紐約生活法路通

06/10/2026

🚢 很榮幸受邀參加順成地產 E-Realty 十週年慶典郵輪晚宴！

感謝 Shirley Yang 及紐約順成地產E Realty 團隊的盛情邀請。在美麗的紐約景色陪伴下，與眾多地產業界夥伴齊聚一堂，共同慶祝這個意義非凡的重要時刻。

作為順成地產長期合作的法律服務夥伴，法路通律師團隊十分珍惜雙方多年來建立的信任與合作關係。一路走來，我們不僅見證了順成地產的穩健成長與卓越成就，也深刻感受到團隊的專業精神與對客戶服務的堅持。

十年是一個重要的里程碑，更是一段嶄新旅程的開始。衷心恭賀順成地產成立十週年！🎉
祝福順成地產未來持續蓬勃發展、業績長紅，乘風破浪，再創高峰，迎向更加精彩燦爛的下一個十年！🥂✨

期待未來繼續攜手同行，共創更多成功與美好的故事。
#紐約法路通 #紐約地產 #律師日常 #律師生活 #紐約律師 #紐約生活

06/07/2026

法路通律師團隊合夥人張富强律師與地產部門經理 Maggie 代表律所參加了 ACRE 五週年晚宴。
很開心能參與這個值得慶祝的時刻。我們和 ACRE 彼此信任合作、互相成就，感觸良多。也謝謝他們一直以來的關照。
下一個五年，我們繼續並肩努力。
#紐約法路通 #律師日常 #紐約地產 #律師生活 #紐約律師

06/03/2026

🚨 美國移民局最新震撼彈！I-485 綠卡申請不再是「必然權利」？

我們之前發佈的影片是爲了給現在很多陷入恐慌的申請人吃一顆定心丸，但是美國移民局（USCIS）在 2026年5月21日 發布了最新的政策備忘錄（Policy Memorandum），確實某種程度上給計畫在美國境內調整身份的申請人敲響了警鐘。

這次政策的核心訊息非常直接：「I-485 境內調整身份並非理所當然的權利，而是一項基於自由裁量權的行政恩典（Administrative Grace）。」 簡言之，未來即使你符合所有基本條件，移民官還是可以主觀認定你「不值得」獲得批准而拒絕你。

💡 本次新制最核心的「審查魔鬼細節」
過去大家熟知的「90天規則（90-day rule）」，主要是針對非移民簽證入境後，若短期內結婚、辦綠卡或找工作，會被質疑有「蓄意欺詐或虛假陳述」。

這次的新備忘錄雖然沒有設定具體的「90天」期限，但其殺傷力可能更大！USCIS 將更廣泛地透過「自由裁量權」，放大審查以下幾點：

入境目的與後續行為：入境後的行為是否與原簽證目的不符？
身份維持：是否有維持合法身份？
程序選擇：你為什麼不走海外的「領事程序（Consular Processing）」，而執意要在美國境內調整身份？

這意味著： 即使移民官抓不到你欺詐的確鑿證據，只要他覺得你的整體情況「觀感不佳」，一樣可以動用自由裁量權直接拒簽。

⚠️ 未來這 4 類情況將成為重點審查對象：
持 B-1/B-2、F-1、J-1 或假釋（Parole） 身份入境後，在短時間內就遞交 I-485 申請。
入境後的實際行為，與原本簽證的目的有明顯出入。
曾有過逾期居留、非法工作或任何身份違規紀錄。
無法合理審慎地解釋，為何選擇在美國境內調整身份而非透過海外領事館。

🛠️ 實務操作指南：未來申請不能只求「合格」，更要證明「值得」！
當然，法律（INA §245）本身依然允許符合條件的人在境內調整身份，移民局不能無故機械式地全面拒絕。如果移民官要以「自由裁量權」拒簽，他們必須在拒簽信中詳細權衡正面與負面因素。

