安住於世

29/11/2021

上週參加老東家「東京都物業管理機構」贊助舉辦的『110年度臺灣物業管理趨勢論壇』，這個一年一度的論壇即將邁入第20年，也是物業管理服務業難能可貴的年度盛事。

今年的主題是「樂齡『宅』」，顧名思義，就是針對即將進入超高齡人口的臺灣社會，要如何從建築物設施及管理來因應。

本次分別以「從環境變遷談高齡化居住空間與物業管理發展趨勢」、「高齡者居住空間與設施管理課題之探討」、「樂齡居住空間關規劃設施營運管理」及「智慧化樂齡居家生活與社區照護的實踐」幾個議題來探討。

主講人均是行業中經驗豐富的專家，演講內容豐富，很榮幸邀參與這場盛會。

16/06/2021

社區管理委員會的委員們，常為了社區公共事務頭疼不已。尤其是協助排解住戶間之爭議，往往動輒得咎，甚至公親變事主，反被住戶提告，雖然提告是每個人的權益，告不告得成則是另一回事，但經過訴訟程序勞心勞力，縱使全身而退，仍然是寧可一開始就不要有訴訟出現。

因而有不少管委會有這樣的疑問：「假設住戶對管委會無理提告，管委會可能因此必須動用社區經費委任律師來維護權益，則將來管委會勝訴後，能不能要求敗訴的住戶負擔律師費？」

答案是否定的，因為民事訴訟法規定，只有第三審（法律審）是強制律師代理，此時律師費才會被視為訴訟費用的一部份，也就是判決主文常見的「訴訟費用由敗訴之一方負擔」才能派上用場。但通常上述問題往往在第一審或第二審就終結，律師費當然不是訴訟費用的一部份，即使到了第三審，仍不得就第一審及第二審的律師費請求，也是杯水車薪。

近來有些社區透過區分所有權人會議在規約增定「住戶對管委會提告因而敗訴者，應負擔管委會因此所支出之律師費」這樣的內容，其目的應在於提醒住戶不要濫訴。否則若將來真的有住戶提起訴訟而敗訴，管委會為了追討這筆律師費而提起民事訴訟，是否真能獲得勝訴判決，尚在未定之天；況且管委會若需委請律師提起這個「給付律師費」的訴訟，則顯然不合成本，故實務上似乎未見類似的判決。

04/03/2021

去年在公所接受法律諮詢時，遇到一位民眾，分析案情給她聽，也明白告知案件勝算不大，當事人聽完分析，反而有了信任感，於諮詢的隔天即來事務所委以重任。

我們經過一番努力，然而結果並不如人意，當事人面對已有預期的判決結果，基於情感上的牽絆，對於是否上訴，顯得猶豫。

過程中，我分析上訴與不上訴可能的結果及利弊得失，最後也勸她放下，坦然接受判決的結果，不要再遭受再一次訴訟程序中不確定感的煎熬。

過年前，當事人終於能真的下定決心，昨天來取回我們代為保管的證物，也帶來禮盒表示感謝，望著她最後頻頻感謝後離去的背影，或許這是我們在這人世間最後的交集。

試想我們手上的其中一個案件，何嘗不是當事人一輩子唯一的一件？如果不能以同理心對待，怎能體會當事人在過程中承受的煎熬？

唯有真誠對待每一位來到面前的人，如同對待自己或自己的家人一般，珍惜彼此的緣份，才能不枉此生，外無愧於當事人，內無愧於己心。

17/02/2021

揮別動盪不安的去年

新的一年

或許有更多的未知等著我們

唯有鼓起勇氣 奮勇向前 才能心安 平安

發願 與每個來到面前的有緣人結好緣

21/01/2021

最近接到非常多因為提供金融帳戶而成為幫助詐欺被告的諮詢，有必要在此宣導。

近來詐騙手法日新月異，其中一類是利用網路交友軟體。

對方不會馬上要求你做什麼，而是放長線釣大魚的方式，透過每日噓寒問暖，或者是利用人性想要發財，或者想要與異性交往的弱點，一步一步設下圈套。

或者分享自己投資賺了很多錢，鼓勵你也一起來；或者說因為需要用錢而開口借錢。初期都是有借有還，或者讓你看到投資的獲利，等到時機成熟，就把你封鎖或避不見面，受害者往往求償無門⋯⋯

如果運氣好，報警後可以扣住轉入帳戶，但往往裡頭已經沒有錢，而這些金融帳戶的持有人可能是為了貸款、找工作或者誤信有每十天3000元而交出存摺提款卡及密碼（實際上拿不到一分錢）成為詐騙集團的詐欺罪幫助犯，即將面臨前述受害者的求償。

避免成為詐欺案件的受害者，最好的方法就是不要把金融帳戶密碼或者存摺、提款卡交給任何人。然後不要有任何鋌而走險的貪念（不管是貪財或貪色），也不要相信有保證獲利的投資。

