31/05/2015
La Sentencia sobre desalojo alquiler
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Se inició el presente procedimiento contentivo del juicio de DESALOJO, proveniente del Tribunal distribuidor en fecha 22 de Marzo de 2.007, mediante demanda interpuesta por los ciudadanos SANTIAGO PIETRINI SILVA y BEATRIZ BLOHM DE PIETRINI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V- 507.039 y V- 513.905 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Montes del Estado Sucre, asistidos por el abogado en ejercicio, ALI MARTINEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 30.431 y de este domicilio, contra el ciudadano CLOVALDO ANTONIO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-340.768, quien se hizo asistir por el abogado en ejercicio GREGORIO FIGUEROA ACOSTA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 82.900.
I
DEL PROCEDIMIENTO
En fecha 27 de Marzo de 2.007, la parte accionante consignó los recaudos que acompañan el escrito libelar, y por auto dictado el día 03 de Abril del mismo año, este Tribunal admitió la demanda por los cauces del procedimiento breve, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a cuyos efectos ordenó el emplazamiento del ciudadano CLOVALDO ANTONIO GONZALEZ, parte demandada (folio 35).
En fecha 13 de Abril de 2.007, el Alguacil de este Juzgado suscribió diligencia mediante la cual informó a este Despacho Judicial, de la negativa del demandado a firmar el recibo de citación, motivo por el cual consignó la compulsa que fuera librada (folio 36).
En fecha 17 de Abril de 2.007, este Tribunal acordó la notificación del demandado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 41).
En fecha 27 de Abril de 2.007, el co-demandante plenamente identificado en autos, otorgó poder Apud Acta al abogado en ejercicio ALI MARTINEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 30.431 (folio 44).
En fecha 30 de Abril de 2.007, la ciudadana Secretaria de este Juzgado, mediante diligencia dejó constancia de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, de su traslado al domicilio de la parte accionada y la imposibilidad que presentó para hacer entrega de la Boleta de Notificación al propio demandado, más no así a una ciudadana de nombre Yusmelis Véliz, quien se encontraba en el domicilio del demandado (folio 46).
En fecha 30 de Abril de 2.007, la co-demandante plenamente identificada en autos, otorgó poder Apud Acta al abogado en ejercicio ALI MARTINEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 30.431 (folio 47).
En fecha 03 de Mayo de 2.007, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda (folios 49 al 51).
Llegada la oportunidad para la promoción y evacuación de medios probatorios, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo la parte actora las testimoniales de los ciudadanos Leonardo Antonio Ruiz y Héctor José Rodríguez; prueba de posiciones juradas y pruebas documentales (folios 52 al 55), las cuales no fueron admitidas por este Tribunal en auto de fecha 16 de Mayo de 2.007 (folios 56 y 57), y en fecha 17 de Mayo del corriente año, la parte demandada presentó escrito promoviendo el contrato de arrendamiento que se acompañó al libelo de demanda y mediante auto de fecha 21 de Mayo de 2.007, este Juzgado admitió las pruebas promovidas por el demandado, entrando la causa al día siguiente a esa fecha, en la fase de dictar sentencia (folios 56 al 57 y 59).
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Sostuvieron los accionantes en su escrito libelar, que en fecha 16 de Diciembre de 1.986, dieron en calidad de arrendamiento al ciudadano CLOVALDO ANTONIO GONZALEZ, un inmueble ubicado en la calle Rivas N° 05 de ésta ciudad, del cual son propietarios.
Expusieron que, han decidido terminar la relación arrendaticia que por tiempo indeterminado mantuvieron con el demandado, dada la imperiosa necesidad que tienen de asistir a una de sus hijas, quien se encuentra atravesando una terrible situación económica y que necesita de vivienda, aunado a que requieren efectuarle numerosas reparaciones mayores al inmueble, las cuales no han sido asumidas de manera responsable por el arrendatario.
Señalaron que, por haberse convertido el contrato de arrendamiento de tiempo determinado por uno a tiempo indeterminado de acuerdo a la cláusula tercera, procedieron a notificar judicialmente al arrendatario en fecha 25 de Mayo de 2.004, de la terminación del contrato de arrendamiento. Por último, fundamentaron la pretensión el los literales b), c) y d), del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano CLOVALDO ANTONIO GONZALEZ, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por el abogado en ejercicio GREGORIO FIGUEROA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 82.900, presentó escrito en fecha 03 de Mayo de 2.007, a través del cual reconoció que en la fecha señalada por los actores, suscribió contrato de arrendamiento con éstos, señalando que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado.
