23/07/2019
Compraventa inmobiliaria
Compraventa con préstamo hipotecario, crédito bancario y social.
¿Por qué es necesaria la intervención de un escribano en una operación de compraventa de bienes inmuebles?
Más allá de lo que fríamente podemos considerar como una inversión, para muchas personas la compra de ese inmueble significa el hogar, aquel lugar en donde esa familia vivirá muchos años, verá crecer a sus hijos, y quizás hasta sus nietos. En atención a esto, el derecho establece las mayores garantías a quien quiere comprar su vivienda y por consiguiente el Estado depositó en el Escribano estas garantías.
El Escribano es un profesional de “alta especialización”, gracias a su preparación en Derecho Privado, Registral y Tributario, que busca en todo momento el equilibrio necesario para que ese negocio que se realiza hoy sea en los mejores términos y no genere inconvenientes actuales ni futuros.
¿Por qué la intervención del Escribano es una garantía?
El escribano tiene que realizar un control minucioso de los antecedentes de ese bien, debemos estudiar y someter a un diagnóstico toda la documentación que acompaña la historia del mismo, en principio, en los últimos 30 años.
Existe una etapa previa y silenciosa que el Escribano realiza, y que no es muy conocida, consistente en el estudio de esa titulación anterior, controlar si se cumplieron con todas las etapas y sus obligaciones así como obtener la información registral y municipal respectiva.
Por ejemplo: cuando decidimos comprar un apartamento, más allá de las primeras instancias del negocio como pueden ser ponerse de acuerdo en el precio, se deberá acudir al Escribano para que lo asesore, lo aconseje, vea esa documentación antecedente, diagnostique si ese bien se encuentra en situación de ser vendido, si en verdad quien quiere venderlo es el propietario y si no pesan sobre el mismo embargos o hipotecas. A veces, resulta que por una cuestión, no de mala fe, el vendedor desconoce que ese bien hoy por hoy está embargado, o dice que es propietario y en verdad tiene una promesa de compraventa, lo que no le da la calidad de propietario, o en verdad es un bien que ha quedado luego de la muerte de su verdadero propietario y sus sucesores nunca iniciaron la sucesión.
Es necesario destacar la importancia de ésta etapa previa, que denominamos “estudio de títulos”, que quizás a veces se desconoce por ser previa al momento en el cual se plasma o consolida el negocio donde se intercambian las llaves y el dinero.
Después del análisis de los antecedentes, comienza la etapa propiamente documental, de pasar esa voluntad al lenguaje jurídico y plasmarlo en un documento con determinadas solemnidades en razón de lo trascendente de la operación.
¿Cuál es el rol del Escribano en la compraventa con préstamo inmobiliario con instituciones financieras?
Aquí el Escribano interviene salvaguardo los intereses de sus clientes, mediando y negociando con la Institución financiera para mejorar las condiciones de ese préstamo.
No debemos olvidar que el Banco ofrece este préstamo a cambio de algo, y ese algo es el rédito por esa suma que prestó. Para eso, buscará asegurarse de la mejor forma para que en caso de un eventual incumplimiento por parte del solicitante de ese préstamo, tenga la seguridad que no va a perder su inversión (garantías).
Allí, el profesional elegido por el comparador, deberá establecer relación con el equipo jurídico del banco, brindando su colaboración, y su mejor disposición para llevar a cabo la operación, procurando la salvaguarda de intereses que no atenten contra los derechos de nuestro cliente como consumidor, protegerlo contra tasas abusivas y otras disposiciones que hagan que nuestro cliente salga satisfecho con el negocio.
¿Es posible hipotecar un bien inmueble que está a nombre del matrimonio y es uno de los cónyuges quien quiere hacer la hipoteca?
Para dar respuesta a esta pregunta corresponde diferenciar algunos aspectos de la situación planteada:
a) si el bien es propio (fue adquirido antes del matrimonio, o recibido por donación, legado o sucesión) no ha ingresado a la sociedad de bienes y por lo tanto su propietario puede disponer libremente de él.
b) si el bien se adquirió por cualquiera de los cónyuges estando vigente la sociedad conyugal es necesario el consentimiento del otro cónyuge para poder gravar el bien.
c) si el bien se adquirió por cualquiera de los cónyuges bajo el regimen de separación de bienes tanto sea por capitulaciones matrimoniales o separación judicial de bienes, anterior a su adquisición, puede disponer de él para cualquier acto (aún para hipotecar) quien lo adquirió.
Con respecto a vivienda social y préstamos sociales, ¿cómo interviene el Escribano en esta clase de operaciones?
En el marco de sus políticas sociales, el Estado a través de varios organismos cuenta con programas de acceso a la vivienda, tales como MEVIR, BHU, ANV y MVOTMA. Para el caso de la vivienda social, cabe destacar que con el objetivo de que ese bien que hoy se adquiere, ingrese al mercado en las mejores condiciones, y no quede fuera del ordenamiento jurídico, evitando así que se transe en el mercado informal, la AEU ha firmado varios convenios con instituciones públicas en los cuales se contempla un honorario especial inferior que atiende a este tipo de operaciones y garantiza la operación.
En relación a las líneas de crédito sociales para compra de vivienda, el Escribano mantiene una fluida relación con las instituciones que los conceden, así que se encuentra más que capacitado para además de proteger los intereses de su cliente asesorarlo en este sentido sobre las alternativas y sus repercusiones.
Por esto, el Escribano es el profesional de confianza de las personas, que las acompaña en el lapso de su vida, asesorando y plasmando su voluntad, administrando su patrimonio y todos aquellos cambios que el transcurso del tiempo nos depara a todos los seres humanos: compramos una vivienda, nos casamos, nos divorciamos, formamos una empresa, la disolvemos, dividimos bienes, heredamos, etc. Finalmente, es quien se hace responsable con su propio patrimonio por ello.
