元長地政士事務所暨不動產有限公司

元長地政士事務所暨不動產有限公司 蔡代書學經歷：
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01/02/2024

稅務新聞-財政部北區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第12條之1規定，扣除額每遇消費者物價指數較上次調整之指數累計上漲達10%以上時，自次年起按上漲程度調整之。

該局說明，被繼承人為經常居住在中華民國境內之中華民國國民，其繼承事實發生日在113年1月1日以後者，適用下列調整後遺產稅各項扣除額金額：
1.配偶扣除額：553萬元
2.直系血親卑親屬扣除額：每人56萬元。其有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣56萬元。
3.父母扣除額：每人138萬元
4.重度以上身心障礙特別扣除額：每人693萬元
5.受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人56萬元。兄弟姊妹中有未成年者，並得按其年齡距屆滿成年之年數，每年加扣56萬元。
6.喪葬費扣除額：138萬元

02/02/2022

稅務新聞-被繼人承遺有符合農業發展條例第38條之1第1項（視同農業用地）土地，辦理遺產稅申報時，應檢附什麼證明文件？

陳小姐來電詢問，其父親遺有之土地原為農地，96年都市計畫將該土地之地目變更為乙種工業用地，該土地自86年取得，尚屬農地時即作農業耕種迄今並無做其他用途，符合農業發展條例第38條之1第1項規定，辦理遺產稅申報時，該檢具什麼證明文件，始得列報農業用地扣除額呢？

財政部高雄國稅局表示，依據農業發展條例規定，依法編定為農業用地，並作農業使用者，可以依該條例第38條規定申請免徵遺產稅或贈與稅。若該土地因都市計畫變更為非農業用地，而又受限於都市計畫書之規定，如「依法應完成之細部計畫尚未完成」、或「已發布細部計畫，規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫『前』」，致無法按變更後之土地使用分區使用，只能繼續維持作原來農業使用者，該條例第38條之1第1項規定，也可以享有農地之相同租稅優惠，以符租稅公平。換言之，如已依法編為非農業使用之土地，且已可依編定後之使用地類別使用時，縱土地所有權人仍作農業使用，亦無該條例第38條之1第1項申請免徵遺產稅或贈與稅規定之適用。

該局進一步說明，農業主管機關核發該土地作農業使用證明書，僅證明該土地之現狀作農業使用，至該土地是否符合農業發展條例第38條之1規定，仍須由都市計畫主管機關依職權認定，納稅義務人常誤認作農業使用之土地，僅須取得農業主管機關出具之農業使用證明書，即可符合免徵遺產稅或贈與稅規定，卻疏忽未檢附該土地所屬都市計畫主管機關出具之證明文件，或未符合相關規定而遭補稅。

該局特別提醒，納稅義務人辦理遺產稅申報時，如列報土地係符合農業發展條例第38條之1規定，農業用地扣除額時，應同時檢附農業主管機關及都市計畫主管機關出具之證明文件，並符合規定者，始得適用免徵遺產稅或贈與稅之規定。

01/02/2022

稅務新聞-營利事業購買土地借款所支付之利息支出，應按土地實際使用情形正確申報

　　財政部臺北國稅局表示，營利事業購買之土地，如未能供營業使用，其借款所支付之利息支出，不得以當期費用列支。
　　該局說明，依營利事業所得稅查核準則第97條第9款規定，營利事業購買土地之借款利息，應列為資本支出；經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，再轉作出售土地收入之減項。
　　該局指出，近日查核轄內甲公司107年度營利事業所得稅結算申報案件發現，甲公司購置數筆土地，但該土地閒置未有積極開發行為，非屬營業上使用之固定資產，經進一步查證，甲公司為購置該土地，向金融機構借款支付利息支出近百萬元，並帳列利息支出項下，雖該土地已辦妥過戶手續，但因該筆土地未供營業使用，非屬固定資產，其借款利息不得認列為當期費用，應轉列為遞延費用，於日後土地出售時，列為土地收入之減項。
　　該局呼籲，營利事業因購置土地所支付之借款利息，應按土地用途，依營利事業所得稅查核準則等相關規定正確申報。

