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全居資產 x 歐本豪斯, 復興北路168號9樓, Taipei (2026)

06/06/2026

4月不動產放款比率創15年新低，但房貸逾放餘額同步創近8個月新高

金管會公布最新國銀不動產放款統計，雖然俗稱「不動產放款天條」的放款比率持續探底，但同時間房貸的逾放金額卻攀升至近幾個月來的高點。

🏠 新聞重點摘要：
放款比率創歷史低點：截至2026年4月底，本國銀行依銀行法72-2條計算的不動產放款比率續降至24.67%，創下2011年3月以來的近15年新低。

分母存款暴增撐大：金管會分析，比率探底並非銀行大幅收縮不動產放款，而是外資存款、大型企業定存及台股熱絡推升的證券劃撥存款等「分母」大幅成長所致。

逾放餘額出現警訊：4月底國銀房貸逾放餘額由3月的85.85億元升至88.7億元，創近8個月新高。雖然整體逾放比僅小增0.01個百分點來到0.08%，整體仍可控，但資金壓力已有累積跡象。

💡 Shawn的個人洞察：
同一份金管會的報告，同時出現了「放款比率15年新低」與「逾放餘額8個月新高」，這兩個看似矛盾的數字，恰好勾勒出市場最真實的樣貌：表面數字漂亮，但底層壓力正在默默累積。

首先，「放款比率創新低」絕對不能簡單解讀為銀行放寬核貸、房市即將解凍。這個比率之所以會降，是因為台股創高與外資大額定存把銀行的「存款分母」撐得非常大，放款比率自然顯得低。這跟銀行主動放寬房貸限制完全是兩回事，銀行對不動產放款的實質態度依舊相當審慎。

反過來看，逾放餘額攀升到88.7億元，且已經連續一年多維持在80億元以上，這個數字更值得自住買方留意。金管會說「還在可控範圍內」是實話，但「可控」的意思是銀行體系的呆帳準備與緩衝機制撐得住，並不代表底層購屋族的違約風險或現金流壓力正在消失。這兩個數據並存告訴我們，市場正在經歷資金結構的拉鋸，看新聞時千萬別只看標題就以為房市要全面放寬了。

🎧放款比率創新低、逾放餘額卻創新高？點擊收聽最新一集《歐本豪斯 Open House》Podcast，為你解析最真實的銀行授信現況！
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#銀行法72之2 #放款比率 #房貸逾放 #資金壓力 #全居 #歐本豪斯

05/06/2026

EP458｜繼承 vs. 贈與—哪一種資產傳承才是真正的「大禮包」？feat. 林明忠律師

「辛苦一輩子買的房子，想留給小孩，到底怎麼過戶最省稅？」相信這是全台灣所有為人父母、長輩心中最大的疑問。坊間、網路上流傳著各式各樣的「節稅秘辦」，最常見的就是：既然直接贈與要繳高額贈與稅，那不如用「親友買賣」的方式過戶，只要金流做一下、合約簽一簽就天衣無縫了？

如果你也打算這樣做，請先等等！
本集 Open House 再次邀請到「房地產法律專家」林明忠律師，來跟我們聊聊那些自以為聰明、實則隨時會被補稅罰款的避稅迷思！

林律師在節目中直言，很多人常說：「我朋友這樣做十幾年都沒事啊！」那是因為你從來沒有被國稅局「壓力測試」過！台灣採取的是實質課稅原則，不管你的外觀契約做得多完美、甚至價格高於公告現值，只要金流來源交待不清、或是價格明顯不符合市價，國稅局一通電話就能讓你無所遁形，直接認定是「假買賣、真贈與」並開出驚人稅單！

在這集節目中，我們將為大家拆解：
💡 為什麼貼著公告現值過戶，依然逃不過被查稅的命運？
💡 聽說用「法院調解筆錄」移轉借名登記可以省稅？小心成了國稅局眼中的大漏洞！
💡 把現金換成金條、名錶、藝術品藏在家裡，國稅局真的查不到嗎？
💡 坊間合資買房，利潤分配偷偷用「贈與名目」申報，會有什麼連環扣懲罰？

主持人 Shawn 也在節目中提出了他為下一代規劃的「超長線存美股買房計畫」，究竟在專業律師眼中，這個做法是天才還是天真？想知道最安全、最合法的資產傳承思維，這集滿滿的法律與稅務精華，你一定要聽到最後！

