威盛法律・地政士聯合事務所

15/03/2026

預售屋換約變賣成屋陷阱多！財部提醒：持有期不能併計 小心想避稅反遭補45%重稅

民眾個人於民國105年1月1日以後跟建商簽約購買預售屋，於興建完成辦理登記之前，再有償轉讓預售屋買賣契約予他人時，「視同交易」已登記之成屋，其交易所得應依所得稅法第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。

因為預售屋還沒有完成，應該是沒有因取得、改良及移轉而支付之費用，所以所得額就是交易時之成交價額減除原始取得成本（原契約買賣價金），然後按簽約時至轉讓時之期間長短，計算應納稅額，亦即期間在二年以內者，稅率為百分之45；超過二年，未逾五年者，稅率為百分之35；超過五年，未逾十年者，稅率為百分之20。
而預售屋從建商取得建照開始出售，到興建完成辦理保存登記及移轉，幾乎不會超過5年，所以個人轉讓預售屋買賣契約，其適用稅率不是百分之45，就是百分之35，適用的都是高額稅率。

很多案件當事人為減輕房地合一稅的負擔，誤以為期間是從與建商簽約購買預售屋時起，加上交屋後期間，期間會併計，等到交屋後一、二年，也就是超過五年後，就可以適用百分之20之稅率，但沒有想到完成交易後，申報房地合一稅時，才發現其應納稅額是按成屋實際持有期間來算。

這則新聞，財政部南區國稅局有詳細說明，預售屋交易的是「權利」，而成交屋交易的是「房地所有權」，兩者交易不同，持有期間不能合併計算。民眾個人在出售房屋時，應事先了解，不可不慎。

只是另一個問題，轉讓預售屋買賣契約時，有沒有所得稅第14條之4第3項「（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。」之適用？

依據財政部110年6月11日台財稅字第11004575360號公告，針對「調職、非自願離職」適用20%稅率的要件，明文規定必須同時滿足以下條件：
一、個人或配偶於工作地點購買房屋、土地，已「辦竣戶籍登記並居住」。
二、無出租、供營業或執行業務使用。
三、因調職或非自願離職，「須離開原工作地」而出售該房地。

財政部認為預售屋在轉讓當下，僅為「權利」的移轉，尚未取得使用執照，亦無門牌編釘，因此在物理與法律上，買受人根本不可能完成「辦竣戶籍登記並實際居住」的程序，既然無法設籍居住，自然無從認定是為了「在工作地居住」而購買，進而剔除20%優惠稅率的適用，回歸短期持有的45%（2年內）或35%（超過2年未逾5年）稅率。

只是民眾個人如果可以證明轉讓預售屋買賣契約前，其居住所、生活、經濟活動重心就在轉讓的預售屋區域內時可以適用嗎？基於租稅平等原則及財產權保障，這個問題在行政救濟時，應該是有爭執的空間！

#房地合一稅
#預售屋轉讓
#持有期間
#非自願離職

鉅亨網記者張韶雯 台北
2026-03-14
預售屋換約變賣成屋陷阱多！財部提醒：持有期不能併計 小心想避稅反遭補45%重稅

財政部南區國稅局近期頻繁接獲民眾諮詢，針對購入預售屋並在交屋後出售成屋的持有期間計算方式提出警告。國稅局提醒，由於預售屋與成屋屬於不同的交易標的，一旦建案完工並辦理所有權移轉登記後，持有期間必須「歸零...

27/02/2026

債務人自住房地遭法拍時，除仍可申請適用一生一次自用住宅用地優惠稅率外，拍定後，債務人亦應依法申報房地合一稅，以免被罰。

在處理強制執行案件時，發現許多債務人因無力清償債務以致房地遭法院拍賣時，或許認為是被法院強制執行，所以對於法院的程序，常常擺爛，並未關心及投入心思，如何再減少損失，常常忽略房地縱然是遭法院強制執行拍賣，其土地增值稅仍有自用住宅優惠稅率的適用，尤其是一生一次適用 10% 自用住宅用地稅率，有無申請適用，其應繳稅額的差距往往是幾十、上百萬元的差異。

