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陳泰源》專任約房仲 X 惡建商剋星, 台北市松山區復興北路1號四樓之 5, Taipei (2026)

Q: What is the address?

台北市松山區復興北路1號四樓之 5

11/06/2026

大家營造擺爛不修公設，還敢向建商討錢？🙄

這份判決書，很有意思。🧐

卓家雄的大家營造主張：

「缺失都改善完成了，是建商故意不驗收，所以尾款202萬4,000元應該付給我。」

結果法院調查後發現：

管委會直接提出現場照片與移交清冊，證明公設缺失仍未完成改善，驗收移交尚未完成。😳

法官更明白指出：

大家營造「空言主張」，卻拿不出足夠證據證明。😤

因此：👉 202萬4,000元尾款請求，全數駁回。😂

更有趣的是......

北投案尾款卡關後，

卓家雄竟然又翻出三年前三重建案的「未稅價」協議，追加追討50萬元營業稅。😱

甚至打官司打到一半，

才由大家營造與大程公司補簽債權讓與協議，把原本各半的權利集中到大程公司名下。🤮

究竟：

✔ 為何法院判50萬元營業稅可以拿？
✔ 為何202萬尾款卻一毛都不給？
✔ 「空言主張」四個字，對卓家雄有多傷？
✔ 三重案與北投案之間，又藏著什麼耐人尋味的時間序？

完整判決解析，我已整理成白話文，歡迎閱讀👇

🔗 [ https://reurl.cc/Ga3M2W ]

#大家營造司法紀錄 #無賴建商卓家雄 #營造廠擺爛 #上仁畫琚 #上仁開發 #未稅價反咬 #商務誠信

10/06/2026

【付租不住空十年？租金「未含」管理費！穩定收租十幾年後中斷的噩夢】📉

我無法理解，

為什麼房子「空了10年、斷水電10年」，租客男友仍「持續匯房租」？而且還「積欠十幾萬元管理費」的誇張情況？ 😱

且應該也是，

實際上居住的、擁有鑰匙的，只有女友，男友只是幫忙繳租金。後來不曉得為何女友不再住了，男友也不知情所以持續匯房租👥，直到女友死亡了，男友既聯繫不上房東也進不了屋內，才不再匯款，等待房東的主動聯繫？🚪

這個案例，牽涉到的法律面⚖️，包括：

不定期租約📜（十幾年後突然沒收到租金才試圖聯繫租客，顯然沒紙本續約）、強制執行、入侵住宅（找消防隊及鎖匠開門並同時錄影存證）等。

諸位可上網搜尋關鍵字、自行了解。

我只談，出租哲學及復水復電的小知識： 💡

【第一、出租，最好是租金「內含」管理費 💰】

管理費由房東代繳，才不會出現，誤以為租客是個穩定繳租十幾年的乖寶寶，退租後才發現竟意外積欠大額管理費。總之，千萬別以為🙅‍♂️，「只要每個月有收到租金，房子就沒事」。 ⚠️

【第二、復水復電】（為了受訪這題目，我特地去電詢問的） 📞

電⚡：由於斷電已超過2年，所以，除了當年積欠的要繳清，同時必須「更換全新電表」，一顆要價6050元。也就是「欠費」+「6050元」。 🔌

水💧：2年內，必須「依照口徑大小」收取斷水期間的基本費（二分之一）；停水超過2年以後，原有的「水籍」會被自來水公司註銷，無法直接「復水」。必須比照「新裝水表」的手續，重新申請接水，由於包含內線「變更、審圖費、施工費」🛠️，總費用加起來落在數千元甚至上萬元不等。

