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02/06/2016

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24/08/2015

買海外房地產 掌握先成交三部曲
中央社中央社 – 2015年8月23日 上午9:40..
（中央社記者韋樞台北23日電）國內房地產不景氣，許多投資人轉而購買海外不動產，台灣搜房總經理楊建傑建議投資人掌握「先．成．交」三部曲，降低海外置產風險。

楊建傑累積超過12年的海外房地產投資經驗中，歸納出「先•成•交」3大投資法則，提供準備進軍國際的投資家參考。

楊建傑表示，「先」進國家優先選擇。根據2014年JLL仲量聯行公布的「全球房地產市場透明度指數」，英、美、澳分居全球房地產交易透明度前3位。英國買賣房產強制採取實價登錄及律師代理，買賣雙方與銀行履約形成鐵三角，每一分錢從履保帳戶提領都必須經律師核可，成為房產交易最安全的國家。

且英、美、澳為已開發國家之首，法律制度十分完善，投資者不用擔心房地產市場不透明、貨幣升貶波動大、當地守法觀念薄弱等開發中國家常見的投資風險。

楊建傑指出，選擇「成」屋避免預售風險。無論在國內外，尚未完工的預售屋永遠有能否順利交屋的風險。尤其是發展較落後市場，當地建商財管不健全所衍生的交易糾紛層出不窮。交屋期間越長、投資風險越高。

楊建傑建議，投資家不妨以中古屋或新成屋為標的，除了屋況可受檢視、還能立即交屋，交易完成後零時差享有租金收益。

此外，他強調「交」代合法房仲實績的重要性。投資人不僅要查詢內政部「不動產經紀業資訊系統」、認明北市府「合法不動產仲介經紀業辨識標誌」確認業者身分，是否具備外語能力，對於跨國交涉、售後服務等至關重要。

楊建傑點出近來國內不少房仲轉做海外銷售，出現許多「跑單幫」現象，有能力賣、卻無力後續處理。海外房地產領域相當專業，獲利高、相對門檻也高，況且顧客不是白老鼠，投資人可要求業者提出過往實績，用年資與實力讓客人安心託付。1040823

24/08/2015

夢幻中的房地合一稅
民報作者林大鈞 | 民報 – 2015年8月23日 下午6:31..

「房地合一稅」在立法院三讀通過，產官學對該稅制利弊得失仍有諸多的批評，但是有逾8成受訪民眾不知什麼是「房地合一稅」？財政部長張盛和曾說：稅制設計讓他想破頭，最難解決的土增稅重覆課稅的問題，最後在夢中找到解答，才順利推出房地合一課稅方案。

不愧是稅務專家的財長部長張盛和就不必擔任財政部長了，那賦稅署或者相關稅務研究的單位在做什麼？還是整個稅制改革全部就交給張盛和去睡覺作夢就可以了，而虛空的國庫就交給張盛和一人亂訂一堆稅制，多課一點稅就可滿足了，可能嗎？這樣子對嗎？這實在是太可笑了，國家的重大稅制竟然是財政部長在睡覺中找到解答的。而他又是怎麼讓立法院通過的，真是神奇！

財政部長就算是稅務專家也不應是由他一人來改革稅制的，應該是領導財政部上下一心，各單位各司其職、分工合作，共同制訂許多開源節流的方法讓國庫不會空虛，充實國庫的方法不是只有稅收而已吧！而我們的財政部長竟然大方的向媒體坦白，解決困難的方法就是睡覺作夢！是太神奇了！還是太天真！老百姓你們不會害怕嗎？國家的重大決策是這樣子來的！

24/08/2015

房市低迷 棄建築從農 達人種茶樹拚轉行
中時電子報作者林和生╱屏東報導 | 中時電子報 – 2015年8月24日 上午5:50..

