20/05/2026
【租客在屋內自殺，誰該賠「凶宅損失」？從臺南地院判決看包租代管的法律風險】
近期臺南地方法院一起判決，引發不動產圈高度關注。
案件背景是一間採「包租代管」模式出租的房屋，次承租人於屋內燒炭自殺後，房東主張房屋淪為「凶宅」，市場價值大幅減損，向包租公司及死者遺產管理人請求賠償超過300萬元。
本案的重要性，不只在於「凶宅是否能求償」，更指出包租公司對次承租人的行為，可能負擔「無過失責任」。
以下整理本案幾個重要法律爭點：
1、自殺行為是否構成侵權行為？
本案法院認為，雖然自殺本身是個人終止生命的決定，但若選擇在租賃房屋內自殺，導致房屋成為社會通念上受嫌惡的「凶宅」，進而造成房屋價值重大減損，仍可能成立民法第184條第1項後段的侵權行為。
法院指出，「以自殺作為手段，使他人房屋成為凶宅」，屬於「背於善良風俗之方法加損害於他人」。
法院認為行為人明知其行為將造成他人財產重大損害，仍選擇在租屋處結束生命，因此對房東負侵權責任。即使其目的在結束生命，對於房價減損結果，至少具有「間接故意」。
2、「凶宅」到底算不算房屋毀損？
依民法第432條、第433條，承租人若因故意或過失導致租賃物毀損滅失，應負賠償責任。
但問題在於，凶宅並沒有牆壁倒塌、水管破裂，也沒有喪失居住功能，房子「物理上」其實完好。
因此過去實務上常認為，凶宅價值減損」屬於純粹經濟損失，而不是物理性毀損。
本案法院雖然沒有正面擴張「毀損滅失」概念，但也間接承認，凶宅造成的市場價值減損，實際上對房東的損害極為真實。
只是法院最後選擇透過「侵權行為責任」處理，而沒有硬把凶宅納入物理毀損的範圍。
這代表未來類似案件中，房東若要主張損害賠償，最穩定的法律基礎仍然是民法第184條侵權責任。
3、包租公司為何要負責？關鍵在民法第444條
本案最值得注意的，是法院對包租公司的責任認定。
包租公司主張：
(1) 房客曾有自殺未遂紀錄，且已告知房東
(2) 房東知情後仍同意續租
(3) 公司不是監護人，不可能24小時監控房客
但法院仍認定包租公司必須負責。
理由在於民法第444條第2項，「承租人將租賃物轉租於他人者，對於次承租人應負責之事由所生之損害，負賠償責任。」
法院認為，這是一種「法定擔保責任」，而且屬於「無過失責任」。
因此，只要次承租人依法應負責，包租公司就必須一起負責。
不需要證明包租公司有疏失，也不需要證明其管理不周。
4、繼承人需要用自己的財產賠嗎？
本案房客的繼承人全部拋棄繼承，因此法院選任律師擔任遺產管理人。
依民法規定，繼承人僅於「繼承所得遺產範圍內」負責。
因此如果死者沒有留下財產，房東即使勝訴，也可能求償無門。
但包租公司不同。
因為包租公司本身是契約當事人，且須依民法第444條負責，因此成為房東實際上最重要的求償對象。
本案也呈現出一個重要現象，在包租代管模式下，法律風險並不會因「只是代租」而消失。
包租公司不只是「代收租金的人」，而是法律上真正的承租人，必須承擔次承租人行為帶來的法律後果。
未來包租業者在租客篩選、高風險租客管理、保險規劃契約設計上，恐怕都必須更加謹慎。
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