總而言之，

如果你是那種「長年不在台灣」的房東，建議還是委託專業的「包租代管業者」💼來處理房子🏠，會比較妥善。

🫵 點選連結，閱讀完整新聞稿📰 X 記者：蔡瑜珊......👇

🔗〔 https://reurl.cc/N2eZ66 〕

#不定期租約 #復水復電 #海外房東 #幽靈房客 #出租哲學 #包租代管

08/06/2026

【從業近16年來，首次租掉，位在新店的房子】

2026年06月01日，是我今年的第一泡，而且還是租案。（我是不是很誠實？覺得我很遜，可以笑我沒關係。）

好在，
a.是獨泡，業績不用分
b.是4+1房雙主臥的高價豪宅

所以，入袋的獎金，
至少可抵兩個多月的生活費。

==

感謝房東，

認識十幾年了，從她位在大直的房子專任委託我招租後，後來也委託中正區的房子給我處理；直到去年協助趕走新店的租霸後，連新店的豪宅也開始專任委託我處理。

好在，阿姨是實力派，縱使空了快一年，也都不給我壓力，始終獨家委託。（不是沒租客，是阿姨真的寧缺勿濫）

感謝租客，

不僅家庭背景單純、職業為藝術類老師而順利通過審核，連「財力證明」也多到令阿姨放心，才同意出租。

祝福租客老師，承租期間，闔家平安。

感謝自己，

養成「緊急預備金儲備一年份水位」的習慣，讓自己在上半年無收入的情況，也能維持「月爬8次山」健康地安心度過。

感謝老天，

在我官司纏身的過渡期，剛剛好，適逢房市冷凍期。

使我沒有相對剝奪感，反而更有餘裕、專心一週一篇，撰寫「判決書翻譯文」之「數位墓碑」。藉此對抗，很愛下預算給媒體發假新聞，抹黑我、欺負我爸媽的「黑心建商」&「爛尾董座之女暨謊后公關」。

果然， #一切都是最好的安排。

==

也不曉得，是否為自己「一語成讖」的緣故？

記憶深刻，去年底，我在公司會議裡報告「來年目標」時就已經說了：「明年（2026）上半年，應該很難；因此，希望『下半年』的業績可以cover上半年」。

總之，終於破蛋了！有1就有2，接下來，要衝、衝、衝囉～

#您專任於我我專屬於您 #客戶還是老的好

06/06/2026

【6個6】

做個紀錄：

202「6」年「6」月「6」日，星期「六」，

我從業近1「6」年來（下個月滿16年），第一次，一個下午，帶看「6」組租客。

從下午1點帶看到4點，好久沒這麼充實，有點體力不支，好在，帶看的都是同一間房子，不用跑來跑去。

是租金低於行情？好像不是。

應該是：現在買房，現買現套，所以大家都搶租房去了。

05/06/2026

🔥大家地產千萬封口訴訟遭駁回！卓家雄全面潰敗🔥

卓家雄與大家地產告我什麼？

📌求償1000萬元
📌要求刪除臉書文章
📌要求下架我的書籍《這個房仲太狠了！》
📌要求公開道歉
📌要求未來不得再使用「黑心建商大家地產卓家雄」
📌要求法院核准假執行

結果呢？

臺北地方法院最新判決：

✅全部駁回
✅訴訟費用由原告負擔

更關鍵的是，法官不只看了我寫的文章，更把：

✔高院合建案判決
✔地檢署不起訴處分
✔高檢署駁回再議
✔刑事一審無罪判決

全部納入審酌。

判決書更直接指出：

👉建商的商業模式、「履約誠信態度」，涉及廣大消費者權益。

👉縱使批評內容讓對方感到不快，仍受憲法保障。

👉相關言論具有「滿足民眾知的權利」與「公共監督效果」。

甚至連卓家雄最在意的 #黑心建商大家地產卓家雄，法院都特別論述，認定相關基礎事實既非虛假資訊，使用 Hashtag 並不構成侵權。

這場從刑事到民事、歷經多年纏訟的戰役，終於迎來重要里程碑。

我把完整判決原文、逐段白話文翻譯，以及我的讀後心得，全部整理完成。

有興趣了解法院到底怎麼看待：

❓「黑心建商」到底能不能講？
❓言論自由的界線在哪裡？
❓建商要求刪文、下架書籍、封口，為何全數失敗？
❓法官究竟寫了哪些關鍵理由？

🫵 點擊連結，閱讀完整解析 👇

🔗〔 https://reurl.cc/M2KvXW 〕

#松蔦青語合建糾紛 #這個房仲太狠了 #惡建商剋星 #法院認證 #無誠信建商大家地產 #濫訴建商卓家雄 #假債權

04/06/2026

好消息！「公視」已將假新聞下架了！

現在就剩「 #住展雜誌」的 #假新聞還不下架。

在此隔空呼籲承接爛尾樓《 #泊山妍》續建的「 #閎城建設」，日後開賣「 #閎城謙岳」時，別對「用假新聞幫助 #大家營造集團洗真假債權、讓受害者求償無門、阻止爛尾樓重生」的「住展雜誌」下預算。