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中國時報【林和生╱屏東報導】

近幾年房地產景氣低迷，從事建築業的45歲陳林瑭，利用家中2公頃閒置農地，種植2000多株澳洲茶樹，他每日雇工修剪葉片，並到加工室萃取精油，還售予加工廠製作各種清潔及衛粧產品，初估年收入已超過百萬元。

陳林瑭說，澳洲茶樹品種多，他種的是經認證有品種權的品項，為取得這純正品種，2年前約10公分苗，每株就以1萬元購入，價格相當驚人，不過如今達2米高，且開始收成。

澳洲茶樹為桃金孃科常綠喬木，少病蟲害、栽種容易，他選擇以無毒及草生方式管理，雖叫茶樹，但不能拿來泡茶，主要是萃取茶樹精油，並供給加工廠製成衛粧產品。

陳林瑭表示，茶樹本身具有香味，將樹葉搓揉就有特殊香氣散發出來，而萃取後的精油香氣更是濃郁，具有消毒、殺菌功用，不過整棵茶樹只有樹葉才有精油成分，光剪樹葉就要花掉大半時間，而且只能利用晴天採收，陰天或雨天精油成分降低，經試算，茶樹1年可萃取精油量約6公斤。

原本對農務外行的他，已經深入瞭解茶樹習性及萃取方法，目前產品透過網路銷售，有不錯成績，深知現在務農必需朝精緻及生技方面發展，才能追求現代農業目標，未來考慮再擴大面積，追求更高獲利空間。

24/08/2015

解信管無助房市 專家：少干預最好
台灣醒報台灣醒報 – 2015年8月23日 下午7:24..
【台灣醒報記者張禹宣台北報導】政府解除「信用管制」救房市，但房市詢問度不增反減，受訪專家籲央行停止介入，應讓市場自行消化！央行13日宣佈6區房產信用管制解禁，至今10天未能有效刺激房市，政大地政系教授張金鶚解釋，「政府的救市訊號使得賣方產生預期房價回穩的心態，導致價格下修停滯，反而讓買方更不願意看房。」戴德梁行總經理顏炳立則建議，「稅制化繁為簡，讓市場自行去化才是最好辦法。」

【救市越救越糟】 央行13日宣布解除豪宅及新北、桃園等6區信用管制，房地產業界原先認為將有助房市回溫，但根據永慶房仲網統計，過去一週主要都會區詢問量全部不增反減，其中新北市下滑24%最多，新竹、台中減幅也在2成以上。

「冬天裡見到陽光，不要以為夏天要到了。」顏炳立解釋，「政府當前救市的態度可能有些許的正面效應，增加民眾對於房市的信心，但還是得對症下藥。」顏表示，「真正該做的是提供買不起房的民眾安身立命的住宅，而不是打擊買得起的民眾，見不得民眾好。」他建議，如果政府有心要救房，應該是要將稅制化繁為簡，減少干預，「讓市場自行去排解消化。」

【鬆綁恐造成反效果】 住商不動產企研室主任徐佳馨則認為，「價格再修正到民眾預期的水平以前，詢問度不論何種方法都難以拉抬。」徐指出，「當前房市的特色在於，預售屋有存貨壓力價格下修較快，但中古屋主卻會因為政府釋出的救市訊號，反縮減議價空間。」她解釋說，「政府當前的各項措施，都是自第2季GDP下修後才施行，目的在於救景氣。」她強調，景氣的回溫才是救房市、股市的關鍵，而不在於稅制。

張金鶚強調，央行提供更多的資金給投資客，卻使得賣方產生預期房價回穩的心態，導致價格下修停滯，反而讓買方更不願意看房，最終將導致成交量的減少。張金鶚甚至直言，「在無利可圖的情況下，你直接送投資客錢、他也不想進場。」反而促成市場的不確定心理。

針對央行下一步打算考慮開放林口、三峽、淡水、五股、泰山等5地的信用管制，張金鶚認為，「原先讓市場自行消化，價格便會慢慢下跌反而好處理，若在持續開放下去，恐導致下修的時間拉長，力道也會跟著加強。」他還說，「消費者很聰明，知道關鍵在價格，跟資金寬鬆與否根本沒關係，問題出在買方的意願！」

24/08/2015

六都房市議價率擴大 北市達16%
中央社中央社 – 2015年8月23日 上午9:38..
（中央社記者韋樞台北23日電）從去年開始國內房地產進入盤整，買方議價率逐漸拉大。東森房屋研究中心統計2013年至今年上半年六都成交物件議價率均逾雙位數，且台北市擴大到16.05%。

東森房屋統計待售物件開價和成交價價差比例，六都議價空間拉大，上半年議價空間約11.18%到16.05%，以台北市議價率16.05%最高，其次為台中市14.45%，至於議價空間最小的是高雄市，議價率11.18%，台南市11.33%，新北市14.06%，桃園市11.27%。

