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懿氣風發嶺東區-楷懿房仲日記, 台中市南屯區嶺東南路179號, Taichung (2026)

Q: What is the address?

台中市南屯區嶺東南路179號

11/01/2024

[社區行情]
萬眾矚目建功段最後一案---勝美琚
第一批的實價登錄已經登錄上去了，總計172件房屋+13間店面。
這第一批還不包括條件最好的A棟(面嶺東科大，無遮擋)，單坪價格來到38萬/坪，第2批之後調整價格的跟A棟高樓層釋出時，上看40萬/坪不在話下。
目前菁科城1.2期(34-35萬/坪)跟富宇世界花園(37-38萬/坪)行情還沒跟上，等到這些建案陸續交屋後流通到市場，預計嶺東新成屋價格基本上是定在38-40萬/坪。
許多人喜歡拿新青安貸款做文章，認為2023Q3之後的漲幅跟交易量都是拜這個政策所賜，當然不否認貸款政策對市場的衝擊，但回頭看看勝美琚這類貸款對保時不會有影響的案子，也是創下了區域價格的新高跟不斐的交易量。
時常有客戶問:"我買這件之後會賺嗎?"
這種挖洞式的拷問讓我覺得沒有直接回答的必要，我能做的就是將資訊跟他隱藏在背後的邏輯解釋清楚，市場跟人性的運作模式都是有跡可循，但要我鐵口直斷不會有政策轉彎跟天災人禍，未免太過強求。

19/12/2023

新青安貸款是買方福音，還是慢性毒藥?

自從今年8月政府推出青年安心成家貸款2.0版本後，區間段1000-1250之間的2房新成屋買氣大增，許多還在觀望的首購族也紛紛上車跟了這一波，看似德政的福利，為什麼會說是慢性毒藥呢?

首先，我們先追本溯源回到大哉問----為什麼房價會一直漲?
說是大哉問當然因為影響因素百百種，不可一概而論，但最終影響行為就是:"買方肯買，有交易量"。
有交易量加持，賣方就看好市場，價格理所當然堆上去，當有一天忽然所有買方都卻步了，市場冷清，賣方才不敢漫天喊價。
但你要如何讓所有人突然不買房?除去天災(921，SARS)人禍(金融危機)，除非政府出重手干預，不然根本不會有其他大範圍的影響力做到這件事，所以房地產一直以來都有易漲難跌的性質存在。

回到新青安貸款，這個方案無疑是大大刺激買氣的方案，看似是扶了首購族一把，其實是助長了冷淡的市場，加上近幾年政策都是打賣方(房地合一稅2.0，屯房稅...等)，因為沒有人敢打買方，買方是一個如此敏感弱勢的群體，稍有政策針對買方，便會受到撻伐，但要解決根源問題，本來就是要讓"本來就買不起房的人，還是買不起房"，唯有這樣，價格才會慢慢回歸市場，而不是依賴齊頭式平等這種包著糖衣的毒藥。

蓋房子的，賣房子的，買房子的，都是人，探討房價本來就是探討人性，莫提邏輯。

P.S職業使然，還是科普一下新青安貸款的懶人包 ~~>.^

09/12/2023

[客戶分享]
嶺東建功段重劃區最後一案"勝美琚"火熱開案，以"大室內坪數"以及相對容易的"付款方式"2項大優勢火速逼近clean!很多客戶也都有去案場了解，但回來和我討論後反應不外乎以下幾點。
1.10%的簽約款到交屋真的非常輕鬆，但總價目前來看不漂亮，單坪直逼40萬/坪(2樓戶，中高樓層預計更高)。
2.合約壓到118年，雖然預計115年交屋，但大概率是吃不到新青安貸款的紅利，除非有更厲害的新政策(ex:大撒必555方案)。
3.重劃區超高樓層建案太多，勝美琚只有朝北面向嶺東科大的戶別可以不分樓層全棟別有採光+視野。

第1跟第2點只要預算有足夠的客戶，絕對不會考慮此案，附近的菁科城1.2期和世界花園目前單價還在36-38徘徊，低單價加上新青安加持，自住或投資都是更好選擇。
第3點以目前勝美琚的單價，低樓層無視野的價格可以輕鬆買到鄰近建案的無限視野棟別，長久看來也沒有優勢。