因此，未來的 I-485 申請策略必須全面升級！除了基本的資格文件外，申請人更應主動在材料中堆疊「正面因素」：
✅ 完美的合法入境與身份合規紀錄
✅ 良好的納稅紀錄（Tax Returns）
✅ 緊密的美國本土家庭聯繫
✅ 穩定的就業、商業貢獻或社區聯繫

這份新文件代表了美國移民審查的新趨勢：不設固定天數，卻處處審查你的動機。 建議近期有規劃遞交 I-485 的朋友，務必提前與專業律師團隊規劃入境後的時程與文件準備。

📖 資料來源：
USCIS Policy Memorandum PM-602-0199, Adjustment of Status is a Matter of Discretion and Administrative Grace, May 21, 2026.

📍 我們專注美國紐約法律實務
Geng & Associates, P.C. 耿婷律師事務所
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06/01/2026

美国移民局（USCIS）在 5 月 22 日发布最新 I-485 memo 后，很多正在申请绿卡的人都开始紧张了。

最近不少申请人发现：485 面试已经在改变。
面试官开始更强调“自由裁量权（discretion）”，增加不少新问题。

最近常见的新问题包括：
❗ 为什么不回母国办理移民签证？
❗ 为什么一定要在美国境内调整身份？
❗ 你留在美国办理，对美国有什么好处？

而且 USCIS 现在似乎开始“整体评估”申请人，包括：

是否合法入境
入境后是否符合原本签证目的
是否长期维持合法身份
是否有美国家人
英文能力与教育程度
是否有稳定工作与合法纳税
是否对美国经济有贡献
是否创造就业机会
是否参与教会、社区或公益活动
过去若有犯罪或违规记录，是否有改过自新的证据...

这支视频会带大家完整解析：
✔ 5/22 I-485 memo 的核心内容
✔ 哪类申请人受影响最大
✔ 最近面试有哪些新趋势
✔ 婚姻绿卡“双递交”对什么样的申请者有利
✔ H1B、L签、F1 等不同身份，现在应该如何规划
✔ 哪些人未来可能只能走海外领馆程序（Consular Processing）

如果你正在准备：
美国婚姻绿卡｜职业移民｜I-485｜F1转绿卡｜身份调整｜移民面试
这支视频建议一定提前了解。

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纽约法路通团队 耿婷律師
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美国移民局（USCIS）在 5 月 22 日发布最新 I-485 memo 后，很多正在申请绿卡的人都开始紧张了。最近不少申请人发现：485 面试已经在改变。面试官开始更强调“自由裁量权（discretion）”，增加不少新问题。最近常见的新问题包括....

05/23/2026

在紐約，許多房東在成功驅逐房客後，最關心的問題就是：「之前欠的房租，還能追回來嗎？」
答案是——可以，但不一定容易，而且要看多個關鍵因素。

本影片由紐約蔡律師Sylvia Tsai, Esq.為您詳細解析：

🔍 影響是否能合法追討房租的4大重點
• 驅逐過程中，房東是否已「放棄（waive）」租金請求
• 出租的房屋或空間是否合法（是否合規）
• 租客本身是否具備償還能力
• 房東需衡量追租的時間與金錢成本

⚖️ 合法追租的基本流程
1️⃣ 找到租客目前所在地
2️⃣ 在當地法院提起訴訟
3️⃣ 取得判決（Judgment）
4️⃣ 再依判決進行後續追討（如執行）

⏳ 追租需要多久？
實務上，案件處理時間取決於當地法院與承審法官，可能長達數年。

⚠️ 如何降低風險？
與其事後追租，不如事前預防：
✔ 做好租客背景調查（credit / income / eviction history）
✔ 必要時諮詢專業律師或第三方機構
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📌 本頻道專注於紐約房地產與房東法律實務，幫助華人房東降低風險、合法維權。
歡迎訂閱、留言提問，我們會持續分享更多實用內容！

蔡璧徽律师 Sylvia P. Tsai, Esq.
法路通团队民事诉讼律师·律所合伙人
专长领域：各类民事诉讼案件，包括房地产相关、金融交易、房东房客与注册商标纠纷等
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法路通团队
Tel: 718-321-7130 646-415-8841| Email: [email protected]

在紐約，許多房東在成功驅逐房客後，最關心的問題就是：「之前欠的房租，還能追回來嗎？」答案是——可以，但不一定容易，而且要看多個關鍵因素。本影片由紐約蔡律師Sylvia Tsai, Esq.為您詳細解析：🔍 影響是否能合法追.....

