源新店房產顧問, 新店區, Xinbei (2026)

14/03/2023

#買房、租房如何與房仲互動？

當您起心動念要買房或者是租房的時候，您可以自己找房並與屋主直接交易，但如果您選擇與房仲合作，藉由對方提供房源供您參考且作為您的代表去與屋主洽談時，筆者有以下幾點建議要請您留意的：
1. 在簽署任何協議或合同之前，請確保您已經理解並同意其中的所有條款和條件。例如，如果您要簽署租賃協定，您需要仔細閱讀協定中的所有條款，並確保您理解並同意其中的每一條。

2. 在支付任何費用之前，請您要充分瞭解其用途、明細，並且已經備妥充足的資金。

3. 確認您與房屋仲介的溝通方式，以便您可以及時回復任何問題或需要提供的資訊。例如，您可以與房屋仲介約定使用LINE或電話進行溝通，並保持及時回應。

4. 如果您對任何事情有疑問或擔憂，請及時與房屋仲介溝通。例如，如果您對房屋的某些條件或設施有疑問，您可以向房屋仲介提出詢問，並要求獲得更多的資訊和說明。

5. 在與房仲討論買房或租房時，請確保您已經充分瞭解您的需求和要求，並將其明確告知給房屋仲介。例如，如果您需要一個寬敞的臥室或一個帶有停車位的物件，您需要將這些需求清楚地告知給房屋仲介，並與其合作尋找符合您要求的房子。

以上這些要點希望能夠幫助您更好地與房屋仲介進行溝通和交流；如果您還有任何疑問或需要更多的説明，歡迎隨時與我聯繫一起討論喔

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07/03/2023

貸款困難如何解決？

買房對於很多人來說是一個重要的人生目標，然而， #貸款困難常常是讓人們望而卻步的原因之一，筆者藉此分享個人淺見提供朋友們參考。

以下是十個解決”貸款困難”的建議方法：

1. 提高信用評分：信用評分是銀行決定是否批准貸款的重要因素。如果你的信用評分較低，可以透過還清債務、不再開新的貸款、定時還款等方式提高信用評分。

2. 增加收入：如果收入增加，貸款額度也會隨之增加。可以透過加薪、轉職、副業等方式增加收入。

3. 增加資產：如果你有其他資產，例如房產、股票等，可以作為貸款的抵押品，增加銀行批貸的可能性。

4. 增加貸款擔保人：可以找一位信用評分較高的親友或家人擔任共同貸款人或擔保人，提高貸款的批准機會。

5. 選擇長期貸款：選擇長期貸款可以減少每月還款壓力，提高貸款的批准機會。

6. 改變貸款類型：如果現有的貸款申請不成功，可以考慮改變貸款類型，例如改為抵押貸款、商業貸款等。

7. 改變貸款金額：如果貸款額度太高，可以考慮減少貸款金額，降低銀行的風險，提高貸款的批准機會。

8. 增加存款：如果你有足夠的存款，可以考慮提高首付款，降低貸款金額，減少銀行的風險。

9. 申請政府補助：如果你符合政府補助的條件，可以申請政府的住房貸款或首付補助，減少貸款金額。

10. 選擇合適的銀行：不同的銀行對於貸款的審批標準不同，可以選擇與自己條件相符的銀行申請貸款，提高批准的機會。

總結而言，買房的過程是一個複雜的過程，需要考慮到很多因素。貸款困難是其中的一個重要因素，但透過上述十項解決方案，可以有效地解決貸款困難。此外，也需要在貸款之前做好足夠的準備工作，例如儲蓄足夠的首付款、了解自己的信用評分、計算好每月的還款能力等等。在貸款過程中，需要與銀行保持良好的溝通，積極配合銀行提出的要求，以提高貸款的批准機會。最後，選擇一個適合自己的貸款方案，並合理地規劃還款計劃，是成功買房的關鍵。

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06/03/2023

#買房，選擇困難要如何解決？

房屋是人們生活中重要的一部分，也是人們最重要的資產之一。但是，對於大部分的人來說，選擇一個適合自己的房屋可能是一個困難的任務，為此筆者藉此分享解決房屋選擇困難的十種方法，供大家參考。

