18/12/2023
RỦI RO PHÁP LÝ VÀ GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT KHI MUA BÁN (CHUYỂN NHƯỢNG) QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY
1/. Trường hợp mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất khi thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 quy định:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
KẾT LUẬN: Như vậy, với quy định trên thì trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 thì tất cả các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng thì Bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2/. Trường hợp mua bán (chuyển nhượng) một phần diện tích quyền sử dụng đất khi thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng không đủ điều kiện tách thửa theo Văn bản quy định tại địa phương nơi có đất.
Như vậy, mặc dù tại thời điểm chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất Bên chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng phần diện tích chuyển nhượng lại không đủ để tách thửa theo quy định của địa phương nơi có đất, do đó các Bên không thể thực hiện thủ tục công chứng/chứng thực văn bản/hợp đồng chuyển nhượng tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền mà các bên lựa chọn giải pháp là viết giấy tay và cùng ký tên.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Luật đất đai năm 2013 quy định:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
KẾT LUẬN: Như vậy, với quy định trên thì trường hợp các bên mua bán (chuyển nhượng) một phần diện tích quyền sử dụng đất khi thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các bên chỉ xác lập việc chuyển nhượng bằng giấy tay là đã vi phạm điều cấm của pháp luật khi không đảm bảo về mặt hình thức là văn bản/hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng/chứng thực tại tổ chức/cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, các bên còn vi phạm quy định pháp luật về mặt nội dung của giao dịch là diện tích đất chuyển nhượng không đủ để đảm bảo về diện tích tối thửa được phép tách thửa theo Văn bản/Quyết định được quy định tại từng địa phương.
3. Hậu quả/rủi ro pháp lý đối với các bên khi mua bán (chuyển nhượng) đối với các trường hợp nêu trên.
Khi một trong các bên đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như đã nêu ở trên thì hậu quả pháp lý sẽ dẫn đến giao dịch (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2013 và giải quyết hậu quả của giao dịch (chuyển nhượng) theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
4. Giải pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các Bên khi Văn bản/Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.
Để giải quyết hậu quả của giao dịch (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất vô hiệu thì pháp luật cho phép các Bên tham gia giao dịch có quyền lựa chọn giải pháp giải quyết như sau:
+ Các Bên cùng thương lượng thỏa thuận và đồng ý hủy bỏ các giấy tờ mua bán trước đây và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Bên mua trả lại đất nếu đã nhận đất và bên bán trả lại tiền);
+ Trường hợp không thỏa thuận được thì một trong các bên có quyền khởi kiện vụ việc của mình ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết: Yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể yêu cầu giải quyết hậu quả của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo trình tự, thủ tố tụng tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
