16/03/2021
☝️ А Ви пам'ятаєте 2007-2008 роки перед кризою, коли будівельний ринок 🏗 був на піку?
Тоді щороку приймалося в експлуатацію понад 10 мільйонів кв. м житла 🌇, банки видавали всім охочим іпотеку 💸 на омріяну квартиру, а девелопери починали продажі "з фундаменту". Саме на цей період припала чергова дерегуляція будівельної галузі, яка на моє переконання, поруч з іншими макроекономічними факторами, і сприяла процвітанню цього ринку.
В цій публікації я спробую проаналізувати окремі законодавчі ініціативи, зокрема, зупинюся на законопроекті №5091 від 17.02.2021 року "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (ініціатори Шуляк О.О., Клочко А.А. та інші) та надам своє бачення наслідків таких законодавчих змін для будівельного ринку.
Законопроект є достатньо об'ємним та пропонує зміни майже до всіх профільних законів на ринку капітального будівництва тому я зосереджу свою увагу на окремих його положеннях, які можуть бути цікавими не лише девелоперам, а й тим, хто пов'язаний з будівництвом або планує інвестувати у нерухомість. Поїхали!
👉 Законопроектом пропонується ввести новий механізм продажу нерухомості, що будується.
Частина 1 статті 5 законопроекту говорить: "Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва/девелопером будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна, може здійснюватися виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва), якщо інше не визначено цим Законом.
Поміж тим, цим законопроєктом пропонується славнозвісну частину третю статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» виключити. Нагадаю, ця стаття перелічує дозволені законні способи інвестування в житлову нерухомість.
Спершу може здатися, що даними положеннями законодавець хоче зобов'язати всіх девелоперів використовувати єдиний механізм продажу нерухомості на стадії будівництва - шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості. Проте це не так. У випадку прийняття зазначеного законопроекту девелопери й надалі зможуть використовувати поширені механізми залучення інвестицій в нерухомість - ІСІ, ФФБ, ФОН, цільові облігації та інші, але за умови реєстрації спеціальних майнових прав на такий об'єкт в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
👉Законопроектом пропонується ввести механізм гарантування добудови об'єкту у випадку банкрутства чи фінансової неспроможності девелопера шляхом запровадження гарантійної частки будівництва. Простими словами, на період будівництва частина будинку (декілька квартир/нежитлових приміщень) будуть обтяжені забороною на їх відчуження до моменту прийняття будинку в експлуатацію. Розмір такої гарантійної частки визначатиме Уряд. Мені складно сказати чи буде такий механізм реально гарантувати можливість добудови об'єкту після "недобросовісного девелопера", час покаже. Проте, на моє переконання, механізм обов'язкового страхування ризиків недобудови або обов'язкова участь забудовника у "страховому фонді солідарної відповідальності забудовників" (щось на кшталт Фонду гарантування вкладів для банків) значно краще справився б з цим завданням.
👉Законопроектом пропонується зобов'язати девелоперів розкривати на своєму сайті значно більшу кількість та обсяг інформації про девелопера, проект, хід будівництва та умови придбання. Необхідно зазначити, що гравці ринку вже давно дотримується подібного підходу і за відсутності таких законодавчих вимог, адже прозорість та підзвітність завжди породжує довіру інвестора.
👉Законопроектом пропонується зобов'язати девелоперів на вимогу потенційного покупця надавати йому для ознайомлення копії проектної документації, ТУ, документів на землю, дозвільних документів, експертизи, ФІНАНСОВУ ЗВІТНІСТЬ про господарську діяльність девелопера за останні ДВА РОКИ.
👉Частина 2 статті 14 законопроекту встановлює, що правочин щодо другого та наступного відчуження майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
👉Стаття 18 законопроекту надає інвестору право на одностороннє розірвання договору та встановлює обов'язок девелопера повернути гроші інвестору у випадку затримки прийняття в експлуатацію об'єкту більше ніж на 6 місяців.
👉Законопроектом визначається, що загальний розмір будь-яких платежів на підтвердження зобов'язання за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не може перевищувати десяти відсотків вартості об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої попереднім договором. Попередній договір, укладений з метою приховування правочину з купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, може бути визнаний судом недійсним.
Незрозумілим залишається логіка законодавця по обмеженню розміру платежів за попереднім договором та чому саме 10%?
👉 Законопроектом пропонується заборонити наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво (у тому числі кооперативах, які залучають кошти фізичних та юридичних осіб, зокрема, в управління, для спорудження об’єктів житлового, дачного, гаражного будівництва). Також законопроект встановлює, що права учасників (членів) кооперативу та його статутних органів, визначені законом, не можуть бути звужені (обмежені) установчими документами кооперативу, рішеннями його статутних органів чи правочинами між кооперативом та його учасниками (членами). Положення установчих документів кооперативу, рішення його статутних органів чи правочини між кооперативом та його учасниками (членами), які звужують (обмежувати) права учасників (членів) кооперативу, визначені законом, є нікчемними.
Схема залучення коштів у будівництво з використанням кооперативів давно знаходиться під прицілом податківців, проте за умови прийняття вищенаведених норм епоха кооперативів завершиться однозначно.
👉Законопроектом пропонується дозволити реєстрацію місця проживання в апартаментах (крім готелів). На мою думку, ця незначна законодавча зміна досить позитивно вплине на обсяг будівництва апартаментів та зробить їх придбання більш привабливим для інвесторів.
👉Законопроектом покладається обов'язок девелопера отримувати згоду кожного інвестора на зміну проекту у випадку внесення до нього суттєвих змін, визначених законопроектом.
👉Законопроектом пропонується встановити правило, що у разі прийняття органами місцевого самоврядування або органами виконавчої влади за їх ініціативою у випадках та порядку, передбачених законом, рішення, що має наслідком зміну користувача земельної ділянки, призначеної для спорудження об’єкта будівництва, що фінансується із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, у відповідному місцевому бюджеті передбачаються видатки для відшкодування збитків власникам таких облігацій.
Це достатньо цікава революційна норма. Залишається незрозумілим чому законодавець обмежив її застосування лише для девелоперів, що залучають кошти за рахунок продажу цільових облігацій.
☝️ Далі я поділюся своїми думками щодо наслідків прийняття даного законопроекту у запропонованій редакції 🤔
1️⃣ Законопроект є вигідним великим девелоперам, оскільки створює додаткові бюрократичні процедури, з якими невеликі забудовники просто не впораються. Україна точно не підніметься в рейтингу "Doing business". Надмірне регулювання будівельної галузі в поєднанні з хаосом бескінечного реформування ДАБІ негативно вплине на темпи її розвитку.
2️⃣ Законопроект створить додаткові механізми захисту інвесторів від "недобросовісних" девелоперів, що в цілому, позитивно вплине на ринок та викорінить ганебну практику "подвійних продажів".
3️⃣ Девелопери знайдуть як обійти окремі запропоновані законопроектом заборони та й надалі використовуватимуть законні методи оптимізації податків при залученні коштів від інвесторів.
4️⃣ Окремі схеми залучення інвестицій в будівництво зникнуть як явище, зокрема, кооперативи.
5️⃣ Доведеться платити податки з операцій з продажу/перепродажу неготової нерухомості, що призведе до росту цін на таку нерухомість.