東森房屋研究中心襄理郭寶懃表示，政府祭出豪宅稅、囤房稅、房地合一稅制，導致買方持續觀望，上半年全國買賣移轉棟數僅13.5萬餘棟，年減18%；下半年整體房地成交量和房價將進入盤整，部分投資客無法接受稅率提升，為降低傷害提早落袋為安，雙北市賣方陸續讓價。

東森房屋北區營業處副總經理胡淑惠指出，明年元旦房地合一稅制上路前，預期委售量將提升，這個期間若六都房價有修正，買方不妨危機入市，建議自備款預算有限的首購族，可從蛋白區或具有成熟商圈區域挑起，來滿足自住的需求。

胡淑惠強調，在議價率拉大情況下，買方更要多比價、勤看屋，大膽議價，若與賣方談到合適的價位，就要逢低搶進。 1040823

24/08/2015

股市暴跌之後 謝金河：買盤縮手，下一個是房市！ – 風傳媒
風傳媒作者杜兆倫 | 風傳媒 – 2015年8月24日 下午4:21..

即使金管會祭出「禁止平盤下放空」，台股24日依然持續下跌，甚至一度重跌超過570點，跌幅超過7%。隨著行政院宣布將啟動國安基金進場，指數急拉，終場下跌376.58點，收在7410.34點。但財信傳媒董事長謝金河則在22日晚間就預警，股市暴跌之後，「下一個是房市！」

房市近期吹起冷風，除有歸因於政府打房效果出現，也受到出口不振、景氣疲弱的影響。目前房市處於賣方不肯降價，買方也不願意出手，呈現「量縮」的狀態，而政府為了拉房市救經濟，破天荒鬆綁不動產管制、提高貸款成數，期望促進交易市場熱絡，但是專家認為效果有限。

對此，謝金河22日晚間就在臉書貼文表示，他對於房市有一股不祥之兆，認為股市暴跌之後，「下一個是房市」。他指出，原本房地產超漲已到達強弩之末，政府不打房，房價也會下跌，但政府近年用力打房，尤其政大地政系教授張金鶚的房屋稅，讓北市房市買盤縮手。

台灣下一個壓力在房地產今天經濟日報社論標題是「台灣房市何去何從？」乍見「何去何從」四個字，讓我想起很多往事。因為，每一次我用到「何去何從」四個字都出事。第一次是1984年12月出版的財訊月刋，我用「蔡辰洲何去何從？」副標題是「國泰塑膠...
Posted by 謝金河 投資理財 on 2015年8月22日
謝金河說，現在房市只有賣盤沒有買盤，如果有人在股市中慘賠，要賣房救急，一定求售無門，接著引發多殺多的慘劇。

很多人以為房價下跌就可以買得起房子，但是謝金河認為，台灣房屋自有率高達85%，房價下跌，每個人的資產都會縮水，下一步是銀行信用出問題，且房市越跌越沒人買，最後房市崩潰，政府要花10倍力量才救得起來，台灣經濟將會面臨考驗。

24/08/2015

央行鬆綁房市6區立竿見影！上周末平均看屋組數增2-3成
鉅亨網作者記者王莞甯 台北 | 鉅亨網 – 2015年8月18日 下午4:00..
鉅亨網記者王莞甯 台北

台灣央行上周無預警宣布放寬北台灣6個行政區的房貸成數， 根據《好房網》調研中心調查，當周假日(15及16日)工地的來電和來人立刻出現明顯增加的反應。而代表地產業者信心強度的報紙廣告量，也是同步較7月的假日平均批數大幅成長30%，顯示央行放寬金融管制的措施，對首購族有明顯刺激效果。

據《好房網》調研中心彙整上周末該6區假日工地的最新銷售市況，在央行未宣布放寬金融管制前的工地來人與成交組數乏善可陳，許多指標工地假日來人平均在10-15組，假日成交戶數掛蛋者更是常見。

然而，在央行解禁後，假日來人已產生變化，多個指標預售屋和新成屋的工地來人組數普遍成長20-30%不等。

同時，多家重量級建商開始在媒體加強廣告行銷，包括鄉林、大同、中悅、璟都、春虹及新潤等大型建商，紛紛加碼廣告露出，尤其新北市鶯歌的「和瑞微美」、「君邑雷諾瓦」，桃園市桃園區的「不可求」、「璟都杜拜美學」及桃園市中壢區的「幸福1綻」、「赫里翁」等案，更是趁勢投放廣告，訴求年底進場購屋，只要持有滿2年即可沿用舊稅制、可享低稅賦，既無奢侈稅也無房地合一稅。

