台北房產擎報戰

02/04/2026

✨✨賀賀賀 ​ ✨✨
🎉狂賀成交！謙澄不動產-蔡文擎 🎉
單月破100萬👍👍👍
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📢文擎 得獎感言📢:
想成功 先發瘋，不顧一切向前衝，拼一次 富三代，拼命才能不失敗。
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🎯我們是致力於打造學習型組織的團隊。秉持著「謙沖致和、澄源正本」的精神，在不動產行業中不斷追求卓越與創新。
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19/05/2025

北市科 你贏了

輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳19日於電腦展主題演講最後一段，宣布其台灣總部辦公室將落腳北投士林，也就是北士科。

18/05/2025

【第一間就能買到，為什麼我們總要走這麼長的路？】
今天看了一支很真實的小夫妻買房分享影片，影片很樸實，連收音都不是很專業，但我看完滿感動的，這應該是滿多人買房走過的坑。

那不是什麼華麗裝潢或投資翻倍的故事，而是一段再普通不過、卻處處寫實得令人心疼的買房旅程。

一對年輕夫妻，花了一年，看了一百多間房子，斡旋了九次。每一次斡旋都帶著希望，也帶著後悔。他們自己在影片中說得很坦白，其實早在第一間就可以買了。

那是一間就在老家附近的透天厝，地點熟悉、格局熟悉、甚至連回憶都熟悉。他們意外得知屋主的底價是 3150 萬，心裡暗暗竊喜，覺得在自己3200萬的預算內，但他們選擇出價 2900 萬，想說殺個九折，看起來好像很懂行情。

屋主當場沒答應。他們再去見面，對方已經放話說「加一點就會賣」，雖然他們內心想的是3200，但最後卻只加了20萬，沒辦法這是人性，大家都想買便宜。

見面談結束後，他們又表達願意出到 2950 萬時，對方已經收到了另一組 3000 萬的出價，最後以 3080 萬成交，買走了他們原本最想要的房子。

當然，他們很難過。他們說自己痛了四個月，整天滑房子、掉眼淚，還開始瘋狂看房、亂槍打鳥地出價，甚至自己寫了開發信，印了幾十份，親手投進信箱，只為了尋找那個「可能存在」的下一個家。

自己寫開發信的買方我還是第一次聽到，這種積極程度其實真的打贏很多人了，但說實話，若不是一開始自己耍小聰明，後面也不用花十個月去等一位海外的老先生完成授權，也不用一間又一間地錯過那些原本可以好好談成的物件。

他們不是沒做努力。反而做得太多、太辛苦。
但辛苦不等於有效，努力不等於方向正確。

後面幾間房，他們還是重複犯著同樣的錯。房仲報了價格，他們又去問別人，找了一個報比較便宜的，結果對方說要他們「先見面再談」。一談之下，價格反而更高，還把原本真心服務他們的房仲晾在一旁。這樣的事，影片中不只發生一次。

說白了，這支影片就像是一部「網路教戰守則失敗集」
殺價要強硬、預算不要說真、跟房仲要試探、出價不能急……
這些在論壇上被奉為金科玉律的技巧，真正用在現實中，換來的往往不是成交，而是錯失。

