觀希國際法律事務所-程耀樑律師

28/03/2025

程律師對法拍的審判視角與實戰經驗，全都傳授予您
就在5/25(週日)下午兩點~五點
高雄市苓雅區海邊路65號B1
報名專線：0917-270656 陳慧瑜 助教

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13/01/2025

感謝高樹鄉公所的邀約~接下來從三月份開始，每個月的第一個星期一，上午10點~12點，由法官退役的本人或是鄭律師為大家解惑法律問題，但務必請事先預約唷!請於事務所上班時間(8:30~12:00/13:30~17:30)，撥打08-7353666預約高樹鄉公所免費諮詢，一場最多只限4名，地點就在高樹鄉公所-屏東縣高樹鄉興中路329號。
十月份適逢中秋假期暫停一次

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06/04/2024

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06/04/2024

和 何星磊律師 – 我剛剛獲得他們的頭號粉絲認證！🎉

27/03/2024

小樑律師講法拍第八集--如何破解假租約(下)
破解假租約，須分別提告刑事及民事，這也是不點交物件的最大成本，花錢又浪費時間。以下簡介法拍不點交物件所應預估之金錢與時間成本:
刑事部分，常涉及之罪責為偽造私文書罪及使公務人員登載不實罪。這部分就檢察官與法院處理之時間，必須預估1年以上歐。
民事部分，以下分段分析:
一、 第一審簡易庭或通常庭:
1.律師費(5-12萬元不等)
2.預納裁判費(遷讓房屋以房屋現值計算裁判費；拆屋還地以土
地公告現值計算)大約為爭執不動產價值之1.1%
3.一審審理時間大約6月至1年4月
二、 上訴期間至卷宗送第二審時間:預估2個月
三、 第二審:
1.律師費(5-12萬元不等)、
2.二審裁判費為一審裁判費的1.5倍(遷讓房屋、房屋現值；拆屋
還地、土地公告現值)
3.二審審理時間:6月至1年2月
四、 第三審 :
1.上訴人強制律師代理，律師費(6萬至30萬元)
2.三審裁判費同二審裁判費(遷讓房屋、房屋現值；拆屋還
地、土地公告現值)
3.審理時間:不一定
五、判決確定，卷宗回地院:1-3個月
六、 強制執行
1.執行費用為千分之8
2.時間:3至8個月
七、 假執行
1.執行費用為千分之8
八、 訴訟全輸---仍可提起調整租金訴訟，或繼續收取租金、未給付租金之終止契約、及租約到期之返還等方式為之

不點交物件有高額的價差，但是否能如願取回不動產，實有困難之處，但有經驗的律師，可利用談判技巧、訴訟策略等，給予您最適時最有利的建議，盡速拿回不動產使用或出售。
法拍之王林德泉老師、林邵涵老師說的很正確
"困難在哪裡，財富就在哪裡"
專業才是你財富的最大保障

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法拍之王－104法拍網【林德泉】

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18/03/2024

小樑律師講法拍第七集--如何破解假租約(中)
舉證之所在。敗訴之所在。蒐證能力及提供證據予法院參酌，在訴訟中，是最為重要的一環，以下為訴訟技巧之核心(不能說的秘密)
。
說在前頭，通謀虛偽---千萬不要這樣主張，而是主張租約不存在(訴訟技巧篇)，切記切記。
一、以下可以核對出是否為假租約一事:
1. 查閱查封筆錄內所記載的租約時點與現住人主張是否有衝突，證據有戶籍謄本、勞健保資料(實際工作地點)、薪水收入—承租人未占有中
2. 承租人的戶籍設籍、遷入與公司設籍情形是否有衝突
3. 承租戶的水電費、瓦斯費、管理費之繳款人
4. 訴訟過程中，聲請法院命對方提出可資證明的文件與書表，匯款證明
5. 調貸款資料、自用住宅，都會設定自住
6. 銀行徵信—設定抵押權前，會友徵信程序(現場拍照)並切結自住及無出借、出租。
7. 請提出書面租約及給付租金之證據
8. 占有房地證明
9. 有無綜所稅申報租金收入
10. 是否登記為自用住宅
11. 調承租人勞健保資料，以判斷工作地點
12. 鄰居、大樓管理員—證人
13. 現場拍照蒐證，仍是債務人自住

二、判讀非假租約後，仍有終止租約及調整租金可以運用

又到時間講掰掰，你們期待下集嗎?

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10/03/2024

小樑律師講法拍第六集--如何破解假租約(上)
假租約之存在，常常讓點交物件變成不點交，偽造假租約的人很可惡沒錯，但因假租約的存在，造成投標人怯步，常常到第3拍、應買、第4拍仍乏人問津，也因為這樣，第3拍(64折)、第4拍(51.2折)購得不動產，通常是撿到便宜的(或者說是有獲利空間的)。執事，如果會判讀及處理假租約，獲利空間將大於任何點交及簡易不點交物件。以下就為您介紹:
一、 租賃契約與法拍的基礎法規介紹--(租賃物權化)及不定期租賃之房屋收回限制(真租約解決方式:土地法第100條 ，自住—工作地點+戶籍+名下財產(證據)；重新建築—危老；張貼應將租金交付新屋主)
1.租約由拍定人繼受—民法第425條買賣不破租賃原則(債權物權化之效力)
2.民法第425條於85年5月5日有修正，變得比較嚴格。
3.修正前規定，「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」
重點:無須承租人占有中(公示、利益比較)，且租賃期間沒有限制(虛偽訂立長期或不定期的不動產租約)

4.修正後規定--「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
重點：承租人占有中+期限逾五年或未定期限須公證
5. 修正立法理由有二：
一、第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。
二、在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。
6.舉例1：法律不溯及既往原則—現在投標只怕88年5月5日以前所簽訂的不定期租賃
投標前要詳看筆錄
筆錄記載—據現場第三人稱：租期自86年1月1日至116年12月31日(違反民法第449條，則縮短為20年)……或自86年12月31日到期後，繼續按月交租到現在(民法第451條)……
分析：應適用舊法，拍定人應繼受租約
問題：如果多次產權移轉呢？除非有發生新事實，譬如定期轉不定期，才適用新法
7.舉例2：
筆錄記載—債務人陳報有租約未公證，租期自110年1月1日至116年12月31日現場沒有水電……+積欠管理費+管理員表示沒有看見有人進出
分析—可能不符合承租人占有中之要件+不符合超過5年未公證
這時就沒有繼受租的問題，趕快進場賺錢了
上集就說到這歐
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