長虹建設位於新北市鶯歌市中心、總銷金額達30億元的預售建案「長虹陶都」，為主力總價800-1500萬元的2、3房首購族產品，建案因尚未進入強銷期，假日來人維持在15-20組左右，但上周假日增至25組，並成交3戶。

璟都建設機構近期不受打房影響，持續加碼在桃園地區推案，即將登場的桃園中路重劃區造鎮案已蓄勢帶發。「璟都杜拜美學」，38坪的3房總價900萬元起，假日來人先前維持在10-12組，假日增加至15組。而位中壢高鐵青埔特區的結構中建案「璟都HOME 1」，規畫為31-42坪的首購型產品，由原先3-4組左右增至6組。

其他地區指標建案，包括桃園區的「不可求」、「中山都匯」、「竹城早稻田」和桃園蘆竹區的「名軒天麗」等案，都出現從谷底翻揚的來人反應。

好房網雜誌社長倪子仁表示，央行選擇性放寬信用管制，不管是否對房市有利，但起碼表達了不會再出重手打房的態度。

倪子仁強調，房地合一稅制底定後，不確定性因素逐漸消除，市場慢慢回歸基本面，房市經過5年央行的信用管制，已將房價控制下來，北台灣多個地區的新屋和中古屋房價已較高峰期回跌了10-20%不等，此時央行鬆綁房市，可局部帶動台灣整體經濟面受重挫的頹勢。

24/08/2015

央行鬆綁沒用　房價恐「死在無量」
商業周刊作者賴寧寧 | 商業周刊 – 2015年8月21日 上午1:23..
8月13日，央行宣布放寬房貸成數，及縮小信用管制區域，這是央行實施房市信用管制五年來首度鬆綁。專家認為，央行這次調整，只是「宣示效果」，「沒有任何效果」。中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華認為，央行此舉最大意義是趕在主計總處下修今年台灣經濟成長率至1.56％前，放寬一點點房市管制，給市場一點信心。

房市「冬天」已經形成，央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指，讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由5成提高為6成，及取消新北市、桃園市共6區的信用管制。然而，台北市全區、新北市15區，均仍在信用管制範圍。

央行、財政部聯手打房，讓房市進入冰河期，整體成交量急凍，今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟，預估全年將不到30萬棟，將創下2002年來新低量。

量縮了，但價格呢？



量縮價不跌，掐緊中實戶

「房價根本還沒開始跌，」卓輝華說，因為目前各種不動產指數均顯示，房市目前是量縮價穩，他說「量縮」代表賣方不肯降價，買方不肯出手，除零星個案跌價外，整體房價還沒開始跌。

「量縮價穩」，也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計，以央行這次放寬房貸成數管制的六區（八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山）為例，今年一至七月成交量，與去年同期相比，減少幅度最多為八里，達到6成，中壢最少為8％。

但，價格幾乎沒跌。住商不動產統計，這六區，僅鶯歌、蘆竹價格下跌1％至2％，其餘地區卻上漲4％至5％。

卓輝華說，開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺，但事實上成交價根本沒降。雖然價格波動幅度有限，但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。

超額供給，嚇退投資客

莊孟翰分析，房市的超額供給，「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計，全台低用電量戶數逾140萬戶，扣除第二戶數量，推估全台空屋約70萬戶；而近三年新增建照、房屋使用執照，估計60萬戶，假設一半為空屋，約30萬戶。

原來的空屋，加上新增空屋，市場上超額供給可能有一百萬戶，其中將近4、5千戶為高價住宅（央行對高價住宅定義：台北市每戶7千萬元，新北市每戶6千萬元，其餘縣市每戶4千萬元）。

超額供給的高價住宅，賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計，全台50大豪宅，估計賣壓約1千億元，尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」，如林口、新莊、蘆洲等區，一戶每坪40至50萬元，總價4、5千萬元的「豪宅」，估計未來2、3年內每坪會跌2成以上。

