您好，我是陳代書

您好，我是陳代書 擔任代書小助理邁入第十年

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14/05/2025

【買方市場來了嗎?】

今年確實就是買方市場的開始了，倘若想要購屋置產的朋友們，可以開始多看看多比較，增加知識、累積經驗，網路資訊太雜太亂，提供一些買房的小訣竅，避免朋友們走了太多冤枉路!

買房訣竅六步驟：
1.先評估每月可還款本金與利息，再而推算可購入之貸款
2.衡量自己手上可用之現款，用以支付頭期款、裝潢、稅規費、履保費、代書費等各項支出
3.可購入的貸款+手上可支付的現款後，得出可買房的價格(如：1500萬)
4.若想要買車位，可先將車位以150萬計算扣除，1500-150=1350萬為房價
5.若想要買30坪(含公設的房子)，每坪大概可抓45萬/坪
6.鎖定目標區域，在搜尋時可以用開價1500-2000萬的範圍來找物件

#買房 #買房小訣竅 #買方市場 #購屋置產 #每月貸款 #房屋貸款

24/01/2024

久未更新~隔了4年!! 嗨嗨 還有人在關注我嗎??

『案例分享』贈與好還是繼承好?
每到年末或年初，常常會接到客戶的諮詢案件，父母親擔心百日後遺產稅負擔大，不知提前贈與好還是留到百日後再做繼承呢?!究竟划不划算呢?

通常我會先詢問客戶是否名下有很多財產(例如：銀行存款、股票、不動產等所有財物)來評估適合的移轉方式

案例一：
客戶名下已有了房產，但今年度從長輩那繼承了很多祖產(土地、房屋等不動產)時，所有不動產加總勢必會有遺產稅了!
這時，我會建議客戶可以開始規劃祖產的贈與，贈與給小孩或孫子輩，從今年度開始逐年贈與，免了贈與稅，也免了土地增值稅，相較之下確實會比採用繼承方式划算許多

案例二：
客戶名下僅持有一間20-30年以上的不動產，且即將要都更完成呢?
這時就要好好評估一下土地增值稅的部分，因持有超過20年以上，土地增值稅就挺嚇人的了!但都更後的不動產價值勢必是翻漲，那時再辦理贈與，贈與稅也是很可觀的!

案例三：
客戶名下的財產若留到百日後再做繼承，已確定要繳納不少遺產稅，這時我會建議可用二親等買賣的方式，但若孩子年紀還小，或已有其他財務規劃，儲蓄又不多怎麼買呢?

其實，還是可以的!

若有遇到此狀況的朋友，或想再多了解後續的，或有其他個案問題的，都可留言或私訊與我討論，我會就個案狀況進行評估建議。

#線上諮詢不用費用 #節稅規劃 #贈與 #買房

『案例分享』買房也會有贈與稅？上個月接到一通朋友的電話，得知朋友即將入手一間新成屋，擁有屬於自己房子的感覺真好，真替她開心當然，買房也不是像買菜那樣簡單合約的條款、買房的流程、貸款的眉目、稅款費用…零零總總的，坦白說，就是一堆白底文字加上看...
14/09/2020

『案例分享』
買房也會有贈與稅？

上個月接到一通朋友的電話，
得知朋友即將入手一間新成屋，
擁有屬於自己房子的感覺真好，真替她開心

當然，買房也不是像買菜那樣簡單
合約的條款、買房的流程、貸款的眉目、稅款費用…零零總總的，坦白說，就是一堆白底文字加上看了很複雜的數字…

我簡單了解了一下朋友買房的狀況，
發現買房的款項都是全由父母親贊助，房子登記在朋友名下且無貸款!
咦!危險了~! 這很有可能會被課徵贈與稅了!

父母出錢幫孩子買房時，須留意每人每年的贈與稅額是220萬元，贈與稅之稅率目前已調整為10%起跳且依級距計算

換言之，父親與母親可以各贈與給小孩220萬元，總共一年有440萬元的額度，但一間房產很容易就大於440萬元了，多出的部分就必須納入贈與稅計稅，那要如何避免呢?

