恒立地政士事務所

29/05/2026

什麼是「他項權利設定」？

簡單來說，就是屋主同意在自己的土地或房屋上，幫別人「設定」一個除了所有權以外的法律權利。

不動產的權利主要分為兩種：一種是「所有權」（代表你是這間房子的主人），另一種就是「他項權利」（代表別人對你的房子擁有特定權利）。

最常見的場景：辦理房貸

在實務上，高達九成以上的他項權利設定都是「抵押權設定」。

當你買房向銀行申請貸款時，在銀行撥款前，一定會由地政士辦理這項登記。這代表雖然房子是你的，但銀行擁有了這間房子的抵押權。如果未來不幸繳不出房貸，銀行就能依法實行抵押權向法院聲請拍賣你的房子來清償債務。

其他常見的他項權利，除了房貸的抵押權之外，還包括：

▎地上權：買方只擁有房子（建物使用權），但土地是別人的（例如地上權住宅）。

▎不動產役權：為了自己土地的便利，而必須使用他人的土地（例如借道通行的通行權）。

💡 地政士觀點：看懂謄本中的「他項權利部」，就能立刻查出這間房子目前設定給哪家銀行、被設定了多少金額，是評估屋主財務狀況的重要指標！

25/05/2026

什麼是「所有權移轉登記」？

簡單來說，就是將不動產（土地或房屋）的產權正式變更為新主人的法律程序。當房子要換人做主時，必須向地政事務所申請變更登記名義人。

最常見的觸發時機有二種：

▎買賣：一般房屋交易，付清尾款後的過戶。

▎贈與：父母趁早將房產合法送給子女。

為什麼非辦不可？

台灣民法針對不動產採取「登記生效主義」。這點非常重要！這意味著，不論你們私下合約怎麼簽、錢付了多少，甚至你都已經拿到鑰匙搬進去住了，只要地政事務所的登記簿上還沒完成「移轉登記」，這間房子在法律上就依然不屬於你。

這項登記不只是過戶的最後一哩路，更是保障買方權益、預防惡意「一屋二賣」最核心的法律防線。
-------
我們深耕於台北，任何複雜產權問題，我們都可以協助處理！
LINE@： https://lin.ee/UtAb4n0

24/05/2026

什麼是「建物保存登記」？

法律正式名稱為「建物所有權第一次登記」。簡單來說，就是幫剛蓋好的新房子辦理第一張身分證。

當建商或地主蓋好房子、取得政府核發的「使用執照」後，必須向地政事務所申請建物第一次測量，確認面積與結構，接著辦理所有權登記。流程完成後，政府就會核發「建物所有權狀」，這棟房子在法律上才算真正有了合法身份。

為什麼這步至關重要？

雖然法律沒有強制規定新屋一定要辦理保存登記，但如果不辦，在實務上會寸步難行：

▎無法向銀行貸款：沒有權狀，銀行就無法設定抵押權，絕對不會核貸。

▎無法辦理過戶交易：未來若想進行買賣、贈與或繼承，都必須先補辦這項登記，否則無法變更產權。

💡 地政士筆記： 保存登記是確立房子產權、保障財產安全，以及未來資產靈活運用的關鍵首部曲！
-------
我們深耕於台北，任何複雜產權問題，我們都可以協助處理！
LINE@： https://lin.ee/UtAb4n0

11/05/2026

不想繳大筆贈與稅？🏠
林代書教你「分割分年贈與」的生存法則！

很多爸爸媽媽問林代書：
「房子想給小孩，但不想被國稅局抽稅怎麼辦？」
這時候「分年贈與」常被提起，但優缺點你真的清楚嗎？

✅ 優點看這裡：
1. 節省稅金： 活用每年 244 萬免稅額，實現 0 贈與稅。
2. 控制權： 慢慢過戶，長輩心裡更有保障。
3. 分散壓力： 稅金分批付，資金不緊繃。