當然他們最後還是買到了房子。
那是一間他們真正喜歡、也終於願意信任的成交。

但這一年，如果可以重來，他們可能也會願意用更簡單、更誠實的方式，走完這一段。

我總覺得人生不是只有買房。還有很多值得你用心去經歷的事情。
與其把時間拿來糾結怎麼壓價、怎麼試探、怎麼周旋，不如好好去談一場關於未來的合作。

房子，不是你用懷疑換來的成果，而是你用信任換來的安穩。
看懂這件事，才能買得踏實，也才能住得安心。

這支影片推薦給每一個正在看房的人。
不為了照著做，而是為了提醒你：
不要讓買房這條路，變成你把時間都浪費在不必要懷疑與遲疑裡的一段人生。

（影片放在留言區）

29/03/2025

「老公寓還能買嗎？」如果你問我，我只會回你一句——
台北以外，一率不建議。

乍聽很偏激對吧？
但我不是在唱衰，我只是在說出很多人「不敢承認的現實」。

現在房價貴，一堆人覺得「老公寓好便宜，好像買得起，就該先上車」——
但我要問你一個問題：

你是要買一間房子，還是買一個未來？

老公寓的問題不在「舊」，而在「它未來沒有任何想像空間」。
尤其在台北以外——人口外流、地段轉移、工作機會少。
今天你能接受樓梯、漏水、老社區，十年後的你還能嗎？

更別提未來的接手人，根本不會想買。

⸻

年輕人的價值觀，早就變了。

現在的 30 世代，根本不想住老公寓。
不是因為他們勢利，而是他們明白一件事：

生活不是房貸壓出來的，而是環境養出來的。

你以為老公寓總價低，是進場門票，
但現實是：那根本是讓你買進去、卻出不來的圈套。

他們寧願租新公寓、寧願跟父母住、等繼承，
也不要用人生去對抗一間「時代不會眷顧的老房」。

你問我為什麼知道？
因為現在越來越多人的策略是——繼承老屋 → 賣掉 → 換新房。

⸻

所以我說：台北除外，其它地區，一率建議買新不買舊。

不是新屋比較香，而是舊屋沒人想接。
不是你住得慣不慣，是市場根本不相信它還有價值。

你以為你是撿便宜，
但十年後你會發現：這不是買房，是買麻煩。

如果你真要買房，我的建議很簡單：
• 台北人，能力夠就直上新屋
• 能力不夠，才考慮老公寓（但風險心裡要知道）
• 台北以外，一定要買新的、有規劃、有管理、有未來性

⸻

最後，我想留給你一句話：

「你不是買一間房，而是在下注你未來十年的生活樣子。」

這句話，值不值得你重新思考一下？

⸻

你怎麼看老公寓？
你會選擇「能上就上」，還是「先上車再說」？
留言告訴我你的想法，我想聽聽你的邏輯。

02/03/2025

「台北房市魔物獵人指南！」— 你的裝備等級夠了嗎？

在台北買房，就像在《魔物獵人》中挑戰各種強大的魔物。每個行政區的房價就像魔物的等級，等級越高，挑戰難度越大，但戰利品（增值空間）也越豐富！ 不過，如果裝備（財力）不夠強大，可能還沒開始狩獵，就被高房價擊敗了！
來看看你的房市獵人等級，並對應台北各行政區的挑戰難度！

🟢 新手村 |「小資獵人初試狩獵」 🏕️

📍 文山區、萬華區

💰 房價範圍：單價約 100-110 萬元/坪；總價約 2,500-3,500 萬元

⚔️ 魔物強度：★☆☆☆☆（適合新手）

🛡 推薦裝備：穩定薪水 + 貸款 8 成

分析：

這些區域的房價相對親民，適合剛入門的小資族。​例如，文山區的預售屋平均單價約 100.4 萬元/坪，萬華區約 108.2 萬元/坪。 這些區域生活機能完善，交通便利，未來增值空間可期。​就像狩獵「狗龍王」，有難度但不會讓人直接倒下！

👉 戰術建議： 若預算有限，可鎖定 5-10 年內的電梯大樓，兼顧生活機能與未來轉手價值！

🟡 上位獵場 |「資深獵人準備挑戰」 🏗️

📍 內湖區、南港區、中山區、松山區

💰 房價範圍：單價約 120-150 萬元/坪；總價約 4,000-6,000 萬元

⚔️ 魔物強度：★★★☆☆（考驗策略）

🛡 推薦裝備：存款 500 萬 + 雙薪聯貸

分析：

這些區域的房價如同「轟龍」，防禦高、攻擊強，資金準備不足的獵人，可能會被一擊擊倒！​例如，松山區的預售屋平均單價約 149.6 萬元/坪。 這些區域生活機能成熟，增值潛力強勁。​

👉 戰術建議： 選擇 5-15 年內的物件，避免過舊公寓導致後續維護成本高！

🔴 G 級魔物 |「頂級獵人挑戰殿堂」 🏰

📍 大安區、信義區

💰 房價範圍：單價約 150-200 萬元/坪；總價約 6,000 萬元以上

⚔️ 魔物強度：★★★★★（頂級難度）

🛡 推薦裝備：存款 3,000 萬 + 各種財技 Buff

分析：

這些區域就像《魔物獵人》中的「黑龍」和「煌黑龍」，不是頂級獵人，請勿輕易挑戰！​例如，大安區的預售屋平均單價約 163.2 萬元/坪，信義區約 145.7 萬元/坪。 這些區域的房價不僅高，且競爭激烈，需要精心的財務規劃與稅務策略來應對。​

👉 戰術建議： 若是資產配置型買家，可考慮信義區豪宅；若要保值增值，大安區高學區宅會是長期抗跌的選擇！

⚠️ 最後提醒：台北房市沒有重來機會，也不能無限復活！

想好好準備裝備再出發？讓我這個房產獵人幫你分析最佳攻略！🏡💰

💬 想討伐哪隻魔物？快私訊我，一起狩獵你的夢想房！ 🏆🎯

首都房價居高不下，北市預售屋每坪單價百萬元時代來臨，12行政區去年均突破百萬元，大安區163.2萬元居冠，排名最後的文山...