🎬 影片精華分段
00:00 精華預告
00:46 節目開場｜再次歡迎房地產法律專家——林明忠律師
02:18 辛辣話題｜二親等買賣好省稅？律師：沒做到這兩點，直接變「假買賣真贈與」！
04:33 避稅迷思｜高於公告現值過戶就 Safe？小心踩到國稅局「實質課稅」大地雷
06:58 主持人提問｜從小存美股再用市價跟爸媽買房可行嗎？長線規劃大公開
10:52 律師妙招｜其實不用那麼麻煩！活用「持分贈與＋銀行貸款」合法墊高成本
14:00 借名登記｜想直接過戶還原？地政事務所：對不起，請去法院起訴或調解！
15:46 法院調解｜用調解筆錄移轉是避稅漏洞？關鍵在「這項證據」有沒有做足
16:58 專家實話｜法院判決 vs. 調解筆錄，國稅局認定的防彈等級大不同
21:23 親人借貸｜跟子女借錢繳房貸？合約條件寫得「太好」反而容易見光死
24:30 民間手法｜把現金洗成金條、名錶、藝術品？律師：只是「提高稽查難度」而已
28:15 藝術拍賣｜動產不申報就查不到？沒被抓到是合法還是運氣好？
30:48 驚人內幕｜坊間集資買房利潤報成「贈與稅」？小心被連環扣，最長追溯 7 年！
33:32 專家資訊｜任何不動產法律疑難雜症，歡迎搜尋林明忠律師
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#房地產法律 #資產傳傳 #贈與稅 #遺產稅 #假買賣真贈與 #實質課稅 #親友買賣 #借名登記 #節稅規劃 #房產過戶 #公告現值 #不動產律師 #林明忠律師 #全居資產 #台北買房 #全居資產

05/06/2026

股市獲利了結熱錢轉進？5月房仲交易增溫，中高總價產品詢問度回升

台股表現持續強勢，部分投資人居高思危，帶動資金外溢效應。加上央行微幅鬆綁換屋族限制，大型房仲旗下門市5月交易量普遍出現回暖。

🏠 新聞重點摘要：
門市成交量回升：住商機構5月成交件數月增9.5%、年增10.5%；中信房屋全台交易量亦呈現月增8.5%、年增3.2%的趨勢，店頭來客數與成交量皆有所回升。

旺季與股市外溢效應：除5月工作天數增加、進入傳統房市旺季外，台股頻創新高亦促使部分投資人獲利了結，將資金轉向波動較低、保值性佳的不動產。

高資產族群相對明確：隨著資金外溢，市場上中高總價產品的詢問度同步升溫，顯示高資產或置產型買方正逐步重回市場布局。

💡 Shawn的個人洞察：
5月份房仲成交量月增近一成，市場多半將其歸功於股市資金轉進，這個邏輯聽起來很熟悉。但如果大家記得，先前台股衝上高點時，移轉棟數卻曾創下同期新低，出現過短暫的「股房脫鉤」。那這一次5月的交易升溫，到底有何不同？

第一，我們要留意「季節性基期」的問題。4月份的交易基期本來就偏低，5月份在傳統旺季與工作天數增加的加持下，月增將近一成屬於合理的市場波動。真正具備參考價值的是年增率是否能持續維持正成長，這才是買氣回穩的風向球。

第二，雖然台股一路衝高，確實創造了一批獲利豐厚、想尋求資金避風港的投資人，但政策大環境並沒有改變。銀行的限貸令依舊在，核貸態度依然保守。股市資金有「意願」轉進房市是一回事，能不能順利通過銀行審核「貸」下來，又是另一回事。

第三，中高總價產品詢問度升溫是一個重要訊號。這群高資產族群通常也是最不需要依賴高成數房貸、手上現金充裕的人，他們受限貸令的衝擊最小。如果這波成交量回溫主要是由中高總價物件所帶動，那這個買氣與一般首購族、剛需自住族的日常其實是平行的兩個世界，一般買方不需要因此感到焦慮。

🎧 股市獲利了結、熱錢真的轉進房市了嗎？點擊收聽最新一集《歐本豪斯 Open House》Podcast，為你解析最真實的資金動向！
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#房仲交易量 #股市外溢 #置產族 #全居 #歐本豪斯

04/06/2026

央行真的打到房價了？5年來首見下跌，中南部這3都成修正區

隨著中央陸續祭出選擇性信用管制措施，疫情後一路狂飆的台灣房市終於在數據上出現反轉訊號，整體市場正符合政府期待的「房市軟著陸」方向。

🏠 本週新聞重點摘要：
房價指數轉負成長：內政部最新統計顯示，2025年第四季全國房價指數年減3.62%，扭轉了2024年一度衝上10.85%的暴漲勢頭，為近五年來首見衰退。

