23/02/2017
QUIERE CONOCER SI UN GRUPO
DE VECINOS ORGANIZADOS A
TRAVES DE UNA ASOCIACIÓN
CIVIL, JUNTA DE VECINOS O
CONSEJO COMUNAL PUEDEN
COBRAR AL RESTO DE LOS
VECINOS LOS GASTOS DE
MANTENIMIENTO DE UNA
URBANIZACIÓN.
Puntos previos
A los fines de tener una mejor
visión del problema planteado nos
permitimos iniciar el presente
trabajo aclarando algunos
conceptos y criterios que son de
primera importancia, los cuales a
saber son:
Fuentes de estudio
Es necesario puntualizar cada caso,
se debe acudir al contenido de la
Ley de Venta de Parcelas, revisar
el Documento de Urbanismo o
Parcelamiento, en principio y, como
se verá mas adelante, también
revisar el código civil (arts. 759 al
770) y la Ley de Propiedad
Horizontal; y es de estos cuerpos
legales que tenemos que extraer las
orientaciones que colaboren con el
triunfo de la verdad en cada
situación en particular.
Es por lo que aquí antecede que
debo transcribir el contenido del
artículo 1º de la Ley de venta de
parcelas, el cual textualmente
señala:
“Laenajenación de inmuebles
urbanos y rurales por parcelas y por
oferta pública, se rige por las
disposiciones de la presente
ley” (Fin del comentario del
artículo).
El artículo 2 de la Ley en
comentario establece la obligación
para el promotor o propietario del
parcelamiento que se desee
desarrollar, de elaborar un
documento de Urbanismo o de
Parcelamiento. En este documento
se señala entre otras circunstancias
el área del parcelamiento, el
número de parcelas, las áreas
comunes, los servicios con que
cuenta el urbanismo, los datos de la
propiedad del urbanismo, las
condiciones de construcción, la
administración de los servicios y
áreas comunes etc.
Debemos detenernos en esta parte
para aclarar dos conceptos
señalados hasta el momento y que
deben ser entendidos para una
mejor comprensión de este análisis:
Parcela: Es una porción de terreno,
susceptible de apropiación
individual, que forma parte de una
urbanización y en consecuencia está
dotada de servicios públicos.
Fíjense que cuando se habla de
parcela se habla de un terreno con
servicios públicos y que forma parte
de una urbanización. Distinto sería
hablar de un lote de terreno. En
este último caso, estaríamos en
presencia de un terreno que no
necesariamente cuenta con
servicios ni se encuentra situada
dentro de un urbanismo.
Urbanización: Desarrollo de una
porción de terreno para ser
enajenada de forma individual, el
cual cuenta con servicios públicos
tales como energía eléctrica y
dotación de agua, entre otros.
Documento de Urbanismo o
Parcelamiento: Es un documento
regulado por la Ley de Venta de
Parcelas, que establece las
características generales de todo
Urbanismo o Parcelamiento y es de
obligatorio cumplimiento para el
propietario de cualquier parcela.
Como hemos podido observar,
cuando hablamos de Urbanización,
nos estamos refiriendo a un
urbanismo conformado por
parcelas, que se encuentra regulado,
como ya señaláramos, por la actual
Ley de Venta de Parcelas y el
correspondiente documento de
Urbanismo o Parcelamiento.
Aclarados estos conceptos,
debemos entonces analizar el
documento de parcelamiento de la
Urbanización que se trate, para
conocer el régimen legal que aplica
a los usos permitidos de
construcción, así como la
administración y conservación de las
áreas y cosas comunes de esta
Urbanización.
Eneste tipo de urbanismos, existen
documentos de parcelamiento que
contemplan el régimen de
administración y la alícuota de
pago de cada parcela por lo que
estas gestiones no resultan tan
complicadas. Si en el documento de
parcelamiento o urbanismo existen
normas que reglamenten y exijan a
los propietarios a contribuir con los
gastos comunes, será inevitable
esta obligación por todo propietario
de parcela.
En este caso, el documento sería la
base para poder cobrar
validamente a todo propietario los
gastos comunes de mantenimiento y
podría ser exigido por vía judicial
en caso de incumplimiento.
La única forma que tiene un
propietario de evadir esta
obligación en este tipo de
urbanismos es vendiendo su
propiedad, pero advertimos que el
nuevo propietario tendría que
asumir la deuda del anterior, debido
a que la obligación de pago en este
tipo de urbanizaciones sigue
siempre al inmueble.
Ahora bien, si el documento de
urbanismo o parcelamiento no
señala nada al respecto,
lamentablemente no podemos
aplicar la misma situación y en estos
casos solo a través de la
constitución de una Asociación Civil,
Junta de Vecinos, Asociación de
Vecinos, Consejo Comunal, etc., es
que podría llevarse a cabo la
administración y mantenimiento de
las áreas comunes de esa
Urbanización.
En estos casos, es recomendable
elaborar unos estatutos que dejen
claro el alcance de las obligaciones
de cada miembro asociado.
También recomendamos elaborar
paralelamente un reglamento de
normas de convivencia, para
regular actividades generales tales
como disposición de la basura, uso
legítimo o legal de los inmuebles,
control de fiestas, velocidad de los
vehículos, seguridad, etc.
Para una mejor comprensión,
recomendamos dar lectura a la Ley
de Venta de Parcelas, al Código
Civil en sus artículos 759 al 770 y al
Documento de Parcelamiento de la
Urbanización.
Dr. ENRIQUE HERRERA SILLA
Abogado
