10/12/2025
Người thuê nhà không chịu trả nhà thì giải quyết như thế nào?
Những trường hợp người cho thuê đương nhiên được lấy lại nhà?
Khi Hợp đồng thuê nhà chấm dứt thì bên cho thuê được quyền lấy lại nhà. Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 bao gồm:
• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
• Nhà ở cho thuê không còn.
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
• Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở: Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp trên thì người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho bên cho thuê. Hay nói cách khác là nếu như thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì người cho thuê hoàn toàn có thể lấy lại nhà của mình theo đúng quy định của pháp luật.
Khi người thuê nhà không chịu trả nhà thì nên giải quyết thế nào?
Khi rơi vào các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 thì bên thuê nhà có nghĩa vụ trả lại nhà cho bên cho thuê, tuy nhiên, nếu người thuê nhà không chịu trả nhà thì xử lý như sau:
• Theo khoản 4, 5 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thì khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê (nhà ở) trong thời gian chậm trả.
• Trong trường hợp, bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả lại nhà nhưng bên thuê nhà không chịu trả thì bên cho thuê có thể tố cáo ra chính quyền địa phương về hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu buộc bên thuê nhà trả lại nhà và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp và giảm thiểu thiệt hại xảy ra, bạn nên yêu cầu Thừa phát lại đến lập vi bằng ghi nhận việc thông báo yêu cầu trả lại nhà và thu hồi nhà cho thuê.
𝐁𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝟏: 𝐓𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐛𝐚́𝐨 𝐲𝐞̂𝐮 𝐜𝐚̂̀𝐮 𝐭𝐫𝐚̉ 𝐧𝐡𝐚̀
Người cho thuê thực hiện gửi thông báo là bằng văn bản, nhằm thể hiện tuyên bố, ý định rõ ràng của bạn là không chấp nhận gia hạn hợp đồng thuê và đề nghị bên thuê trả nhà. Đây là cơ sở để bạn thực hiện các bước thu hồi nhà, yêu cầu trả tiền thuê cho thời gian quá hạn, bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng (nếu có) và khởi kiện tại tòa án. Để thể hiện thiện chí, bạn nên cho bên thuê một thời gian hợp lý để họ di dời tài sản và trả nhà.
Bạn nên yêu cầu Thừa phát lại đi cùng, chứng kiến việc giao thông báo này để xác lập chứng cứ. Ngoài ra, để đảm bảo việc tiếp nhận, thu hồi nhà của bạn là công khai, minh bạch và tránh ảnh hưởng đến an ninh trật tự trên địa bàn, thì bạn nên có văn bản gửi UBND và cơ quan công an cấp xã, phường nơi có nhà cho thuê để họ nắm sự việc, hỗ trợ khi cần thiết.
Việc xác lập chứng cứ thông qua hình thức yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện bên cho thuê giao văn bản thông báo cho bên thuê là vô cùng cần thiết, vì lúc này cần đảm bảo tính khách quan, trung thực của hành vi nêu trên. Vi bằng do Thừa phát lại lập lúc này chính là nguồn chứng cứ chứng minh cho việc bên cho thuê đã tiến hành thủ tục thông báo cho bên thuê, chứng minh việc bên cho thuê đã thực hiện đúng trình tự theo quy định pháp luật, để có thể tiến hành thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, khởi kiện yêu cầu bên thuê trả tiền thuê, trả nhà.
Thừa phát lại chứng kiến, ghi nhận một cách khách quan, trung thực việc giao văn bản thông báo của bên cho thuê đến bên thuê. Mặc dù trong một số trường hợp việc người được nhận thông báo từ chối nhận văn bản, nhưng khi có chứng kiến của Thừa phát lại thì vẫn ghi nhận trung thực về việc người yêu cầu trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thông báo cho người cần thông báo, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
𝐁𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝟐: Đ𝐞̂́𝐧 𝐭𝐢𝐞̂́𝐩 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐧𝐡𝐚̀
Đúng thời gian đã thông báo, bạn đến tiếp nhận lại nhà cho thuê. Nếu họ tự nguyện bàn giao nhà thì các bên lập biên bản để tránh trường hợp bên thuê nói bị mất tài sản, biên bản phải thể hiện bên thuê xác nhận đã hoàn tất di dời tài sản của họ. Hoặc nếu bên thuê còn gửi tài sản thì phải liệt kê vào trong biên bản và bạn thông báo thời gian họ nhận lại.
Khi hết thời gian, nếu người thuê nhà không đến nhận thì bạn có thể tạm di dời tài sản của họ đến một địa điểm khác để bảo quản. Nếu thấy nhà bị hư hỏng thì cần thỏa thuận, yêu cầu ngay việc sửa chữa, bồi thường. Tất cả những việc làm trên của bạn nên có sự chứng kiến của Thừa phát lại.
Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng ghi nhận lại việc bên cho thuê nhà tiến hành kiểm kê, di dời tài sản của bên thuê nhà. Kèm theo vi bằng là hình ảnh, video mô tả toàn bộ mặt bằng tại thời điểm Thừa phát lại có mặt, trao đổi của hai bên (nếu có), hiện trạng mặt bằng lưu kho tài sản,… để làm căn cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê nhà nếu phát sinh tranh chấp.