讓我們繼續看下去。

03/06/2026

【建照使照「死亡交叉」❌！正式開啟「買方市場」？📉】

預測台灣房市未來走向的分析方式有很多，其中一種，是拿「建照（建造執照）」和「使照（使用執照）」的核發數量做交叉比對。📊

建照→開始可以蓋房子，「未來」3、5年後蓋好。好比「懷孕」。🤰
使照→房子已蓋好，「現在」可以開始入住使用。好比「出生」。👶

通常是這樣，

建照量若大於使照量，表示建商看好未來房市「需求旺」，所以大興土木🏗️（不然幹嘛大量蓋房子？）；反之，則表示看壞房市，所以縮手觀望。🧱

目前的情況是，

2025年，台灣房市出現使照量「超越／大於」建照量，重現2015年的「死亡交叉」，以此推論，房價趨勢，正式走跌。📉

但，這次跟上次，也有不太一樣之處，......↓🔍

2015年12月31日是「奢侈稅／特種貨物及勞務稅條例」落日⏳換手「房地合一稅1.0」的分水嶺。

當年，

A.一大群投資客賣方，為了不想被課奢侈稅💰（房屋總價的10%至15%），所以都忍耐、「累積」滿兩年之後免徵時才（能）賣，

B.加上全球QE退場（熱錢退）與升息預期（資金收縮）💸

綜上主要A+B兩點，導致發生「恐慌性拋售潮」🚨，並從2016年起，房價開始往下修正。

但這次的情況是，

C.預售屋的「紅單」與「買賣契約」皆已禁止🚫轉賣、轉讓，

D.成屋的「房地合一稅2.0」重稅期長達5年⏳（超過5年後賣房才能從獲利的35%降至20%課稅），

E.更別說還有俗稱「金龍海嘯」🌊的「第7波選擇性信用管制」。

F.其實還有利率調升📈、房貸荒🏦、海量交屋潮卻又同時迎來大繼承潮及少子化等嚴峻問題。

另外，

除了使照（象徵當下）破3.1萬宅創20年新高💥！但「開工」與「拆照」（象徵未來）宅數掉到「近十年」次低⬇️。

這也表示，

a.「目前」供給爆量，呈現「供過於求」；卻又同時意味著未來3、5年，成屋去化至一定程度後，新屋供給可能斷層，便逐漸回到「賣壓緩解、供需平衡」⚖️。

b.不過，根據台灣「人口少子化」👥、「居住都市集中化」🏙️來看，對於「精華地段的核心區」而言，這時可能是「議價進場」的好時機🔑。

c.反觀「造鎮區、點燈率低、投資（投機）氛圍濃厚的重劃區」等，恐怕會演變成日本偏鄉的「類滅村」🏚️，將形成「資產難以短期變現、流動性極差的重災區」❄️。所以，請慎選地段。

這也導致心態上的轉變，👥

對建商而言：現在最怕的，是預售賣不掉、得自掏腰包蓋房、財務壓力過大使得資金周轉失靈。⚡

輕則，工程延宕。⏳
中則，集體延後交屋導致違約或交易糾紛頻傳。📝
重則，宣布倒閉、建案直接爛尾。💥

對買家而言：由於深怕「今日以為撿便宜，明日回頭看發現還是買貴了」的心態，導致「縱使賣方已經有感讓利了」卻依舊「不願出手」。🧐讓市場已經出現「把實價登錄當天花板」往下談的殺價文化✂️，也就是全面進入「買方市場」🛒。

最後談這無奈，😮‍💨

台灣粗出生率（4.62‰）與粗結婚率（4.47‰）雙創新低📉，但「粗離婚率」也創下近三年新低（2.23‰）。

個人認為……↓💡

a.出生率低：驗證「高房價」就是「最強避孕藥」👶。

b.結婚率低：表示年輕世代「優先把自己照顧好、不想拖累或被拖累」所以不願結婚。🙅‍♂️🙅‍♀️

c.離婚率低：這就比較有趣了，我覺得原因有2……↓🧐

1.「低結婚率」間接導致「低離婚率」。

2.不離婚，是因為「離不起婚」💸：感情不好卻不離婚，有時是因為「分家成本太高」。有一種新興現象叫作「同居式離婚」或「婚內單身」——因為台北市一間小宅動輒兩三千萬🏢。辦了離婚，不僅有複雜的財產分割法律問題，分了財產之後的雙方，誰也買不起第二間房，只好繼續住在同一個屋簷下🏠，形成「產權難分、卻各過各的」的生活型態。⛓️