05/19/2026

很開心我們所的楊司律師受邀參加由 National Financial Network（恆信理財）舉辦的專題分享活動，和多位律師及金融業專員一起交流近期大家非常關注的跨境財富與家庭規劃議題 🙌

針對我們大部分的客戶是新舊移民，這次分享聊到了不少移民家庭與高淨值人士常見的實務問題，包括：

✔ 境內與境外資產架構該如何安排
✔ 身份變化對未來資產布局的影響
✔ 稅務、信託與資產保護之間的關聯
✔ 如何讓財富傳承更有彈性與保障
✔ 高淨值家庭常見的財富管理策略

一直以來，楊司律師都希望能透過這類交流，讓更多人開始重視資產規劃、財富保護與家庭傳承的重要性。很多人以為這些規劃離自己很遠，但其實越早了解、越早安排，未來越能降低風險，也能給自己與家人更多保障。

很高興這次再次與不同領域的專業人士一起交流，也謝謝當天到場參與與分享的朋友們！✨
#紐約法路通

05/14/2026

很多念藝術、設計的國際學生，其實到了畢業前都會開始焦慮一件事：
「我作品有在做、展也有參加，但到底能不能留在美國？」
尤其最近2026移民政策變動很多，大家每天滑新聞都越看越亂。
有人以為只剩H-1B一條路，有人聽說藝術生比較容易辦O簽證，但又不知道到底是真的假的。

這次很開心我們所的 Sylvia Tsai, Esq. 受 Pratt Institute 邀請，和校內的國際學生們聊聊2026最新的移民途徑，以及現在美國移民規則到底在往哪個方向走👀
我們這次其實花了不少時間，帶大家一起拆不同簽證類型的比例和趨勢。
因為很多時候，真正的問題是：
👉 美國現在到底比較想留哪一類人才？
👉 哪些類型的案件過件率其實正在變化？
👉 有些路是不是看起來熱門，但實際上越來越難？
而因為Pratt很多都是藝術背景的學生，所以現場最多人問的，果然還是 O簽證（藝術家簽證）🎨

像是：
「學生時期接的freelance算不算經歷？」
「IG作品集到底有沒有用？」
「只有學校展覽夠嗎？」
「媒體報導一定要很大的媒體嗎？」
「我還沒很有名，是不是就不能申請？」

其實很多人對O簽證都有點誤解。
它不是「天才簽證」，也不是一定要已經變成國際大師才能辦，而是你要知道怎麼把自己的作品、經歷和professional profile整理成 immigration language。
有時候藝術圈覺得很普通的事，放到移民申請裡反而很重要；
反過來，也有很多學生以為很加分的東西，其實移民官根本不在意😂

很開心這次能和大家面對面交流，也希望大家至少先建立一個概念：
移民規劃這件事，真的不是等畢業前兩個月才突然開始想🥲

感謝 Pratt Institute 的邀請💙

#紐約法路通

05/08/2026

你以為房子登記在你名下就安全了嗎？
在紐約，你的房子，真的有可能在你不知情的情況下被「轉走」甚至被賣掉！
本集由紐約地產律師分享兩個真實案例👇
💥 案例一：客戶突然發現——自己地契上的名字，竟然不是自己？！
💥 案例二：有人用遠低於市價（甚至8折以下）的價格出售房屋，背後竟然可能是一場精心設計的詐騙！

