29/06/2021
У Верховному Суді остаточно виграно дуже принципову справу на захист прав добросовісного набувача нерухомості.
Рішення в цій справі багато хто з правників очікував.
Мало хто цікавиться всією історією нерухомості, яку має намір придбати. Це пояснюється насамперед існуючою «призумпцією правомірності правочину» на підставі якого продавець свого часу купив нерухомість, а тепер бажає її продати. Неначе достатньо перевірити відсутність заборон та арештів на нерухомість перед її придбанням, дотриматись письмової форми та нотаріального посвідчення, і ти власник. Але ніт. Як показала судова практика, належної обережності та обачності з боку покупців може бути й недостатньо, якщо колись перший продаж цієї нерухомості був здійснений з порушенням встановленої законодавством про банкрутство процедури продажу майна, наслідком чого було визнано недійсним аукціон та договір купівлі-продажу.
Так і в нашій справі, клієнт придбала квартиру з «четвертих рук», майже через три роки після первісного продажу її ліквідатором в процедурі банкрутства. Новий ліквідатор боржника, через помилки колишнього ліквідатора, звернувся до господарського суду з вимогою про витребування квартири від останнього набувача, добросовісність якої навіть не заперечувалася ліквідатором.
Ми поставили перед судом багато цікавих запитань. Зокрема, для здійснення аналізу на предмет допустимого та правомірного втручання у право власності, ми звертали увагу, що первісний продаж майна здійснювався арбітражним керуючим, якого держава в особі Міністерства юстиції України наділила широкими повноваженнями у сфері реалізації майна в спеціальній процедурі банкрутства, в якій продаж здійснювався під наглядом і контролем господарського суду. А тому, допущені офіційними особами помилки не можна виправляти за рахунок добросовісного набувача навіть після визнання цього аукціону недійсним. При цьому, воля власника майна була виражена самим фактом його звернення до суду із заявою про визнання його банкрутом та усвідомленням тим самим усіх наслідків, застосованої до нього процедури, яка передбачає продаж всього належного йому майна. Чи повинна була набувачка квартири передбачити ризик того, що право власності може бути припинено у зв'язку з протиправними діями офіційних осіб, які здійснювали первісний продаж квартири в рамках спеціальної процедури банкрутства? При цьому, ми акцентували увагу на витратах, які добросовісний набувач поніс в результаті не лише сплати ціни по договору купівлі-продажу, який до речі є дійсним і не оспореним, а також і витрат понесених на поліпшення придбаної квартири в результаті проведених ремонтних робіт. В підсумку вартість квартири в декілька разів стала вище від її початкової вартості. Чи можна позбавити набувачку права власності на квартиру без сплати їй належної компенсації або надання державою іншого житла? Чи повинен у такому випадку добросовісний набувач у разі витребування в нього майна самостійно шукати способи відшкодування завданих йому збитків? Та головне, чи не може ліквідатор досягнути поставлену мету (задоволення вимог кредиторів) в інший, менш обтяжливий для набувачки спосіб, як приклад, стягнути різницю недоотриманих грошових коштів з колишнього ліквідатора, який з порушенням процедури банкрутства здійснив продаж квартири за нижчою ціною?
Верховний Суд відповів не на всі запитання. Але, Верховний Суд погодився, що покладення на добросовісного набувача майна індивідуального та надмірного тягара в результаті недобросовісних дій ліквідатора боржника вказує на недотримання балансу інтересів у цій справі та призводить до порушення принципу пропорційності і як наслідок порушення права власності добросовісного набувача.
Нарешті, Верховний Суд поглянув на цю справу через призму визначення «необхідності втручання» у право на повагу до сімейного життя та житла добросовісної набувачки та її малолітньої доньки, а також похилого віку батька, які постійно та тривало мешкають в цій квартирі та іншого житла або майна, придатного для проживання, не мають.
Також, Верховний Суд погодився, що в результаті витребування квартири будуть порушені гарантовані Конституцією та Законами України права набувачки, її малолітньої дитини та похилого віку батька, а конкуруючий суспільний інтерес ліквідатора у поверненні майна до ліквідаційної маси не може вважатися співмірним із тими негативними наслідками, яких зазнає життя набувачки майна та членів її родини.
