美好聯合地政士事務所

22/01/2018

客戶問題Q：
1.二親等買賣，賣價1000萬，銀行已核准700萬，300萬自備款已給付完畢
2.因買方不願帳戶過度說明，想改以「一般贈與」核繳贈與稅，是否可行?
3.以買賣登記之實價登錄1000萬
4.日後出售國稅局會不會只以公定價或是銀行貸款700萬為其取得成本?

A≈現代地政聯盟-美好聯合地政士回覆≈

1.二親等買賣之交易價為1000萬，若買方經銀行核貸700萬，且每月之本息攤還(以30年房貸之2%年利計算，約2.67萬)，亦在其所得能力所及時，應有機會避開贈與稅
2.但，若因故非買方能力所及時，則視同贈與，補徵贈與稅，此時，尚與《一般贈與》有別，不宜混為一談
3.惟，爾後出售，涉及房地合一稅時，國稅局確可能將之混為一談
4.亦即，本案之買方，若確有財力可負擔貸款，且資金來源穩定，資金支付本息亦固定，且無任何不當資金回流，或被查察或列管者，其取得成本，仍會以實際支出之1000萬為成本
5.但，實務上客戶多事與願違，專業人士應多加防患或解說，尤其是，更應提醒買方在金流上之負舉証之責。最重要的是，法律關係為買入取得，非受贈而取得
6.只是，當買方不願帳戶過度說明時，已有隱憂之處，此時，也無必要改以贈與為之，因依法仍屬視同贈與之核繳贈與稅
7.請特別提醒客戶，在日後出售時，國稅局會不會以公定價或銀行貸款700萬為其取得成本，均視其資金來源與流程，在客觀上是否，均由買方所能耐之支付而定之

17/10/2017

問: 土地與房屋分別登記為兒女所有，雖然有父母設立戶籍並居住該地，但不符合地價稅自用住宅規定??

最近民眾詢問:

欲將房屋坐落的土地過戶給兒子，房屋過戶給女兒，房屋仍由本人和配偶設籍居住，沒有出租也沒有供營業使用，是否可申請按自用住宅用地用地稅率課徵地價稅?

回:
桃園市政府地方稅務局指出，土地稅法第9條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」；

另土地稅法施行細則第4條亦規定：「本法第9條之自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。」

因為房屋是登記女兒所有，土地則是登記兒子所有，

兒子與女兒二人間關係在民法上是屬於旁系親屬並非直系親屬，

和土地稅法施行細則第4條規定不符合，是不能適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。所以民眾在作事前財務規劃，請詳加考量租稅負擔，避免日後增加賦稅。

發佈單位：桃園市政府地方稅務局

03/08/2017

03/08/2017

遺贈稅 新舊制期間均有贈與，如何申報贈與稅？修正遺產及贈與稅法於2017年5月12日施行，適用新舊制稅率期間均有贈與，應如何申報計算贈與稅？,,

01/04/2016

現代人越來越有資產配置的概念~

透過預立遺囑可以將自己的意見完全掌控執行

除了符合自己意願,也能避免子孫糾紛.

行政院會昨（31）日通過民法繼承編的相關修正草案，降低特留分為應繼分的比例。永然聯合法律事務所所長李永然表示，修正案更為尊重被繼承人生前的意願，相對限縮了各繼承人所能主張分配遺產的權益。

19/02/2016

自105年1月1日起施實，同時奢侈稅癈除。

要特別注意：103年1月2日以後取得之不動產若持有未超過2年而出售, 需適用房地合一稅制喔! 若持有超過2年，則可使用舊制申報。

附上財政部整理的簡表, 供大家參考。

15/01/2016

貼心提醒！2015土地移轉，注意土增稅申報期限2015年已訂立土地移轉契約，請注意土地增值稅申報期限,,

08/01/2016

29/12/2015

明年一月一日起~停徵奢侈稅囉!!!

國稅局：明年不動產「除特殊情況外」停徵奢侈稅自2016年1月1日起，停止課徵奢侈稅不動產部分,,

22/12/2015

只要在今年12/31前訂約，30日內都可以當年度來申報土地增值稅喔!!

跨年度！訂約移轉土地，應注意申報期限跨年度之際訂約移轉土地，應注意申報期限,,

09/12/2015

未辦有保存登記的建築物，遇到繼承登記時，一樣也要按照繼承辦理流程來變更房屋稅籍及納稅資料喔!

繼承無建物權狀房屋，應向稅務局申請變更納稅義務人名義房屋納稅義務人死亡後，繼承人應向稅務局申請變更納稅義務人名義,,