賴小蟲房產筆記

賴小蟲房產筆記 你的置產軍師：賴小蟲-證號(99)148031
有巢氏房屋2020~2024中台灣冠軍店
業務經理
台中市不動產仲介經紀公會
教育訓練委員

賴小蟲 2010年進入不動產經紀業
0923-531393 LINE:j011140
不動產營業員登記(99)148031
專營南區、南屯、烏日、大里等台中南市區之房地產
趨勢分析、行情揭露、置產規劃、貸款與稅務等服務

每天忙得南北西東，唯一搞不定的，是我家衛浴的污垢，經過我的跟Cluade反覆討論，把方法實戰清潔後，真的很乾淨，整理給大家。
04/05/2026

每天忙得南北西東，
唯一搞不定的，
是我家衛浴的污垢，
經過我的跟Cluade反覆討論，
把方法實戰清潔後，
真的很乾淨，整理給大家。

18/04/2026

出國帶行動電源，這幾件事一定要懂
很多人以為帶著就上飛機，
但其實規定很嚴格，
一不小心就被攔下來 😅
🔋 數量限制：最多兩顆（實務保守值）

👉 一般建議：
📌 不要超過 2 顆行動電源
（不同航空公司略有差異，
但抓 2 顆最安全）
⚡ 容量限制：
看「Wh」不是 mAh
重點看這個👇
👉 Wh（瓦時）

📍 怎麼看？
👉 行動電源背面一定會標示
📊 容量分級一次看懂
✅ 100Wh 以下
👉 可以直接帶上飛機 ✔️
⚠️ 100～160Wh
👉 要航空公司同意才可以
❌ 超過 160Wh
👉 禁止上飛機 🚫