1. 訂定預算
首先，買房的人應該確定自己的預算範圍。這樣可以幫助買家明確自己財務狀況，並選擇符合預算範圍的房屋。

2. 確定需求
買家需要考慮自己的生活方式和需求，例如需要幾個臥室、廚房大小、停車位等，再選擇符合需求的房型。

3. 優先考慮地段
地理位置是選擇房屋的重要因素之一，買家應該考慮附近的交通、商店、學校等因素，並找到符合自己需求的地段。

4. 考慮機能性
買家需要將個人需求和房屋的實際機能性作綜合考量，包括公共設施、通風、景觀、採光等，買家應該要審慎考慮這些因素，因為它們會直接影響房屋的使用價值和舒適度。

5. 研究房產細節
買家應該要充分了解詳細的房屋資訊，例如屋齡、維護狀況、設施等，以確保房屋符合期望，做出自己最佳的選擇。

6. 比較不同的房屋
看過多間房屋之後，買家應該對比較中意的幾間房產作比較，包括價格、大小、地理位置、屋齡等因素，來確保自己做出最好的購屋選擇。

7. 了解未來發展趨勢
買家也應該考慮未來的發展趨勢，例如城市擴張、基礎設施建設等，以便選擇具有增值潛力的房屋。

8. 請專業人士提供建議
買家可以請專業人士，例如房地產經紀人或房屋檢測專家，提供意見和建議。這些專業人士可以幫助買家理解房屋的狀況和價值，以使自己做出正確的選擇。

9. 動腦筋想出解決方案
買家也可以從不同的角度思考，例如可以考慮裝修、加建等方式，以便找到符合自己需求的房屋。有時候，只需要一些創意和想像力，就可以找到符合自己需求的房屋。

10. 考慮長遠利益
買房不是短期的決定，而是一個長期的投資。買家應該考慮長遠的利益和價值，例如房屋的建材、耐用程度等，這也是購屋時需要考量的重點之一。

總結起來，選擇一個適合自己的房屋需要買家考慮許多因素。首先，買家需要確定自己的預算範圍，然後考慮自己的生活方式和需求，找到符合需求的地段和房屋，並比較不同的房屋選項。買家也應該考慮未來的發展趨勢，請專業人士提供意見和建議，並從不同的角度思考，找到解決方案。最後，買家應該考慮長遠的利益和價值，做出最好的選擇。

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05/03/2023

面對高昂 #房價我該怎麼辦？

根據”內政部不動產交易平台”所揭示的” #國泰房地產指數”按季度的統計資料(如上圖)可以看見，近三年來的房價是呈現逐步走高的趨勢，高昂的房價已然成為 #購房者最大的痛點之一，尤其在一些城市，房價已經高得超出了一般人的負擔能力。但是對於一些當下有購房需求的朋友該怎麼辦呢？筆者藉此分享應對上漲房價的十個方法：

1. 選擇次級城市：選擇次級城市的房價相對較低，對於購房者而言可以在那裡找到較多物美價廉的房產。

2. 選擇較遠的郊區：如果您不介意通勤的話，選擇郊區的房產也是一種省錢的方法，因為郊區的房產價格會較市區的低，比較容易在我們的預算範圍之內買到房子。

3. 比較多家房產仲介：由於各家房仲手上待售的物件或有差異，經過比較多家房產仲介之後，或許有機會可以找到價格比較優惠的房產。

4. 選擇不同的支付方式：購房者可以選擇貸款方式將房款分期付款來購置房產，以減輕購房的壓力。

5. 找尋有優惠折扣的房產：有些預售建案或是新成屋，在不同時期或有促銷專案，購房者可以購置這些有折扣的、特價房、優惠房等來減少購房成本。

6. 善用政策優惠：政府有時會出台一些房產政策，如減稅、房貸利息補貼等，購房者可以善加利用。
7. 儲蓄購房：購房者可以提前進行儲蓄，待存足購房款或自備款之後再進行購房，以避免負擔過重的貸款利息。

8. 等待房價下跌：購房者可以觀察市場，等待房價下跌時再購入。

9. 合理選擇房型：對於首次購房者來說，選擇較小的房型也是一種省錢的方法。

10. 考慮購買屋齡較高的中古屋：購買屋齡較高的中古屋可以避免房價較高的問題，並且在購置之後可以進行一定程度的裝修和翻新，讓房屋住起來更加的舒適。

以上方法提供朋友們作參考，購買房產一圓成家的夢想並非遙不可及，但還是得要量力而為，房價上漲時不見得不能買房，而是要清楚了解自身的購房條件與需求才能做出最佳選擇的喔。