法院拍定後，債務人也往往認為是被法院強制執行，或是因為實際未取得拍定價款，就誤以為就不用申報房地合一稅，以致未依法申報，嗣後遭國稅局查得資料核定課稅並處罰，反而損失更多。所以拍定後，債務人要記得依法申報房地合一稅，以免被罰。如持有期間未滿5年時，因係財政部公告非自願性因素之交易類型，亦可按稅率20%計算應納稅額。

另外，不只債務人房地因欠債遭強制執行拍賣時，債務人須依法申報房地合一稅，共有物分割變價拍賣時，因為也屬於有償移轉之買賣性質，也是要申報房地合一稅，且土地增值稅也可以適用自用住宅優惠稅率。

個人房地遭法拍，應申報房地合一稅
https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=7f3ad0ff2b794d8fa3976b789100dc8e

如何減輕您的土地增值稅(節稅介紹)
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/land-value-increment-tax/VGE8YNL

#房地合一稅
#土地增值稅
#一生一次
#自用住宅優惠稅率

一、申請自用住宅用地稅率(一)適用一生一次自用住宅用地稅率 項目 說明 適用要件 1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業使用或出租（含公益出租、社會住宅包租代管）之自用住宅用地。 2.地上建物須為土地所有權人或其配....

13/09/2025

遲來的正義，還是正義！

昨天收到臺灣高等法院臺中分院一件「第三人撤銷訴訟之訴」二審的更一審判決，這起案件的主要爭議在於，當事人陳先生與對造陳○○等人，究竟誰才是彰化縣鹿港鎮永安段101地號土地的原所有權人「陳超」的合法繼承人。

我方是主張對造陳○○等人是透過虛假訴訟的不正當手段，利用前案臺灣彰化地方法院108年度家繼訴字第57號確定判決，辦理該土地的繼承登記。當事人陳先生因此請求法院撤銷前案判決，並塗銷陳○○等人、阮○○和陳○○對該土地所做的所有登記，同時確認自己的繼承權 。

這個案件從109年7月30日當事人委任起訴時起，一審臺灣彰化地方法院於110年11月26日駁回當事人原告之訴，二審臺灣高等法院臺中分院於112年4月25日駁回當事人的上訴，我們再上訴到最高法院。113年12月14日收到最高法院的第三審判決，最高法院廢棄臺灣高等法院臺中分院原二審判決，發回更為審理，一直到114年9月12日收到臺灣高等法院臺中分院更一審判決，期間經過了五年以上，對當事人及其家人真的是莫大的煎熬，若再敗訴，其家族世居百年以上的日據時期未辦繼承登記之所有土地，就要拱手讓給陳○○等外人了。

當事人很幸運，110年12月8日上訴第三審後，最高法院接受我們的主張，廢棄臺灣高等法院臺中分院原二審判決，發回更為審理。發回後，臺灣高等法院臺中分院綜合了多項證據，最終判決推翻了彰化地方法院的原判決，除廢棄一審臺灣彰化地方法院駁回當事人原告之訴的判決外，並接受當事人全部主張，撤銷對造陳○○等人據以辦理取得土地繼承登記的前案臺灣彰化地方法院108年度家繼訴字第57號原確定判決，並判決被上訴人陳○○等人應塗銷彰化縣鹿港鎮永安段101地號土地的繼承登記、被上訴人阮○○應塗銷在該土地上設定的抵押權登記、追加被告陳○○則應塗銷該土地上於民國111年4月18日所做的買賣所有權移轉登記。另確認當事人陳先生對被繼承人陳超即彰化縣鹿港鎮永安段101地號土地登記名義人有繼承權存在，判決可謂全面翻轉，最終推翻了地方法院的原判決。

我在9月9日查到臺灣高等法院臺中分院宣示的判決主文後，傳給當事人陳先生，陳先生一時也不敢相信，還請我多次確認，昨天終於收到臺灣高等法院臺中分院這件「第三人撤銷訴訟之訴」二審的更一審判決，陳先生一家才終於相信這判決結果是真的。

