許永發代書事務所

許永發代書事務所 繼承、日據繼承、祭祀公業,寺廟登記、買賣、貸款、共有土地處理、不動?

۞祭祀公業的前世今生۞祭祀公業又稱祭田,為臺灣的特殊社會團體,是以祭祖為目的所設立之獨立財產,淵源於宋代時之「祭田」。臺灣日治時期,日本政府有鑒於祭祀公業擁有廣大面積土地,又有眾多派下員,產權混淆,對於民政及社會經濟影響甚大,遂將祭祀公業之...
12/12/2024

۞祭祀公業的前世今生۞
祭祀公業又稱祭田,為臺灣的特殊社會團體,是以祭祖為目的所設立之獨立財產,淵源於宋代時之「祭田」。
臺灣日治時期,日本政府有鑒於祭祀公業擁有廣大面積土地,又有眾多派下員,產權混淆,對於民政及社會經濟影響甚大,遂將祭祀公業之法令納入日本民法體系,於大正11年敕令第407號頒行臺灣。該令第15條規定:「本令施行之際現存之祭祀公業依習慣存續但得準用民法第19條規定視為法人」且同時明令日本法律自大正12年1月1日施行臺灣,換句話說,原舊有祭祀公業在日本時期得無限期依習慣繼續存在,並享有習慣上的法人人格。而至大正12年1月1日起習慣上的祭祀公業已不得新設,若欲成立祭祀公業得向主管官署申請成立財團法人。
明、清以來的臺灣人,往往留下一筆土地或物業由後裔共同持有,以孳息供應祭祖與掃墓之費用。其成員之繼承權利,依當時台灣民事習慣,通常為男子繼承或共同選舉一位管理人而加以繼承,以每年的產出銷售所得利潤、租金或利息收益作為掃墓與祭祖等等的經費。
臺灣戰後時期以來無論司法院及最高法院見解上始終認為祭祀公業屬民法第828條之公同共有關係,其財產亦為派下子孫全體共有,其屬於非法人團體,此與日本時期認定祭祀公業為習慣上之法人有很大的差別。民國48年,即有依民法登記為財團法人的祭祀公業。
祭祀公業的派下員間對於祭祀公業的財產為公同共有的關係。不過,96年公佈、97年7月1日施行的《祭祀公業條例》規定,現存祭祀公業必須取得法人資格,或者變更成為派下員分別共有或個別所有。
104年3月20日,司法院大法官作成司法院釋字第728號解釋,認定:《祭祀公業條例》第4條第1項前段規定依祭祀公業內部規約認定在該條例施行前已存在的祭祀公業的派下員,並未以性別為認定派下員之標準,故不違憲。
憲法法庭112年憲判字第 1 號判決主文
祭祀公業條例 第4條第 1項後段規定 :「 本條例施行前已存在之祭祀業,……無規約或規約未規定者 ,派下員為設立人及其男系子孫 (含養子)。」暨同條第 2項規定 :「 派下員無男系子孫 ,其女子未出嫁者 ,得為派下員。該女子招贅夫或未招贅生有男子或收養男子冠母姓者 ,該男子亦得為派下員。」未涵蓋設立人其餘女系子孫部分 ,牴觸憲法第 7條保障性別平等之意旨。
✷牴觸憲法其意就是:設立人之子女都是派下,不再只有男系子孫。
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༺ 辦理特殊案件分享༻偶然間由里內長者口中得知,里內的一片地以前是袓先的土地,為何現在都是河川局出租給別人使用?經過查詢得知這一大片土地確沒有地號,很肥沃的農田竟然是河川土地,屬河川區域。再細查原來這片土地在日治時期昭和八年(民國22年)以...
03/12/2024

