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02/06/2016

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24/08/2015

買海外房地產 掌握先成交三部曲
中央社中央社 – 2015年8月23日 上午9:40..
(中央社記者韋樞台北23日電)國內房地產不景氣,許多投資人轉而購買海外不動產,台灣搜房總經理楊建傑建議投資人掌握「先.成.交」三部曲,降低海外置產風險。

楊建傑累積超過12年的海外房地產投資經驗中,歸納出「先•成•交」3大投資法則,提供準備進軍國際的投資家參考。

楊建傑表示,「先」進國家優先選擇。根據2014年JLL仲量聯行公布的「全球房地產市場透明度指數」,英、美、澳分居全球房地產交易透明度前3位。英國買賣房產強制採取實價登錄及律師代理,買賣雙方與銀行履約形成鐵三角,每一分錢從履保帳戶提領都必須經律師核可,成為房產交易最安全的國家。

且英、美、澳為已開發國家之首,法律制度十分完善,投資者不用擔心房地產市場不透明、貨幣升貶波動大、當地守法觀念薄弱等開發中國家常見的投資風險。

楊建傑指出,選擇「成」屋避免預售風險。無論在國內外,尚未完工的預售屋永遠有能否順利交屋的風險。尤其是發展較落後市場,當地建商財管不健全所衍生的交易糾紛層出不窮。交屋期間越長、投資風險越高。

楊建傑建議,投資家不妨以中古屋或新成屋為標的,除了屋況可受檢視、還能立即交屋,交易完成後零時差享有租金收益。

此外,他強調「交」代合法房仲實績的重要性。投資人不僅要查詢內政部「不動產經紀業資訊系統」、認明北市府「合法不動產仲介經紀業辨識標誌」確認業者身分,是否具備外語能力,對於跨國交涉、售後服務等至關重要。

楊建傑點出近來國內不少房仲轉做海外銷售,出現許多「跑單幫」現象,有能力賣、卻無力後續處理。海外房地產領域相當專業,獲利高、相對門檻也高,況且顧客不是白老鼠,投資人可要求業者提出過往實績,用年資與實力讓客人安心託付。1040823

24/08/2015

夢幻中的房地合一稅
民報作者林大鈞 | 民報 – 2015年8月23日 下午6:31..

「房地合一稅」在立法院三讀通過,產官學對該稅制利弊得失仍有諸多的批評,但是有逾8成受訪民眾不知什麼是「房地合一稅」?財政部長張盛和曾說:稅制設計讓他想破頭,最難解決的土增稅重覆課稅的問題,最後在夢中找到解答,才順利推出房地合一課稅方案。

不愧是稅務專家的財長部長張盛和就不必擔任財政部長了,那賦稅署或者相關稅務研究的單位在做什麼?還是整個稅制改革全部就交給張盛和去睡覺作夢就可以了,而虛空的國庫就交給張盛和一人亂訂一堆稅制,多課一點稅就可滿足了,可能嗎?這樣子對嗎?這實在是太可笑了,國家的重大稅制竟然是財政部長在睡覺中找到解答的。而他又是怎麼讓立法院通過的,真是神奇!

財政部長就算是稅務專家也不應是由他一人來改革稅制的,應該是領導財政部上下一心,各單位各司其職、分工合作,共同制訂許多開源節流的方法讓國庫不會空虛,充實國庫的方法不是只有稅收而已吧!而我們的財政部長竟然大方的向媒體坦白,解決困難的方法就是睡覺作夢!是太神奇了!還是太天真!老百姓你們不會害怕嗎?國家的重大決策是這樣子來的!

24/08/2015

房市低迷 棄建築從農 達人種茶樹拚轉行
中時電子報作者林和生╱屏東報導 | 中時電子報 – 2015年8月24日 上午5:50..