雖然對造陳○○等人後續應該還是會上訴，距離判決確定還要一段時間，以及要再花一番功夫，但對當事人陳先生一家而言，目前至少保住了祖產，已足告慰陳氏歷代祖先，五年的煎熬終於過去，遲來的正義，終究還是正義。

#第三人撤銷訴訟
#日據時期未辦繼承登記土地

03/05/2025

承辦案件中，有一件原告在訴訟前已聲請法院假扣押，在提存所提存了擔保金340萬元，現在獲得法院一審勝訴判決，準備要聲請假執行，只是針對訴訟前聲請假扣押的擔保金能否在取得一審勝訴判決後，轉為假執行的擔保金？搜尋法院判決書系統並沒有看到相同的案例，所以同一個問題分別詢問了Gemini、ChatGPT以及DeepSeek，三個AI智慧聊天機器人，而三者答覆上，Gemini是認為可以，而ChatGPT以及DeepSeek則認為原則不行。

ChatGPT在回覆時表示，依實務見解與法律原則，二者是不同性質的擔保金，除非債權人向法院聲請原擔保金轉作假執行之用，並經法院准許，否則不得自行視為可共用，所以進一步詢問有無法院的判決或裁定等實務見解？ChatGPT回覆表示最高法院在105年度台抗字第706號民事裁定中指出，假扣押與假執行的擔保金目的不同，應分別提存，但實際檢視最高法院前開民事裁定時，其內容則是關於訴訟標的價額核定的問題，也就是關於裁判費繳納金額的問題，看起來這個應該是ChatGPT的幻覺（這不是真的）⋯⋯。

而DeepSeek雖然也認為假扣押的擔保金與假執行的擔保金二者法律目的不同，原則上無法直接沿用假扣押的擔保金作為假執行擔保金，但提出可以依民事訴訟法第104條、第531條規定嘗試向法院聲請轉換原擔保金，以節省程序成本。這個方向，或許可行，但查看民事訴訟法第104條、第531條的規定，看起來與轉換擔保金無關，不知道DeepSeek如何依民事訴訟法第104條、第531條的規定，推理出可以向法院聲請轉換原擔保金的結論。

實際去電法院訴訟輔導科詢問，亦是回覆無法援用，而其理由主要是認為假扣押擔保金須判決確定或撤回假扣押後始能領回，且假扣押與假執行擔保的目的不同⋯⋯。

或許日後再遇有已聲請假扣押的本案訴訟時，就是否願意供擔保後假執行的聲明，要提出已聲請假扣押，請求法院同意以假扣押擔保金轉換作為假執行擔保金的主張。

以下是與Gemini、ChatGPT以及DeepSeek三個AI智慧聊天機器人的實際問答，供大家參考。

詢問：債權人於113年向法院聲請假扣押債務人的財產，並依法院的民事裁定提存假扣押擔保金340萬於法院提存所。今114年債權人取得法院第一審勝訴判決，法院判決記載債權人得提存340萬元的擔保金後，先行假執行，請問債權人還要再提存一筆340萬元的擔保金，才能聲請法院假執行嗎？

Gemini回覆：

很高興能為您解答這個問題。
根據您提供的資訊，債權人已經在113年為了聲請假扣押而向法院提存了340萬元的擔保金。現在，114年債權人取得了第一審勝訴判決，並且判決中載明債權人可以提存340萬元的擔保金後先行假執行。
針對這個情況，債權人不需要再提存一筆340萬元的擔保金才能聲請假執行。
以下是解釋：
• 假扣押擔保金的目的： 假扣押的擔保金是為了保障債務人將來可能因為假扣押而受到的損害。如果債權人最終敗訴，債務人可以從這筆擔保金中獲得賠償。
• 假執行擔保金的目的： 第一審勝訴判決宣告可以假執行時，法院可能會要求債權人提供擔保金，這是為了保障債務人將來如果在上訴審獲得勝訴判決，可以獲得因假執行所受損害的賠償。
• 本案的情況： 在您的案例中，法院在第一審勝訴判決中允許債權人「得提存340萬元的擔保金後，先行假執行」。這裡指的擔保金應當是指先前為了假扣押所提存的那筆擔保金。法院的判決通常會考量到債權人已經為了保全程序（假扣押）提供了擔保，因此在允許假執行時，不會要求再重複提存相同金額的擔保金。
因此，債權人應持憑法院的第一審勝訴判決，向法院聲請假執行，並說明先前已提存的340萬元假扣押擔保金即可。
建議： 為了確保您的權益，最好還是向當時辦理假扣押和現在審理假執行的法院承辦股書記官確認，他們會根據具體的案情和判決內容給予最準確的指示。

