21/05/2024
各位好～久不見。
很久沒看到人家分享中立客觀的文章了😊
文長慎入，因為真的有點長。
《房地產和長期投資的迷思》
今天我們來聊聊兩個話題，房地產和長期投資。
請留意，不是房地產的長期投資，而是房地產和長期投資，兩個話題。
對於房地產，我很久以前就發現了兩種最喜歡被人扭曲的東西：「剛需」與「建築成本」。
剛需支撐房價？
剛需，即剛性需求，應該是主流媒體和房地產仲介最喜歡說的話術，小孩要上學、結婚要買房、老人家退休、改善居住環境等等，都是剛需，但如果你仔細想一想，會發現在他們的定義中，只要是出自於慾望的都會被歸類於剛需，只剩下那些完全不自住、純粹投資的才不是剛需。
事實當然不是這樣，幾乎任何事情都有替代品的。你不買房並不等於要睡公園或睡天橋，租房、住公共房屋（台灣稱社會住宅）或和父母一齊住，一樣可以結婚，小孩一樣可以上學。
甚麼是剛需？生存才是剛需，吃飯和空氣才是剛需，其他東西，都是改善而已。
改善，沿自於慾望，慾望並沒有錯，但你不能說你的慾望就是剛需，你要真這麼想，大概率會做出一些低級錯誤的決定，例如明明面臨失業危機還去借十成按揭購買一幢正在下跌的房子。
改善是為了滿足慾望，滿足慾望就需考慮性價比的問題，除非你擁有取不盡的資源，否則任何追求欲望的行為，都會影響你滿足其他欲望的能力。
你買房的一刻可能會認為其他欲望並不重要，事實上當你花費大量金錢實現買房這個慾望後，你會發現其他慾望的犧牲突然變得極度明顯，包括吃飯、購物、旅遊、轉工、移民等等。買房的錢佔據你收入愈高比例，你就必須犧牲愈多其他慾望，貸款買房不僅是犧牲現在，更要犧牲未來的數十年。
沒有所謂剛需，沒有的，那只是執念，或媒體忽悠你做一世房奴的話術。
既然沒有剛需，就沒有所謂「剛需支撐樓價」這回事，沒有這回事，「自住不用理會樓價虧損」的想法，其實是自我安慰。
想像一下，你在幾年前以1000萬港幣在香港買了一間房子，現在的市場價值僅為500萬港幣，你損失了500萬港幣。500萬這個數字是甚麼概念？如果你的月收入是2萬港幣，代表你要不吃不喝工作21年才能賺回來，考慮到生活開銷，那意味著你得用一生的時間與自由去彌補這筆損失。
這樣想的話，你真的覺得500萬港元的虧損無所謂嗎？因為一句剛需，你寧願犧牲一輩子的自由？
以前香港人以為這種事不會發生，現正在發生，例如去年一個位處西營盤的納米樓「瑧蓺」高層J室，實用面積約221方呎，原業主在2018年10月以1025.2萬港元一手買入，持貨約4年，去年8月以490萬港元沽出，虧損535.2萬港元離場。
這已不是最壞情況，如果原業主拖到今年才沽，虧損會更多。
所以，讓我們務實一點，虧損多少就是多少，這和直接拿走你的錢沒有甚麼區別，並不存在「自住的房子就沒有賺虧」這回事。
同樣的，房市賺多少也是賺，例如香港國安法實施後，很多港人紛紛賣房移民。即使他們只有一套自住房，如果買入價是200萬，賣出時值1000萬，那就是賺了800萬，他們可以自由支配這筆錢，他們可以移民、旅行、投資，自由地去其他地方生活。
這些選擇，是你的房子值200萬時所沒有的，並不存在「我是自住的，所以房子等於沒漲」這回事。
撇除房市剛需的想法，你會明白為何香港的房價跌幅遠超總人口的跌幅（新香港人的補充），而台灣少子化愈趨嚴重，房價卻仍在一直創新高。
建築成本上漲支撐房價？
另外一種話術就是「建築成本」，這種說法是，由於建築成本愈來愈高昂，包括原料和人工都在上漲，所以房價只會一直上漲，因為建商不可能蝕賣（或賺得太少）。
這種說法，在樓價不斷上升的台灣尤為盛行，而且幾乎是人人都相信。