❌ 缺點要注意：

1. 規費暴增： 每年辦一次，行政成本累積起來很驚人。
2. 地價風險： 地價漲，土增稅也跟著漲。
3. 未來稅負： 子女未來賣房，房地合一稅可能更重！

📢 林代書的小叮嚀：

節稅沒有標準答案，只有「最適合你的方案」。
想知道你的房子怎麼傳承最划算？
點擊連結（ https://hanley.tw/2059/ ）聯繫我，讓我們為您的財富守關！✨

#房產大小事 #地政士 #代書 #節稅 #贈與 #親子傳承 #林坤毅 #2026節稅指南

07/05/2026

在房地產買賣中，最令人心驚膽顫的不是價格，而是「看不到的限制」。許多地主或買方，在土地成交、準備興建房屋時，才赫然發現土地被「套繪」了。這就像是一張無形的網，鎖住了土地的開發權。

詳全文：

土地被套繪了怎麼辦？建地法定空地、農地農舍套繪的原因為何？林坤毅地政士深入解析「解套繪」的四大方法與流程。從買地前的產權查詢到後端的行政解除，提供您最專業、溫暖的土地顧問建議，守護您的土地價值與開發權...

04/05/2026

在辦理繼承案件的過程，不時有因為繼承人欠有債務，在繼承後被查封所繼承的房產，此時其他繼承人有同受其害，無法處分掉該繼承到的房產，但只能等法院拍賣嗎？

事實上，在被查封後，還有機會與債權人（銀行）商討清償的方式：

第一招：清償債務法
如果債務金額不高，或者你能籌措到資金，最快的方式就是直接還清欠款、利息與執行費，請求債權人向法院遞狀「撤回強制執行」。法院核准後，會發函給地政事務所塗銷查封登記。

第二招：買方預付款／過橋融資法
大多數屋主就是因為沒錢才被查封。這時需要找專業地政士居間協調，尋找願意配合的買方，並透過「履約保證專戶」將買方的頭期款優先撥付給債權人（銀行或民間債權），完成撤封後，再迅速辦理過戶。

第三招：與債權人達成和解與分期（緩兵之計）
若短期內賣不掉，我們會協助客戶與債權銀行談判，達成和解方案，並請求銀行暫緩執行，爭取銷售時間。

房子被查封了還有救嗎？林坤毅地政士深度解析「查封房屋」的處置方案。從法律規範到實務撤封流程，教你如何在法拍前透過專業協商，找回資產價值，並保障買賣雙方安全。面對查封別恐慌，專業溫暖的代書服務陪您逆轉困...

26/03/2026

根據《遺產及贈與稅法》第 10 條，不動產價值之計算，以「時價」為準。但法律巧妙地將不動產的「時價」定義為：

土地： 公告土地現值。

房屋： 房屋評定現值。

一、為什麼政府不看實價登錄？

標準化與客觀性：
市價會隨景氣、裝潢、甚至鄰居吵架而波動。政府需要一個「說了算」的固定數字，避免與納稅人陷入無休止的估價爭論。

行政效率：
每年數十萬件贈與、繼承案，若逐一鑑價，行政成本將拖垮國稅局。

課稅誘因：
早期政府為鼓勵資產透明，刻意將評定價值壓低於市價，這也造成了目前「現值僅約市價 2~4 成」的奇特現象。

二、房貸高於現值時，贈與稅怎麼算？

這就是所謂的「贈與附有負擔」。簡單公式如下：

贈與淨額 = (土地公告現值 + 房屋現值) - 免稅額 - 受贈人負擔之房貸

當「房貸金額」遠大於「現值」時，贈與淨額會變成負數，此時贈與稅為零。

這在實務上被視為一種強大的節稅手段，但林代書要提醒您：這不是無條件的免死金牌。

全文：

【2026 房產節稅指南】不動產贈與稅為何用「現值」而非市價？房貸高於現值要繳稅嗎？林坤毅代書深度解析「附有負擔贈與」的節稅陷阱與國稅局查核重點。教您如何避開房地合一稅地雷，達成資產傳承最優解！