看來，高房價不僅是最強避孕藥，還能綁架婚姻呢。（苦笑）😮‍💨

🫵 點選連結，閱讀完整專題報導🎬 X 資深記者／黃子鳳🎙️

🔗〔 https://youtu.be/dTKDarvobws 〕

#建照與使照 #死亡交叉 #買方市場 #預售屋爛尾樓風險 #高房價是最強避孕藥 #2026年台灣房市

02/06/2026

【🚨北捷周邊套房月租金幾乎破萬！全台預售屋解約破400件！房貸催收創高！📉】

🎙️非常榮幸收到蕙纖主播的邀請，首度參與「T台消費線 PODCAST」的節目直播。

說到最近的台灣房市，在「租屋」及「預售與成屋」這兩大區塊出現了有點弔詭的現象，那就是「住宅租金行情」持續漲（租房好辛苦💦），可是「預售解約潮」（看壞未來房價走勢📉）與「成屋法拍潮」（踮著腳尖硬買房💸）卻蠢蠢欲動？讓我們一個一個來討論吧！

首先，

【Q1.根據統計，台北捷運週邊800公尺內租金時價登錄，近一年套房平均月租金，只有淡水站維持萬元以下，其餘都破萬，為何租金越來越貴？🤔】

北捷站點周邊租金愈來愈貴，不外乎是「剛性需求旺」，原因有五：

a. 🚊逐捷運而居，本就是趨勢；況且，只要緊鄰捷運，便可用「通勤時間」（長）交換「居住空間」（大）。

b. 💸高房價，年輕人買得起的物件多半是小宅、套房頂多1+1房，低總價產品若是附帶車位便轉手性差，而近捷運的「無車位」小宅，自然相對熱門。

c. 🏢近捷運周邊的房子，多半釋出量有限，市場通常「需求大於供給」，縱使房市反轉修正，近捷運小宅也相對保值抗跌。

d. 📈近年不只房價漲，連房貸利率也隨之調升，房東為了讓「租金投報率與房價相符」同時讓「房租養得起房貸或至少大於利息」，自然也跟著調漲租金。

e. 💰近年內政部「拿人民的納稅錢」推出的300億住宅租金補貼方案，假性提升房客的付租能力，間接讓房東有底氣調漲房租。

📋小結：1.高房價、2.高房貸利率、3. 政府提油救火🔥🔥帶動「高房租」。

再來，

【Q2.根據統計，今年第一季全台解約量高達411件，比上一季增加13.1%，其中台中Q1解約量67件，全台量最高，宜蘭則是前五名中唯一非六都縣市，為何？🤷‍♂️】

A. 📈全台解約量比上一季增加：

非自住型投資客看壞房市，判斷「解約要賠的違約金」止損／小於「房價下跌的幅度」。因為違約金至多總價15%，尤其如果是為了吸引買氣、強調「低首付」的預售案，可能被沒收的違約金額不過是已付定金約10至20萬元上下，相比未來房價可能下跌至少一成，當然寧可解約。

B. 📍台中解約量最高：

主要集中在海線「梧棲區」及交易量最大的「北屯區」，都出現「雙位數」的解約案件。由於近年推案量與交屋量相當大，因此在房市陷入盤整期的當下，部分在房市景氣高檔時盲目進場的消費者選擇下車👋，使台中解約量走揚。

C. ⛰️宜蘭縣成為前五名中唯一非六都的縣市：

宜蘭縣好山好水、往來雙北交通便利，房價也平實；但不少買家在宜蘭購屋的目的以度假為主，並非長期定居自住；為了避免度假宅影響到後續自住宅的貸款，部分雙北買家傾向回防都會區，將宜蘭的非自住產品解約。加上宜蘭不少新案坐落都市計畫範圍之外的郊區，在打炒房的環境下，銀行鑑價放貸都更為保守，導致預售屋解約數量比雙北還高。