中南部修正幅度最顯著：本次修正呈現明顯的區域分化。台中、高雄、台南跌幅皆超過4%，其中台中市更年減6.65%，成為六都中房價指數下修最明顯的區域。

科技題材與供給量放緩：專家分析，中南部跌幅顯著主因在於過去幾年科技題材、投資買盤炒作過熱，且預售供給量龐大，在限貸令壓制買氣後，去化速度明顯放緩。

💡 Shawn 的個人洞察：
「5年來首見下跌」這幾個字一出來，市場難免會有一些衝擊感。但在感到興奮或恐慌之前，我們需要先釐清數據背後的結構。全國房價指數年減3.62%是一個「平均值」，背後的分化才是精髓。台中跌6.65%、高台南跌逾4%，共同點都是過去幾年投資買盤比例偏高、推案量龐大且高度依賴題材。當政策壓制、投資客退場，這些區域自然最先面臨價格校準。但這對雙北等剛性需求強烈、都更危老支撐的核心地段來說，影響相對溫和。

再者，市場上常提到這符合政府期待的「軟著陸」，但從買方的實質體感來看，中南部4%到6%的修正並非小幅波動，對於在2023至2024年高點追高進場的個體買方而言，資產價值的變動是非常具體的。這也證實了央行的信用管制確實在發揮作用，且發揮方式是「選擇性」的。

建議現階段在看房的朋友，與其盯著全國大整體的均值，不如回歸去觀察你目標區域近三個月的實際成交走勢與新案讓利動作，那才是真正對你有用的實質資訊。

🎧 房價指數5年首見下跌，這波修正真的要讓房市軟著陸了嗎？點擊收聽最新一集《歐本豪斯 Open House》Podcast，為你解析最真實的價格走勢！
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03/06/2026

50歲才買得起房，政府卻說不幫了？點破政府沒說的現實訊號！｜Shawn's 房東經營指南新青安2.0篇

新青安 2.0 真的要來了嗎？網路上大家都在看排富條款，但我告訴你，政府沒有講的訊號，遠比你想的更現實、更扎心！

這次維持 5 年寬限期不變，我認為其實很不好的，這等於變相放任投機的訊號。更不合理的是新增 80 條款且限貸 50 歲以下——好不容易存錢存到這個歲數才買得起，政府卻告訴你：「抱歉！沒辦法幫你。」

雖然年收 200 萬以上排富我認同，但政府要大家沒頭款就想辦法跟家人借？唯一的亮點，大概只有針對有小孩家庭額度拉高到 1500 萬的生育補貼了。

政策大洗牌，你開始擔心手上的資產會受傷、甚至怕房子租不掉嗎？
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02/06/2026

朋友合租房東怎麼簽？Shawn破解合租合約陷阱！這樣做收租最安心 🤫 | Shawn's 房東經營指南 EP10

把整間房子租給一群好朋友合租，身為房東的你，真的能完全安心嗎？🤔
這集 Shawn 要來聊聊許多房東都會遇到的「合租簽約迷思」！

很多人以為：
「反正他們是朋友，推派一個代表出來跟房東簽約就好了吧？」
小心！這背後其實隱藏著很大的法律與管理風險！ 🤯
實務上，房東通常會有兩種簽約做法，但其實各有利弊：

💡 做法一：只跟其中一位「代表」簽整棟租約
好處：接洽窗口單純，房東只要對一個人、收一份租金就好。

風險：如果其他同住朋友欠租，或是破壞了房子，在法律關係上，房東依然「只能對到簽約的那個人」，後續求償和法律責任的釐清會非常麻煩！

💡 做法二：跟每一位房客「個別」簽獨立約
好處：房東跟每個人都有直接的法律約束力，責任歸屬明確。

風險：管理成本大增！只要其中一個房間的朋友臨時退租，該房間就會面臨空租與重新招租的空窗期，影響整體收益。

🔑 怎麼做聽起來都有風險？到底有沒有兩全其美的辦法？

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31/05/2026

淡江大橋通車點火！淡水新案衝上7字頭，雙北首購天堂少一個

歷時多年建設的淡江大橋已於5月中旬正式通車，縮短了淡水與八里的通勤距離，這項重大區域交通利多，也正促使當地新案市場進行價格重新校準。

🏠 新聞重點摘要：

重大建設正式兌現：淡江大橋於5月12日正式完工通車，連接淡水與八里，通勤結構改變，通車效應為淡水房市注入實質題材。

指標新案挑戰7字頭：受到建設完工刺激，部分預售與新成屋指標建案單價向上突破、站上7字頭，使淡水傳統「首購低價天堂」的標籤逐漸產生質變。

專家建議理性觀察：專家提醒，大橋通車對特定路段的交通改善與尖峰時段壅塞緩解效果仍需時間觀察，利多兌現之際應避免盲目追高。

💡 Shawn的個人洞察：

等了將近30年的淡江大橋終於完工通車，這對區域的實質交通機能絕對是正面加分。然而，從房地產的定價邏輯來看，「利多通車之日，往往也是預期定價完全兌現之時」。翻開過去幾年的房價走勢，淡水房價在興建期間就已累積了不小的漲幅，顯示市場早已將通車題材提前反映在價格中。

