مكتب المحامي سالم محمد العشي للمحاماة والاستشارات القانونية

10/30/2026

جمعه مباركه
صلوا على رسول الله

10/30/2026

سابقة محكمة النقض برام الله 23/2012
طالما تبين للمحكمة انتفاء علاقة التبعية والإشراف بين المدعي والمدعى عليه، وتبين لها أن المدعي سلم السيارة (التي يملكها) إلى المدعى عليه للعمل عليها كسائق لقاء نسبة من الأرباح متفق عليها بينهما سلفاً بواقع الثلث لكل منهما، والثلث الباقي يرصد ريعه لصالح المصاريف من صيانة ومحروقات وخلافه، فإن العلاقة التي تكون بين الطرفين هي علاقة شراكة تقوم على أساس شركة المضاربة وفقا لأحكام المادة 1405 من المجلة، وليس علاقة عمل.

10/30/2026

أنت مستأجر ودفعت الأجرة وجاءت الحرب ولم تنتفع بالعين المأجورة ....
أثر الظروف الطارئة والقوة القاهرة على التوازن التعقدي في عقد الإيجار
(قراءة تحليلية واستئناسية في ضوء أحكام مجلة الأحكام العدلية وقانون المخالفات المدنية)

تعد عقود الإيجار من عقود المستمرة التنفيذ (عقود الزمن) التي يرتبط فيها التزام المستأجر بدفع الأجرة بمدى تمكنه من الانتفاع الفعلي بالعين المؤجرة. غير أن طروء الظروف الاستثنائية القاسية والأحداث العامة المانعة — والتي لا يد لأحد الطرفين فيها — يؤدي إلى اختلال جسيم في التوازن التعاقدي، مما يضع القضاء أمام ضرورة التوفيق بين مبدأ "العقد شريعة المتعاقدين" ومبدأ "عدم التكليف بمستحيل ومراعاة العذر المانع".

أولاً: التأصيل القانوني والفقهي لمنع الانتفاع واستحقاق الأجرة

1. ارتباط الأجرة بالانتفاع (عقد معاوضة): .
تستند أحكام عقد الإيجار في الفقه الإسلامي ومجلة الأحكام العدلية إلى أن الأجرة لا تستحق إلا بمقابلة منفعة العين المؤجرة.
المادة (470) من مجلة الأحكام العدلية: تنص على أن "الأجرة تستحق باستيفاء المنفعة".
المادة (506) من مجلة الأحكام العدلية: تقرر أنه إذا فات الانتفاع بالعين المؤجرة بالكلية بسبب مانع غلاب، سقطت الأجرة عن المستأجر طوال فترة التعطل؛ إذ إن الأجرة مقابل المنفعة، فإذا عدمت المنفعة لسبب قهري عُدم مقابلها.

2. نظرية الحوادث الطارئة والسبب الأجنبي:
تنص القواعد العامة في التكاليف والالتزامات على أنه لا تكليف مع الاستحالة.
المادة (55) من قانون المخالفات المدنية رقم 36 لسنة 1944: تقر بمبدأ "السبب الأجنبي" و"القوة القاهرة" كدفع ينفي المسؤولية والالتزام متى كان المانع عاماً غير متوقع ولا يمكن دفعه .

ثانياً: التكييف القضائي للوقف الدوري وتمديد العقد :

عند قيام مانع مؤقت يمنع شغل العين أو استغلالها في الغرض المخصص لها (كالمؤسسات التجارية والمرافق الحيوية):

تأجيل الالتزام وتمديده (ترحيل المدة):
إذا دفع المستأجر بدلاً إيجارياً عن فترة عطل فيها الانتفاع بسبب المانع القهري، فإن القواعد الفقهية المستقرة في المجلة تُجيز ترحيل هذه المبالغ لتمثل أجرة عن فترة زمنية مستقبليّة لاحقة لانتهاء العقد الأصلي، وهو ما يُعرف قضائياً بـ "تمديد العقد لمدة إضافية مساوية لمدة الوقف".
القواعد الكلية الحاكمة:
المادة (21) من مجلة الأحكام العدلية:"لا ضرر ولا ضرار".
المادة (22) من مجلة الأحكام العدلية:"الضرر يزال".
المادة (88) من مجلة الأحكام العدلية:"الغرم بالغنم"(فما دام المؤجر لم يقدم منفعة خلال فترة المانع القهري، فلا يحق له غنم الأجرة عنها).