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02/03/2023

購買房產建議考慮的重點 #買房

購買房產應該考慮的重點有哪些呢？常有客戶和筆者聊起這個話題，想想也很正常，對大部分的人來說，買房這件事在一生中是鮮少有機會遇到的，所以面對到自己有買房需求的時候，會感到陌生甚至不安是可想而知的，筆者就個人經驗藉此分享，跟大家聊聊購買房產的重點有：
1. 房產價格：房產的價格是購買者最關心的問題之一，需考慮自身財力、預算及 #貸款能力等，預算的上限來自於個人的財力狀況，可以依照個人每月的收入以及存款的水位去推算出來。
2. 地理位置：房產所在的地理位置是一個重要的考慮因素，包括所在城市、區域、交通、學區、周邊環境等等；可以依照個人買房的起因做為選擇地點的首要條件，再將其他如家人或者生活上的需求納入考量的範圍。
3. 房產類型：房產類型包括公寓、 #別墅、電梯大樓等等，一方面是考慮到自己的需求、喜好，再者就是考量個人或者家庭的生活方式是否能夠得到滿足。
4. 房產的狀況：房產的狀況也是購買者考慮的一個重要因素，包括建造年份、裝修狀況、維護情況等，房屋的現況也會影響購屋預算上的規劃，如果屋況是需要修繕的就必須概抓金額納入購房的總價之中，避免傾盡所有買了一間房沒錢整理而無法居住。
5. 投資回報：如果是作為 #投資物業，我們需要考慮房產的租金回報率、資本增值潛力等。
6. 法律法規：買房需要了解一些相關的法律法規，包括土地使用權、產權等，用以規避購房的風險。
7. 購買方式：依照自身的財力條件來決定購買的方式，是全款購買還是貸款，以及貸款的利率等。
8. 未來發展潛力：考慮購房時也需要多考慮當地未來發展的潛力，例如所在地區的發展前景、基礎設施建設等。
總之，購買房產時需考慮眾多因素，個人需依據自身的需求及情況，做出理性的選擇喔。

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27/02/2023

#房價下跌時買房好嗎

在筆者的房仲執業過程中，歷經了數次房價的起伏，在 #房市向下修正的期間不少見到買方縮手而錯失機會的案例，藉此一隅和大家聊一聊這個話題；一般而言，房價下跌時購買房產可能是一個不錯的選擇，因為房價下跌通常表示市場供應大於需求，買房的機會可能比較好，並且可以享受較低的價格，但是這並不是絕對的，還需要考慮以下因素：

1. 市場趨勢：房價下跌可能是短期的，也可能是長期的趨勢。在做出決定之前，需要對當地和全球經濟趨勢進行分析和預測。

2. 財務狀況：購房是一個大型的財務決策，需要考慮自己的財務狀況。在購房前，需要評估自己的經濟狀況，包括收入、債務、信用評分等等。

3. 購房目的：買房的目的不同，對購房的決策也會有不同的影響。如果是自住，需要考慮自己的生活需求和長遠的生活規劃；如果是投資，需要考慮租金回報率、未來的資本增值等因素。

4. 房屋品質：房價下跌時，有可能是因為房屋品質較差，需要進一步評估房屋的實際情況，是否需要進行維修或裝修。

總之，房價下跌時買房是否好取決於多個因素，需要進行全面評估和分析，才能做出明智的決策。

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25/02/2023

購買房產會賺錢嗎？ #買房 #投資房地產

購買房產有可能賺錢，但不是一定的。

如果你成功購買到了一個物超所值的房產，並且在未來幾年裡該地區的房地產市場有望上漲，那麼你的房產投資可能會獲得良好的回報。

此外，房產也可以帶來持續的租金收入，特別是如果你有一個穩定的租客。如果你的房產位於一個高需求的區域，你可能可以收到高於你的房貸利率的租金，進而實現現金流的積累。

然而，投資房產也存在風險。房地產市場的波動性很大，所以如果你購買了一個不良的房產，或者購買時間不佳，那麼你的投資可能會損失。

此外，房產需要維護和管理，這些成本會減少你的收益。如果你不善於管理你的房產或者選擇了不好的租客，你可能會面臨更多的成本和風險。

總體而言，購買房產可能會賺錢，但這取決於你的購買時機、選擇地點和管理方式等因素。在做出投資決策之前，你應該仔細評估風險和機會。

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24/02/2023

#房屋貸款 #銀行
在購買房產的這件事上，除非我們是全款買屋，否則就避免不了要和銀行貸款的這道程序，但是向銀行貸款買屋又是怎樣的一個過程，又有哪些細節需要去了解呢？就讓我們一起來看看吧。

