04/06/2026
【外觀精美的翻新屋——但它實際上幾歲？】
最近日本市場上很多『翻新屋或整新屋』，外觀光鮮亮麗，廚房衛浴全新，拍起來跟新成屋沒兩樣。
但你有沒有想過：這棟房子的骨子裡，到底幾歲了？
🔩 這種房子，法律上叫什麼？ 先說一個很多人不知道的事：
「翻新屋」在日本法律上根本沒有這個詞。法律只看你「動了什麼、動了多少」：
• 動了主要構造部（柱、梁、牆、屋頂、地板）不到一半 → 一般修繕，不用申請，業者自由發揮
• 動了主要構造部超過一半 → 大規模修繕，需要向政府申請建築確認，受法規審查 市場上那種「拆到只剩柱子再重蓋」的骨架翻新，理論上屬於需要申請的等級。
最關鍵的一點：不管翻得多徹底，只有「新建」才會更新登記。 翻新屋在法律眼中，永遠還是當年那棟老房子。
📋 貸款困難：日本房屋有個關鍵分水嶺——1981 年 6 月的耐震基準修法。
舊耐震基準要求「震度 5 強不損壞」，新耐震基準則要求「震度 6 以上不倒塌」。而日本銀行基本要求新耐震或非木造才會比較好貸款，當然現在的翻新屋重新建造後是採用新耐震法，安全無虞，但因建造登記無法去更動因此基本無法貸款，不能貸款也等於是失去一些日本當地的買方市場，畢竟日本現在利率低，成數可以貸到九成甚至全額；除了貸款困難。
需注意的是，表面裝潢換新不代表配管、隔熱、結構部位也同步更新，購買前須與建造商逐項確認「看不見的地方」有沒有處理過。
翻新屋適合誰？
✔ 想做民宿，可以花小錢又有穩定現金流的好選擇
✔ 預算有限，但想住在大阪市區機能完善的地段
✔ 可接受屋齡較老，重視室內設計感
✔ 自備資金比例較高，對貸款依賴度低
✔ 打算長期自住，不急著轉賣
這種房不適合誰？
✘ 想短期轉賣的人
✘ 很在意流動性的人
總結：
翻新屋很棒，但你要搞清楚自己買的是翻新後的價值以及未來的流動率。
看到喜歡的物件，該注意的還是要小心，找找你信任的仲介非常重要。
有想了解更多，歡迎免費諮詢或留言
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