那為什麼還是火速完銷呢?
1.大部分買方還是看好嶺東跟烏日區域的前景，畢竟蛋黃區的價格已經是一般受薪階級搆不到的高度，相對不偏遠的嶺東跟烏日有高鐵以及學區的加持，未來會是首購族的首選。
2.低自備款依然是很大的優勢，決心買房但自備款稍稍不足的買方可以還有大概1-2年時間準備，路途辛苦，但有希望。

菁科城2期，富宇世界花園預計明年初交屋，勝美琚在2年後跟上，建功段重劃區的聯外交通也日益發達(特5，市政路開通安和路)，潛力無窮，短時間看來是跌不到這邊來了。

P.S感謝美女客戶分享，之後菁科城2期當鄰居。

#勝美琚 #嶺東買房 #自備款 #新青安貸款

29/11/2023

這周因為女兒從幼稚園帶回的強大病毒，除了已經約好的帶看。自己感覺案件跟蹤有點落後了，畢竟區內有那些具備競爭力的案件在冒出來還是要每天跟蹤，帶看才有底氣。
在看醫生時，我也不禁感嘆，醫生真的是一個業務們必須重點看齊的職業。
1.基本上不質疑醫生說的話，除非極度違反直觀，不然基本上在診間我都是乖乖答應。
2.在身體出狀況時會馬上想到他。
3.他說多少錢就是多少錢。

想想當一個客戶在遇到房地產相關問題時可以馬上想到你，並且不質疑你給他的真誠建議，最後在解決問題後服務費該給多少就是多少，沒有二話。
這不就是理想的狀況嗎?
當然醫生們在專業領域上已鑽研許久，說話有公信力。但認真了解市況，分析趨勢的業務們也不少，期許自己可以成為"醫生"型的業務，為大家對症下藥。

#醫生 #房地產諮詢 #掛號費 #交易規費

23/11/2023

每個社區都退縮近10米，你怎麼能不愛這個重劃區。
基地退縮的好處:
1.與鄰居社區的棟距放寬。
尤其在建案林立的新重劃區，動輒15層樓50米高，不做退縮，不說視野，你連採光都別肖想。
2.車道不會直接臨路。
這不僅是方便問題，也有安全隱患，雖然許多社區都有配置車道崗，但大多不是24小時，多一段緩衝空間，進出會舒服很多。
3.社區質感。
這是個人觀感，只要有做綠化退縮的社區，對我就是大大加分啦!!休假偶爾走在綠化退縮道上，逛逛鄰里小店，就是生活小確性。

近幾年因為新興重劃區地目建蔽率的關係，公設比越來越高，無關好壞，與其數落無法改變的規定，不如看看哪個建商能好好規劃社區空地，發揮最大效益。
不要抱怨你魚缸裡的魚不會飛，想要會飛的寵物，去養鳥。

#社區退縮 #建蔽率 #建功段重劃區
#總太拾光 #豐邑菁科城 #微笑城市

16/11/2023

建商品牌形象重要嗎?

通常7成的買方在一開始看屋找物件時，預設的條件並不包含特定的品牌(可能會有特別不要的)，但看著看著，感覺喜歡的案件好像會慢慢集中在某幾個社區，甚至在看屋途中被"圈粉"，其實這是非常常見的現象!!

一般首購(不限預算高低)族群，會把目光集中在"格局"、"屋況"、"生活機能"...等，這些著眼點完全沒錯，但如果有限定活動區域，其實每個案子的外在條件就相差不大，這個時候就是比拚"內在"體質的時候了。

嶺東區域"目前"最高價的社區(僅成屋比較)，精銳藝博匯，精銳印象天籟，惠宇上晴，這些案子如果只用價格去篩選，絕對不會在大家的首選範圍裡，單坪就高別人3-5萬，還非新屋，怎麼拿得出手?
但是，在帶看過程中如果我有感覺到客戶的預算是夠的，也特別講究細節，我就會毫不猶豫的推薦，因為我知道這些案件不會砸了我的招牌，社區進去的感覺截然不同!