༺ 辦理特殊案件分享༻
偶然間由里內長者口中得知,里內的一片地以前是袓先的土地,為何現在都是河川局出租給別人使用?經過查詢得知這一大片土地確沒有地號,很肥沃的農田竟然是河川土地,屬河川區域。再細查原來這片土地在日治時期昭和八年(民國22年)以前是一個村莊,有一年河水改道淹没整個村莊,日本政府就辦理了土地河道削除流失土地,便登記滅失土地及地號,從此沒有地號。
在國民政府來台民國三十五年土地做總登記時這區土地因沒地號。就這樣一直到民國108年,我們與和美鎮的資深代書,研究法令後覺得可以依土地法第12條幫日據土地所有權人之繼承人向國家申請回復所有權登記要回土地,以舊圖比對〔常常研究到深夜〕、或在附近村莊清查詢問〔常要等到下班子孫回家後才有人〕日據時期所有權子孫是住那邊?告知有這原由,並詢問是否願意委託我們辦理浮覆地回復所有權登記。得知有此土地的族親有的很興奮覺得是袓先留下來的發財金,樂意協助聯絡其他親戚共同辦理,有的覺得我們像亂說的不敢相信,因為這些土地沒有地號而且是彰化縣第一次有的案例,所以委託辦理的委託書是土地要有回復所有權完成,才收取酬勞,辦理期間不收任何費用〔因要主動向國家申請,彰化沒有案例不知能否可行,便決定不先行收費〕。也就是回復所有權登記沒有完成,所有成本由受託人自行吸收不收費, 待回復成功才收取酬勞金。
於是從108年開始向各級單位申請,內政部、河川局、縣政府、地政機關、國產署、交通部、公路總局、高工局等反覆申請查詢辦理,其中因有因法令的解讀不同案件一再被要求補正,經由據理力爭下得到有利人民合理合法的解決方式,直到112年9月開始成功依土地法第12條回復所有權登記完成登記第一件回復所有權登記。
這種特殊案件一開始花費人力、費用、到處查詢舊圖、清查受委託,都是未知數能否辦得完成也是問號?最後終是皇天不負苦心人辦理完成,有繼承人很高興說這是袓先福蔭給的發財金,也有繼承人卻說為什麼在辦理的時候沒有通知他們,因為每一位所有權人都是日據的袓先,在沒有辦理回復所有權繼承登記前也不確定有多少繼承人,況且這樣的故事通知了繼承人多數被認為我們是詐騙他們,且對於事先沒聯絡上的繼承人也沒有損失,我們依然將所有權辦理在每位有權的繼承人名下。辦了幾年好不容易完成了,這難度真的就算親身經歷仍無法言語形容。我覺得大部份的繼承人都知道本來沒有的土地委託我們辦理完成都是袓先福蔭,不要覺得怎麼這麼少?這是發財金要高高興興和和樂樂的收下。

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☃「浮覆地 」是什麼?依據《 河川管理辦法 》第 6 條第 8 項的規定,「 浮覆地 」指的是原本位於河川區域土地,因為河川變遷或興建河防建造物,而被劃出河川區域外的土地。✌原本還是河川區域,如何能劃出?❀相伴著浮覆地而來的就是如何回復所有...
03/12/2024

☃「浮覆地 」是什麼?依據《 河川管理辦法 》第 6 條第 8 項的規定,「 浮覆地 」指的是原本位於河川區域土地,因為河川變遷或興建河防建造物,而被劃出河川區域外的土地。
✌原本還是河川區域,如何能劃出?
❀相伴著浮覆地而來的就是如何回復所有權?誰可以?誰有權?
۞《土地法 》第 12 條
私有土地,因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時,其所有權視為消滅。
前項土地,回復原狀時,經原所有權人證明為其原有者,仍回復其所有權。
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關於法人取得農地限制,最近常有人問起。整理一個表格。
06/12/2023

關於法人取得農地限制,最近常有人問起。整理一個表格。

✪雙地政士制度✪一、通常買賣土地,產權調查、簽約過戶的是地政士的工作,在目前成交方式有很多透過仲介公司,賣方委託仲介公司出售不動產,支付不超過4%之仲介費,而買方支付不超過2%之仲介費。二、要購買房屋時在詢價或是房屋產權,可以向地政士洽詢,...
14/12/2022

✪雙地政士制度✪
一、通常買賣土地,產權調查、簽約過戶的是地政士的工作,在目前成交方式有很多透過仲介公司,賣方委託仲介公司出售不動產,支付不超過4%之仲介費,而買方支付不超過2%之仲介費。
二、要購買房屋時在詢價或是房屋產權,可以向地政士洽詢,讓地政士成為您的顧問,購買房屋是人生大事,對於支付仲介費用都是以總價%數計算,為了讓產權順利安全移轉,建議地政士的費用不要省,近年不動產市場買賣發生詐騙事件頻傳,手法也不斷推陳出新,但通常都換湯不換藥,幾乎都是用假買方、假身份、假證件、假權狀等方式,進行詐騙。所以每一位買賣雙方最好都應該聘請自己的地政士,為自身權益把關。
三、買賣雙方有自已信任的地政士可以詢問,購屋細節、簽約內容、都可以代為把關,畢竟買房屋是人生大事,能在讓自已信任的地政士幫忙注意,保障交易安全及預防陷入錯誤判斷。
不管是房價或辦理移轉過戶的程序,都能清楚瞭解。