最後，

【Q3.全台房貸高槓桿進場族群壓力增加，雖然截至114年Q3全國貸款違約率僅0.08%，但住宅貸款催收金額在114年Q2已衝上80.72億元創近四年高點！💥顯示部分族群已經開始繳不出房貸，尤其台中、桃園是催收金額年增幅最劇烈，為何？⚠️】

臨台中與桃園近年因重劃區推案量大，吸引大量買盤，在市場快速升溫期，不少人採取「貸款高成數／85成」的高槓桿方式進場。但隨著近年房貸條件緊縮、利率調升導致資金成本提高、房貸開始本利攤還讓壓力爆表💥！甚至出現「房租」養不起房貸的「利息」，……一旦市場交易開始趨緩（轉手不易或不願賠錢賣），財務負擔能力較弱的族群便容易面臨極大的繳款壓力。

❓如果房貸長期沒繳會怎樣？

積欠本息超過3個月稱為「逾期放款」，超過6個月未清償則轉入「催收款項」，若長期遲繳不僅會產生「滯納金」，也會在聯徵中心留下「信用不良紀錄」❌，日後貸款條件更差！若經銀行催收仍未改善，後續將進入強制執行與法拍程序🔨，由於法拍價格通常低於市場行情，屋主將面臨「信用」與「資產」雙重受損。

💡因此建議民眾，若出現資金周轉壓力，應及早與銀行協商債務，也可試著轉貸，看看有沒有其他銀行願意提供「寬限期」。

🫵 點選連結，收看生動活潑又專業的直播講解 X TVBS主播／張蕙纖 👇

🔗〔 https://youtu.be/b_R9attk4E4 〕

#房貸催繳 #預售屋解約 #北捷周邊套房租金行情

01/06/2026

獨家》明水路遠眺俯瞰皆美挑高樓中樓採光無敵皇普河畔555-15-30
地址=台北市中山區永安里18鄰明水路555號

【物件資料】

月租金=3萬元，內含管理費，稅另計
格局=14樓0房／1廳／1室／1廚／1衛／1陽台；加蓋格局=15樓1房
房屋權狀=13.66坪；土地持份=3.17坪
主建物=9坪（15樓1.6坪+14樓7.4坪）
附屬建物=1.15坪（陽台0.99坪+雨遮0.16坪）
公設=3.51坪（1.63+0.14+0.26+1.48）／26%

月管理費=1230元
室內客廳採光朝向=西為主，微偏北；邊間=否；採光=1面
出租樓層=15（&14）樓；挑高=約4米2；單層戶數=36戶；共用電梯=3部

【其他說明】

1.廚具櫥櫃整理：花16萬6千元
2.樓下14樓，準備安裝全新1對1大金冷氣：花3萬8千元
3.室內地板+陽台地板重鋪、熱水器壁面+廁所補強：花8萬1千元

【特色說明】

挑高4米2，特殊樓中樓！
採光朝西，最適合下午在陽台曬衣服了！
高樓面中庭，遠眺美景、俯瞰社區花草！
永安國小學區，鄰近捷運大直站、大直市場、全聯，生活機能佳！

【社區資料】

發照日期=85年5月30日
瓦斯=天然氣；警衛管理=全天候
基地面積=990.06坪；使用分區=住3
月管理費=建物90元／坪+車位600元
結構=RC，鋼筋混凝土；外飾建材=二丁掛
層棟戶數=地上16樓／地下2層，壹棟，共196戶
建設公司=皇普建設；設計人=吳非士建築師；營造廠=裕原營造
大樓外觀朝向=東為主，微偏南；路寬=明水路30米、明水路557巷8米

【公設說明】

1F─中庭、兒童遊戲區、挑高會客廳

B1─撞球桌、乒乓球桌、兒童遊戲室、交誼廳、簡易健身房、游泳池（荒廢中）

【生活機能】

地標=台北美福大飯店
公車=明水路口、明水路三
捷運=大直站750公尺步行10分鐘
公園=明水、永直、美堤河濱、上塔悠
設籍學區=永安國小、北安／大直高中國中部
市場=大直市場、全聯福利中心大直明水店&大直北安店
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【聯勝房地產有限公司】
經紀人-賴品軒；證號-(109)竹縣地經字第00565號
地址-105台北市松山區復興北路1號四樓之5
電話-02-2778-0551分機166；統編-93717036
==您專任於我，我專屬於您==
營業員(接案人)-陳泰源；營業員證號-(99) 148-643
1.看屋請至少提前1天預約。
2.響應環保與e化，若需紙本資料請主動告知。
3.服務專線→0986-289-679；Line ID→
4.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金。