11/01/2025

重點根本不是記者講的這些東西，為了搞清楚我還去找了判決書來看（判決書放留言）

從判決書來看，這間雙方簽的買賣契約直接用特約免除瑕疵擔保責任（還手寫條文簽名蓋章），如果買方能證明屋主明明知道有瑕疵，卻故意不告知，那還可以主張這條特約無效，不然在特約有效、屋主不用負擔瑕疵擔保責任的狀況下，買方很難主張什麼東西。

剩下的，去爭執標的物現況說明書或者仲介的善良管理人注意義務，都有點沒意義了。

有沒有辦法可以避免買到海砂屋？我老實說，有，但也可以說沒有。因為你要能100%不買到海砂屋的辦法，就是不買房子，更精確的說，是「不買老房子」。只要你買得起新房子，現在的新房在混凝土預拌出廠的時候，都會做氯離子檢測，有買過預售屋的朋友，你手上的文件應該會有一張檢測證明。

這種講法我知道是講屁話，如果預算充足誰都想買新的，你想知道的是買老舊公寓該怎麼避免踩雷，對吧？我只能說，實務上很難，因為絕大部分的老舊房屋「並沒有檢測過」。記得嗎？我們剛剛的討論是「100%避免買到海砂屋」。

至於實際上該如何「盡可能的」避免踩雷，後續我會寫一些我個人的小心得，但簡單來說，如果氯離子這個議題你非常介意，我會建議你直接跳過老舊建物，犧牲一點室內坪數，或者調整購屋的區域，畢竟房子最大的功能是居住，你自己住的安心比什麼都重要。

台中一名沈姓男子控訴，112年間透過林姓、宋姓2名房仲業者向鄞姓女子以新台幣1240萬元價格購入一處房屋，未料交屋後進行裝潢時，沈男才發現屋內混凝土剝落、牆壁龜裂、鋼筋外露且有嚴重漏水，經鑑定後認定是..

26/12/2024

⏳ 28.5年的時間，可以是一個人的刑期，也可以是一筆划算的投資！

想像一下：28.5年的時間，柯文哲可能在牢裡數磚牆，房地產卻在幫你數鈔票。這是一種什麼樣的神奇對比？

28.5年，對房地產來說可是黃金時期！
🏡 房價增值
28.5年前，一坪房價可能還沒超過你的一個月薪水；28.5年後，一坪的價格可能是你薪水的28.5倍！這叫「躺著也能賺」。

🚇 區域蛻變
28.5年，原本只有田間小路的地方，現在可能已經有捷運直達、商場林立、咖啡館人滿為患。當年你看不上眼的小角落，現在可能成了人人搶的熱區！

💰 穩定現金流
28.5年的租金收入能幹什麼？也許能養兩隻貓、一台車，還能幫你買下更多不動產。房子讓你錢滾錢，這才是人生的正確開局！

時間會告訴你：別再猶豫了！
👀 房地產市場是什麼？它是當你還在猶豫要不要買的時候，價格已經漲到你懷疑人生的地方。
👀 而時間成本呢？就是當你等著「市場冷一點再下手」的時候，房東們已經靠租金出國度假了。

別等28.5年後才說：「當初要是買了就好了！」現在就開始，讓未來的你感謝今天的決定！

28.5年，做對選擇，才有故事好講！
28.5年的刑期，可能換來無限的悔恨；28.5年的投資，卻能換來穩穩的幸福。
所以，與其想著怎麼數磚牆，不如開始數增值的房價！

快來跟我聊聊，找到屬於你的不動產好機會！
#不動產投資 #時間的價值 #穩穩增值

23/11/2024

裝潢預算有限怎麼辦？

看到標題可能大家都在想，不就是從買房預算撥出來，或是放低標準等等之類的。對，老實說我也認為買房跟裝潢的預算是事前就要先抓好，而且一定不能當精算師，我幾乎沒看過裝潢不超預算的客戶。

一般來說，完成交屋之後，就要開始評估室內裝修跟軟裝的費用了，應該滿多人會將這些統稱為裝修，但其實略有不同喔。室內裝修是會更動到房屋結構，像是隔間、地板、水電管線等等，而軟裝則是透過家具、飾品、窗簾、燈飾等等物品佈置達到改變風格的目的。
當然，兩者相比，自然是裝潢的費用會高出軟裝很多，畢竟它會改動到結構嘛。