❗ 重點補充：一定要「隨身攜帶」
✈️ 行動電源：
👉 不能托運！只能手提！
🛡️ 安全小動作：很多人忽略

現在航空公司常提醒👇
👉 用膠帶把「充電孔」封住
為什麼？
🔌 防止短路
🔥 降低起火風險
👉 一個小動作，安全差很多

🧠 小蟲給你的提醒
你不是不能帶，
是要「帶對方式」。

🐛 小蟲一句話總結
🔋 100Wh 以下最安全，
兩顆以內最保險
✈️ 一定手提＋封孔，
安心出國不被攔

16/04/2026

🛑 台中好市多三店，確定掰掰了

一句話先講結論👇
👉 不是不給蓋，是這個點「根本不適合蓋」。

❌ 第一個關鍵：用地性質不符

原本申請的是👇
🏭 產業專區

但實際要做的是👇
🛍️ 大型商場＋加油站＋倉儲

👉 這就很明顯了
📌 名義是產業，實際是商業

審查當然過不了。

❌ 第二個關鍵：開發內容對不上法規

用「產業研究專區」申請，
但做的卻是👇

🚗 加油站
📦 倉儲
🛒 大面積商場

👉 這種低樓層、大面積的配置
📌 完全不符合產專區的初衷

❌ 第三個關鍵：交通直接炸掉

這才是最現實的問題👇

整條 臺灣大道 上：

🛍️ SOGO百貨
🛍️ 新光三越
🛍️ 台中大遠百
🛍️ 三井Outlet

👉 本來就已經很塞

再加上👇
🚗 國道車流
🚧 台中捷運藍線 即將施工

👉 如果再加一間好市多
👉 不是塞，是直接癱瘓

🧠 小蟲給你的觀察重點

這個案子不是單一問題，
而是三件事一起爆👇

1️⃣ 法規不符
2️⃣ 用地錯置
3️⃣ 交通無解

👉 三個同時出現
👉 結局就是：掰掰 👋

🐛 小蟲一句話總結

🏙️ 商場不是想蓋就能蓋，位置錯了，規模越大死越快
🚧 房市看點不只看利多，也要看「為什麼利多沒來」

這種被否決的案子，
反而更有參考價值。

19/02/2026

⚠️ 小兩口買房，真的不要急著「共同登記」
很多夫妻會覺得：
💞「一起買、一起持有，比較公平。」
但站在實務角度，小蟲會先問一句：
👉 你們有想過稅、貸款、未來操作嗎？
❗ 第一個盲點：稅率問題
🏠 地價稅自用住宅稅率
👉 一個人名下只限「一戶」適用。
如果兩個人共同登記：
📌 等於兩個人都用掉「自用額度」。
未來再買第二戶：
❌ 就不能用自用稅率
❌ 稅負直接變高
房屋稅的概念也是類似。
❗ 第二個盲點：操作彈性變差
共同持有代表什麼？
✍️ 增貸要兩人簽
✍️ 轉貸要兩人簽
✍️ 出售要兩人簽
只要其中一方不方便，
整個流程就卡住。
👉 資產彈性變低。
❗ 第三個盲點：限貸令時代更傷
現在信用管制很緊。
👉 第二戶貸款只剩五成左右。
假設：
👨 先生單獨持有第一戶
👩 太太還沒買過房
那未來換屋時👇
👉 太太名下買新屋
👉 還是有機會貸到 8 成
但如果第一戶兩人共同持有👇
👉 兩人都算「已有房」
👉 再買就是第二戶
👉 只剩 5 成貸款
💣 等於直接少掉幾百萬的槓桿空間。
🧠 那如果怕對方亂賣怎麼辦？
很多人會說：
「我怕另一半自己把房子賣掉。」
這時候可以用👇
📑 預告登記
保護權益，而不是用共同持有去綁死操作彈性。
🐛 小蟲一句話總結
💞 感情是兩個人的
🏠 資產規劃，不一定要兩個人一起綁
共同登記看起來公平，
但在稅務、貸款、限貸令時代，
彈性才是價值。

18/02/2026

🚫 大年初二房子處理，這兩件事千萬不要做
很多人以為貸款還清、房子贈與，是好事。
但其實，裡面有兩個大地雷 💣

❌ 第一件：貸款還清就立刻塗銷抵押權
很多人房貸還完，
第一時間就跑去地政事務所辦塗銷。
覺得很開心：
「終於無債一身輕！」
但小蟲提醒你👇
👉 抵押權其實是一道安全鎖。
如果你把它塗銷：
🔓 房子變成「完全乾淨產權」
🔓 詐騙集團更容易鎖定
🔓 地面師或偽造文件的風險提高
有時候，
保留設定，反而是一種保護。

❌ 第二件：直接把房子贈與給小孩
很多爸媽覺得：
「早點給，省事。」
但問題來了👇
⚠️ 只要是贈與取得
👉 未來出售的成本
👉 一律用「公告現值」計算
現在公告現值大概只有市價的 1/10 左右。
假設👇
🏠 市價 1000 萬
📋 公告現值 100 萬
未來賣掉：
👉 帳面獲利 = 900 萬
👉 房地合一稅 20%
👉 稅金 = 405 萬 (很急兩年內賣出)😱
你只是想給孩子，
結果幫他埋了一顆稅務炸彈。

🧠 小蟲給你的關鍵觀念
🏠 房子不是不能給
⚖️ 是「怎麼給」決定未來的稅

🐛 小蟲一句話總結
🔐 貸款塗銷，不一定是好事
📉 房子贈與，很可能是高稅陷阱
資產處理，
一步錯，差幾百萬。

18/02/2026

🚫 大年初二房子處理，這兩件事千萬不要做
很多人以為貸款還清、房子贈與，是好事。
但其實，裡面有兩個大地雷 💣

❌ 第一件：貸款還清就立刻塗銷抵押權
很多人房貸還完，
第一時間就跑去地政事務所辦塗銷。
覺得很開心：
「終於無債一身輕！」
但小蟲提醒你👇
👉 抵押權其實是一道安全鎖。
如果你把它塗銷：
🔓 房子變成「完全乾淨產權」
🔓 詐騙集團更容易鎖定
🔓 地面師或偽造文件的風險提高
有時候，
保留設定，反而是一種保護。

❌ 第二件：直接把房子贈與給小孩
很多爸媽覺得：
「早點給，省事。」
但問題來了👇
⚠️ 只要是贈與取得
👉 未來出售的成本
👉 一律用「公告現值」計算
現在公告現值大概只有市價的 1/10 左右。
假設👇
🏠 市價 1000 萬
📋 公告現值 100 萬
未來賣掉：
👉 帳面獲利 = 900 萬
👉 房地合一稅 20%
👉 稅金 = 405 萬 (很急兩年內賣出)😱
你只是想給孩子，
結果幫他埋了一顆稅務炸彈。