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中國時報【林和生╱屏東報導】

近幾年房地產景氣低迷,從事建築業的45歲陳林瑭,利用家中2公頃閒置農地,種植2000多株澳洲茶樹,他每日雇工修剪葉片,並到加工室萃取精油,還售予加工廠製作各種清潔及衛粧產品,初估年收入已超過百萬元。

陳林瑭說,澳洲茶樹品種多,他種的是經認證有品種權的品項,為取得這純正品種,2年前約10公分苗,每株就以1萬元購入,價格相當驚人,不過如今達2米高,且開始收成。

澳洲茶樹為桃金孃科常綠喬木,少病蟲害、栽種容易,他選擇以無毒及草生方式管理,雖叫茶樹,但不能拿來泡茶,主要是萃取茶樹精油,並供給加工廠製成衛粧產品。

陳林瑭表示,茶樹本身具有香味,將樹葉搓揉就有特殊香氣散發出來,而萃取後的精油香氣更是濃郁,具有消毒、殺菌功用,不過整棵茶樹只有樹葉才有精油成分,光剪樹葉就要花掉大半時間,而且只能利用晴天採收,陰天或雨天精油成分降低,經試算,茶樹1年可萃取精油量約6公斤。

原本對農務外行的他,已經深入瞭解茶樹習性及萃取方法,目前產品透過網路銷售,有不錯成績,深知現在務農必需朝精緻及生技方面發展,才能追求現代農業目標,未來考慮再擴大面積,追求更高獲利空間。

24/08/2015

解信管無助房市 專家:少干預最好
台灣醒報台灣醒報 – 2015年8月23日 下午7:24..
【台灣醒報記者張禹宣台北報導】政府解除「信用管制」救房市,但房市詢問度不增反減,受訪專家籲央行停止介入,應讓市場自行消化!央行13日宣佈6區房產信用管制解禁,至今10天未能有效刺激房市,政大地政系教授張金鶚解釋,「政府的救市訊號使得賣方產生預期房價回穩的心態,導致價格下修停滯,反而讓買方更不願意看房。」戴德梁行總經理顏炳立則建議,「稅制化繁為簡,讓市場自行去化才是最好辦法。」

【救市越救越糟】 央行13日宣布解除豪宅及新北、桃園等6區信用管制,房地產業界原先認為將有助房市回溫,但根據永慶房仲網統計,過去一週主要都會區詢問量全部不增反減,其中新北市下滑24%最多,新竹、台中減幅也在2成以上。

「冬天裡見到陽光,不要以為夏天要到了。」顏炳立解釋,「政府當前救市的態度可能有些許的正面效應,增加民眾對於房市的信心,但還是得對症下藥。」顏表示,「真正該做的是提供買不起房的民眾安身立命的住宅,而不是打擊買得起的民眾,見不得民眾好。」他建議,如果政府有心要救房,應該是要將稅制化繁為簡,減少干預,「讓市場自行去排解消化。」

【鬆綁恐造成反效果】 住商不動產企研室主任徐佳馨則認為,「價格再修正到民眾預期的水平以前,詢問度不論何種方法都難以拉抬。」徐指出,「當前房市的特色在於,預售屋有存貨壓力價格下修較快,但中古屋主卻會因為政府釋出的救市訊號,反縮減議價空間。」她解釋說,「政府當前的各項措施,都是自第2季GDP下修後才施行,目的在於救景氣。」她強調,景氣的回溫才是救房市、股市的關鍵,而不在於稅制。

張金鶚強調,央行提供更多的資金給投資客,卻使得賣方產生預期房價回穩的心態,導致價格下修停滯,反而讓買方更不願意看房,最終將導致成交量的減少。張金鶚甚至直言,「在無利可圖的情況下,你直接送投資客錢、他也不想進場。」反而促成市場的不確定心理。

針對央行下一步打算考慮開放林口、三峽、淡水、五股、泰山等5地的信用管制,張金鶚認為,「原先讓市場自行消化,價格便會慢慢下跌反而好處理,若在持續開放下去,恐導致下修的時間拉長,力道也會跟著加強。」他還說,「消費者很聰明,知道關鍵在價格,跟資金寬鬆與否根本沒關係,問題出在買方的意願!」

24/08/2015

六都房市議價率擴大 北市達16%
中央社中央社 – 2015年8月23日 上午9:38..
(中央社記者韋樞台北23日電)從去年開始國內房地產進入盤整,買方議價率逐漸拉大。東森房屋研究中心統計2013年至今年上半年六都成交物件議價率均逾雙位數,且台北市擴大到16.05%。

東森房屋統計待售物件開價和成交價價差比例,六都議價空間拉大,上半年議價空間約11.18%到16.05%,以台北市議價率16.05%最高,其次為台中市14.45%,至於議價空間最小的是高雄市,議價率11.18%,台南市11.33%,新北市14.06%,桃園市11.27%。

