誠泰地政士事務所

22/12/2023

開業執照更新到116年

14/12/2021

【舊公寓或社區頂樓新住戶想收回管理】依照民法第820條第一項的規定，共有物除契約另有規定外，必須要共有人及應有部分過半數決定，但如果應有部分合計超過三分之二時，可以不用計算人數。所以現在社區要重新修訂分管協議書時，需要招開社區大會，並由過半數以上的住戶同意，並由社區管委會主委代表住戶提出申請登記。但若是頂樓或一樓的共有部分，在之前與建商簽訂的分管協議書時已經約定由該住戶專用，且在社區管理費已經有分攤該公共設施部分，或是該共有設施已由該住戶自行出資修繕時，依照大法官釋字第349號解釋，即第三人明知或可得知該分管契約時，則第三人仍應受該分管協議書的拘束。現後搬進來的住戶在購屋時應已知悉頂樓或一樓的實際使用狀況(購屋時的現況說明書)，以及電梯保養費之分擔情形，就不得主張其不知或不可得而知分管契約存在，應受分管契約之拘束。也就是民法826-1條所規定的後手取得房屋之人，對於先前的分管契約所訂的共有物約定專用部分，依然具有效力。

10/02/2021

110年公會識別證

23/01/2020

109公會識別證

20/09/2019

【申報遺產稅及共有農地農用證明的申請】

遺產稅申報時要附給國稅局的證明文件如圖所示。此次被繼承人的財產比較多，而且繼承順序是第三順序的兄弟姊妹的繼承，因此所需要準備的證明文件也比較多。

這些證明文件在動產部分如銀行的存款餘額證明，股票的持股餘額證明，保險類的保單價值，還有一筆財產在法院提存所(要到提存法院聲請閱卷影印)。又因為兄弟姊妹沒有住在一起，所以還要去聯合徵信中心去申請調查是否有向銀行貸款或信用卡的欠債等。主要是在不動產的部分，被繼承人一年多前有繼承了父親近90筆的土地(大部分是在山區的農牧用地)，因此我們向國稅局主張不列入遺產總額內(要主張這一條也必需是上次這些不動產已經有繳過遺產稅)。而我們也附上遺產稅繳清證明書的影本以供證明，加上不動產的謄本資料，及要主張免稅的公共設施保留地的證明文件，厚重的文件資料送到被繼承人戶籍所在地的國稅局的地方分局去申報遺產稅。

以往若證明文件給附齊全且無爭議，承辦人員就會將申請資料建檔到稅務系統後，當天就可以拿到繳稅通知單或免稅證明書。但因為此次繼承的項目太多，因此承辦人員表示要隔一二天才能將遺產繳款單列出給我們。

沒想到隔天承辦人員表示，因為我們主張不列入遺產總金額超過5000萬元，需要送到國稅局總局去覆核，因此會有總局的人員再與我們聯絡。後來總局承辦人員表示，在繼承父親的土地內有很多農地，要主張這些農地免課遺產稅還是要提出農用證明，而農地農用證明的有效期只有六個月，因此希望我們再去申請這些農用證明文件來補正程序。

好了，去申請農地農用證明需要地方的公所人員到現場去查核是否有違規使用。剛好不巧其中有一筆大面積的一小部分土地被人占用鋪設水泥，因此整片土地被判定沒有農業使用，需要多繳六萬多元的遺產稅。

要怎麼解決才不用繳稅?

一、提出全體共有人簽署之分管契約書圖。或二、提出違規使用之共有人切結書；而這份切結書內容應包括違規使用面積未大於違規使用共有人之應有部分面積。
因此，此份切結書的簽署人是必須要是這片土地的共有人的身分提出才行，若非共有人之一的被佔用，則此切結書無效。

或可以少繳一點稅?