04/03/2026

【幫小孩付頭期款，是愛還是稅？坤毅地政士與您聊聊心裡話】

最近在事務所有位陳大哥來諮詢，他一臉愁容地坐在我對面。

「林代書啊，我只是心疼兒子成家辛苦，幫他付了 350 萬的頭期款，結果最近收到國稅局的函文，說要補稅還要罰錢，這該怎麼辦？」

這是我最常聽到的心碎故事。父母對孩子的愛，往往在稅務知識的盲區裡，變成了一張沉重的稅單。
--------------------------------
💡 核心觀念：244 萬的界線

大家一定要記得，台灣每人每年有 244 萬的贈與免稅額。如果您是一個人出這 350 萬，扣掉 244 萬，剩下的 106 萬就要課 10% 的稅，也就是 10.6 萬。更慘的是，如果沒主動申報被抓到，罰款可能又是好幾萬。
----------
✅ 林代書教您三招合法節稅：

1. 夫妻合擊：

爸爸給 244 萬，媽媽給 244 萬，完全免稅，直接COVER 488 萬。

2. 婚假紅包：

子女結婚前後六個月，父母各有額外 100 萬免稅額，加起來 688 萬不是夢。

3. 拉長戰線：

分年匯款，每年 244 萬慢慢存，安全又放心。

----------
陳大哥後來在我的協助下，補齊了相關證明並善用夫妻額度進行調整，最終將損失降到最低。

買房是大事，稅務規劃更不能馬虎。如果您也正計畫要資助子女，或是有任何不動產疑難雜誌，歡迎隨時來事務所找坤毅，讓我陪您一起溫暖守護這個家。

#林坤毅地政士 #贈與稅 #房產節稅 #頭期款 #專業代書 #家產傳承

父母疼惜子女買房，幫忙支付頭期款會被課稅嗎？林坤毅地政士深度解析 244 萬免稅額申報關鍵、如何善用分年贈與、婚嫁贈與及合法節稅策略，教您正確申報避開國稅局重罰，守護珍貴家產。

07/02/2026

不動產信託後，如果需要資金時，能賣嗎？

一般民眾聽到「信託」時，大多以為將資產託付給受託人後，契約就綁定期間，房產在這期間內，就此不能賣也不能再轉增貸，甚至進一步會想那不動產的稅務會不會就被取消自住的優惠稅率呢？移轉的時候會不會有大筆的房地合一稅呢？

事實上，在信託關係中的受託人，只有取得不動產形式上的所有權，並非終局的取得實質所有權。委託人依舊是真正的實質所有權人，這點不會改變。

信託的運用：

房子信託後還能賣嗎？林坤毅地政士深度解析不動產信託的運作機制，破解產權喪失、無法買賣等 3 大迷思。本文詳列信託在節省地價稅、房地合一稅上的稅務優勢，並教您如何透過信託架構保護資產，預防詐騙與家族爭產。最...

04/02/2026

出國留學或工作兩年沒有回台，收到「戶籍遷出」通知時，很多人會嚇到說，驚呼：「天啊，我被國家拋棄了嗎？」

其實這只是行政上的「遷出登記」，您的國籍還在，護照也依然有效。政府並沒有沒收您的身分，只是確認您人不在家而已。

不過，與其擔心身分，您更該擔心的是荷包！

當您的戶籍被遷出，您名下的房產可能因此失去「自用住宅」資格。地價稅可能暴漲至少四倍。如果剛好打算賣房，少了土地增值稅的自用優惠，那筆稅差可能足夠您環遊世界半圈。此外，健保退保、國民年金請領資格也都會隨之變動。

但恢復戶籍並不難，只要本人持護照入境辦理即可。壞消息是，稅務優惠不會自動回來。自住的優惠稅率需要重新向稅捐稽徵處或稅務局申請。

與其在國外窮緊張，不如花五分鐘搞懂規則。畢竟，愛台灣的方式有很多種，但多繳冤枉稅肯定不是其中一種。

詳細內容：

出國兩年被遷出戶籍(除籍)怎麼辦？林坤毅地政士解析：地價稅恐暴增4倍、健保失效等5大權益影響。內附「恢復戶籍」完整流程教學與省稅策略，助您守住自用住宅優惠稅率，海外國人必看！