08/06/2026
【RED房地主觀點週報】(白話文版)招商成功不一定有獎勵，但出事一定有人負責：這就是公部門資產活化的現實！
最近因為專案的關係，我們與許多大學、公營事業等泛公部門單位有深度交流，也因此更了解他們在面對龐大房地產資產時，背後真正的決策邏輯。
很多人常問：
「他這塊地明明條件很好，為什麼不趕快開發？」
「為什麼公部門總是看起來比較保守？」
其實答案很簡單。
因為公部門和民間企業的遊戲規則，根本不一樣。
在民間企業裡，
專案成功，
可能代表升遷、獎金、分紅。
但在公部門裡，
資產活化賺再多錢，
通常也不會直接變成個人的KPI。
反過來說，
如果專案執行過程出現爭議，
甚至被質疑程序不公、
那麼影響的可能是個人考績、
單位形象，
甚至後續責任問題。
換句話說：
「做成功未必有獎勵，但做出問題一定有人負責。」
這也造就了許多公部門單位在資產經營上的核心思維：
穩健，比創新更重要。
因此，我觀察到大型公部門資產活化，通常都會走向兩條路。
**第一條路：公開標租、公開標售**
把遊戲規則講清楚，
讓市場自己決定價格。
誰出的條件最好，
誰就取得資格。
好處是：
✅ 公開透明
✅ 程序正義
✅ 降低圖利爭議
✅ 社會接受度高
雖然結果有時不一定完美，
但至少大家都服氣。
**第二條路：地上權、BOT、公辦民營**
這也是近年越來越重要的模式。
許多公部門其實擁有非常好的土地，
但缺乏龐大的開發預算。
因此透過地上權或BOT模式，
由民間投入資金、技術與營運能力，
共同創造更大的資產價值。
從商場、
旅館、
辦公室、
學生宿舍、
長照設施，
到大型複合開發案，
背後幾乎都能看到這種模式。
但這類案件有一個關鍵：
前期規劃比後期招商更重要。
如果市場需求判斷錯誤，
投資人根本不會進場。
如果產品定位不符合市場，
招標條件再漂亮也沒用。
因此，
訪商、需求調查、
可行性分析、
開發定位規劃，
往往才是決定成敗的關鍵。
很多人以為資產活化的目的是賺更多錢。
但深入接觸後我發現，
公部門真正追求的其實是：
「資產可以變現、容易管理、降低負擔，而且能夠永續發展。」
賺錢很重要，
但不是唯一目標。
如何讓資產長期創造價值，
同時減少管理成本與行政負擔，
才是核心。
最後分享一個有趣的觀察。
如果要推動比較創新、比較突破性的資產活化模式，
通常不能只靠基層單位努力。
因為越創新的方案，
往往代表越高的不確定性。
而風險，
總要有人承擔。
所以很多重大開發案的關鍵，
其實不只是土地條件、
市場條件或財務條件。
而是：
有沒有一位願意負責、願意拍板的決策者。
這也是為什麼在公部門資產活化的世界裡，
除了專業之外，
「信任」與「人脈」，
始終是不可忽略的重要因素。
#資產活化 #公部門
💬 你認為公部門手上的土地與資產，應該優先追求最高收益？還是優先追求穩定與永續經營？歡迎分享你的看法。
原文詳見留言區連結