我就不明白，在正常的資本市場，價格的高低取決於供求因素，甚麼時候開始，價格高低變成取決於售賣者的成本或主觀願望了？
因為成本高，所以價格一定要跟著提高？然後買房者一定要接受？甚麼時候開始，我們覺得消費者有義務要保證建商一定要賺錢，而且是必須賺大錢？
勞動創造價值，但價值不同於價格，價格是通過資本和供求去調節的。例如今年高麗菜豐收，導致價格大跌，農夫如想穩定高麗菜價格，就只能想辦法提高需求，不然就是將大量高麗菜丟掉，降低市場供應。
而不是說你農藥價格上升了，高麗菜就一定可以賣得貴，你的農藥價格上升關我消費者屁事？
正常的資本市場，成本上升使價格上升的原因是利潤下降，致使部份生產者退出，令供應減少。
台灣的房市卻不是這樣運行的，一方面台灣少子化令實際需求減低，另一方面建商又不斷起新樓增加供應，價格還不斷噌噌地向上升。
建築成本根本不是房價向上漲的真正原因，那些又是話術，建商通過這種話術讓你覺得房價漲是很正常的，從而產生羊群效應增加需求，他們只是在用一種虛假的藉口去製造需求。
撐起房價的最重要因素不是甚麼勞什子剛需或建築成本上漲，而是社會穩定、民眾信心、利率變化、政策傾向、實體經濟增長和股市高漲帶來的財富效應等等等等，甚至官商勾結的程度對房市帶來的影響，也比剛需或建築成本的影響高。
我們需要買房嗎？
買房不是剛需，但不代表一定不可以買房，還是要視乎個人需求。
首先我們必須正視，買房自住是改善、是慾望、是消費，同時也是投資，房子同時兼具消費和投資兩大特性，這是現實，你不能視而不見的。
有些改善可能是無價的，例如對一個地方的歸屬感或生活的安心感，尤其在台灣這種仍保留著戶籍制度的國家，不同的戶籍區域影響著你的投票權、子女的學區、生活福利等等，與日常生活息息相關。
又例如房屋裝潢的自由度，或單單免除幾年搬一次家帶來的煩擾，這些都屬於買房可以帶來的生活上的改善。
但如果從投資理財的角度來看，無論買不買房，都是投資，你不買房並不代表中立，而是反向投資，看淡房市的投資。
假設你在一個城市長期居留，沒有準備移民，一般情況下不買房相等於做空樓市，類似購入一個看空的期權（Long Put）。
因為你不買房就需要租房，由於租金和房價通常在同一方向，房價上升，你要繳交的租金就會上升，長期上升的房市將以租金增加的形式令你虧損。就算房市保持平穩，你也會損失時間值（交租），房市下跌你才可能盈利。
如果你有買入一套自住房產，是對沖了租金上升的風險，某程度上等於平倉房市。如果進一步擁有多過一套以上的房產（例如某乜Sir提倡的那種「一生三宅」），那才算是看升房市。
問題是，你不可以因為你只有一套房產，理論上是平倉房市，就可以無視賺蝕的。
因為，你帳面的賺蝕都是真實存在的，你確實可以隨時套現消費，或做其他投資選擇。
也就是說，無論你怎麼做，都會有投資的成份存在。你只要是長期居住在這個城市，又不是住公屋或和父母一起住，無論買不買房、或買多少套房，都是對後市的一種表態，都是在投資。
這就是世事弔詭之處，就像從不投資的人，事實上他們也是天天在投資，只不過他們投資的資產，名叫「現金」。
明白我的意思嗎？投資有時如同空氣無所不在，並不是說你不想參與就可以不參與的，不參與也算是一種投資。
而我們要做的是正視現實，是投資就是投資，是消費就是消費，對自己誠實些，別在虧損之後找自我安慰的理由。
當然，你找理由的原因可能是想讓自己沒那麼痛，但同時你也要明白，痛覺是人類避免傷害的關鍵機制。天生沒有痛覺的人壽命一定較短，因為無論他們是否感到疼痛，斷肢或內臟受損的真實傷害程度是不會改變的，但由於缺乏疼痛的警示，他們不懂得避開危險，結果往往是遭受更大的傷害。