當淡水部分新案開出7字頭的價格，買方在評估時就必須更加理性。淡江大橋主要解決的是淡水往返八里、西濱或透過台64線連接新北整體的便利性，但對於大多數依然需要通勤至台北市核心區的上班族而言，淡水到台北市中心的傳統交通動線並未因此產生結構性的改變。

因此，對於有志於在淡水置產的首購族，現階段的策略可以選擇「以時間換取空間」。不需要在通車慶祝行情最熱時急忙搶進。不妨等幾個月通車熱潮稍退、市場觀望氛圍沉澱後，再去親身體驗尖峰時段的實際通勤感受。屆時再進場評估，往往能擁有更冷靜的判斷基礎，與更為實質的議價主導權。

🎧 淡江大橋通車新案開到7字頭，淡水還能買嗎？點擊收聽最新一集《歐本豪斯 Open House》Podcast，為你解析最真實的通車利多！
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30/05/2026

10年困境！房價指數大漲44% ，平均月薪卻只增加8,668元、生育率跌破0.7

長期數據追蹤顯示，台灣社會面臨房價上漲與薪資成長幅度不對等的剪刀差困境，高昂的居住成本也正實質形塑著年輕世代的成家與生育決策。

🏠 新聞重點摘要：

房價與薪資脫鉤：2016年至2025年間，全台住宅價格指數整體上揚44.5%；反觀同期勞工平均經常性月薪僅從39,217元微調至47,885元，10年來僅增加8,668元（增幅22.1%）。

生育率創歷史新低：受財務與居住壓力影響，台灣總生育率目前已降至0.695人，女性一生平均生育不到0.7個小孩，少子化危機加劇。

財務負擔壓抑人口紅利：長達30、40年的房貸開銷，占去大部分家庭的經常性收入，使生育在年輕世代的預算排序中面臨高度的殘酷算計。

💡 Shawn的個人洞察：

房價大漲44%與薪水僅漲22%，這中間一倍的增幅差距，就是當前受薪階級購屋壓力日益沉重的結構性根源。這意味著，現在的購屋族群需要投入比上一代更多的儲蓄比例或延長貸款年期，才能達到相同的置產目標。

更深層的社會警訊在於生育率與房價的連動性。當一個核心家庭每月有相當大比重的收入必須優先配置在房貸上時，面對育兒、教育等持續性支出，往往只能無奈做出財務妥協。居住成本的高昂，確實已經不僅僅是房產問題，而是演變成深刻影響人口紅利與國安結構的宏觀挑戰。

對於現階段準備買房的朋友，了解這個背景可以幫助我們放下盲目的焦慮。這不是你不夠努力，而是大環境的結構使然。購屋時務必保持冷靜，不需隨市場情緒起舞盲目追高，而是應嚴格根據自身家庭的財務實力，找到那個在每個月繳完房貸後、依然能保有基本生活品質與財務餘裕的平衡點。

🎧房價漲、薪水緩，少子化下未來的房子要賣給誰？點擊收聽最新一集《歐本豪斯 Open House》Podcast，為你解析最真實的結構隱憂！
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#房價薪資比 #房價與生育率 #少子化隱憂 #居住成本 #全居 #歐本豪斯

29/05/2026

EP456｜買不起房乾脆放棄掙扎？「等房族」的社會現況與傳承迷思feat. 不動產專家林明忠律師

買房到底該怎麼選？現在的年輕人是不是都寧願捨棄台北市，跑去新北市重劃區買有漂亮街廓的新房子？還是你也是那個不買房、一心只想等長輩財產的「等房族」？這集 Open House 邀請到大家最喜歡的不動產法律專家——林明忠律師，一起來聊聊資產傳承與等房族的終極糾結！

有些人覺得蛋黃區機能好、交通便利，等著繼承長輩的不動產大禮包最划算；但實際走一趟遺產爭產的現實世界，捷運站旁價值八千萬的店面登記在大哥名下、兄弟姊妹一秒翻臉互告，甚至為了「公同共有」的產權問題撕破臉，真的會讓人退避三舍！但如果想靠生前贈與或信託來避稅，難道就要天天擔心晚輩拿到房產就翻臉不認人，讓自己變成孤苦無依的「顧房灰姑娘」嗎？