ثالثاً: التطبيق العملي وآثار الحكم بالوقف

ترتيباً على السند النصوصي والفقهي المتقدم، فإن لجوء القضاء إلى القضاء بـ:

1. وقف سريان العقد خلال فترة القوة القاهرة.
2. عدم استحقاق الأجرة عن فترة الوقف المذكورة.
3. اعتبار المبالغ المدفوعة مقدماً عن فترة الوقف سداداً عن مدة إضافية لاحقة لتاريخ انتهاء المدة الأصلية للعقد.

يُعد تطبيقا متوازناً يرفع الضرر عن المستأجر دون فسخ العقد بالكلية، ويحافظ على العلاقة التعاقدية واستقرار المراكز القانونية فور زوال المانع القهري.

10/21/2026

10/21/2026

10/21/2026

إشتراط المشترى ألا يصرف للبائع باقى الثمن الذى أودعه خزينة المحكمة إلا بعد صدور حكم نهائى بصحة و نفاذ العقد هو إشتراط صحيح

من المقرر - و على ما جرى به قضاء النقض -
- أن الحكم بصحة و نفاذ عقد البيع يقوم مقام التوقيع أمام الموثق على عقد البيع النهائى و يحل محله فى التسجيل ،
- وإذا كان وفاء باقى الثمن معلق على التوقيع على العقد النهائى ، فإن إشتراط المشترى ألا يصرف للبائع باقى الثمن الذى أودعه خزينة المحكمة إلا بعد صدور حكم نهائى بصحة و نفاذ العقد هو إشتراط صحيح
"الطعن رقم 923 لسنة 51 ق جلسة 24 / 5 / 1983 س 34 ج 2 ص 1292 "

10/21/2026

أنه لما كانت المادة رقم ٣٨٢ من القانون المدنى تنص على أنه " لا يسرى التقادم كلما وجد مانع يتعذر معه على الدائن أن يطالب بحقه ولو كان المانع أدبياً .... " ، وكانت صلة القرابة - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - مهما كانت درجتها لا تعتبر فى ذاتها مانعاً أدبياً ، بل يرجع فى ذلك إلى ظروف كل دعوى على حده تستخلص منها محكمة الموضوع - بما لها من سلطة تقديرية - قيام أو انتفاء المانع الأدبى ، دون معقب عليها فى ذلك متى كان استخلاصها سائغاً له أصل ثابت بالأوراق ، وأن مجال المانع الأدبى هو التصرفات القانونية ، ويترتب على ذلك أن المانع الذى يبرر قيامه ليس مطلقاً وإنما هو نسبى لا يرجع إلى طبيعة التصرف بل إلى الظروف التى أنعقد فيها أو لحقته ،
ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه جعل من صلة القرابة بين المشترى - المطعون ضده الأول - والبائعة فى عقد البيع سند الدعوى منعاً أدبياً يحول دون المطالبة بالحق ، ويوقف سريان التقادم دون أن يبين الظروف والملابسات التى كانت من شأنها أن تجعل من المستحيل أدبياً المطالبة بالحق حتى وفاة البائعة فإنه يكون معيباً بالقصور المبطل..... الطعن رقم ٩٠٥٩ لسنة ٧٥ قضائية
الدوائر المدنية - جلسة ٢٠١٥/٠١/٠٤