31/05/2026

【更新至2026年05月31日， #大直實價登錄：家樂福商場1.8億成交背後的秘密？西華富邦「豪賺5千萬」只是表面？反觀小宅13年穩賺5百萬！】

「在帳面數字裡，大家都在看賺了多少；卻忽略去算背後付出了多少成本。」大直最新5月份的實價登錄已經全數拆解完成。最受矚目的指標豪宅「西華富邦」13樓，雖然帳面上看似大賺5387萬元出場，但如果你扣掉「隱性成本」後，實際進口袋的獲利真有想像中多嗎？反觀明水路的「狀元第小登科」，13坪的小宅耐著性子長期持有13年，反而穩健增值506萬元、以「創社區新高單價」之姿離場，誰才是真正的長線贏家？

市場的冷靜與回檔訊號也越來越明顯：

名宅價格鬆動：過往行情135萬元的「Going大直」回檔至108萬元，「忠泰風格」也難得跌破130萬元大關，這釋放了什麼訊號？

百坪商場現身：北安路1.8億元的家樂福商場首筆實登曝光，穿透地下室挑高限制後，真實的單價密碼是什麼？

國宅集體回檔：除了唯獨一筆10樓站上82萬讓我忍不住質疑「憑什麼」之外，其餘國宅均已冷靜回歸6字頭。

這一次將帶你穿透數據迷霧，算清那些房仲不會告訴你的真相。......↓

【北安路】

#北安路595巷11號華廈：13號一樓店面+地下室商場共425坪，成交總價1.8億元，現況為「家樂福台北北安店」承租，為該社區首筆實登，有人知道該社區的「真正名稱」嗎？由於地下室挑高僅2.85米，採1/4價格計算，換算真實單價約為70萬元／坪，研判是高總價導致單價拉不高。

【明水路】

#狀元第小登科：四樓竟然可以創社區新高單價114.5萬元，還是貸款條件較差的13坪型小宅。賣方於102年03月1010萬元入首，115年02月1516萬元脫手，持有近13年獲利506萬元，平均每年增值近39萬元。算是長期穩健的投資。

#大直香榭名門：三樓於102年02月1000萬元入手，115年03月1300萬元脫手，持有13年獲利200萬元，平均每年增值15萬元，還可以啦！

忠泰風格：三樓成交127萬元，難得跌破130萬元大關，是因為低樓層的緣故嗎？很難不讓人覺得該社區的價格有回檔。

【敬業二路】

Going大直：二樓單價108萬元，價格明顯回檔！過往市場行情認知落在135萬元上下。不過，108年01月2750萬元入手，115年03月3188萬元脫手，持有7年還是有獲利438萬元，等於每年增值約60萬元，也算是穩健投資啦！

忠泰世界廣場：九樓總價破億元，114年12月拿到使用執照，開始陸續交屋囉～

【敬業三路】

基河國宅二期／大直美堤花園：除了十樓成交82.9萬元我認為「憑什麼？」之外，十二樓頂樓成交72萬元可以理解，其餘皆回檔至6字頭，不再創高。

【植福路】

西華富邦：十三樓成交到兩百萬元俱樂部，而且還是從104年高點進場的，不簡單。個人認為因為是相對小坪數而單價有撐，且既然是低樓層，朝北面山，當然比朝南看不見河的景觀來得好囉～雖然帳面上賺三成（22850萬-17463萬=5387萬），但扣掉毛胚變精裝修、搭配高檔家具電、每月高額管理費、每年高額房屋稅+地價稅，實際獲利應沒想像多。

🫵點選連結，閱讀超級完整詳細資料👇

google雲端硬碟→🔗〔 https://reurl.cc/Z23Q3W 〕

整理與分析-陳泰源；資料來源-地政雲

陳泰源》專任約房仲 X 惡建商剋星

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