30/01/2022

稅務新聞-繼承人繼承獨資商號，是否須辦理清決算申報？其餘存之存貨及固定資產是否須課徵營業稅？

財政部高雄國稅局表示，近日接獲民眾電話詢問獨資商號之負責人死亡，由其繼承人繼續經營商號，申請變更負責人為繼承人時，是否應辦理清決算申報？

該局說明，獨資資本主因原負責人死亡，將獨資事業之全部資產及負債移轉予新負責人，核屬所得稅法所稱之轉讓，應依據所得稅法第75條規定辦理當期決算及清算申報。惟繼承人代為辦理決算及清算申報時，僅須計算營利事業所得額，由獨資資本主列為營利所得，課徵綜合所得稅，免再繳納營利事業所得稅。

該局進一步說明，當繼承人繼續經營該商號，申請變更負責人或一併變更商號名稱時，其繼承人繼承餘存之存貨及固定資產，非屬加值型及非加值型營業稅法第3條第3項第2款規定應視為銷售貨物之範圍，可免課徵營業稅。

05/12/2021

稅務新聞-免徵贈與稅之列管農地，經拍賣須補徵贈與稅

財政部高雄國稅局表示，按89年1月26日修正公布遺產及贈與稅法第20條第1項第5款前段規定，作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，不計入贈與總額，可免徵贈與稅，其目的係在獎勵農業用地繼續作農業使用，惟為防止受贈人於核准免稅後違規使用、廢耕或移轉等不將農業用地繼續作農業使用，致失租稅獎勵之目的，同款中段規定，受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用，且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳贈與稅。

財政部高雄國稅局強調，若農業用地5年內之列管期間，經法院拍賣後，屬於受贈人未繼續作農業使用，依規定，須追繳贈與稅。

23/11/2021

稅務新聞-因離婚自前配偶依民法第1030條之1規定取得之房地，於出售時如何申報所得稅

財政部北區國稅局表示，日前接獲民眾甲君電話詢問：「107年間因離婚行使剩餘財產差額分配請求權自前配偶取得房地1戶，目前想要出售，是否需要申報房地合一所得稅?」
該局說明，個人自105年1月1日起交易於該日以後取得之房屋、土地，屬於房地合一所得稅課徵範圍。取得日之認定原則上係以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，但如果取得原因係因配偶一方依民法第1030條之1行使剩餘財產差額分配請求權而取得，依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點規定，以配偶之他方原取得該房屋、土地之日為準。
該局進一步說明，甲君雖於107年間因離婚自前配偶取得房地，但係以前配偶原取得該房地之日期來判斷是否應申報房地合一所得稅，或是依舊制將房屋財產交易所得併入出售年度之綜合所得課稅。換言之，如甲君之前配偶取得該房地之日期在105年1月1日以後，則甲君出售該房地時，應於所有權移轉登記之次日起30日內向所轄國稅局申報房地合一所得稅；反之，如在105年1月1日之前，甲君則應將出售房屋之財產交易所得併入當年度綜合所得稅一併申報。

07/11/2021

稅務新聞-出售適用舊制課徵財產交易所得之自用住宅，如於2年內重購價額較高之自用住宅房屋，所繳納之所得稅額可扣抵或退還

財政部中區國稅局表示，因自住換屋需求而出售105年1月1日以前取得之自用住宅，係適用舊制就房屋之交易所得課徵所得稅，惟自房屋完成移轉登記日起2年內，又重購自用住宅，且房屋價額超過原出售價額，得於重購自用住宅房屋完成移轉登記之年度自應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