🧠 小蟲給你的關鍵觀念
🏠 房子不是不能給
⚖️ 是「怎麼給」決定未來的稅

🐛 小蟲一句話總結
🔐 貸款塗銷，不一定是好事
📉 房子贈與，很可能是高稅陷阱
資產處理，
一步錯，差幾百萬。

05/02/2026

🏠 都會區的房子，動輒三、四千萬
先講一句很實在的話：
👉 如果你什麼都不做，
這間房子未來大機率就是：
💰 20% 的稅在等你
為什麼？
贈與稅 👉 最高 20%
遺產稅 👉 20%
就算小孩繼承後 等 5 年再賣
👉 還是可能 20% 房地合一稅
📌 結論：
沒規劃 = 大概就是 20% 起跳
✅ 方法一：二親等買賣
👉 用「買賣」方式
👉 把房子賣給小孩
搭配重點：
善用 每年 244 萬免稅金流
逐年把資金移轉給小孩
小孩本身要有足夠收入能力
好處👇
✔️ 成本用買賣價
✔️ 未來出售不會被低成本坑
✔️ 房地合一稅大幅降低
✅ 方法二：保險預留稅源
👉 利用保險的理賠金
因為：
🛡️ 保險理賠金不列入遺產計算
可以拿來：
✔️ 繳遺產稅
✔️ 繳房地合一稅
✔️ 保住房子
🧠 小蟲給你的核心觀念
不是房子不能留給小孩，
而是👇
👉 怎麼留，比留給誰更重要
🐛 小蟲一句話總結
🏠 沒規劃，稅就是 20% 在等你
💡 有規劃，稅可以大幅下降
早點算，
少繳的都是你家人的錢。

25/01/2026

感謝Penny律師的推薦🔊❤️
-------------------------------------
大家好，我是李佩珊律師 ⚖️👩‍⚖️
👉 這支影片是我自己要求要拍的 🙋‍♀️
不是小蟲逼我的，是我毛遂自薦 😆
因為這段時間，
我偷偷跟小蟲學了幾招 AI 工具 🤫🤖
而且不是玩玩而已，
是真的拿來用在我的工作跟社群上 📑📲
像是👇
✅ 用 AI 幫我快速整理法律文章重點 📚⚡
✅ 把艱深的法律內容，
轉成一般人看得懂的圖文 🧠➡️🧾
✅ 產出短影音腳本、貼文標題、
社群內容 🎬✍️
✅ 連簡報、講座大綱，
也可以快速完成 📊🚀
結果呢？
我最近的互動量直接往上衝 📈🔥
私訊多到炸開 💬💥
我本來以為大家會問我法律問題 🤓⚖️
結果不是 😅
大家都在問👇
👉「你這篇貼文是用什麼 AI 做的？」🤖❓
👉「這支影片怎麼產生的？」🎥❓
👉「可以教我嗎？」🙏
老實說，我內心是掙扎的 😬
因為律師的時間成本真的很高 ⏰💰
但後來我想一想 🤔💡
與其我一個一個慢慢教，
不如——
👉 直接把小蟲推出來，
叫他來教大家！ 🧑‍🏫🔥
因為我很確定一件事：
小蟲教的不是艱深的程式碼 💻❌
而是一般人學得會、
馬上用得上的 AI 實戰方法 ✅🤖
從最早的防詐實戰 🛡️
到現在規劃成 👉
365 行 AI 實戰課程 📘🚀
重點只有一個👇
讓各行各業 👨‍⚕️👩‍🏫👷‍♂️👩‍💼👩‍🍳
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✅ 降本 💰
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✅ 發現新商機 💡🚀
我自己就是使用者 🙋‍♀️
也是受益者 💯
所以我願意站出來幫他見證 💪⚖️
如果你問我值不值得上？🤔
以一個每天跟風險、
邏輯、效率打交道的律師來說 👩‍⚖️
我會說一句話👇