10/21/2026

محكمة النقض المصرية
عدم دعوة الخبير للخصوم يترتب عليه بطلان عمل الخبير ....
قالت محكمه النقض في العديد من احكامها ان النص في المادة 146من القانون الاثبات رقم 25 لسنة1968 - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - أوجبت علي الخبير دعوة الخصوم للحضور امامه في الميعاد المحدد للبدء في مباشرة ماموريته ورسمت الوسيلة التي يدعو بها الخصوم وهي كتب مسجلة يخبرهم فيها بمكان أول اجتماع ويومه وساعته ورتبت الفقرة الاخيرة منها علي عدم دعوة الخصوم بطلان عمل الخبير إذ أن دعوتهم هي إجراء جوهري قصد منه تمكين طرفي الخصومة من الحضور لدي الخبير والدفاع عن صوالحهم أمامه تنويرا للدعوي .
واردفت المحكمه قائلة انه لما كان ذلك وكان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعنة تمسكت ببطلان تقرير الخبير الذي اتخذه الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أساسا لقضائه لعدم إخطاره للطاعنة بموعد ومكان بدء مأموريته حتي تقدم اليه ما لديها من مستندات تغير بها وجه الحق في الدعوي إلا أن الحكم قضي برفض هذا الدفع علي سند من ان عدم إخطارها لا يعيب التقرير وعلي انها تقدمت بالعديد من المذكرات في الدعوي بعد أن قدم الخبير تقريره للمحكمة وهي أسباب لا تواجه هذا الدفع ولا تتفق مع النظر القانوني الصحيح فانه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور بما يستوجب نقضه .
( الطعن رقم 642 لسنة 61 ق جلسة 12-5-1944 س 45 ج ا ص 841 )
وذات المعنى الطعن رقم 730 - لسنة 46 قضائية - تاريخ الجلسة 22--11-1987

10/21/2026

لنفترض أن شخصًا استأجر محلًا لمدة 10 أشهر، بأجرة شهرية قدرها 200 شيكل، ثم بعد ثلاثة أشهر قرر إخلاء المحل وتسليمه للمؤجر دون اتفاق على إنهاء العقد ودون سبب قانوني يبرر ذلك، فهل يحق للمؤجر مطالبته بأجرة الأشهر السبعة المتبقية؟
الأصل أن عقد الإيجار ملزم للطرفين، وقد نصت المادة (147) من القانون المدني الفلسطيني رقم (4) لسنة 2012 على أن «العقد شريعة المتعاقدين»، كما أوجبت المادة (148) تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبحسن نية، وبالتالي فإن إخلاء المستأجر للعين قبل انتهاء المدة، دون مبرر أو اتفاق مع المؤجر، قد يشكل إخلالًا بالعقد.
إلا أن ذلك لا يعني تلقائيًا استحقاق المؤجر لجميع الأجرة المتبقية؛ إذ نصت المادة (615) على أن الأجرة تستحق باستيفاء المنفعة أو بإمكان استيفائها، ولذلك يجب التمييز بين الأجرة وبين التعويض عن الضرر الناتج عن الإخلال بالعقد.
ففي مثالنا تكون الأشهر السبعة المتبقية قيمتها 1400 شيكل حسابيًا، لكن لا يصبح هذا المبلغ أجرة مستحقة للمؤجر لمجرد أن المستأجر أخلى العين قبل انتهاء العقد، وإنما يُنظر إلى الأمر وفق القواعد العامة في التعويض، ومدى وقوع الضرر وسببه، وما لحق بالمؤجر من خسارة، وما فاته من كسب، مع مراعاة شروط العقد وما إذا كان المؤجر قد تمكن من إعادة تأجير العين خلال المدة المتبقية.

10/21/2026

أحد الورثة قام بتأجير محل أو شقة، ثم جاء وارث آخر وقال للمستأجر لا تدفع الأجرة لهذا الوارث، فماذا يفعل المستأجر؟

الأصل أن المستأجر لا يدخل في الخلاف بين الورثة، ولا يقرر بنفسه لمن تكون الأجرة.
فإذا كان الوارث الذي أجر العقار يملك صفة الإدارة قانونًا، ولم يوجد نزاع يمنع ذلك، فالأصل أن يستمر المستأجر في دفع الأجرة له وفق عقد الإيجار، ولا يكون لمجرد اعتراض أحد الورثة أن يوجب عليه الدفع لشخص آخر.
أما إذا اعترض أحد الشركاء اعتراضًا جديًا، وأصبح هناك نزاع حقيقي حول من يملك حق إدارة العقار وقبض أجرته، فهنا لا يدفع المستأجر للوارث المعترض لمجرد مطالبته، ولا يتوقف عن دفع الأجرة ويحتفظ بها لنفسه؛ لأن الأجرة تبقى في ذمته.
والحل في هذه الحالة أن يقوم المستأجر بالوفاء بالطريق القانوني الذي يحفظ ذمته، ومن ذلك العرض والإيداع القضائي متى توافرت شروطه القانونية، إلى أن يحسم النزاع بين أصحاب الحق.