🔍 為什麼近年「房子莫名易主」的案件越來越多？
關鍵原因其實有兩個：
1️⃣ 房屋交易資訊更新有「時間差」
當房子已經完成交易，但政府系統尚未即時更新時，詐騙者可能利用這個空檔「再次轉賣」牟利
2️⃣ 美國沒有傳統「房產證」制度
所有權以政府登記為準， 一旦有人偽造文件、冒充屋主，就有機會非法轉移產權

⚠️ 真實案件解析：
詐騙犯如何一步步偽造文件、成功轉手房產，最後讓原屋主＋無辜買家雙雙陷入與產權公司長期糾紛？

🛑 律師教你3招自保：
✔ 定期上 ACRIS 查詢自己的地契與姓名是否正確
✔ 特別注意：老人、海外屋主、語言不通者是高風險族群
✔ 政府寄來的信件千萬不要隨便丟！
👉 有任何異常，第一時間找專業過戶律師
📌 一句話重點：
👉 在紐約，「房子在你名下」不代表100%安全
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📍我們專注紐約房地產法律實務
用真實案例幫你避開最貴的坑
👉 記得訂閱頻道，未來少踩一次雷，可能就是省下一棟房的價值！

張富强律師 Fuqiang Zhang, Esq.
法路通團隊房地產開發律师 律所創始人、合夥人
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法路通團隊
Tel: 718-321-7130 646-415-8841| Email: [email protected]

1 like. "房子一夜變別人的？！紐約「地契詐騙」真實案例曝光：有人偷偷低價賣掉你的房！紐約法路通 張富强律師"

04/25/2026

關於 H-1B 簽證的消息真的一波接一波，而且這次不只是“小改動”，而是可能直接改寫遊戲規則👇

📢 最新提案重點（衝擊超大）
來自亞利桑那州議員 Eli Crane 提出的《End H-1B Visa Abuse Act of 2026》，如果真的通過，可能造成的變化有名額大砍（直接縮水超過 60%）、薪資門檻暴增（拉高最低年薪）、取消抽籤、H簽家屬受限等等，對於雇主也提出更加嚴苛的雇傭標準。

📊 趨勢觀察
雖然目前仍是「提案階段」，還需經過眾議院與參議院，但整體方向已經很明確：
👉 更高薪
👉 更精英化
👉 更嚴格監管

對於剛畢業或起薪不高的申請人來說，未來壓力只會更大。

🎥 移民新機會？
其實，當工作簽證越來越難，另一條路正在被更多人關注——投資類簽證。

從 Donald Trump 過去與近期政策風向來看，整體移民趨勢確實「偏緊」，但對於投資類別，反而可能出現相對空間。

除了大家熟悉的 EB-5 Immigrant Investor Program，我們之前也做過一支影片，深入解析另一種選擇👇
👉 E-2 Treaty 投資簽證（門檻相對靈活、適合創業型申請人）

📌 想了解在政策收緊下，還有哪些「可行路徑」？
可以去看看我們之前的影片，或私訊我們了解你的具體情況，我們幫你一起分析最適合的方案。
#紐約法路通

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04/22/2026

上週我們的張富强律師（資深不動產律師）受邀前往紐約皇榮地產公司 Royalux Realty，帶來一場超實用的「1031 Exchange（遞延稅務交換）」專業培訓✨

這次內容滿滿、乾貨十足，包括：
・1031 Exchange 是什麼？怎麼運作？
・誰適合操作1031？投資人必看！
・實務重點提醒（像是 boot 產生的應稅收益⚠️）
・以及1031在不動產投資中的應用與策略

張律師用簡單好懂的方式，加上實務經驗，讓原本看起來很複雜的東西，變得清楚又好上手👏 現場大家都收穫滿滿！

謝謝 Royalux Realty 的邀請與信任❤️
期待之後有更多機會交流，一起把不動產投資做得更聰明、更穩健🚀