👉 這是一堂實用性很高的 AI 課！ 🔥🤖
律師見證，品質保證！ ✅⚖️🔥

21/01/2026

《曹西平最後的溫柔》

不是感性，是高段位的資產安排

很多人只看到情感，
但小蟲看到的是——
👉 教科書等級的節稅示範。

🏠 關鍵動作：不是贈與，是「生前買賣」

曹西平
在生前就把三重的房子，
👉 用「買賣」方式
👉 過戶給乾兒子

這一個選擇，
直接省下 300 多萬的稅。 💥

❌ 如果當初用「贈與」，會發生什麼事？

很多人會直覺想：
「給家人，用贈與最快吧？」

但實際上會踩到兩個地雷👇

1️⃣ 先繳一筆贈與稅
2️⃣ 未來賣房
➡️ 還要繳 房地合一稅

而且更可怕的是👇
⚠️ 成本不是用市價
⚠️ 是用「公告現值」

📉 稅怎麼爆出來的？我算給你看

假設👇
🏠 市價：2000 萬
📋 公告現值：約 200 萬（大約市價 1/10）

👉 帳面獲利 = 1800 萬
👉 稅率 20%
👉 稅金 = 360 萬 😱

✅ 他選擇「買賣」，結果差在哪？

如果是生前買賣👇
📈 假設實際獲利：200 萬
👉 稅率 20%
👉 只要繳 40 萬

💡 360 萬 − 40 萬 = 300 多萬差額

這不是運氣，
這叫 資產處理得當。

🧠 小蟲給大家的關鍵提醒

⚠️ 資產怎麼「給」
比「給誰」還重要

❌ 一步錯，稅追你二十年
✅ 一步對，家人輕鬆接住資產

🐛 小蟲一句話總結

🏠 真正的溫柔，是在你還清醒的時候，把路鋪好
💰 買賣 vs 贈與，差的不是觀念，是幾百萬

祝曹大哥安息 🙏
也提醒大家——
資產移轉，一定要先算稅。

18/01/2026

🚫 租霸退散！新制真的有用
簡單講一句重點：
👉 這次《公證法》的修正，是真的在保護房東，也在讓租屋市場更健康。
過去很多房東最怕的就是：
房客不繳租、又趕不走，
一拖就是半年、一年，
最後搞到人財兩失，心很累 😤
現在不一樣了。
只要房客：
❌ 連續兩個月不繳租
房東就可以：
📨 30天內催告
⚖️ 然後直接申請強制執行
意思就是——
👉 不用再卡在漫長的訴訟程序
👉 不用再被惡意拖時間
👉 租霸的生存空間，真的變小了 💥
🏠 這對租屋市場代表什麼？
這不只是房東爽而已，
整個租屋環境其實會更穩定、更透明、更公平。
📌 房東比較敢出租
📌 正常繳租的房客更有保障
📌 惡意欠租的人越來越難混
🐛 小蟲一句話總結
🚫 租霸退散，正常房客安心，房東也比較敢出租。
🏠 規則越清楚，租屋市場就越成熟。

17/01/2026

⚠️ 資產不規劃，國家就幫你規劃
我常跟客戶說一句很現實的話：
👉 資產沒有規劃好，最後真的會一層一層被拿回去。 💸

如果你是家裡的支柱，
萬一有一天意外或疾病突然來了，
留下來的人會很辛苦。😔
🏠 房子會變成壓力，而不是保障
情況通常會變成兩難：

🔹 賣房子？
如果你的房子是105年以後買的，
賣掉可能要繳一大筆房地合一稅，痛到心在滴血。💔

🔹 不賣房子？
但家人又繳不動貸款，
最後還是可能被迫處分。
這就是很多家庭會卡住的地方。

🛡️ 關鍵不是錢多，是「預留稅源」
所以我一直很強調一件事：
👉 要預留稅源、預留風險。
最實務的做法之一就是：
🔹 用保險當槓桿
🔹 家庭支柱投保高額保障
如果真的發生萬一，
家人拿到理賠金，
可以：
✔️ 繳清貸款
✔️ 支付可能的稅金
✔️ 繼續住在你為他們打拼來的家 🏡
真正做到——
留愛，不留債。 ❤️

🧠 小蟲的核心提醒
意外跟明天，不知道哪一個先來，
但我們可以提前準備。
房子不只是資產，
更是家人未來的安身之所。

🐛 小蟲一句話總結
🏠 辛苦打拼不是為了讓家人賣房，是讓他們安心住下去。
🛡️ 保險不是花錢，是替家人守住你的人生成果。
有興趣資產規劃的朋友，
歡迎私訊我，我會幫你一起盤點與規劃。

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南屯區文心南路270號
Taichung
408

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Tuesday 07:00 - 23:00
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