06/11/2022
🎬賣房7大步驟💪
「買賣房子」金額都是仟萬來仟萬去的，如果不重視交易步驟與交易安全，小心房財兩失喔。
（因細節太多，就儘量用白話文的方式敘述，文有點長需要耐心的看完喔🤝💪）
🌳1.開價：賣房子跟買房子ㄧ樣都需先做功課，一開始我們該如何設定價格呢？建議大家可以先上網查一下實價登錄，可以看看同一個路段同樣的社區，過去的實價登錄歷史，功課做好後呢
在來跟房仲談，這樣才不會被牽著鼻子走喔
定價時也可以考慮目前的屋況市況，還有社區內目前有幾戶拿出來賣，因爲呢 這些通通都會影響我們賣的價格，當然（小葉）我可以專為您服務喔😁
🌳2.與房仲簽委托合約：委托的部份有分兩種（ㄧ）專任委托：🍎專任的優點呢 1.您不需要面對很多的房仲，您只需要面對一個人就夠了。2.可以讓買方找不到其它房仲來比價，因此呢 比較可以來守住我們的價格。3.可以幫您過濾掉所有的買方，節省您的時間。🍎專任的缺點呢1.除了您不能委托其它房仲來賣，您也不能自己賣。
（二）ㄧ般委托：🍒ㄧ般的優點呢1.您可以讓很多房仲來賣，您也可以自己賣。🍒ㄧ般的缺點呢1.太多房仲來做接洽，最後您會搞不清楚誰是誰了，責任追究該找誰。例：看屋時房屋電燈 、水、冷氣沒關等等..之類2.很多房仲同時在幫您賣房子，會讓買方覺得您是不是急著在出售，因此買方就會到處詢價、比價、跟殺價，最後可能就不會賣到您想要的價格了。（當然買方也不用覺得因爲是專任約，就覺得沒什麼議價空間）
🌳3.要約跟斡旋：如果買方有意願要出價時，房仲就會引導是要用斡旋還是要約，如果買方出的價格直接達到銷售的底價，房仲將協助約時間來做簽約了。如果還沒達到的時後，通常都會約出來見面談，房仲來當雙方的溝通橋樑，當這個雙方價格有合意的時後呢，就會正式簽買賣契約。
🌳4.簽約與交易安全：交意安全最重要的是履約保證，也就是俗稱「履保」。會透過代書來去做簽約，對於賣方而言在簽約當天，您要準備權狀的正本，以及身份證的正本。如果您不是屋主的話，還要準備屋主的授權書，另外還包含這間房子的總價、地址、面積、繳款金額、繳款時間。也都要在合約裏面通通把它寫清楚來，特別要注意一點的是如果這個房子它有暇疵，比方說漏水，您希望先處理完成好漏水問題，或是以現況來做交屋直接交給買方自己處理，建議您要在合約裏面先寫清楚，才不會造成說有後續的責任。另外呢 有哪些設備要ㄧ起留給買方，一定要在合約裏面寫清楚。比方 傢具、家電、廚具、冷氣、冰箱、沙發等等..之類。這樣可以避免在沒有寫清楚的狀況下，點交時後會有一些爭議喔。交屋時間：一般30天，土地增值稅自用稅率約抓45天，巧遇過年的話就要約抓60天左右。
🌳5.代書流程：這個時後會用印 通常時間會抓簽約之後的一星期左右，簽約當時也會帶屋主本人和他的印鑑證明還有印鑑章，就可以ㄧ起來辦理。
🌳6.完稅：對屋主來說就是土地增值稅。值得注意如果您是直接賣給買方沒有透過房仲的話，以上這些步驟斡旋要約可以省略。其它還有合意之後都是ㄧ樣找代書簽履保買賣合約。買賣雙方呢都完稅完成後，就可以準備來做過戶了，這個時後權狀上的名子就可以更改為新屋主的名字了，但是呢 還不算交屋喔，還有一個很重要的工作還沒完成，就是買方貸款銀行還沒撥款進來，所以還沒有做新的設定，如果說您本來還有一些貸款要還的話，這個時後買方的銀行就會幫忙撥款，到您原來的房貸給它還掉，就是俗稱的「代償」等於說您的抵押權設定會被塗銷，所以這個房子就會很乾淨的，只剩下新屋主本身房貸的設定，代償之後還有多餘的金額呢，買房的貸款銀行就會把錢，撥款到履保的帳戶裡，以上這些完成後，就可以真的準備交屋了。
🌳7.交屋與驗屋：最重要的就是履保專戶的資金交易，還有呢他利息結算的一個明細，因爲裏面剩下的錢，都會在交屋完成後撥款給您的金額，而且呢他也會請代書調閱最新的房子跟土地謄本，確認一下您本來的房貸都已經清償塗銷，另外房仲也會幫忙更名結算所有的水電、網路這些帳單，代書也會幫忙切算稅費金額，在將新的權狀交給買方，最後將鑰匙交給新的屋主啦👍👏👏👏🤝🤝整個交易流程就跑完囉。
🔷另外：出售房地產時的土增稅，以非自用住宅的一般用地來說，稅率為20％至40％。土地增值稅主要有二大優惠，出售的房子符合「自用住宅用地」標準，即可適用「一生一次」及「一生一屋」優惠稅率10%。
♦️最後不管是「買屋」或賣屋「交易安全」都是非常重要的喔🤝不要為了省小錢反而還虧了大錢，還是很需要有專人來幫您把關喔～可以讓（小葉）來協助您😊👍