東森房屋研究中心襄理郭寶懃表示,政府祭出豪宅稅、囤房稅、房地合一稅制,導致買方持續觀望,上半年全國買賣移轉棟數僅13.5萬餘棟,年減18%;下半年整體房地成交量和房價將進入盤整,部分投資客無法接受稅率提升,為降低傷害提早落袋為安,雙北市賣方陸續讓價。

東森房屋北區營業處副總經理胡淑惠指出,明年元旦房地合一稅制上路前,預期委售量將提升,這個期間若六都房價有修正,買方不妨危機入市,建議自備款預算有限的首購族,可從蛋白區或具有成熟商圈區域挑起,來滿足自住的需求。

胡淑惠強調,在議價率拉大情況下,買方更要多比價、勤看屋,大膽議價,若與賣方談到合適的價位,就要逢低搶進。 1040823

24/08/2015

股市暴跌之後 謝金河:買盤縮手,下一個是房市! – 風傳媒
風傳媒作者杜兆倫 | 風傳媒 – 2015年8月24日 下午4:21..

即使金管會祭出「禁止平盤下放空」,台股24日依然持續下跌,甚至一度重跌超過570點,跌幅超過7%。隨著行政院宣布將啟動國安基金進場,指數急拉,終場下跌376.58點,收在7410.34點。但財信傳媒董事長謝金河則在22日晚間就預警,股市暴跌之後,「下一個是房市!」

房市近期吹起冷風,除有歸因於政府打房效果出現,也受到出口不振、景氣疲弱的影響。目前房市處於賣方不肯降價,買方也不願意出手,呈現「量縮」的狀態,而政府為了拉房市救經濟,破天荒鬆綁不動產管制、提高貸款成數,期望促進交易市場熱絡,但是專家認為效果有限。

對此,謝金河22日晚間就在臉書貼文表示,他對於房市有一股不祥之兆,認為股市暴跌之後,「下一個是房市」。他指出,原本房地產超漲已到達強弩之末,政府不打房,房價也會下跌,但政府近年用力打房,尤其政大地政系教授張金鶚的房屋稅,讓北市房市買盤縮手。

台灣下一個壓力在房地產今天經濟日報社論標題是「台灣房市何去何從?」乍見「何去何從」四個字,讓我想起很多往事。因為,每一次我用到「何去何從」四個字都出事。第一次是1984年12月出版的財訊月刋,我用「蔡辰洲何去何從?」副標題是「國泰塑膠...
Posted by 謝金河 投資理財 on 2015年8月22日
謝金河說,現在房市只有賣盤沒有買盤,如果有人在股市中慘賠,要賣房救急,一定求售無門,接著引發多殺多的慘劇。

很多人以為房價下跌就可以買得起房子,但是謝金河認為,台灣房屋自有率高達85%,房價下跌,每個人的資產都會縮水,下一步是銀行信用出問題,且房市越跌越沒人買,最後房市崩潰,政府要花10倍力量才救得起來,台灣經濟將會面臨考驗。

24/08/2015

央行鬆綁房市6區立竿見影!上周末平均看屋組數增2-3成
鉅亨網作者記者王莞甯 台北 | 鉅亨網 – 2015年8月18日 下午4:00..
鉅亨網記者王莞甯 台北

台灣央行上周無預警宣布放寬北台灣6個行政區的房貸成數, 根據《好房網》調研中心調查,當周假日(15及16日)工地的來電和來人立刻出現明顯增加的反應。而代表地產業者信心強度的報紙廣告量,也是同步較7月的假日平均批數大幅成長30%,顯示央行放寬金融管制的措施,對首購族有明顯刺激效果。

據《好房網》調研中心彙整上周末該6區假日工地的最新銷售市況,在央行未宣布放寬金融管制前的工地來人與成交組數乏善可陳,許多指標工地假日來人平均在10-15組,假日成交戶數掛蛋者更是常見。

然而,在央行解禁後,假日來人已產生變化,多個指標預售屋和新成屋的工地來人組數普遍成長20-30%不等。

同時,多家重量級建商開始在媒體加強廣告行銷,包括鄉林、大同、中悅、璟都、春虹及新潤等大型建商,紛紛加碼廣告露出,尤其新北市鶯歌的「和瑞微美」、「君邑雷諾瓦」,桃園市桃園區的「不可求」、「璟都杜拜美學」及桃園市中壢區的「幸福1綻」、「赫里翁」等案,更是趁勢投放廣告,訴求年底進場購屋,只要持有滿2年即可沿用舊稅制、可享低稅賦,既無奢侈稅也無房地合一稅。