我的建議是：
1. 購屋計畫尚未急迫，可先開始慢慢看屋慢慢比較，並進行每年的贈與規劃，每年440萬元並且如實申報贈與稅，三~五年後，再由孩子戶頭裡直接購屋付款，也可直接將房產登記在孩子名下。

2. 看好目前房市，已等不及做贈與規劃即刻就想購屋時，頭期款可由父母親的帳戶直接匯款出去且贈與金額各未超過220萬時，主動申報贈與稅，剩餘款項由孩子自行辦理貸款處理。
其實現在貸款利率不高，與其支付龐大的贈與稅金，不如考慮選擇支付一點貸款利息，也是另一種節稅方式。

3. 倘若孩子剛出社會，現在就想買房給孩子，但孩子沒甚麼儲蓄無法靠著薪水支付該貸款，甚至銀行評估貸款條件很差不夠支付貸款呢?

還是有解套方式的，每個案件的節稅方式不同，若有遇到此狀況的朋友，或想再多了解後續的，或有其他個案問題的，都可留言或私訊與我討論的！

我會就個案狀況進行評估建議，希望能以最簡單的方式，為您達到最大的節稅效益。
#節稅規劃 #贈與 #買房 #貸款 #法律小知識

最近手上多了好多關於遺囑與贈與規劃等案子年代真的不同了，很多老客戶與長輩們不避諱地親自來所，表明要做遺囑安排，著實也讓我感到驚訝!想想我剛入行時，一年能接到一個遺囑案件已經很多了!今年的量真的挺可觀!大概也受疫情影響，總是看不到盡頭的感覺....
28/08/2020

最近手上多了好多關於遺囑與贈與規劃等案子
年代真的不同了，很多老客戶與長輩們不避諱地親自來所，表明要做遺囑安排，著實也讓我感到驚訝!

想想我剛入行時，一年能接到一個遺囑案件已經很多了!
今年的量真的挺可觀!大概也受疫情影響，總是看不到盡頭的感覺...事事難預料，提早安排也安心。

遺囑除了可述明後事安排外，主要也是安排財產，大多來所辦理的客戶們，也因怕兒女為了遺產而起紛爭，才想早早立遺囑分配好，以求安心!

但我都會特別跟客戶解釋「特留分的問題」

傳統中國思想，重男輕女的觀念，倘若沒被分到財產女兒們，經濟不好無法生活呢?又或者父母生病都由女兒照顧，最辛勞的一方卻連一點財產都沒有..

所以，法律為了保障每個繼承人的權利，設計了最低的繼承比例，每個繼承人都可以主張特留分，即使遺囑已寫明了，還是可以請求最低可繼承的部分。

我想，特留分其實大家都挺清楚的，長榮家族就是個很經典的例子。

今天就不再多說特留分，
今天來分享：「提前拋棄」來避免特留分，是否可行呢?

如果生前兒女們都知道父母親的意思，兒女們也應父母要求或同意白紙黑字親自寫下來「我不會繼承父母親遺留的財產」或是「我願意放棄繼承權，由妹妹###一人繼承」或是更簡單的「我，拋棄繼承權」，這樣是否就可以避免上述說的特留分呢?

答案是「不行! 」
繼承權是於死亡日才開始生效，換言之，死亡之前繼承權尚未發生，何來拋棄呢?

是不是很驚訝呢?
當然還有很多眉眉角角要注意，歡迎留言私訊討論，
今天先分享到此，預祝大家周末愉快💓

打雷了，外出記得帶把傘!
希望周末不要下雨啊...
就像照片那樣，請老天給我們一個好天氣吧!
#遺囑 #節稅規劃 #贈與 #特留分 #拋棄繼承 #法律小知識 #遺產繼承

