09/04/2026
MUA NHÀ ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG – ĐẶT CỌC CÓ MẤT TRẮNG KHÔNG?
Để giải thích một cách rõ ràng và hiệu quả hơn, tôi xin phép làm rõ một số ý như sau.
1/ Nhà đang thế chấp ngân hàng có được bán hay không? Vẫn phải rõ ràng là được bán nhưng cần phải có sự chấp thuận của ngân hàng, cụ thể bên bán cần phải làm rõ rằng, tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mình phải có QUYỀN chuyển nhượng, để có được quyền đó thì bên bán phải xử lý như.
- Giải chấp tài sản tại ngân hàng để thực hiện giao dịch mua bán.
- Nhờ bên mua thực hiện thanh toán trước một phần để thực hiện thủ tục giải chấp bất động sản.
- Nhờ ngân hàng ra công văn, quyết định, thông báo cho phép được chuyển nhượng tài sản này cho bên thứ ba.
2/ Hợp đồng đặt cọc mà các bên ký có bị vô hiệu không?
Đối với quan điểm cá nhân của tôi, thì tôi sẽ cho rằng không vô hiệu bởi lẽ. Tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Mục đích đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự, hợp đồng đặt cọc được các chủ thể có năng lực pháp luật và hành vi dân sự đầy đủ xác lập, thực hiện, đảm bảo các quy định về hình thức và nội dung, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không bị lừa dối, cưỡng ép hay đe dọa; không thuộc trường hợp bị nhầm lẫn dẫn đến một trong các bên không đạt được mục đích của giao dịch.
Theo hướng dẫn tại mục 13, phần III, Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của Toà án nhân dân tối cao về thông báo giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử thì trong trường hợp này cần xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Hết thời hạn đặt cọc, người nhận đặt cọc không trả nợ Ngân hàng dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thoả thuận là vi phạm thoả thuận của hợp đồng đặt cọc, cần xác định đây là lỗi của bên nhận đặt cọc. Ngoài ra, Án lệ số 79/2025/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua vào ngày 24/12/2025 và được công bố theo Quyết định 339a/QĐ-CA25/12/2025 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời6 gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Do đó hợp đồng đặt cọc được xác định là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện.
3/ Trong hợp đồng đặt cọc, cần bổ sung, ghi rõ các điều khoản gì để bảo vệ người mua?
Để đảm bảo, an toàn khi giao dịch, người mua nền rà soát các nội dung sau vào hợp đồng như:
- Thời hạn giải chấp
- Nghĩa vụ của bên bán
- Phạt cọc nếu không thực hiện được.
Mua tài sản đang thế chấp trong ngân hàng không nguy hiểm, chỉ nguy hiểm khi người mua không biết cách bảo vệ chính mình, vì vậy trước khi đặt cọc, đừng chỉ tin lời người bán – hãy kiểm tra pháp lý thật kỹ, vì chỉ một sơ suất nhỏ có thể khiến bạn “mắc kẹt” cả trăm triệu tiền cọc.
