19/02/2024
海外房地產的歷史
，日本的房子真的很便宜？
這兩天新聞一直報導1500萬在東京買透天，我也來談談東京和西雅圖買房的一點經驗，以及日本房地產和美國房地產的不同。
我在東京有房子。
大約十年前，我把當時在台北的一間房子賣掉，2013年，台北市蛋黃區的房子相對來說真的很貴，當時我賣房得到的房款，居然夠我同時買下西雅圖和東京的房子。
我買的不是Joeman的那種透天別墅（日文叫做一戶建），而是鋼筋混凝土蓋的大樓，原因等等再說明。
先說說Joeman花了1500萬台幣，大約50萬美元，買的那間位於墨田區押上的房子。1500萬台幣在台北市能買到什麼？大概就是一間小套房；在香港，只能買到二個停車位。這也是為什麼很多人覺得：哇，1500萬台幣在東京可以買到透天好便宜。
但這樣的比較，其實是拿蘋果和橘子比。押上雖然在東京23區內，但是在墨田區，不是東京都的中心。我們一層一層來了解墨田區的位置。
▋東京都
東京23區相當於過往的東京市的範圍，總面積約622平方公里，人口約900萬人。
臺北市包含12個區，面積為272平方公里，人口約250萬人。
▋墨田區
墨田區在明治時期開始成為工業區，近年來不少舊的大型工廠搬遷至區外，改建成住宅區，晴空塔也是在2012年建造的。墨田區居民的平均年收入在東京23區算是比較低，許多中小型工廠和傳統工藝工作坊依然存在，某些地方仍然有製造業城鎮的市容。東京這麼大，不同的地點，平均單價差別十倍都有，寫下這些，希望給大家一個墨田區比較清楚的輪廓。
如果要拿墨田區和台北以及西雅圖的某個地區比較，我覺得 #墨田區比較類似新北市的樹林區；或是 。也有人覺得墨田區像新北市的三重、新莊、蘆洲，這些地區以前是工業區，現在也都還有一些工廠。
▋一戶建
Joeman買的這棟房子是一戶建，也就是美國所說的獨立屋，台灣人說的透天，是有自己專屬土地的房子。日本的一戶建和美國的獨立屋都是木造的，這一點兩個地方的房屋比較類似。台灣的透天厝大多是鋼筋混泥土蓋的，結構上不一樣。
很多人覺得鋼筋混泥土蓋得房子比較紮實，其實西雅圖市有很多一百年以上的木造房，結構都還很穩，
不同的是，美國的木造獨立屋，就算是100年以上，銀行都可以對房屋鑑價貸款，有些地點好的百年老屋很貴，核貸金額$500萬美元的都有。日本的銀行卻不同，他們給予木造一戶建的房屋折舊年限通常是20-47年，超過這個屋齡的老透天，貸款非常困難，只能貸到土地的價值。
#貸款對於房屋價值的影響很大，房子沒辦法貸款，價格就很難往上，所以日本有很多不值錢的老房子（一戶建）。到日本的房地產網站搜尋，台幣300萬元（美金10萬元）就可以在東京買到屋齡40年的一戶建。近年來東京甚至可以找到“空き家"，英文翻譯是Akiya，就是被丟棄許久，沒有人住的房子，這些房子的價錢更低，100萬台幣（3萬美元）也可以找到。當然這不是在23區內，但定義上也是在＂東京＂，東京很大， #房子在東京不等於在市區。
綜合以上，在日本買一戶建和在美國買獨立屋是完全不同，如果目的投資期待房屋增值，真的不要在日本買一戶建。 #如果是自住、 ， #那麼依照個別物件是可以考慮的。
▋房屋持有成本
日本的房屋持有成本很高，而且名目一堆，即使我擁有日本房地產已經十年，每年收到稅單以及各種費用的明細，還是要重新溫習一遍。
以我持有的日本房屋來看，每年的固定資產稅、都市計畫稅大概是房價的0.5%，管理費是房價的0.6%，修繕積立金0.5%，管理費和修繕基金是大樓的管理委員會收的，不是物業管理公司的物業管理費。我和朋友合夥，她是日本的地產經紀人和開發商，所以我們自己有管理物業的資源，一般人要再加上物業管理的費用，大概0.5%。
