房仲大叔

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＃加減看看
17/10/2025

＃加減看看

（本文僅從《民法》角度探討，不涉及《不動產經紀業管理條例》。）今天讀書時，突然冒出一個想法：我們平常口中說的「房仲委託」，在民法裡到底算什麼？想像一個場景：屋主甲想賣房子，他找到乙房仲公司，由公司的業務丙來幫忙推銷。日常語言裡，我們習慣稱甲...
03/09/2025

（本文僅從《民法》角度探討，不涉及《不動產經紀業管理條例》。）

今天讀書時，突然冒出一個想法：我們平常口中說的「房仲委託」，在民法裡到底算什麼？

想像一個場景：屋主甲想賣房子，他找到乙房仲公司，由公司的業務丙來幫忙推銷。日常語言裡，我們習慣稱甲是「委託人」，乙是「受託人」。但若從法律的角度來看，這種說法並不精確。因為在《信託法》中，委託人必須把財產移轉給受託人，由受託人以自己的名義管理，這才符合「委託、受託」的定義。

那麼，房仲業在民法裡到底是什麼角色呢？其實答案很清楚──它屬於「居間契約」。居間的本質，就是提供訂約的機會或媒介。說白了，房仲就像媒人，幫屋主找對象，撮合雙方完成買賣。

但更有趣的是：房仲公司和業務之間，又是什麼關係呢？

大部分公司表面上和業務簽的是「承攬契約」，意思是完成工作才有報酬，公司不用幫業務保勞健保，業務自己去工會辦就好。聽起來好像合理，但實際上卻常常不是這麼回事。因為很多公司都有打卡制度、晨會、值班、甚至清潔工作，更重要的是，遲到早退、不開會、不掃地，常常會被記點、懲處、甚至罰款。

法律上的重點就在這裡──只要有監督管理與懲處機制，法院通常會認定這不是承攬，而是「僱傭」，那麼一切就必須依《勞基法》規範。

現實世界裡，多數業務選擇高獎金制度的公司，是看在高額報酬，自然也就接受這些規範，不會去爭辯契約性質。但這背後的矛盾很明顯：表面上是自由的「承攬」，實際上卻常常是受約束的「僱傭」。

所以，當你決定踏入房仲業時，選擇符合自己步調、價值觀契合的公司非常重要。因為這條路需要無條件的付出，但不一定能立刻有所回報。然而，只要遇到對的師父、對的環境，房仲業依然可能成為翻轉人生的契機。

＃房仲大叔

＃年薪未達150萬無法申請新青安本報導內容試算房價總價：1200萬目前各銀行核貸約70%貸款金額：840萬寬限期後還款：約3.7萬～4.5萬算中位數：4.1萬/月約70萬/年薪=約5.8萬/月＃每月負擔將近7成的薪資由此可見房貸已經超過50...
13/06/2025

＃年薪未達150萬無法申請新青安

本報導內容試算
房價總價：1200萬
目前各銀行核貸約70%
貸款金額：840萬
寬限期後還款：約3.7萬～4.5萬
算中位數：4.1萬/月
約70萬/年薪=約5.8萬/月

＃每月負擔將近7成的薪資

由此可見房貸已經超過50％，屬於房貸負擔能力過低，是高風險人群。

央行為何要管控各家銀行的不動產放貸金額，由新聞就可以看出端倪，長期來看對台灣的經濟會造成不可抹滅的影響。

＃通貨緊縮比通貨膨脹可怕
＃房貸負擔不要超過薪資4成最好是在3成比較剛好

當你決定背房貸，就要有30年不能生病與意外發生。

買房是改善生活品質，而不是讓自己陷入30年的困境。

＃房仲大叔

1.建商蓋房子，大部分一定會辦理『土建融』，銀行會設定抵押權。抵押權在民法上稱為『擔保物權』2.本案建商與營造廠同屬一位老闆，理論上利潤會比一般建商多個10％左右，加上本案已經完銷，所以應該不至於跑路。3.新聞內文表示，除了一般土建融外，還...
04/06/2025