長虹建設位於新北市鶯歌市中心、總銷金額達30億元的預售建案「長虹陶都」,為主力總價800-1500萬元的2、3房首購族產品,建案因尚未進入強銷期,假日來人維持在15-20組左右,但上周假日增至25組,並成交3戶。

璟都建設機構近期不受打房影響,持續加碼在桃園地區推案,即將登場的桃園中路重劃區造鎮案已蓄勢帶發。「璟都杜拜美學」,38坪的3房總價900萬元起,假日來人先前維持在10-12組,假日增加至15組。而位中壢高鐵青埔特區的結構中建案「璟都HOME 1」,規畫為31-42坪的首購型產品,由原先3-4組左右增至6組。

其他地區指標建案,包括桃園區的「不可求」、「中山都匯」、「竹城早稻田」和桃園蘆竹區的「名軒天麗」等案,都出現從谷底翻揚的來人反應。

好房網雜誌社長倪子仁表示,央行選擇性放寬信用管制,不管是否對房市有利,但起碼表達了不會再出重手打房的態度。

倪子仁強調,房地合一稅制底定後,不確定性因素逐漸消除,市場慢慢回歸基本面,房市經過5年央行的信用管制,已將房價控制下來,北台灣多個地區的新屋和中古屋房價已較高峰期回跌了10-20%不等,此時央行鬆綁房市,可局部帶動台灣整體經濟面受重挫的頹勢。

24/08/2015

央行鬆綁沒用 房價恐「死在無量」
商業周刊作者賴寧寧 | 商業周刊 – 2015年8月21日 上午1:23..
8月13日,央行宣布放寬房貸成數,及縮小信用管制區域,這是央行實施房市信用管制五年來首度鬆綁。專家認為,央行這次調整,只是「宣示效果」,「沒有任何效果」。中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華認為,央行此舉最大意義是趕在主計總處下修今年台灣經濟成長率至1.56%前,放寬一點點房市管制,給市場一點信心。

房市「冬天」已經形成,央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指,讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由5成提高為6成,及取消新北市、桃園市共6區的信用管制。然而,台北市全區、新北市15區,均仍在信用管制範圍。

央行、財政部聯手打房,讓房市進入冰河期,整體成交量急凍,今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟,預估全年將不到30萬棟,將創下2002年來新低量。

量縮了,但價格呢?



量縮價不跌,掐緊中實戶

「房價根本還沒開始跌,」卓輝華說,因為目前各種不動產指數均顯示,房市目前是量縮價穩,他說「量縮」代表賣方不肯降價,買方不肯出手,除零星個案跌價外,整體房價還沒開始跌。

「量縮價穩」,也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計,以央行這次放寬房貸成數管制的六區(八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山)為例,今年一至七月成交量,與去年同期相比,減少幅度最多為八里,達到6成,中壢最少為8%。

但,價格幾乎沒跌。住商不動產統計,這六區,僅鶯歌、蘆竹價格下跌1%至2%,其餘地區卻上漲4%至5%。

卓輝華說,開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺,但事實上成交價根本沒降。雖然價格波動幅度有限,但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。

超額供給,嚇退投資客

莊孟翰分析,房市的超額供給,「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計,全台低用電量戶數逾140萬戶,扣除第二戶數量,推估全台空屋約70萬戶;而近三年新增建照、房屋使用執照,估計60萬戶,假設一半為空屋,約30萬戶。

原來的空屋,加上新增空屋,市場上超額供給可能有一百萬戶,其中將近4、5千戶為高價住宅(央行對高價住宅定義:台北市每戶7千萬元,新北市每戶6千萬元,其餘縣市每戶4千萬元)。

超額供給的高價住宅,賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計,全台50大豪宅,估計賣壓約1千億元,尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」,如林口、新莊、蘆洲等區,一戶每坪40至50萬元,總價4、5千萬元的「豪宅」,估計未來2、3年內每坪會跌2成以上。