Expuso que, en los actuales momentos le es imposible desocupar el inmueble arrendado, ya que no posee un local ni vivienda acorde para vivir y realizar su trabajo, por cuanto la que tiene desde hace aproximadamente dos (02) años, la está remodelando para mudarse a ella, señalando entre otras cosas, que su situación económica está bastante difícil y las aludidas reparaciones las está efectuando lo más rápido que puede.
Igualmente rechazó, negó y contradijo que el inmueble que le fuera arrendado se encuentre deteriorado y que haya dado un uso indebido al mismo, ya que el bien en cuestión, no debe tener menos de cincuenta (50) años y que la parte donde él vive era de bahereque, mandándola a construir con bloques, arguyendo asimismo, que el contrato reza que el inmueble sería destinado para desarrollar la industria de la peluquería y como vivienda. Negó, rechazó y contradijo, la afirmación de la parte actora relativa a que necesita el inmueble para efectuarle reparaciones, ya que ha sido él quien ha velado por el mismo como un buen padre de familia, y negó, rechazó y contradijo, que los arrendadores requieren el inmueble para un familiar, porque nunca se lo han manifestado.
Por último solicitó a este Tribunal, que le concediera la prórroga legal contenida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
IV
MOTIVOS PARA DECIDIR
Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal procede a dictar emitir su pronunciamiento en los siguientes términos:
Considerando que ambas partes en el presente juicio, expresaron tanto en el escrito libelar, como en el escrito de contestación a la demanda, que el contrato de arrendamiento a que se contrae la relación arrendaticia entre ellas, se convirtió a tiempo indeterminado, surge para esta sentenciadora, la necesidad de determinar conforme a los hechos e instrumentos aportados, el tipo de contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia.
En cuanto a la modalidad de los contratos de arrendamiento, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Volumen I. Ediciones UCAB. Caracas 2.003, pp. 101 105, determinó lo siguiente:
EL contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En lo que concierne a los contratos a tiempo determinado, señaló el citado autor lo que a continuación se transcribe:
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo (Negritas añadidas).
A manera de complemento de lo anterior y para mayor comprensión del lector, merece la pena traer a colasión la clasificación de los contratos de arrendamientos, realizada por el autor Juan Garay en el comentario inicial de su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Comentada y con Casos Prácticos, Caracas 2.001, pp. 7 y 8, la cual expuso a través de simples ejemplos, de la siguiente manera:
Existen tres tipos de contratos de alquiler desde el punto de vista del tiempo en que han de regir. Veamos cada uno de ellos: a) Contrato a tiempo fijo no renovable. Por ejemplo, se firma un contrato con un visitante del Exterior que va a estar en Venezuela solamente un año. El artículo 38 dispone que el inquilino tendrá derecho a una prórroga si la quiere, de hasta seis meses, plazo que comenzará a correr automáticamente al vencerse el año (art. 39). Si no desocupa el apartamento en ese tiempo, el propietario puede fácilmente obtener del juez el secuestro del apartamento y que lo deposite en sus manos…Si pasado el plazo de prórroga el propietario ha seguido cobrando el alquiler, entonces el contrato deja de ser un contrato a tiempo determinado o fijo y se convierte en un contrato a tiempo indeterminado. En una situación así, el propietario sólo podría desalojar al inquilino si ocurre alguna de las causales señaladas en el artículo 34 y que amparan al arrendador que tiene un contrato por tiempo indeterminado. b) Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales. Este es el tipo de contrato más corriente. Tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo…Este tipo de contrato de alquiler, que como decimos es el más usado, no aparece expresamente mencionado en la ley…La solución creemos que está en que si el propietario no quiere prorrogarlo más, se lo comunique al inquilino tal como lo acordaron en la cláusula transcrita. Entonces una vez dado el aviso, al finalizar el año del contrato o de su prórroga contractual, empezará a correr automáticamente la prórroga legal para que el inquilino lo desocupe como mandan los artículos 38 y 39…Al término de este plazo el inquilino deberá desocupar para evitar el secuestro judicial…c) Contrato por tiempo indeterminado. Este contrato surge cuando no se firma nada entre las partes –sino el recibo del alquiler del mes, que sirve de prueba al inquilino de que hay un contrato-; o bien porque así se pactó por escrito; o finalmente, cuando se incurre en lo previsto en la letra “a” o sea, que el contrato de plazo fijo que no tiene pactada la renovación se deja vencer y se sigue cobrando el alquiler más allá de la prórroga legal…La particularidad de los contratos por tiempo indeterminado es que solamente se puede sacar al inquilino si se da alguna de las causales del artículo 34…(Negritas añadidas).
Así, vemos que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, establece:
CUARTA: La duración de este contrato es de un año fijo, contado a partir de esta fecha y se considerará prorrogado, por igual plazo, si dos meses antes del plazo fijo, una de las partes no comunicara a la otra, por escrito, su resolución de dar por terminado este contrato y así, automáticamente, las prórrogas se convierten, sucesivamente, en plazos fijos cada año…(Negritas añadidas).