1.建商蓋房子，大部分一定會辦理『土建融』，銀行會設定抵押權。抵押權在民法上稱為『擔保物權』

2.本案建商與營造廠同屬一位老闆，理論上利潤會比一般建商多個10％左右，加上本案已經完銷，所以應該不至於跑路。

3.新聞內文表示，除了一般土建融外，還有『民間企業貸款』，而在本票裁定資料來看，在111年開始就陸陸續續跟民間企業周轉。

就我觀點來看，感覺本案建商應該是槓桿開太大，資金突然斷鏈所至。

那購買的人有何救助管道呢？其實沒有什麼管道，因為在房子還沒蓋好，我們所簽的預售屋買賣契約，是屬於債權性質，只能取得『建商公司』的債權，對於本案的土地及建物並沒有任何的權利，而銀行與民間貸款都有設定抵押權，就如1所說的是屬於物權性質，所以他們對於本案的土地及建物是有權利強制拍賣換回款項。

剛看到新聞，我就想到在央行第七波信用管制剛開始時，我就有提醒親友去看建案時，可以請業務提供地號，然後自行去申請土地謄本來看，建商資金狀況...忘記我po在哪裡了！好險在幾個Line的對話有看到（照片3）

＃既然無法討回
＃我們還有自保
＃從謄本尋找答案
＃別讓辛苦錢
＃掉進海水裡

＃房仲大叔提醒大家

＃回顧2024 年，我在無意間發現自己憑藉純粹的興趣，幫助親友及透過朋友轉介的人解決了許多問題。雖然只是從第三方角度提供建議，但這些經歷讓我累積了不少實務經驗與心得。以下是比較容易歸類的案例與主題： 1. 買房議價與斡旋技巧協助買方如何與賣...
08/01/2025

＃回顧

2024 年，我在無意間發現自己憑藉純粹的興趣，幫助親友及透過朋友轉介的人解決了許多問題。雖然只是從第三方角度提供建議，但這些經歷讓我累積了不少實務經驗與心得。以下是比較容易歸類的案例與主題：
1. 買房議價與斡旋技巧
協助買方如何與賣方進行價格斡旋，從準備階段到談判策略，幫助他們以合理價格成交。
2. 購地初步評估
為考慮購買土地的人提供地段、用途及其他相關條件的初步分析與建議。
3. 土地繼承後的價值評估
當土地因繼承成為共有產權時，作為中立第三方，協助評估合理市場價值，供繼承人討論或決策參考。
4. 兄弟間的資產配置協商
幫助兄弟處理資產分配問題，提供客觀資訊與可行建議，促進雙方更順利達成共識。
5. 資金周轉問題的貸款諮詢
協助因資金需求卡住的人，提供金融機構窗口。
6. 土地分割的協調
在共同土地分割爭議中，促進各方溝通，尋求雙方接受的解決方案。
7. 土法第 34 條之 1 的應用
協助處理共有人數眾多的土地處分問題，計算是否符合要件。然而，因 2024 年 1 月政策變動，執行難度增加，仍希望苦主能順利完成處理。
8. 共有土地轉為單獨產權
幫助兩位互不相識的共有人，成功將共有土地變更為單獨產權。過程歷經近兩年，終於在去年完成。

此外，還有一些難以分類的案例，就不再詳述。

總結：
2024 年對我而言，不僅是幫助他人的過程，也是充實自己、累積經驗的重要一年。我希望能將這些實務經驗融入學習與考試，為未來的專業發展鋪路，最終實現「知識變現」的目標。

＃房仲大叔

＃第七波信用管制已經實施將近3個月，如沒意外的話，央行應該還是按照目前政策走下去。。接下來，就是考驗相關行業的能耐了！但這不是消費者的重點。重點就是要提高『警覺心』了，一定會有不肖人員開始想要『母豬母狗』了如果您有不動產A.貸款尚未繳清1....
18/12/2024