該局進一步指出，近期受理復查案件中，民眾因坊間一般通稱自用住宅小屋換大屋可適用重購退稅，誤解為換較大面積自住房屋即可適用重購自用住宅退抵優惠，該案例係出售105年1月1日以前取得之自用住宅，應適用舊制，僅就房屋之交易所得課徵所得稅，土地交易所得免稅，故依所得稅法第17條之2重購自用住宅扣抵稅額規定，以重購之房屋價額高於原出售之房屋價額，始有申請該優惠之適用。該局特別提醒納稅義務人，倘出售之自用住宅係適用舊制僅就房屋之交易所得課徵所得稅，重購自用住宅應注意扣抵或退還稅額之規定，係以房屋價額高低，而非以房地買賣總價或面積大小為比較基準，才能享有重購自用住宅扣抵稅額之優惠。

25/09/2021

稅務新聞-營利事業購買非屬固定資產土地之借款利息，應列遞延費用

財政部高雄國稅局表示，依營利事業所得稅查核準則第97條第9款規定，購買土地之借款利息，應列為資本支出；經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息，則可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，再轉作其收入之減項計算損益。

該局查核甲公司108年度營利事業所得稅結算申報案件，發現該公司於當年度以貸款購置一筆土地，帳列待售投資性商品，截至108年底仍未出售，惟購置該筆土地之借款利息28萬餘元列報當期利息費用，該局乃依前開查核準則規定，核定調減利息費用28萬餘元，同額轉列為遞延費用，俟該筆土地出售時作為費用，以計算處分土地損益。

國稅局特別提醒，營利事業如有購置土地用於投資之情形，申報營利事業所得稅時，需注意當年度土地借款利息是否應列為遞延費用項目，以免錯計損益影響自身權益。

25/09/2021

稅務新聞-房地合一稅2.0～營利事業如何判斷採分開或合併計稅。

財政部高雄國稅局表示，營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之房屋、土地之申報時點，仍然是當年度營利事業所得稅申報期間合併報繳，惟視交易型態採分開計稅或合併計稅2種方式填報（詳附表）。

該局說明，若營利事業出售購入之房屋、土地（俗稱二手房地），即須依持有期間按差別稅率課稅，採分開計稅方式；若交易之房屋、土地，係屬營利事業為起造人申請建物所有權第1次登記所取得之房屋及其坐落基地，如自地自建、與地主合建、提供自有土地與其他營利事業合建分屋等，因屬所得稅法第24條之5第4項規定興建房屋完成後第1次移轉範圍，故採合併計稅方式；若營利事業非為起造人，僅提供土地與其他營利事業合建，則採分開計稅方式。

該局進一步提醒，房地交易如有損失，採合併計稅方式者，得依所得稅法第39條規定辦理盈虧互抵；惟採分開計稅方式者，房地交易損失僅能抵減同屬分開計稅之房地交易所得，並按下列順序減除：
步驟1:當年度房地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房地交易所得中減除。
步驟2:未減除餘額部分，得自當年度適用不同稅率之房地交易所得中減除。
步驟3:減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起10年內之房地交易所得減除。

13/09/2021

稅務新聞-生前售地尚未辦妥移轉登記應如何申報遺產稅？報你知!

財政部高雄國稅局表示，近來有民眾來電詢問，其父親於今年7月過世，生前訂約出售一筆土地，公告現值600萬元，所有權尚未移轉登記給買方，且有土地尾款100萬元還未收到，應如何申報遺產稅？

該局說明，被繼承人生前出售土地，直至死亡時尚未辦妥所有權移轉登記，因該筆土地於死亡時點仍登記於被繼承人名下，繼承人應依遺產及贈與稅法第10條規定以土地公告現值600萬元申報於財產種類「土地」，併計遺產總額課稅，相對的，因對土地買受人有未完成過戶移轉登記之義務，如同被繼承人還未清償之債務一般，須將等額的土地公告現值600萬元列入「死亡前未償債務」從遺產總額中扣除，至於出售土地尾款100萬元，為應收未收款項，應申報於財產種類「債權」，併計遺產總額課稅，另外被繼承人於死亡前已取得之土地款，如尚有留存部分，也應列入遺產申報。

該局提醒，申報遺產稅時除記得檢附買賣契約書、價款收付等證明文件外，須特別注意被繼承人生前出售土地所取得之價款，是否應一併列入遺產稅申報，以免鉅額漏報遭補稅處罰。

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