En el caso particular bajo estudio, observa esta jurisdicente, que cursa a los folios del 19 al 21 de las actas procesales, copia certificada mecanografiada emanada de la Notaría Pública de ésta ciudad, de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de Noviembre de 1.986 y autenticado en fecha 16 de Diciembre de ese mismo año, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto –demandada- y al que esta sentenciadora le atribuye suficiente valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, respecto del hecho que contiene, que no es otro que el inicio de una relación arrendaticia entre la parte actora y la demandada de autos, sobre un local ubicado en la Calle Rivas N° 105 de esta ciudad, de cuyo contrato se desprende, que la naturaleza de la relación arrendaticia que nos ocupa, se celebró e inició a tiempo determinado, pues, se evidencia que la cláusula cuarta del instrumento en cuestión, establece que la duración del contrato es de un año fijo y así se establece.
Ahora bien, no obstante que el contrato se celebró por un año fijo, sin embargo, observa esta juzgadora, que tanto los arrendadores como el arrendatario, conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes que rige en materia contractual, decidieron que la relación arrendaticia que los une, se pudiera prolongar y en caso tal se mantuviera siempre celebrada por año fijo, cuando en la cláusula bajo comentario, establecieron una prórroga automática o prórroga contractual de dicho contrato, al señalar que se considerará prorrogado por igual plazo, si una de las partes no notifica a la otra su deseo de no renovarlo, con dos (02) meses de antelación al vencimiento del plazo fijo, previendo expresamente que las prórrogas se convertirán en plazos fijos cada año. Así las cosas, se desprende de la posición asumida por las partes, que después del vencimiento del plazo del contrato -30 de Noviembre de 1.987-, tácitamente las partes consintieron que el contrato se prorrogara a partir de ésta última fecha, toda vez que ninguna de las partes comunicó a la otra, su deseo de no renovarlo más, a cuya conclusión arriba esta juzgadora, por cuanto no consta en las actas procesales, notificación alguna que emane de cualquiera de las partes, y al ser ello así, resulta claro para quien suscribe, que conforme a la clasificación de los contratos plasmada con anterioridad, el contrato de arrendamiento de marras se inició en fecha 30 de Noviembre de 1.986, culminando cada día 30 de Noviembre de cada año y renovándose automáticamente, siendo que, en la actualidad se encuentra transcurriendo otro año de prórroga contractual que culmina el día 30 de Noviembre de 2.007, pues, como anteriormente se dijo, no consta en las actas procesales que el arrendatario haya sido notificado de la terminación del mismo y así se establece.
Luego, si en la actualidad la relación arrendaticia se mantiene celebrada por tiempo determinado, hasta el día 30 de Noviembre de éste año, como anteriormente se indicó, a juicio de esta sentenciadora, mal podría proceder la pretensión de desalojo incoada por los arrendadores en fecha 22 de Marzo de 2.007, contra el ciudadano Clovaldo Antonio González, con fundamento en los literales b), c) y d) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto dicha acción no es la idónea cuando de contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado se trata, ya que la norma antes citada así lo expresa, cuando señala: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…(Negritas añadidas). Así pues, en opinión de quien suscribe, los accionantes erraron al haber incoado la acción de desalojo, en virtud de que el supuesto de hecho que el dispositivo legal bajo comentario prevé para este tipo de acción, es que se trate de contratos celebrados a tiempo indeterminado y en el caso de marras, el contrato celebrado por las partes fue a tiempo determinado y así se mantuvo en el transcurso del tiempo. De modo que, al haber intentado la parte actora la acción de desalojo, resulta obvio, que la acción antes referida no es susceptible de prosperar, al no existir las circunstancias fácticas necesarias para su procedencia y así se decide.
V
DECISION
En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO incoada por los ciudadanos SANTIAGO PIETRINI SILVA y BEATRIZ BLOHM DE PIETRINI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V- 507.039 y V- 513.905 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Montes del Estado Sucre, asistidos por el abogado en ejercicio, ALI MARTINEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 30.431 y de este domicilio, contra el ciudadano CLOVALDO ANTONIO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-340.768, quien se hizo asistir por el abogado en ejercicio GREGORIO FIGUEROA ACOSTA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 82.900 y así se decide.
Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los veintiocho (28) días del mes de Mayo de 2.007. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO
Abg. Gloriana Moreno Moreno
LA SECRETARIA
Abg. Kenny Sotillo Sumoza
NOTA: En esta misma fecha siendo las dos y treinta (2:30 pm) de la tarde, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
Abg. Kenny Sotillo Sumoza
Exp. 18.778
Sentencia: Definitiva
Motivo: Desalojo