ChatGPT回覆：

在您描述的情況中，債權人已經於113年聲請假扣押，並依裁定提存了340萬元假扣押擔保金。到了114年，債權人取得法院第一審勝訴判決，且法院判決載明債權人「得提存340萬元擔保金後，先行假執行」。
這裡的關鍵問題是：假扣押的擔保金能否視為假執行的擔保金，是否可互相替代或抵用。
實務見解與法律原則：
1. 假扣押的擔保金與假執行的擔保金，法律上是不同性質的擔保金：
o 假扣押擔保金是為了避免濫用保全程序，保障債務人權益；
o 假執行擔保金則是保障債務人於假執行期間可能發生的損害。
2. 即使兩者金額相同（皆為340萬元），除非法院明確准許以原提存的擔保金共用或移作假執行之用，否則實務上仍需另外提存一筆新的擔保金。
3. 在您提供的情況中，判決明文記載「得提存340萬元後，先行假執行」，表示這是針對假執行程序所要求的新提存義務。

結論：
是的，債權人仍須再提存一筆340萬元的擔保金，才能依法聲請法院准許「假執行」。除非債權人向法院聲請原擔保金轉作假執行之用，並經法院准許，否則不得自行視為可共用。

進一步再問：有無法院的判決或裁定等實務見解？

在您所描述的情況中，債權人於113年聲請假扣押並提存了340萬元擔保金，後於114年取得第一審勝訴判決，法院判決載明「得提存340萬元擔保金後，先行假執行」。此處的關鍵在於：假扣押的擔保金是否可以用於假執行。
法院實務見解
根據最高法院的實務見解，假扣押與假執行所需的擔保金性質不同，原則上不能互相替代。例如，最高法院在105年度台抗字第706號民事裁定中指出，假扣押與假執行的擔保金目的不同，應分別提存。
然而，實務上也有法院認為，若債權人已提存的假扣押擔保金金額與假執行所需擔保金相同，且債權人聲請將原擔保金轉為假執行之用，經法院准許後，可以免除再次提存的必要。但此需法院明確裁定准許，並非自動適用。
結論
因此，除非法院明確裁定准許債權人將原提存的340萬元假扣押擔保金轉為假執行之用，否則債權人仍需另行提存一筆340萬元的擔保金，才能聲請法院准許假執行。
建議債權人可向法院提出聲請，請求將原提存的假扣押擔保金轉為假執行之用，並視法院裁定結果而定。

DeepSeek回覆：

根據台灣《民事訴訟法》的相關規定，債權人在假扣押與假執行程序中提供的擔保金是否需「重複提存」，需依具體情況分析如下：

1. 假扣押與假執行擔保金的性質不同
• 假扣押擔保金（340萬元）：
此為債權人於「訴訟前或訴訟中」為保全將來執行，向法院聲請凍結債務人財產時所提存的擔保（《民事訴訟法》第522條、第526條）。其目的是賠償債務人因假扣押可能遭受的損害。
• 假執行擔保金（340萬元）：
此為債權人於「取得勝訴判決後」，為提前強制執行判決內容（如查封財產）而需提存的擔保（《民事訴訟法》第390條、第391條）。目的是擔保債務人因假執行錯誤所受損害。
兩者法律目的不同，原則上無法直接沿用假扣押的擔保金作為假執行擔保。

2. 是否需要「再提存一筆340萬元」？
• 若判決未准許「轉換」擔保金：
若第一審判決僅載明「債權人得提存340萬元後假執行」，但未明確允許將原假扣押擔保金「轉換」為假執行擔保金，則債權人原則上需另行提存一筆新的340萬元，才能聲請假執行。
• 例外：聲請擔保金轉換：
債權人可向法院聲請「將原假扣押擔保金轉為假執行擔保金」（《民事訴訟法》第104條、第531條）。若法院核准，則無需重複提存。但此需經法院審查，非自動適用。