近幾年軟裝設計非常盛行，許多預算有限的客戶，會只做最低限度的室內裝潢，之後就以軟裝去帶出自己想像中的風格，這樣的話，裝潢費用可以節省不少。

如果確認房屋狀況還可以，那就只要簡單的輕裝潢，之後就可以透過各種風格的傢俱或小物來修飾房屋，比方說不做系統櫃，改以簡約北歐風或日系風的收納櫃取代，不做一體成型的桌面檯面，改以輕巧的餐桌茶几取代，再擺上一些榻榻米，是不是就很有裝飾感了呢？

所以囉，即使裝潢預算不那麼足夠，一樣也可以透過軟裝來做成自己想要的風格，而且比起系統櫃來說，如果到時候想要變換風格，也是比較容易、不需要耗費太多成本就可以完全換一個新風格。

不過呢，我覺得基礎工程一定要確認好，否則如果之後有問題，那可是要整個敲開找問題，還得要花一筆錢再補回去，反而得不償失呢。

#房仲閒談系列 #如何省下裝潢費用 #室內裝修 #軟裝

16/11/2024

買賣房屋有兩種契約，你知道嗎？

大家應該記憶猶新，在前陣子柯文哲風波中，民眾黨在記者會出示了不動產買賣契約，而該份契約中所載的買賣價款總金額的價格標示才60多萬，但是實際上的買賣總價款為4300萬，此事被各大政論節目中拿來討論。

其實早在看到新聞的時候就想跟大家分享了，但是要說明這兩個契約之前，需要先分享一些買賣房屋要負擔的稅務，所以就延到這次跟大家分享囉。那為什麼會有這樣的落差呢？

先說結論，在不動產交易中，通常會簽兩種契約，一個是私契，一個是公契。

什麼是私契？什麼又是公契呢？簡單說，私契就是一般買賣雙方簽的契約，契約內的金額，就是所謂的成交價，也就是一般我們可以在實價登錄上看的的金額。而公契是向地政機關辦理所有權登記用的契約，是由政府機關提供的固定契約，上面所載的金額是指土地公告現值及房屋評定現值，並不是實際的成交價喔。

那這兩者的用途是什麼呢？私契是屬於私人間的契約，是用來規範買賣雙方的權利義務的，像是屋況、金額、交屋期限等，這些都會規範在私契當中。

而公契的正式名稱是不動產所有權買賣移轉契約書，是用來向地政機關登記所有權移轉之用的，之所以會有土地公告現值及房屋評定現值，那是之後計算契稅及土地增值稅的依據喔。

所以囉，為什麼會有61萬多及4300萬差距這麼大的兩個數字呢？因為一個是公契上所載現值，一個是成交價，自然數字就不會依樣，這樣你學會了嗎？

#房產小知識系列 #公契私契是什麼 #現值 #契稅及土地增值稅

09/11/2024

一生一次或一屋一次有什麼區別呢？

上次講到了土地增值稅，稍微提到一生一次跟一屋一次的部分，有關土地增值稅，還有所謂的重購退稅，這些都是針對住宅用地的優惠，本次來分享這些部分吧。

一生一次，顧名思義就是一生限用一次的優惠。簡單說，屋主在出售前1年沒有作為營業或出租之用、有設籍，也符合土地面積限制、該房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％等條件，那麼土地增值稅的優惠稅率就是10%。

一屋一次，則是使用過一生一次之後的另一個優惠，這個的優惠稅率也是10%。雖無次數限制，但條件較為嚴格。首先，屋主持有並設籍必須超過六年以上，再來，屋主、其配偶子女無此自用住宅以外的房屋。另外，賣屋前5年內，該屋沒有供營業使用或出租之用。

重購退稅則主要是給換屋族的優惠，只要有符合條件，基本上都可以申請。
一買一賣需在兩年內，不管是先買後賣，還是先賣後買都可以，並沒有順序上的限制，再來，原有跟新購土地的所有權人必須要是同一人，最後，新購屋的土地價格要大於舊屋土地價格，才能申請重購退稅喔。

重購退稅最需要注意的一點就是，從買入後五年內，都要自住且要設籍，不可以改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉給其他人，否則就需要補繳原退還稅款喔。

要另外注意的是，這邊講的重購退稅是針對土地增值稅的退稅，不是針對房地合一稅的唷。

重購退稅可以同時跟一生一次或一屋一次併用，以上就是本次針對土地增值稅的節稅分享，希望大家都可以達到最大的節稅效益！

#房產小知識系列 #土地增值稅 #節稅怎麼做

02/11/2024

買屋賣屋到底有多少稅要繳，你知道嗎？

自從政府大幅修正房地合一稅之後，大家對於房地合一稅一定不陌生，但除此之外，還需要負擔哪一些稅率，大家不一定清楚，所以這次依照買方、賣方兩個身份來看看到底還有哪些稅吧。