申請土地的圖面分割，將有違規的部分切割出去，留下未被占用的土地來申請農用證明，這樣也可以少繳一些稅。而這些農地，若是公同共有的土地，就需要全體共有人提出申請；若是分別共有土地(就是你的權狀裡有持分面積)，則需要一半以上共有人同意分割且土地的持分面積超過一半以上才可以申請喔。

24/06/2019

21/09/2018

【危險及老舊房屋的重建】

你家的房子有超過三十年以上而且到現在還在爬樓梯嗎?或者是被判定海砂屋或輻射屋等需要拆除重建嗎? 有想換成新房子嗎?在今年以前的解決方案是與建商合建或是用都更的方式進行，但是光是要整合一整個街廓，或被判定需要拆除重建的住戶同意，又要讓都審會審核通過，沒有五年以上的準備是無法完成。而從今年開始，立法院已經通過了”危老條例”，因應這些三十年以上耐震不足的房屋，給于一些重建的優惠。優惠有哪些?以下大致說明：

1. 住宅區除使用分區是第一種住宅區外，放寬容積率與建蔽率及高度。而非住宅區只有放寬容積率：以台北市最常見的第三種住宅區為例，現行法規建蔽率為45%，容積率為225%，意思是100坪的土地只能蓋45坪的五層樓房子。但是走這個重建條例興建的房子，建蔽率最多可以放寬到60%(1000M2以下)，容積率最多可以再增加30%﹝在109年五月九日以前申請重建可以另外再增加10%﹞，或是原本房子容積率的1.15倍。也就是說100坪的土地現在可以蓋45坪七層樓的房子了。(各縣市容積率與建蔽率與限高度的數字並不相同，本文暫定以台北市為例，並須經市議會三讀通過)
2. 給予重建貸款的信用保證：中央目前已經協調八大行庫，準備了7000億元的重建資金要來配合這個政策，所以原本土地已經有向銀行抵押借款的住戶也可以使用。
3. 補助貸款利息：提供每戶最高優惠貸款額度350萬元的重建貸款利息補貼，年限20年，寬限期最長為五年。(依照個人所得不同而調整)
4. 減免稅賦：在111年五月九日前提出申請，可以有下列減免：
(1).重建期間，免徵地價稅。
(2).重建後地價稅與房屋稅減半徵收二年。
(3).重建後未移轉所有權者，房屋稅再減半徵收十年。(合計12年，比現行都更條例還優惠)

必須注意的是，這個條例只可以申請到116年五月三十一日為止，而且必須100%的住戶都同意才能提出申請。最重要是必須是有產權的合法房屋才行。但因為沒有都更條例規定一個街廓的最小面積限制，只要符合現行建築法規的最小建築面積且經過簡單的耐震初級評估即可。(但是小面積的基地重建，可以滿足容積獎勵的條件不多，可以實質拿到的獎勵會不多)。因此，大家可以跟同一棟的鄰居商量一下，花點小錢整棟拆除重建，不用去外面買新房子了。而超過30年以上有電梯的房屋要走這個條文重建，則須經過耐震的詳細評估 (評估費用較多且較複雜詳細)。

但是，無法適用重建房子有：
(1).經文化局認定的古蹟及具有紀念價值者，如大稻埕地區。
(2).沒有經過都市計畫細部規畫的地區，如農業區或保護區，社子島、關渡及士林洲美地區等。

大家若有規畫上的需求或興趣，請再與我聯繫，謝謝!!

21/09/2018

02/01/2018

【今年會影響房價因素之一雨遮】

雨遮是位在房屋外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的附屬構造物，有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功能。以前建造的房屋，是與陽台並稱為小公，在登記簿上屬於附屬建物，雖非屬於室內面積，但依然是房價的一部分，也影響到所購房屋公設比的大小。

政府規定從今年開始取得的建築執照，其雨遮不得登記也不能計價。但2011年4月30日取得的建照則可以登記在坪數內也可以計價；而在此之間取得建照的房屋，預售屋則可登記不計價，新成屋則可登記也可以計價。因此，最近要買房的人需要注意一下，想要購買不計坪也不計價的預售屋，則須要到今年下半年開始推售的預售屋才會有機會。

2018雨遮新制 看緊荷包吧!建築物外小小的雨遮，看似不起眼，卻要花與室內同等價位購買，還有降低公設比的效果，2018年起雨遮新制上路，新取得建照的建築物雨遮不可計坪不可計價，你搞懂了嗎？