20/07/2020

MONDAY BLUE 有沒有覺得昏昏欲睡呢?
午餐配故事，一起養足精神再戰下午場~!
憂鬱的周一，來分享我從業以來最常被問到的問題：
「配偶可以拿一半的財產?」
A：陳代書，我看網路上說配偶可以拿一半財產，所以我父親走了我母親就可以拿一半，對吧?
B：不是這樣計算的喔!我們是要看父母親婚後的財產「差額」進行計算，若母親婚後財產高於父親，差額負數者也無法拿一半了!
所謂夫妻剩餘財產差額分配請求權，滿足的條件有：
第一：配偶要自己主動主張要行使該請求權→母親要主動申請
第二：父母婚後財產是繼承而來或是受贈而來的，都不予認列
第三：依差額進行1/2計算
第四：已分配完成，剩餘的遺產，配偶還是可以主張繼承、參與分配
換言之，
若父親婚後財產100萬(非繼承非贈與部分)，母親婚後財產0萬，有三個小孩，父親走了之後母親應可拿到：(100-0)/2+50*1/4=62.5萬
咦，不只拿一半(50萬)耶!是不是很複雜?
網路也有很多文章探討剩餘財產差額分配請求權，但我與客戶或朋友們聊到才發現，網路的資訊不能盡信，有時也不一定是文章錯誤也有可能是理解錯誤，不論何種，一旦實際辦理下去了，做錯了方式也很難彌補，登記完成即是完成。
不能案件都辦妥完之後再跟公家機關說：「啊!算錯了!(我多給了或少拿了)要求重新辦一次!」即使後悔了，也不能從頭來過的!
其實這行真的很多眉角，歡迎私訊或留言一起討論！
一起聊聊，時間就會過很快，馬上就會下班了XD

連假過後的上班周 好難熬...加油加油! 再撐一天~!!一起加油!!最近最常被問到的問題是..「信X跟X慶都有自己合作的代書喔？不能另外找你吧？」「買房子可以指定要的代書嘛，應該不用配合房仲對不對?」「預收屋的代銷說他們有代書，我不能找你嗎...
02/07/2020

連假過後的上班周 好難熬...
加油加油! 再撐一天~!!一起加油!!
最近最常被問到的問題是..
「信X跟X慶都有自己合作的代書喔？不能另外找你吧？」
「買房子可以指定要的代書嘛，應該不用配合房仲對不對?」
「預收屋的代銷說他們有代書，我不能找你嗎?」
謝謝大家想到我😊😊
大品牌的仲介的確都有自己的代書部門或配合的代書負責辦理後續的不動產交易流程，這也算是仲介的服務之一(只是代書費用由買方另外支付XD)。
可第一次買房總是會怕怕的、繁複的條款總是有聽沒有懂，如：仲介要幫我代刻印章還要把印章留在那裏?!、代書說要先收預收費共1X萬....???
到底...是不是安全的?
透過大品牌的仲介買房或是想買預收屋的朋友們，我的確無法幫你辦理不動產交易流程，但我可以幫你審閱契約、陪同簽約、監督買賣交易的安全、試算稅規費用、緊盯流程進度等等，這就是雙代書制度
買房賣房可能一生也就只有那一兩次，又是一個大筆的金額支出，萬事小心是必需的！
從我的檔案櫃裡，隨意掏出兩本不同品牌的仲介代表照一下，有買賣交易上的問題，也歡迎私訊一起討論☺☺
P.S這周假日你們要去哪玩呢?我又想去海邊了..XD

再一小時，就要放假了~!咦 還是已經有人提早下班出遊了??🤩今天不說故事了，今天來跟風笑一下~我還是當女人好看一點~是不😝 祝大家端午節快樂!喔對!一顆肉粽500卡，你確定要吃嗎??🤣🤣🤣享受美食 也要想想肚子壓~還是..連假期間我來分享一...
24/06/2020

再一小時，就要放假了~!
咦 還是已經有人提早下班出遊了??🤩
今天不說故事了，今天來跟風笑一下~
我還是當女人好看一點~是不😝
祝大家端午節快樂!
喔對!
一顆肉粽500卡，你確定要吃嗎??🤣🤣🤣
享受美食 也要想想肚子壓~
還是..連假期間我來分享一下我的運動呢?
(完全與本粉絲專業的精神無關 走偏了😂)

14/06/2020

甚麼時候需要代書? Part 2 -繼承

分享一個我最近遇到的案子

👨的父親前不久往生了，留下遺產確認沒有任何負債，母親與孩子都同意遺產只留給母親，於是孩子就自行辦理拋棄繼承，看似合理的動作，卻在辦理繼承登記時，遭到退件!

因👨沒有想到辦妥拋棄繼承後，則是由下順位繼承人一同與母親一起繼承，換言之，沒有孫子那就會是爺爺奶奶、沒有爺爺奶奶那會是父親的兄弟姐妹們，於是繼承人變為「母親+父親的兄弟姐妹們」!
👨從沒想到會變成這樣，如今現在父親的兄弟姐妹們不願拋棄，想請我幫忙看能否有何挽救..