以賣方來說，需要負擔土地增值稅跟房地合一稅兩種稅。

土地增值稅是在土地所有權移轉時需要繳納的稅。土地增值稅的計算，是從買進到賣出這一段期間，土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵。那漲價總數怎麼計算呢？其實是用賣出時的土地現值扣除買進時的土地現值或原規定地價的總額所得出來的，當然持有年限也會影響到土地增值稅的計算，持有越久就越有機會享有減徵優惠喔！
題外話，一般說的「一生一次」或「一屋一次」自用住宅用優惠只徵收10%，就是指土地增值稅喔，不要跟房地合一稅搞混囉！

大家可能會疑惑，可是房地合一稅，顧名思義房子與土地不就合在一起了，為什麼還需要繳納土地增值稅呢？簡單說，房地合一稅其實是一種所得稅，通常在賣屋的時候，會將房屋及土地一併評估進而算出成交價，以此成交價扣除取得成本，針對所得出的利潤課徵房地合一稅。如果還是不太清楚的話，我們來看房地合一稅的算法或許會比較清楚。

房地合一稅＝（成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額）ｘ房地合一稅稅率）

看到了嗎？房地合一稅是會先扣除了土地漲價總數額才去計算的，所以土地增值稅是要額外負擔的喔。

買方：以買方來說，需要負擔契稅跟印花稅。

契稅就是在不動產發生移轉的時候要繳納的稅額，但依據移轉方式不同會有不同的稅率。以買賣來說的話，契稅就是6％。算法也滿簡單的，就是房屋現值乘以6％。

印花稅則是一種憑證稅，會針對特定憑證或合約課徵的稅，不是所有憑證都需要繳納，但不動產交易就是需要繳納的其中之一。通常在買賣雙方辦理過戶時，雙方會先簽不動產買賣契約書，也就是俗稱的公契，這個公契是要給主管機關辦理登記的契約，需要按照申報移轉現值的千分之一繳納印花稅。是在過戶時就必須繳納完成，後續才能進行產權移轉登記喔。

以上就是買賣雙方各自要負擔的稅了，當然這些稅也是都可以私下協商好要由哪一方負擔，或者賣方將稅當作成本加入售價也是很常見的做法，只要雙方協議好就可以囉。

#房產小知識系列 #買賣房屋要付什麼稅 #房地合一稅 #土地增值稅

26/10/2024

沒錢繳遺產稅，可以用房屋扣抵嗎？

前陣子跟一個客戶聊天，客戶說自己的親戚過世了，因為親戚的財產比較多，生前也沒有做任何的規劃，所以當他過世時，他的子女沒辦法繳納大筆的遺產稅，不知道可不可以賣掉其中一間房子再繳給政府呢？

原則上是不行的，除非是國稅局同意繼承人可以先移轉部分財產。原因是當人過世後，國稅局要需要查明被繼承人的所有財產，才會知道要課徵多少遺產稅。如果實在沒有現金可以繳遺產稅的話，可以採用實物抵繳的方式繳納遺產稅。但老實說，實物抵繳不但不划算，如果是多個繼承人的話，那還很麻煩！先說一下，在遺產稅的繳交上，還是會先以被繼承人的現金、存款先扣抵遺產稅，不足部分才可以申請實物抵繳喔。

如果以房子作為實物抵繳的標的的話，房子的價值會以土房屋評定現值作為計算基礎，不是市價喔，再來，在遺贈稅法第30條第4項有規定，如果要以實物抵繳的話，必須是容易變價且保管的標的。是什麼意思呢？簡單說就是，不可以是很難賣、很難管理的，所以如果是多人共有的或是很難賣的，首先就會先被排除了，而且還要經過國產署現勘確認才可以作為抵繳的標的呢！

前面說的還只是單一繼承人的情況，如果有多位繼承人的話，需要一半以上的繼承人同意且他們合起來的應繼分合計過半，或是如果沒有到一半的繼承人同意的話，至少應繼分合計逾2/3的同意，才可以主張實物抵繳。

所以說，生前如果沒有做好財產規劃，現金及存款又不夠繳納遺產稅時，就會比較麻煩了。當然，如果是富豪等級的，就算生前有做財產規劃，可能預留的現金也遠不夠繳納遺產稅的。比方說，像王永慶過世時的遺產稅就高達119億元，這大概是一個個非常難全額以現金繳納的。不過，對於一般人來說，財產規劃絕對是非常有價值且有必要的事情唷。

#房仲閒聊系列 #沒錢繳遺產稅 #實物抵繳不划算