有人說這是品牌迷思，就算是相同建商，但每個案子的建築設計師不同，營造商不同，當下的施工環境不同....等太多因素都會影響結果。這我完全認同，連同一批Iphone15相同"規格"的東西都會有"機王"，更何況蓋房子??但動輒上千萬，甚至上兩千萬的買賣，我認為往有口碑的地方靠攏，是最低風險的，多仔細看看接觸就會了解，工安意外跟售後負評，總是集中在某些品牌上呢.....

P.S 照片是目前上面提到3個社區的近期實價登錄統整，只看這3案，還以為這些不在嶺東....(新案國聚之見跟理和敘山行路之後肯定超越，畢竟...雖然都是明星，大家還是喜歡年輕的...)

#精銳藝博匯 #精銳印象天籟 #惠宇上晴 #理和敘山行路 #國聚之見

14/11/2023

為什麼只看實價登錄難以了解實際行情?
"通常"影響同社區的案件價格會有幾點

1.樓層:
非常直觀，畢竟當初在跟建商一手購買時通常越高樓層越貴，尤其在新成屋時，屋況影響不大，差異化的地方不多，樓層就是一個直觀條件。
2.格局:
很多新建案雖然同樣是2房，但格局不盡相同，舉菁科城為例，最小的2房對比最大的2房，"純室內"使用坪數差距2.5坪(17-19.5)，目前動輒38萬/坪的單價，純數值上總價就要相差將近100萬，更不要說大格局的稀有程度加價。(實價登錄會明確標註坪數，但很多客戶直觀只看房間數參考)
3.座向:
這點尤其在建案林立的重劃區最為明顯，附近遮擋視野因素太多，有視野有採光的戶別相對稀有，如果最大採光面又為南北向(採光時間長)，更是稀有中稀有。

綜合以上，想像一件沒有採光視野、低樓層、室內坪數最小的2房，對比上"同社區"，有採光無限視野，高樓層(非頂樓)，室內坪數最大，你認為兩件應該相差多少你會買單呢?

不論個別情況，實價登錄依然是目前最權威，最透明，消費者可以直觀了解"大概"行情的好用統計，但大數據統計能體現的畢竟有限，身為大部分人生中最大的一筆開銷，難道不值得你親自現場走一趟，深入了解一下數據外的東西嗎?

P.S照片是菁科城1期目前個人認為最棒的視野戶別實拍，這個景，讓他比同社區其他戶別貴了100萬。

#視野戶 #豐邑菁科城 #實價登錄 #座北朝南

13/11/2023

出租VS出售
人人都有一個房東夢，認為這是理想的被動收入來源，但目前的市況看來，專門買一間"新成屋"來收租，真的是穩賺不賠嗎?
先普及一下嶺東區房屋總價以及租金行情

1.
豐邑菁科城:2房總價約1150-1250(不考慮最好條件的高樓層視野戶)
租金行情:24000-26000(含家具、管理費)

2.
微笑城市1.2期:2房總價1100-1200(微笑城市格局種類多，取均值)
租金行情:22000-25000(含家具、管理費)

3.
富宇世界花園:2房總價1050-1150(室內坪數較小)
租金行情預估(對標類似坪數夢幻誠):21000-24000(含家具、管理費)

當然以上根據屋況、棟別、座向有不同。
但也看得出來，目前的月收租金已經完全跟不上房屋總價(房貸月還款)，除非你是在前幾年取得成本較低的時候就已經取得，那有吃到租金上漲紅利，不然就目前的狀況，"專門"買一件新成屋來收租，其實只能算相對安全的"定存"，距離大家期望的"包租公"生活還是有差距。

上週成交一件:
媽媽因為繼承了一筆現金，覺得放銀行被通膨吃掉，想要置產一件收租。我第一時間也是跟他說我覺得目前租金跟總價行情，除非你後面另有安排，不然不適合這麼做，後來才了解到這間等小女兒大學畢業後，就會當作出社會的第一個家。(出租後自住的風險...之後專門寫一篇記錄)