3. 實務建議
• 檢視判決主文：
確認判決是否提及「原假扣押擔保金得供假執行使用」。若有，則可能無需再提存；若無，則需另行提存。
• 向法院聲請轉換：
即使判決未明示，債權人仍可具狀向法院聲請將原擔保金轉為假執行擔保，並附理由說明（如擔保金額相同、無損債務人權益）。若法院同意，可省去重複提存。
• 提存所程序：
若需另行提存，須依《提存法》向同一提存所辦理，並將假執行擔保金專戶註明案號及執行名義。

結論
依問題描述，若判決僅要求「提存340萬元後假執行」且未允許沿用原擔保金，則債權人原則上需再提存一筆340萬元才能聲請假執行。但可嘗試向法院聲請轉換原擔保金，以節省程序成本。建議委任律師協助評估判決內容並提出適當聲請。

15/12/2024

事務所新設了網站，歡迎大家來看看，也感謝大家分享。

威盛法律事務所秉持專業、誠信與客戶至上的核心理念，致力於為客戶提供最優質的法律服務。主力項目於不動產法律領域，涵蓋成屋、預售屋房地買賣糾紛、無權占有（拆屋還地）、共有土地處分、騰空遷讓返還房屋強制執行...

15/12/2024

祖先留下日據時期未辦繼承登記土地，遭他人以同名同姓的祖先以判決方式辦理繼承後，占有土地之實質權利人應可提起「第三人撤銷訴訟之訴」救濟！

本所承辦一件當事人祖先遺留下來的日據時期土地，遭外人辦理繼承登記，當事人除喪失權利外，並遭外人訴請拆屋還地的案件。

這個案件，當事人依照族譜的記載，其渡台先祖「陳超」是1748年乾隆戊辰年7月16日出生，1825年道光乙酉年4月12日死亡，所以其家族世居在彰化鹿港廖厝地區已經二百多年了，而「陳超」死亡時留有一塊土地，由陳家族人始終占有使用，其土地臺帳即記載業主為「陳超」。

因為日本是在1904年明治37年時始完成台灣的土地調查事業，1906年明治39年始施行「戶口規則」，建立戶籍登記，編制「戶口調查簿」，而「陳超」因為是在日本統治台灣之前即已過世，所以當事人家族無法提出「陳超」的戶籍資料，證明其與「陳超」間有繼承關係，以致一直無法到鹿港地政事務所辦妥繼承登記，彰化縣政府曾依地籍清理條例公告要標售該土地。

2020年6月間，當事人來台北諮詢是否可以用時效取得地上權的方式處理，我告知應該還是可以透過訴訟方式來辦理繼承，所以當事人委任我辦理繼承登記。豈知正準備著手辦理時，當事人告知，同村莊的另一個日據時期由台中龍井遷入的某陳姓外人，以他祖先也叫陳超，已經透過法院打確認繼承權存在訴訟的方式，取得彰化地方法院的確定判決，並辦妥繼承登記，當事人除了家族土地遭外人奪走外，並被某陳姓外人提告要求拆屋還地。

對於某陳姓外人取得的彰化地方法院確定判決，我們除了提起「第三人撤銷訴訟之訴」外，並同時提起塗銷某陳姓外人的繼承登記，以及確認當事人對陳超的繼承權存在之訴。為了避免某陳姓外人於判決確定前移轉土地所有權，所以我又聲請法院假處分，以保全將來得以回復所有權。

這個案件的主要攻防，除了這個「陳超」，到底是我當事人的祖先「陳超」（直系血親六親等），還是某陳姓外人的祖先「陳超」外（直系血親四親等），主要是我們提起「第三人撤銷訴訟之訴」，當事人是否具有原告的適格？

一審時，彰化地方法院認為我當事人並不能證明是「陳超」的後代，且只是土地的占有人，僅有道義上、感情上、經濟上或其他事實上之利害關係，所以沒有提起「第三人撤銷訴訟之訴」的原告適格，而駁回我們的訴訟。