本集更誕生了 Open House 史上最經典的「神比喻」：長輩瘋狂規劃花式商品想省巨額房產稅？林律師驚人揭秘：其實「什麼都不做」才是最高明的避稅手段！更首度曝光律師在深山面臨領便當危機時，拿起 iPhone 錄影對 Shawn 進行的「摯愛告白遺囑」？重點是這種遺囑在法律上竟然完全無效，萬一出事你拿得到財產嗎？破解繼承與贈與背後的稅務與法定形式秘辛，千萬別把資產傳承想得太單純！

💡 聽完這集，歡迎在底下留言或到社群群組標註林明忠律師提問，我們會在未來的節目中為您解答！

🎬 影片精華分段
00:00 精華預告｜買房不如等房？律師：什麼都不做最好！
01:01 節目開場｜歡迎不動產法律專家：林明忠律師！
03:02 律師日常｜台灣不動產四大糾紛！限貸令與都更危老的現況
05:15 財產爭議｜捷運站旁店面登記在大哥名下，到底是送的還是遺產？
06:45 社會現況｜等房族的代價：免費的最貴？舊房維修與居住品質迷思
07:16 顛覆認知｜想省下巨額房產稅？律師驚曝：其實「什麼都不做」最省！
09:40 房地合一稅｜繼承取得成本過低！下一代轉手面臨的高額稅率
11:10 富豪流玩法｜海外離岸公司與私人銀行的「高級資產操作」
13:26 沒有遺囑會怎樣？台灣盛行的人頭文化與借名登記糾紛
15:00 繼承戰爭｜長輩還在世，兄弟私下簽訂「放棄繼承協議」有效嗎？
16:45 遺囑大戰｜老爸預立4份遺囑內容都不同，法律上到底以哪份為主？
18:44 專門來搗蛋的「特留分」！阿公遺囑說房子只給長孫也沒用？
21:36 特留分不足該怎麼解？法院訴訟與金錢補償的實務攻防
24:52 驚！深山失足拿起 iPhone 錄影立遺囑，在法律上竟然「完全無效」？
26:55 遺囑的法定嚴格形式：自書遺囑、公證遺囑的差別與打破難度
29:04 贈與出去小孩就變不孝？「附負擔贈與」與「信託」真能保住老房居住權嗎？
32:12 結論懸念｜沒有完美的避稅做法，盲信完美商品小心被國稅局盯上！
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29/05/2026

新青安還本海嘯！月付1.4萬跳4.1萬，首波房貸族2026年底壓力炸鍋

新青安政策推動至今，低利與寬限期優勢協助許多首購族成家；然而，隨著利息補貼期限與銀行實務寬限期紛紛面臨到期窗口，首波使用者的財務韌性將迎來市場驗證。

🏠 新聞重點摘要：

補貼落日與利率調升：新青安利息補貼預計於7月31日屆期，房貸地板利率恐由1.775%回升至2.275%，每千萬貸款月付金約增加2,000至3,000元。

寬限期結束本息均攤：銀行實務上多半僅核給3年寬限期，2023年8月首批上車的首購族，將於2026年底前後面臨寬限期屆滿，本息均攤後月付金恐暴增近2.8倍。

審核收支比拉高：行庫專員透露，目前銀行審核會以第6年起（或寬限期後）的本息均攤金額進行嚴格的收支比查核，以確保申貸人的現金流安全。

💡 Shawn的個人洞察：

「寬限期是把負擔往後挪，而非平白消失的紅包。」當貸款一千萬、30年期的月付金從利息約1.4萬元，一口氣跳升到本息均攤的4.1萬元，這中間每月近2.7萬元的價差，對於一般受薪階級來說，是相當顯著的現金流負擔。

這則新聞點出了兩個核心觀察點。第一，市場上常誤以為人人都享有5年寬限期，但實際上銀行基於風險控管，多半僅核給3年。以2023年下半年政策上路推算，還本壓力點剛好就在今年底至明年初陸續浮現。第二，當利率補貼取消與寬限期到期兩大因素相互疊加，購屋族的財務調度能力將面臨實質考驗。

從買方或市場觀察者的角度來看，2026年底後，部分當初槓桿操作過度、現金流預算抓得太緊的持有者，可能會面臨是否繼續持有的抉擇。這有可能促使市場釋出更多具有談判與讓利意願的物件，自住族群可以開始密切追蹤這類物件的流向。

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