＃第七波信用管制

已經實施將近3個月，如沒意外的話，央行應該還是按照目前政策走下去。。

接下來，就是考驗相關行業的能耐了！但這不是消費者的重點。

重點就是要提高『警覺心』了，一定會有不肖人員開始想要『母豬母狗』了

如果您有不動產

A.貸款尚未繳清
1.去地政申請『地籍異動即時通知』
2.如屆期繳清，請不要急著『塗銷設定』

B. 無貸款者
1.去地政申請『地籍異動即時通』
2.保管好權狀

當你有買賣不動產需求時

1.要求一定要『履約保證』（建經公司提供的）
2..簽約時留意『各別搓商條款』是否有不公平的條款，感覺不對當場就提出疑問。
（簽約金付完就要求先過戶或是有急用要動用「大部分」的資金..等等）
3.留意進度狀況。

當然還有很多細節需要注意，凡事小心行事，才不會成了冤大頭。

＃房仲大叔

當全球面臨武漢肺炎的突襲，沒有人能預見這場災難的到來，迫使美國啟動了史無前例的『無限量化寬鬆』政策。同樣地，雷曼兄弟的倒閉也讓人措手不及，掀起了全球金融危機的風暴。在你的世界裡，或許投資不動產一直是無往不利的選擇。也許你看到身邊許多人因為投...
24/11/2024

當全球面臨武漢肺炎的突襲，沒有人能預見這場災難的到來，迫使美國啟動了史無前例的『無限量化寬鬆』政策。同樣地，雷曼兄弟的倒閉也讓人措手不及，掀起了全球金融危機的風暴。

在你的世界裡，或許投資不動產一直是無往不利的選擇。

也許你看到身邊許多人因為投資不動產而致富，心中也燃起了想要一搏的念頭，希望藉此翻身。

這個世界很複雜，我們都無法精準預測什麼事件會發生，我們唯一控制的是自己，所以你在置產之前，可以先冷靜思考一下：

如果發生重大事件後
1.發生緊急狀況時，你能即時支付嗎？
2.你無法工作時，你還能負擔你的支出多久？
3.房貸利率提高到5％以上，你還能負擔嗎？
4.房價下跌30％之後，會讓你輾轉難眠嗎？

跌落山谷要爬回平地需要多久時間，我們無從得知。經濟學家常說，通貨緊縮比通貨膨脹恐怖好幾倍。以日本為例，經歷了大約25年的通縮，直到最近才開始有起色。因此，我們的央行才會緊急推出一系列措施。也許你會覺得這些措施是全盤皆輸的局面，但央行就是看到警訊才出手，因為他們知道，通貨緊縮是一場更艱難的戰爭。

因此，當你投資不動產後，不管發生什麼事，你都能安然入睡，不會影響你身邊的人。這樣一來，當你看到心儀的物件時，就可以毫不猶豫地出手。

＃房仲大叔

＃我也是因為貸款問題被解約兩次的從業人員

身為不動產相關的從業人員，對目前狀況是不樂見的，因為沒有成交就沒有收入嘛！但是目前的狀況對於未來台灣的金融環境是不利的，是個警訊的。所以央行才會突然下個猛藥，但請名下沒有任何『自用住宅』的人不用擔心，現在各銀行是優先會處理您的房貸的，請您們...
18/09/2024

身為不動產相關的從業人員，對目前狀況是不樂見的，因為沒有成交就沒有收入嘛！但是目前的狀況對於未來台灣的金融環境是不利的，是個警訊的。
所以央行才會突然下個猛藥，但請名下沒有任何『自用住宅』的人不用擔心，現在各銀行是優先會處理您的房貸的，請您們耐心等侯。

＃不動產相關放款是包含建商的土融跟建融喔

＃所以正在看預售屋的您要好好審視您所選的建商

＃查看您要購買的標的的謄本大概可以看出端倪

＃房仲大叔

『繼承』1. 繼承建地a.分割產權獨立b.沒分割『分別共有』c 沒分割『共同共有』d. 有些分割獨立產權，有些『共同共有』2.繼承農地a. 『分別共有』b. 『共同共有』3.繼承房子a. 『分別共有』b. 『共同共有』什麼情況會『分別共有』...
15/09/2024