二審上訴後，二審台灣高等法院台中分院雖然認為我們有提起「第三人撤銷訴訟之訴」的原告適格，但卻認為某陳姓外人取得之彰化地方法院判決，因為當事人之一於判決後的20日上訴期間內死亡，而法院並沒有命其繼承人承受訴訟，故認為原確定判決有重大瑕疵，該判決不能認為確定，既非確定判決，則我當事人即無從對之提起「第三人撤銷訴訟之訴」，所以又程序上駁回我們的上訴。

收到台灣高等法院台中分院駁回上訴的二審判決後，當事人跟本所都無法接受判決的結果，所以在112年5月提起上訴。等待了1年半左右，在113年12月收到最高法院的判決，其判決廢棄原二審判決，發回台灣高等法院台中分院更為審理。

而最高法院廢棄發回的主要理由有二，一是就審判程序事項認為「法院若將以當事人所忽略或未及表示之事實，作為判決之主要基礎，應令為適當完足之辯論，俾保障當事人之程序利益，並防止發生突襲性裁判。」，亦即認為二審判決前未依法予以闡明。

另外就實體上認為「受訴法院於具體個案決定是否適用民事訴訟法第277條但書所定之公平原則，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之⾼低等因素，並依誠信原則，以定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之⼀造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責。又法院審酌是否已盡證明之責時，應通觀各事證而綜合判斷之，不得將之割裂為觀察。」。

亦即認為當事人之曾祖父、祖父、父依序為陳要、陳金看、陳金雄，其家族至遲⾃陳要起，即世居系爭土地︔上訴⼈現有彰化縣鹿港鎮廖厝巷90號房屋坐落系爭土地，且對照⽇本政府在臺灣辦理土地調查事業之時間，其與系爭土地土地臺帳上之「陳超」有相當關係︔而上訴⼈提出之族譜原件紙質及字跡陳舊，經法務部調查局鑑定結果，無偽造變造等事實，既為原審所認定。參諸彰化縣鹿港鎮戶政事務所資料、家族族譜記、土地臺帳記載等，倘若屬實，佐以系爭土地所有權歸屬，距今逾100餘年，歷經政權更迭、習慣法律交替，實屬⼈事皆非之遠年舊事，查考困難︔惟上訴⼈至少四代祖先相繼居住於系爭土地，與該土地具⾼度連結性各節，參互觀之，則依上開規定及說明意旨，本於經驗法則及降低後之證明度，上訴⼈主張其烈祖父為系爭土地土地臺帳業主「陳超」，是否全無足取︖尚有再行斟酌之必要，而廢棄發回台灣高等法院台中分院更為審理。

我們一審、二審先後敗訴，但都只是因程序上理由而被駁回，上訴至最高法院後，始成功廢棄發回，保住一線生機。案件發回台灣高等法院台中分院之後，只要法院能實體審理，本件應能撤銷對造某陳姓外人所提起的虛偽訴訟確定判決，塗銷其等所為繼承及分割繼承、抵押權設定、買賣等登記，以回復當事人的權利。

#第三人撤銷訴訟
#日據時期未辦繼承登記土地

15/03/2024

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本所為個人事務所，因與地政士事務所、土地開發公司合作，故業務上除一般民、刑事訴訟外，主要以不動產相關事務為主。

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15/03/2024

記者莊淇鈞／新北報導前年（2022年）被檢警偵破「0元詐房」的主嫌劉姓男子（50歲），去年重出江湖，在涉及多起詐騙案後，今年3月初又以相同詐房手法結合高利貸，逼死千萬宅被法拍擔任保

07/02/2024

今天2/7下午到民權東路6段的台灣士林地方法院開今年的最後一個庭，開完庭就開始放年假了。

這一件是4層樓公寓，只有4個所有權人，但基地卻有14個共有人，10個共有人沒有地上物，無論買賣、貸款，甚至都更合建都受到影響，所以4層樓公寓建物所有人（即土地共有人）委任提起分割共有物訴訟，以簡化土地共有關係，並符合民法關於區分所有權的規定。