同樣，一個在投資中主動關閉痛覺的人，不會懂得正視風險，虧損的可能性當然更高。
有人就會說，既然是投資，我就應該擇時入市，Time the Market，對嗎？
不是的，這牽涉到你的投資系統是甚麼，你是短期套利、波段操作、還是長期投資？
投資的系統
在我以前的全職投機生涯中，主要專注於短期套利和波段操作。
短期套利，表現在期指和股票的炒賣上，通常短至一天內、甚至15分鐘內就分出勝負，俗稱「即日鮮」（台灣稱為「當沖」）。
另一種短期套利方法，是以對沖來賺取期權金，例如不斷利用期權和期指作動態對沖。
短期套利不會關心任何基本因素，純靠技術訊號，講求機械化操作。
波段操作，平倉時間要久一些，可能是一星期至幾個月不等，選擇質素相對較佳的股票或直接利用ETF，以圖表型態作為買入沽出的依據。
例如KD線低於30出現黃金交叉同時MACD由負轉正或綠色柱狀體縮短，可以買入；KD線高於70出現死亡交叉同時MACD由正轉負或紅色柱狀體縮短，應該沽出。
同時我也有超長期投資的組合，內裡標的幾乎都是只買不沽。
所以無論是短期套利、波段操作還是長期投資，我全部涉及過。
無論哪一種交易策略，都有人可以穩定賺錢，只是難度和比例問題而已，短期套利賺到錢的人比例最低，長期投資賺到錢的人比例最高。
就像打遊戲，你可以是戰士、可以是魔法師、可以是弓箭手，難度可能不同，但都可以打得很好。
可是，如果你將技能點數亂放，一時戰士、一時魔法師、一時弓箭手，技能樹呈現野蠻生長無一長處的狀態，你就會成為四不像的散兵遊勇，那一定是打不贏的。
在同一種市況下，有人買、有人賣、有人持有，大家都可以賺錢，前提是，你必須構建一套交易系統。你是以系統去交易，而不是以情緒去交易。
多數散戶就是缺乏交易系統的散兵遊勇，心態是既要又要且要還要，一時波段操作一時長期投資，沒有紀律一昧瞎闖，最終一定死於非命。
我是不允許我的會員還停留在這樣的水平。
房地產的投資性質，毫無疑問大概率也屬於超長期投資。
很多人問過，現在美股和台股屢創新高，市盈率處於歷史少見的高位上，似乎隨時出現調整，我們是否需要清倉等待大調整出現後再入市？
現在我可以回答這個問題了。
如果你是做長期投資的，即使你知道回調的機會很高，你也必需忍受。
既然選擇了長期投資，就要儘量避免有波段操作的想法，因為兩種策略的邏輯是完全不同的。
長期投資的前提是，你認為價值的大趨勢向上，或價值趨勢平穩但持續有現金流。
如果現在的市場，你覺得價格已高於價值，也有兩種發展的可能性：一是價格下跌貼近價值，一是價值上升追上價格。
你清倉等待，前一種可能性你會贏，後一種可能性你會輸。
明白了嗎？事實上你已經拋棄了自己的系統，變成了賭博。
房地產也是一樣，無論你覺得房價會長遠向上所以做超長期投資，或是你覺得自住的利益高於未來帳面的最大虧損，無論哪一種，你大概率都無法迴避回調，大概率都要忍受回調。
如果兩樣都不是，那你不一定要買房的。
這是正視風險的態度，而不是閉上眼睛，自我安慰說自住不算投資，
同樣的道理，一樣適用於債市上。
會員們可以看到我的投資組合，任何時候都是用上全部或大部份資金。就算我預見大環境可能調整，做的最多也只是減槓桿，沒有槓桿就調整現金比例，但永遠不會清倉。
這樣的打法，當市場大幅回調時，組合一定會跟著出現帳面虧損，即使固定收益組合的波幅已遠遠不及股票。
這是無法避免的，投資本來就是盈虧同源，你的系統是長線投資或現金流投資，你就要接受帳面財富的起起伏伏，你不可能既要又要且要還要的。
這是系統的本質。
（截錄自Patreon文章）
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