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😀★★案例分享★★一繼承案:民國80幾年被繼承人在一筆都內農地上前後蓋有二間農舍,現111年發生繼承。依據農發條例第18條第四項規定,農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;…………,原本地政事務所要求要土地由繼承人2人各二分之一,建物...
13/12/2022

😀★★案例分享★★
一繼承案:民國80幾年被繼承人在一筆都內農地上前後蓋有二間農舍,現111年發生繼承。依據農發條例第18條第四項規定,農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權;…………,原本地政事務所要求要土地由繼承人2人各二分之一,建物二間每一間2人各二分之一(同比例)。因為房屋繼承人A和B一人分一間並無異議,但因條文(函釋同比例)就是要每人二分之一,本所代書認為法令規定是減少糾紛?怎麼要二間的農舍又各二分之一,來製造以後不必要的紛爭?如何共同使用房屋?以後需移轉怎麼釐清要移轉的土地持分?後經我們提出第18條的立法意旨係為避免農舍與其農業用地分由不同人所有造成農地產權及經營利用之問題,和函釋所指是以一間農舍來同比例移轉不符,因我們委託案的是二間農舍,一人一間也算是同比例移轉並無違反規定。最後感謝地政事務所同意我們對法令的見解。辦成委託人想要的結果土地每人各二分之一,農舍一人一間。

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✯✯土地登記所有權人為日據時期的袓先  1100607辦案件時常有遇到共有土地登記袓先的名字,因為所有權人無子嗣所以目前佔用土地的人通常只有使用權。一般認為無子嗣就是無人繼承,其實不是很正確,因為日據時期繼承規定跟現在不一樣,所以有很多是可...
07/06/2021

✯✯土地登記所有權人為日據時期的袓先 1100607
辦案件時常有遇到共有土地登記袓先的名字,因為所有權人無子嗣所以目前佔用土地的人通常只有使用權。一般認為無子嗣就是無人繼承,其實不是很正確,因為日據時期繼承規定跟現在不一樣,所以有很多是可以辦理繼承的,不要讓權益睡著了,目前地籍清理有很多土地屬於標售範圍,如果可以辦理繼承就不要被標售,萬一被標售了也要辦理繼承才能領回標售的價金。

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※公同共有土地地價稅,可以只繳自己應繼分的稅款嗎?土地登記為公同共有者,多為共有人之間對應如何繼承財產無法達成協議所致,若收到公同共有土地地價稅繳款書負責繳納的共有人,只想繳納屬於自己應繼分的稅款,有下列2種方式可以選擇:一、由全體公同共有...
24/05/2021

※公同共有土地地價稅,可以只繳自己應繼分的稅款嗎?

土地登記為公同共有者,多為共有人之間對應如何繼承財產無法達成協議所致,若收到公同共有土地地價稅繳款書負責繳納的共有人,只想繳納屬於自己應繼分的稅款,有下列2種方式可以選擇:

一、由全體公同共有人共同提出申請分單繳納:可按應有部分或按各公同共有人「約定之比例」分單繳納。

二、部分公同共有人申請分單繳納:應提示形成公同共有的法律原因證明,如繼承系統表等,經稅務機關查明屬實者,可就該申請人「應有權利部分」分單繳納。

分單繳納後,各公同共有人對全部應納稅捐仍負連帶責任,此項連帶責任不會因分單繳納而有所不同。

例:A所有公同共有土地,A可以單獨就其應繼分申請分單繳納地價稅,但對於全部應納稅捐仍負連帶責任,亦即其他公同共有人若未繳納地價稅款,A仍有可能遭行政執行機關強制執行清償稅捐債權。😊
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※※房地合一稅繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,可將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算,舉例來說,如果是A於105年1月1日買入不動產並於109年1月1日將不動產贈與給配偶,後來配偶於110年1月1日轉賣時,其持有期間為1年加計4年;而繼...
19/05/2021

※※房地合一稅
繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,可將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算,舉例來說,如果是A於105年1月1日買入不動產並於109年1月1日將不動產贈與給配偶,後來配偶於110年1月1日轉賣時,其持有期間為1年加計4年;而繼承也是一樣情況,如果被繼承人(過世親屬)持有不動產4年後過世,繼承人獲得不動產後轉賣,其持有年度同樣可加計4年。
但所有的合計計算持有期間,僅限前一人,換言之如果是A贈與給配偶B,但是B又死亡,不動產由子女繼承,這時子女持有不動產期間只有加計B的持有年度。

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