這樣加一加，一年的持有成本可以到達房價的2%，的確是高，但從投資的角度來看，重要的是它帶來的收益值不值這些費用。東京的租金報酬率現在大概4-6%，＂如果＂房屋會增值，其實還是可以的。
最重要的是這個＂如果＂，東京的房價會漲嗎？未來我不敢說，但是過去的事實可以當作參考。
▋失落的30年與匯率風險
日本在1991年泡沫經濟後，有著失落的三十年，國內經濟停滯，通貨緊縮，最有名的就是日本的負利率，錢存在銀行不但沒有利息，還要付錢給銀行請他們代為保管。這三十年的房價，也真的是沒什麼動，造成日本人不喜歡買自己國家的房子，即使是有錢人，可能都還是選擇租房。我唸研究所的時候，有五、六個日本同學，他們畢業後回到日本，在大商社工作，成為高階主管，跟他們聊天的時候，還是有人寧願租房，不買房子。他們的父母在這失落的30年，房屋價值折半、被拍賣，父母從小教育他們就是買房子會賠錢，這是很特別的歷史背景，和我們從小在台灣學到的觀念完全不同。
至於我十年前買的房子，因為在東京的好地點，十年來是漲了大約30%，但是十年30%的漲幅其實很少，同時期我在西雅圖買的房子漲了2.5倍，更不要說這十年來日幣兌台幣貶了超過40%。之前另一篇文章（https://topseattlehome.com/invest-in-international-properties/）有分析過購買海外房地產要注意的事情，其中一點很重要的就是匯率風險，如果現在把這間房子賣掉，換回台幣，根本就賠錢。
當時會買下這間東京的房子是打算以後退休自用，收到的日幣租金直接投資日本股市，將來去日本long stay的時候當生活費，所以匯兌風險不在我的考慮範圍；如果你的投資是將來打算換回台幣的， #匯率這點真的一定要考慮。
▋總體經濟
為什麼日幣兌台幣貶值這麼多？這和總體經濟有關係，而且要先說到美元。
美元兌台幣的匯率對台灣的經濟影響很大，如果美元兌台幣貶值20%，台灣的外銷業和電子產業就全部玩完，企業倒閉，經濟會失控。央行不能讓這種事情發生，所在台幣兌美元大幅升值之前，央行就會採取行動管理匯市；反觀日幣兌台幣，過去四年貶值25%，十年貶了40%，央行有做過什麼嗎？沒有，因為央行盯得最緊的美元，不是日元。美國是現今世界上最強大的國家，也是許多國家最重要的貿易國，世界上許多國家都是以維持穩定的兌美元匯率為重要貨幣政策的考量，全球百大公司，Facebook、Microsoft、Google、Apple、Amazon、Open AI，我們的生活都被這些公司包圍著，持有強勢的美國貨幣最安全，風險比持有日元、泰銖來得低。
再提醒大家一次， #如果買房子是為了投資等待增值， #有太多比日本更好的選擇。
不知不覺寫了太多，大家可能都看累了。日本的房子不是不能買，只是在買之前要想清楚 #購買的目的， #了解日本市場特有的風險。
我在東京有房子，也和合夥人一起在日本做土地開發，為了寫這篇文章，昨天特別打給東京的合夥人，向他請教一些細節，如果仍有疏漏請大家包涵。我的合夥人在日本擁有超過50間房子，等這幾天忙完再和大家分享他在日本投資房產的秘訣，有興趣的人請追蹤這個我的個人專頁（https://m.facebook.com/agoodhouse），謝謝。
附上今天在日本房地產網站上找到的，300萬台幣（10萬美元）在東京的透天。
#美國房地產和日本房地產
#網紅不是房地產專家
#看熱鬧可以
#跟風請小心