17/12/2020

今天（12/18）早上10:40，在警廣FM101.3將播出「法律交戰Q &A」小單元。

這一集由陳馨強律師在節目上分享「網絡購物注意事項」，提醒如果在網絡上交易遇到糾紛或買到假貨時的申訴管道，歡迎收聽！

03/11/2020

法官及檢察官都不是神，卻得從事神的工作，於爭議（或者疑似犯罪）事件發生後，依照客觀呈現於法庭的證據，判斷事件的是非對錯。
律師更不是神，不可能保證你一定勝訴或者全身而退。但至少能依照現有的證據或者訴訟進行的情形，或者協助當事人提出對己有利的證據，給予適當的建議，分析利弊得失。
但有時即便握有絕對有利的證據，卻在訴訟進行的過程中已經令你身心俱疲。所以訴訟前如果能各退一步（或者刑事案件證據確鑿時認罪以爭取減刑、輕判或者緩起訴、緩刑），藉由達成調解來解決紛爭，藉此免受訴訟中的不確定感以及心裡的煎熬，也是值得思考的方向。

19/10/2020

常有社區總幹事或管委會委員詢問：社區能否對違規停車之住戶鎖車甚至罰款？此舉是否侵犯了強制罪？

直接說結論：
社區規約明訂對於「違反義務的處理方式」可以包括鎖車、甚至是罰款，但必須是「具體明確」，該次區分所有權人會議的程序合法無瑕疵，此時總幹事是「執行全體區分所有權人賦予的職責」，不具有強制罪的主觀犯意。

所以如果規約沒有明訂，管委會不得自行訂定罰則，或者規約雖有明訂，但不夠具體明確時，總幹事此時不應貿然執行，否則真的有構成強制罪之可能。

社區大樓停車糾紛頻傳，許多住戶和管委會因此對簿公堂。新北市陳姓女子在大樓停車格同時停放汽、機車，被管理委員會以違反社區規...

19/10/2020

一天風月流空界，隔嶺鐘魚應海潮；

江月不隨流水去，天風直送海濤來。

（宋朝‧趙汝愚‧《同林擇之姚宏甫游鼓山》）

以下分享星雲大師的解釋：

天空的白雲，隨風飄到無邊的遠方，月光映照著無垠的星空，「一天風月流空界」的氣象，凸顯了永恆宇宙、短暫人間，真是「萬里晴空，一朝風月」。

「隔嶺鐘魚應海潮」，隔著一重山，傳來隱隱的鐘聲以及篤篤的木魚聲，與海潮聲相應著，這是一幅多麼調和美麗的畫面，一切圓融無痕。

生活在世間上，我們的能力要和我們所做的事情相應，我們的知識要和事業相應，舉止行為要與佛法相應，人生志趣要與環境相應，就如鐘聲、木魚聲、海潮聲在耳邊匯成抑揚頓挫的音聲一樣。

只要我們的能力、知識、態度、心量在社會上與大眾相應，做起事來不僅能得心應手，事半功倍，還能得到大家的支持與讚美。

「江月不隨流水去」，意思是說：你要能把握住自己，不要像流水，隨現實環境漂流而忘失自己，要有「眾人皆醉我獨醒」的認知，有「雖千萬人吾往矣」的氣魄！

「天風直送海濤來」，天上的風陣陣吹襲，自然直送出一波波的海濤。

一個人能了解自己的需求，將自己準備好，自然無往不利。

想講學，就要具備好講學的條件；要辦事，就要將辦事的條件充實好；要投資，對資本及市場配置要有計畫。

將事先應準備的工作安排好、具足了，因緣自然像天風直送海濤來，就會有美好的前程。

13/10/2020

社區能不能收仲介帶看費？

近日有社區收到仲介公會來函，主張「社區向仲介收取『帶看費』，或者『清潔費』，有違法之虞」。不管名稱為何，都需要釐清這個費用的性質，以及能不能收？

直接說結論，「清潔費」（這個說法比較貼近實際情況）當然可以收，但收取的對象應該是「區分所有權人」，也就是「要賣房子的屋主」，自然就沒有新聞裡說的「設稅籍」或者「補稅」的問題，這個「清潔費」的性質其實與「管理費」無異。

因為仲介帶著一組一組的「潛在買家」或者「未來的新屋主」來賞屋，必然會經過社區公設，甚至使用電梯、參觀中庭、健身房等設施，勢必增加環境維護的成本，所以社區需要收取「清潔費」，這是基於「使用者付費」的原則，應該不難理解。只是「賣方」往往把相關費用轉嫁給仲介負擔，才會產生誤解。

然而，此時社區管理規則必須清楚載明，現場人員也必須有正確的觀念，自然能避免相關誤會一再發生。

房仲業者帶進入社區看房屋繳交費用，只要有收取費用不論金額多少都應辦理稅籍登記，若未依規定申請登記，將處3千元以上3萬元以下罰鍰。