『繼承』
1. 繼承建地
a.分割產權獨立b.沒分割『分別共有』c 沒分割『共同共有』d. 有些分割獨立產權，有些『共同共有』

2.繼承農地
a. 『分別共有』b. 『共同共有』

3.繼承房子
a. 『分別共有』b. 『共同共有』

什麼情況會『分別共有』或『共同共有』
＃分別共有大部分的情況就是繼承人心平氣和大家都到場簽名
＃共同共有大部分的情況就是繼承人喬不平有些共有人沒到場（代書只能用共同共有辦理）

A. 什麼是產權獨立呢？
一塊蛋糕切了好幾份，大家各自拿走自己的蛋糕。

B. 什麼是分別共有呢？
一塊蛋糕切了好幾份，大家沒有拿走，只知道自己有幾份而已，但要吃的時侯，可以拿走，但要通知其他繼承人。

C. 什麼是共同共有呢？
一塊蛋糕沒有切，大家也不知道自己可以分幾份，只知道自己有蛋糕可以分，如果要吃的話需要所有繼承人同意才能。

至於房子呢？總不能把房子切開吧！所以大家只能『共有』嘍！

近期有親友來詢問，再想說怎麽解釋比較清楚，這樣的解釋有比較清楚嗎？

＃房仲大叔

『在平靜中尋找答案，才能看清真相。』賀成交——覺得厲害當賀成交回到公司後，他立刻開始著手調查孫議員提供的謄本與資料。他整理了所有文件，仔細閱讀每一頁，並做了詳細的筆記。他試圖找出資料中的關鍵點和潛在的問題。《有兩筆地號，一筆是農牧用地（農地...
13/08/2024

『在平靜中尋找答案，才能看清真相。』賀成交——覺得厲害

當賀成交回到公司後，他立刻開始著手調查孫議員提供的謄本與資料。他整理了所有文件，仔細閱讀每一頁，並做了詳細的筆記。他試圖找出資料中的關鍵點和潛在的問題。

《有兩筆地號，一筆是農牧用地（農地）而林義是另外一筆的甲種建築用地（甲建）》

《還好共有人都姓林，應該都是親戚關係》

《完了～沒有它項權利，缺錢的機率降低80％》

《沒有其他註記，很好！算乾淨的土地》

《靠爸爸～謄本的列印日期已經是去年12月了，這半年不知道有沒有變化，請秘書在幫我調一份最新的來看》

賀成交走到洪秘書的座位時，他禮貌地請她調出最新的第二類謄本。洪秘書迅速進入地政系統，並輸入地段號，勾選所需要的資料及地籍圖並將其打印出來，交給賀成交。賀成交開始逐項比對去年跟剛出爐的兩份謄本。

《農地少了一位共有人，而其中住在台中西屯區的共有人登記日期變為今年3月17日，登記原因為買賣》

《該不會西屯的林姊也知道2018年這裡要變更成商業區嗎？如果是的話就GG了》

《依照報告的內容是明年2016年5月才會舉辦公聽會，所以林姊應該不會知道啦！別胡思亂想》

《看來我要先找甲建的林義，再找西屯的林姊，見招拆招了》

賀成交通常準備進行土地整合時，他總會先前往北港武德宮祈求順利。這次，他在整理好所有資料後，便立即南下北港。

賀成交虔誠地走進武德宮，手持清香，心中默念著祈求的願望。他仔細地將香插在香爐中，然後雙手合十，閉上眼睛，深深地吸了一口氣......

賀成交突然進入四周都是白光的世界，彷彿置身於一個純淨無瑕的世界。這裡的光芒柔和而溫暖，讓人感到無比的平靜與安詳。你可以感受到一種無形的力量，彷彿這個空間充滿了無限的可能性和希望....

《靠～原來趙先生是武財公啦！真是對不起祂，虧我每次有任務時，都會來這裡燒香拜拜》

＃INFP房仲人生

＃腦洞大開の世界

＃本故事純屬虛構

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