缺量緩跌，估兩年跌一成

「未來房價，有兩個觀察點，」卓輝華說一是人口因素，國發會預估2019年人口將零成長，如果空屋持續成長，加上人口負成長，需求低、供給大，房價長線難好轉。

他預估，未來房市將呈現「緩跌」，一至兩年內會下跌5～10％。

戴德梁行董事總經理顏炳立也說，房市是「賺到多頭，躲過空頭，死在無量」，無量是房市最致命的殺手，房價必須真的下跌，才有成交的可能。

20/07/2015

房地合一稅105年上路 短期炒房課重稅 非自願可享優惠

財政部由去年開始規劃推動的房地合一稅5日終於通過三讀，將於明年元旦上路！今日院會三讀通過版本為行政院版加上昨日朝野協商增加的3優惠條款，預計上路第1年可能影響全國8495戶並增加42億元的稅收，至第10年則將影響全國10.4萬戶，增加285億元稅收。

房地合一稅為財政部今年重點推動法案，由於我國的土增稅因「漲價歸公」理想而被規定於《憲法》之中，過去財政部曾5次推動都鎩羽而歸，因此此次過關等同於成就財政部長張盛和的歷史定位，而在推動過程也因各界聲浪反彈聲浪不斷而屢次有大幅度更動，最終的行政院版可說是達各界共識的版本。

根據行政院版草案，持有1年以下出售課稅稅率45%；1年以上2年以下稅率35%；超過2年至10年以下為20%；持有超過10年為15%。

而在昨天的朝野協商中，則增加了3優惠條款，分別為因「非自願性」買賣（調職、離職須賣房）持有2年以下房產，適用20%稅率；而「合建」部分（指民眾以私人土地和營建人合建），若是在2年內完成，並銷售該房屋，也適用20%；另外，若因「繼承」或受遺贈取得房屋者，則可把被繼承人或遺贈人持有的期間，合併計入持有期間。

20/07/2015

風評：政金壓力夾擊　房市反轉在即

在央行警示台灣房市面臨反轉後，金管會也提出警告。央行與金管會談的是經濟、金融面，但他們未講的是政治面的影響，政經（金）夾擊下，台灣房市的反轉的確出現了一些「曙光」。

央行總裁彭淮南日前在立法院說，房市控管已見成效，更早前央行也已對房市可能的反轉提出過警示。金管會則以提高銀行不動產放款準備金、對銀行要求注意風險、落實「一人一宅」、全面對銀行作不動產放款清查等方式，先行控管銀行風險，原因就是要為房市走勢反轉作好準備。

房市反轉首當其衝的當然是房地產業者，銷售業業績、獲利全部下滑；但對整體經濟與金融而言，這還不算大問題。真正讓人擔心會出大問題的是金融體系。如果金融體系缺乏風險概念、控管不當，房市榮景期拚命衝建築貸款與房貸，一旦景氣反轉，購屋者（主要是投資客）因無利可圖，把房屋套給銀行，金融體系就可能滿手爛屋、呆帳增加；金融體系財務破洞、貸放能力下降，好一點的情況是經濟與金融遲緩，糟糕一點就是一個金融風暴。

央行與金管會提升及強化對金融體系房市貸款的控管，就是預先為房市反轉作好準備。因為，過去拜低利率與資源潮撐起的房市，在房價上漲到大部份上班族無法負擔時，顯然已見高峰；而美國QE（量化寬鬆）退場，明年可能開始啟動升息，台灣央行也將追隨其腳步，顯然低利的資金潮已走到盡頭。央行周四理監事會就正式宣告貨幣政策「由寬鬆轉為中性」。

不過，對房市的壓力不僅來自於經濟與金融面，還有政治面。年底選舉雖然被定位於地方選舉，但選舉結果必然還是對房市的信心與前景有影響。傳統上被認為對資本家、對房市較「友善」的國民黨，顯然居於不利局面。如果選舉結果國民黨大敗，業者大概要「信心崩潰」─事實上傳統上所謂的「928房市檔期」，業界已哀號說「今年沒有928檔期了」。

就算國民黨未慘敗，但已排定表列的政策時程─主要是「房地合一」的稅制改革，也會讓房市下滑。雖然建商推案的價格仍「迭創新高」，近期甚至出現每坪喊價400萬元，但事實上建案銷售率己悄然降到5成以下，民眾購屋意願調查也跌到近5年的低點，房價將會逐漸鬆動，明年可以跌價1-2成。

房價下跌對民眾、對社會是好事一件；短期經濟雖然會受影響，但中長期而言，卻對經濟健康有助益。政府正逼著金融機構作好房市反轉準備，民眾是否也該有所準備？

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