缺量緩跌,估兩年跌一成

「未來房價,有兩個觀察點,」卓輝華說一是人口因素,國發會預估2019年人口將零成長,如果空屋持續成長,加上人口負成長,需求低、供給大,房價長線難好轉。

他預估,未來房市將呈現「緩跌」,一至兩年內會下跌5~10%。

戴德梁行董事總經理顏炳立也說,房市是「賺到多頭,躲過空頭,死在無量」,無量是房市最致命的殺手,房價必須真的下跌,才有成交的可能。

20/07/2015

房地合一稅105年上路 短期炒房課重稅 非自願可享優惠

財政部由去年開始規劃推動的房地合一稅5日終於通過三讀,將於明年元旦上路!今日院會三讀通過版本為行政院版加上昨日朝野協商增加的3優惠條款,預計上路第1年可能影響全國8495戶並增加42億元的稅收,至第10年則將影響全國10.4萬戶,增加285億元稅收。

房地合一稅為財政部今年重點推動法案,由於我國的土增稅因「漲價歸公」理想而被規定於《憲法》之中,過去財政部曾5次推動都鎩羽而歸,因此此次過關等同於成就財政部長張盛和的歷史定位,而在推動過程也因各界聲浪反彈聲浪不斷而屢次有大幅度更動,最終的行政院版可說是達各界共識的版本。

根據行政院版草案,持有1年以下出售課稅稅率45%;1年以上2年以下稅率35%;超過2年至10年以下為20%;持有超過10年為15%。

而在昨天的朝野協商中,則增加了3優惠條款,分別為因「非自願性」買賣(調職、離職須賣房)持有2年以下房產,適用20%稅率;而「合建」部分(指民眾以私人土地和營建人合建),若是在2年內完成,並銷售該房屋,也適用20%;另外,若因「繼承」或受遺贈取得房屋者,則可把被繼承人或遺贈人持有的期間,合併計入持有期間。

20/07/2015

風評:政金壓力夾擊 房市反轉在即

在央行警示台灣房市面臨反轉後,金管會也提出警告。央行與金管會談的是經濟、金融面,但他們未講的是政治面的影響,政經(金)夾擊下,台灣房市的反轉的確出現了一些「曙光」。

央行總裁彭淮南日前在立法院說,房市控管已見成效,更早前央行也已對房市可能的反轉提出過警示。金管會則以提高銀行不動產放款準備金、對銀行要求注意風險、落實「一人一宅」、全面對銀行作不動產放款清查等方式,先行控管銀行風險,原因就是要為房市走勢反轉作好準備。

房市反轉首當其衝的當然是房地產業者,銷售業業績、獲利全部下滑;但對整體經濟與金融而言,這還不算大問題。真正讓人擔心會出大問題的是金融體系。如果金融體系缺乏風險概念、控管不當,房市榮景期拚命衝建築貸款與房貸,一旦景氣反轉,購屋者(主要是投資客)因無利可圖,把房屋套給銀行,金融體系就可能滿手爛屋、呆帳增加;金融體系財務破洞、貸放能力下降,好一點的情況是經濟與金融遲緩,糟糕一點就是一個金融風暴。

央行與金管會提升及強化對金融體系房市貸款的控管,就是預先為房市反轉作好準備。因為,過去拜低利率與資源潮撐起的房市,在房價上漲到大部份上班族無法負擔時,顯然已見高峰;而美國QE(量化寬鬆)退場,明年可能開始啟動升息,台灣央行也將追隨其腳步,顯然低利的資金潮已走到盡頭。央行周四理監事會就正式宣告貨幣政策「由寬鬆轉為中性」。

不過,對房市的壓力不僅來自於經濟與金融面,還有政治面。年底選舉雖然被定位於地方選舉,但選舉結果必然還是對房市的信心與前景有影響。傳統上被認為對資本家、對房市較「友善」的國民黨,顯然居於不利局面。如果選舉結果國民黨大敗,業者大概要「信心崩潰」─事實上傳統上所謂的「928房市檔期」,業界已哀號說「今年沒有928檔期了」。

就算國民黨未慘敗,但已排定表列的政策時程─主要是「房地合一」的稅制改革,也會讓房市下滑。雖然建商推案的價格仍「迭創新高」,近期甚至出現每坪喊價400萬元,但事實上建案銷售率己悄然降到5成以下,民眾購屋意願調查也跌到近5年的低點,房價將會逐漸鬆動,明年可以跌價1-2成。

房價下跌對民眾、對社會是好事一件;短期經濟雖然會受影響,但中長期而言,卻對經濟健康有助益。政府正逼著金融機構作好房市反轉準備,民眾是否也該有所準備?

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