銀行辦理房屋貸款流程通常如下：

申請貸款：
首先，您需要向銀行申請貸款，並提供房產資料和貸款申請書等相關文件。

估價：銀行會根據您提供的房產資料，派遣房產估價師對您的房產進行估價。房產估價師會考慮房屋的建築年代、地理位置、面積、裝修情況等因素，並將估價結果報告給銀行。

審核：銀行會根據房產估價師提供的估價報告和您的貸款申請書，對您的貸款申請進行審核。審核過程包括核實您的個人信用記錄、收入、支出等資訊，以確定您的還款能力和貸款額度。

批准貸款：如果您的貸款申請被批准，銀行將向您發送貸款協議書和相關文件，要求您簽署。

放款：在您簽署貸款協議書後，銀行會將貸款款項匯入您指定的帳戶，完成貸款流程。

需要注意的是，不同的銀行在貸款流程上可能存在一些差異，具體流程可能會有所不同。另外，各個銀行貸款的利率或多或少會有些差別，因此在選擇貸款時可以多方比較，挑選個人較為中意的合作銀行，同時也需要仔細考慮自己的還款能力和風險承受能力喔。

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12/02/2023

#平均地權條例三讀通過
眾所矚目的平均地權條例部分條文修正案立法院會已於今年112年 1月 10日三讀通過，這個被譽為炒房殺手鐧的法條出台內容為何？對我們有什麼影響？讓我們一起來看看吧。

什麼是平均地權條例？

自民國38年政府播遷來台之後，推出了一系列的土地改革政策，如375減租、耕者有其田等等，又由於經濟的不斷成長帶動了都市土地價格的上漲，政府便於民國43年制定「實施都市平均地權條例」，自民國45年起在台灣各大都市實施。
但由於規定只適用於都市土地，對於非都市土地的漲價獲利皆歸於私，造成不公平且有謀取暴利的現象，是故政府於民國66年將該條例更名為「平均地權條例」，並擴大實施範圍到全國不分區全面實施。

此次平均地權條例修正的內容為何？

政府為了遏止房地產成屋炒房與預售屋炒作亂象，內政部於民國110年11月研擬啟動修法，12月通過修法草案。次年111年4月行政院會通過「平均地權條例」部分條文修正草案，並函請立法院審議。111年12月底完成初審，今年112年1月10日完成三讀。這次修法五大重點如下：

一、限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。
二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元。
三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
四、建立私法人購買住宅許可制：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。
五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

平均地權條例修正案通過對我們有何影響？

政府修法的目的是要讓預售屋短期炒作受到抑制，導向自住、長期置產。同時，也要限制預售及成屋的短期投資行為，嚴懲炒房，消弭房價上漲預期。由此新法上路後的房產交易將會受到換約轉售限制、重罰炒作行為、檢舉獎金制度和解約申報登錄這四項政策管制，是故如果您是自住型的買方，買房子純粹只為有個家安身立命，那這個就與您沒太大關係；但倘若您是考慮購買房地產投資的投資客或者期待透過預售屋換約交易短期暴賺一筆的買方就可得好好想一想了。
參考資料：內政部新聞發布，112-01-10 09:34，地政司， UDN聯合新聞網2023-01-11 14:37 綜合報導

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12/12/2022

淺談房地合一稅2.0 #房地合一稅

“房地合一稅”是把過去房子、土地分別課稅的狀況整合在一起，內容主要是針對在房地產上短期套利者課以重稅，從而遏止房地產的短期交易，以期達到抑制房價飆升的效果，稅額則是按照稅基*稅率的方式計算稅額，如果交易的情形是賠售的狀況則是不需要繳稅的。

政府在110年更進一步修法，推出房地合一稅2.0，並已於110年7月1日起開始適用，規範的是自110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要以房地合一稅2.0的規定適用。

房地合一稅2.0修法後重點：
1. 新制稅率：
標的持有期間房地合一稅率
小於2年 45%
超過2年且小於5年 35%
超過5年且小於10年 20%
超過10年 10%

2. 為防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅，所以法人課稅標準是比照個人的(45%, 35%, 20%)。

3. 為防止透過移轉型態來避稅而增列兩項課稅標的：
A. 交易預售屋及其坐落基地。
B. 交易持股、出資額超過半數營利事業的股份、出資額，且該營利事業股權、出資額之價值半數以上是由我國境內房地構成。

4. 防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅，
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

5. 對於有：
A. 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
B. 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
C. 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
D. 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
以上四種狀況則維持稅率20%。

6. 如果房子是自住房地，持有並設籍滿6年，則可適用10%的稅率，且課稅所得如果在400萬元以下是免稅的。

參考資料：財政部台北國稅局網站
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