只能愛莫能助了…拋棄繼承一旦辦理就不能收回；一切也只能向父親的兄弟姐妹們好好的「協議」了

其實若一開始就找專業的代書辦理，我會建議走「協議分割」的方式進行，一來繼承人依舊是母親與孩子、二來省去拋棄繼承的法院流程、三來省錢省時又省事！

坦白說，在台專辦繼承的代書不多，出社會後，我就開始專辦繼承與贈與等案，經手的已超過數百件，千奇百怪、連戲劇情節的事件都曾出現在我眼前，之後(盡量)會一週一篇說故事的方式與大家分享，希望你們會喜歡❤

若有相關的問題，也可在下方 私訊或留言與我討論☺

甚麼時候需要代書? Part 1延續上篇的分享，這篇來細談甚麼情況需要代書的協助與專業- Part 11. 買賣不動產的時候(1) 買方→委託代書辦理簽約、稅務申報(包含節稅規劃)、不動產買賣登記及其貸款登記等相關事宜(2) 賣方→委託代書...
05/06/2020

甚麼時候需要代書? Part 1

延續上篇的分享，這篇來細談甚麼情況需要代書的協助與專業- Part 1
1. 買賣不動產的時候
(1) 買方→委託代書辦理簽約、稅務申報(包含節稅規劃)、不動產買賣登記及其貸款登記等相關事宜
(2) 賣方→委託代書辦理監督買方代書一切流程、審閱各項文件及塗銷抵押權登記等相關事宜
2. 辦理不動產貸款的時候
(1) 貸與人(抵押權人/給錢的人)→委託代書辦理簽約、不動產抵押權登記
(2) 貸款人(抵押人/借錢的人)→委託代書辦理監督貸與人之代書一切流程、審閱各項文件、抵押權設定登記、確保金錢交付等相關事宜。
若是私人借貸，貸與人(抵押權人/給錢的人)得主張指定信賴的代書辦理，此時貸款人(抵押人/借錢的人)亦可指定另一位代書負責監督，以維護交易的安全與保障雙方權益；若是向銀行貸款，通常皆由銀行配合代書進行，代書費用由貸款人(抵押人/借錢的人)支付。

不知最近是否有要買房賣房的朋友嗎?
是否因為合約條列文字太複雜、仲介代銷講一堆聽不懂、好像似乎稅金不知怎麼辦…而感到無助、擔心或害怕呢?

別擔心！
歡迎找我聊聊、互相討論！
我會盡力幫助你、替你解惑!

代書是甚麼?🧑：Vivi你是做甚麼工作的呢?👩：我是代書👨：咦?!代書是甚麼?👩‍🦰：咦?土地代書嗎?👩‍🦱：咦?好神祕的工作…代書似乎真的是很少會接觸..的工作類型，就連FB或銀行等等職業選填的選項都沒有..【代書或地政士】，但真的一點都...
05/06/2020

代書是甚麼?

🧑：Vivi你是做甚麼工作的呢?
👩：我是代書
👨：咦?!代書是甚麼?
👩‍🦰：咦?土地代書嗎?
👩‍🦱：咦?好神祕的工作…

代書似乎真的是很少會接觸..的工作類型，就連FB或銀行等等職業選填的選項都沒有..【代書或地政士】，但真的一點都不神祕的!

問問長輩或是有曾經接觸的朋友後大概就會說：喔~!弄土地啦!用貸款的啦!

其實代書這職業是沿襲自日據時代的「司法書士」，台灣光復後才由政府改名為「代書」，經過時代演變、修法考試才為現今的「地政士」。
地政士職業項目除了土地、貸款外，舉凡「不動產」相關之事都是我們的營業項目，所以不論是買房售屋、轉貸增貸、遺產贈與、節稅規劃或是法院的非訟案件等，都屬我們的工作內容。

遇過很多朋友與客戶遇到有關法律或稅務的問題，下意識的會尋找律師與會計師，可無想到是屬於哪方面的問題呢?
所謂術業有專攻，以後遇到上述種種的事項，千萬別找錯專業人士了，以免成了冤大頭，案子辦不妥又兜了一圈…耗神耗力、得不償失!

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