看屋4小時(馬拉松式)+斡旋+成交社區同棟別最便宜。1周搞定，快狠準。

文回原題，出租或出售的優劣分析族繁不及備載，方案戰略每個人都不同，但是，你得先有一間。

P.S 早上0800簽約..破最早紀錄

#嶺東出租 #嶺東賣房 #置產投資 #豐邑菁科城

26/10/2023

[賀成交]
這次會特意紀錄是因為這組買賣雙方在簽約過程真的是超級歡樂!!
歡樂並非順利，中間也拉扯許久，屋主願意讓利(低於實價登錄近100萬)，買方也配合協商，了解了預售換約高自備款但低總價的原因，非常理性的買賣雙方。
屋主特意帶了豐原的鹹蛋糕在簽約時給我們跟買方分享，想不到當天剛剛好是買方的生日!! 當下氣氛達到歡樂最高點~~😍😍
當下真的希望要是往後的案子也都這麼開心就好，這種開心不是協商過程不費力，而是雙方最後都有達到共識，互相理解。

P.S買賣雙方當下就交換聯絡方式了，氣氛都到這，我們也沒有阻攔🤣🤣🤣

#富宇世界花園
#台中買房
#嶺東大小事

28/09/2023

[建案隨手拍]
巨鼎建設--tower花園
少數在慘澹的2023年還可以半年完銷的績優建案，有別於高鐵特區的鳥籠建案(2房室內13-15)，2房最小都有18以上，算是一個新氣象，成功的做法也反映在市場接受度上。
照片為17-18公尺(估計在3-4樓)高的南北向視野空拍，附近沒有大型建物，跟嶺東的建功段重劃區比起來視野很開闊。
以前預售屋只能憑空想像，現在拜科技所賜，很多不確定因素都可以更精準的預想出來，加上相對輕鬆的頭期款，真得更適合懂得運用專業資訊跟科技判斷的年輕首購族群。

#空拍 #烏日新建案 #台中買房

27/09/2023

"可是###也很重要阿...."
情況常見在首購族群跟剛剛開始"實際"現場看屋的買方。
在看屋前一定會心裡有底，尤其現在資訊發達，功課做足，列出條件清單後，揣著雄心壯志出發看屋!!
但越看越發現無法買到心目中完美的房子...😫😫
當發現終於有一件各方面都符合時，總價再狠狠地幫妳上了一課。
並不是說不要做功課跟保持期待，但做功課的方向要轉換一下。
應該要列出"必不可少的"，"可以有但不必要"，"不需要有，有就算賺到"，幾個層次去分類你的條件。
雖然每個人的分類標準一定不一樣，但就個人經驗建議，請把"預算"，放在首位。
"預算"不是總價，它包括了交易規費、後續的裝潢、家電的添置，甚至到每月的貸款月還款，這都是"預算"，千萬不要超出自己能力買房，它影響的生活層面真的太廣，絕對超出你當初為了從機械車位換成平面車位加的100萬。
著重地去審視自己的需求，親身的去現場體驗，多跟專業的業務聊天，不要把網路上看的什麼好，什麼不好這些隨意地冠在自己的價值觀上，請對自己人生的最大一筆開銷負責。
動身吧，為自己的條件跟需求找到最好的平衡，而不是躺在家裡幻想什麼都要。
#台中買房 #預算 #嶺東新建案

26/09/2023

富宇-世界花園拆架了!! 目前看起來是建功段重劃區外觀最美的建案，對內部的花園公設也很有期待。
隔壁的勝美琚也開始放消息要潛銷了(單價37-40萬/坪)，重劃區的案子(豐邑菁科城，富宇世界花園，微笑城市1.2期)在今年Q4和明年的Q1(世界花園交屋)，必然會有一波新氣象，總是想要買到低於當下行情很多很多的族群，只會被疊上去的新建案價格一再改觀，當你在笑說怎麼會有盤子要接35萬/坪的時候，明年準備上看40，聰明的到底是誰?
當然，大絕招:不買最大。
我無法反駁，但也表示你拒絕面對，在生活的浪潮前有人選擇破浪，有人選擇任其淹沒，都是選擇。
#富宇世界花園 #台中買房 #嶺東新建案

懿氣風發嶺東區-楷懿房仲日記

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