唐傳青地政士事務所

唐傳青地政士事務所 看到顧客滿意的笑容,
是本地政士事務所最大的鼓勵,
期待有機會為您服?

地政士(代書)的執業範圍包括:
1.代理申請土地登記事項。
2.代理申請土地測量事項。
3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項
5.代理申請土地法規規定之提存事項。
6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
7.代理不動產契約或協議之簽證。
8.代理其他與地政業務有關事項。

18/04/2026

提供實務案件,供參考:

夫妻倆相差一個月內先後過世,這類案件通常涉及 連續繼承〈再轉繼承〉,程序比一般單一繼承複雜,尤其有 遺產稅申報、繼承人變動、登記順序 等問題。

一、什麼是「再轉繼承」?
例如:先生先過世(先死亡),太太一個月後再過世(後死亡)。→若太太在先生死亡時仍在世,太太先取得先生遺產的繼承權,但尚未辦完登記就死亡,則〝太太可繼承的那一份〞,再由太太自己的繼承人承接。這就是:先繼承 → 再死亡 → 再由其繼承人承受。

二、辦理順序:
1、先辦第一位死亡者(先生)遺產案件,應備;『死亡除戶謄本、全戶戶籍謄本 、繼承人現戶戶籍謄本〈記事不省略〉、被繼承人財產資料、繼承人印鑑證明(若需分割協議)、全體繼承系統表』,再申報(先生名下)遺產稅 。

2、確認太太是否已取得應繼分?即使尚未辦土地過戶,法律上太太已取得繼承權。所以太太過世後:太太可分得先生遺產之權利,也列入太太遺產。再辦太太遺產案件;包括:太太自己名下財產 、太太自先生處繼承來的權利份額 ,需再申報一次遺產稅。

三、報稅重點:
(A)兩個死亡人,通常〝兩件〞遺產稅案件:
1. 先生遺產稅申報:由先生繼承人申報。
2. 太太遺產稅申報:由太太繼承人申報。
(B)死亡時間相差一個月:依實際死亡日辦理。
(C)扣除額不同〈夫妻相互繼承時〉:配偶免稅額、配偶剩餘財產差額請求權、喪葬費等,要分案計算。

四、地政登記最常見兩種作法:
作法1(完整二次登記):
先生 → 繼承給太太及子女,再辦:太太 → 再由其子女繼承。

作法2(直接再轉繼承登記);
先生死亡後,太太未辦登記即死亡,可由太太繼承人一併辦理再轉繼承,即:先生名下土地 → 直接登記至最終繼承人名下(須備妥完整繼承文件)。 ※ 是否准許,依各縣市地政事務所作業略有差異。

五、文件準備通常雙份;
1、第一位死亡者(先生):『死亡除戶謄本、全戶戶籍謄本 、繼承人現戶戶籍謄本〈記事不省 略〉、被繼承人財產資料、繼承人印鑑證明(若有分割協議時)』。
2、第二位死亡者(太太);同樣再一套。

六、最容易疏忽的細節:
① 只報太太自己財產,漏報太太承受先生的應繼分。
② 登記沒有處理中間繼承鏈,容易被地政補件〈補正〉。
③ 要重新確認兩邊繼承人是否有不同〈即婚生子女、前婚子女〉、還有被繼承人的子女如果比被繼承人先死亡,那位子女的直系卑親屬(孫子女)可以代替其位置繼承。以及是否有人拋棄繼承、是否有養子女存在於一方戶籍關係、是否有非婚生子女已認領……這些細節,都必須加以注意。
④ 遺產稅期限不同:死亡日起6個月內申報(可申請延期),先生、太太各自起算。

七、實務上作法;
1、若案件單純(夫妻+共同子女),先完成〝兩件〞遺產稅核定後,再一次整合辦理再轉繼承登記〈這樣最省時間〉。
2、若有爭產或不同子女系統〈勿把兩案繼承人當同一批人,這會導致:遺產稅申報錯誤、分割協議無效風險、土地登記補正補件、漏列繼承人被異議〉;建議分兩階段辦理最安全:先辦先生的繼承後、再辦理太太的繼承〈優點:權利清楚,缺點:程序較繁〉。115.04.18.

12/04/2026

今天遇到一個客戶問;
看中一塊農地,想興建農舍,請教有關「老農先蓋後賣」、「如何分期付款」、「在簽約時應注意的交易安全流程」是什麼?

按;「老農」興建農舍,可以不受農地面積限制,也無須在當地設籍滿 2 年。取得農舍使用執照後,即可立即辦理買賣過戶。所以客戶〈買方〉想出資,以老農名義申請建照與興建,待取得使用執照後再過戶給買方。這種交易因「法律風險很高」,契約一定要“防翻臉、防無法過戶、防被認定規避法令”三層保護。

因此;整體交易架構建議,採三合一契約(合作興建+預約買賣+價金履約)方式:
①合作興建契約:買方出錢、老農掛名負責申請建照、使照、並保證未來一定要移轉。
②預約買賣契約:先鎖定未來過戶義務,避免老農拿到房子不賣。
③價金信託/履約保證:避免錢直接進老農口袋,要等過戶完成,才付清尾款。

二、付款設計〈建議採「工程+節點付款」〉:
第1階段:簽『合作契約+預約買賣』簽約金(10%)→進「履約保證帳戶」。
第2階段:取得建照→撥款(20%)。
第3階段:有實際動工證明(開工申報)→(20%)。
第4階段:結構體完成(可現場查驗)→(30%)。
第5階段:取得使用執照→(10%)。
第6階段:過戶完成,才付清尾款(10%)。

三、契約必寫「保命條款」:
1、強制過戶條款:老農須於取得使用執照後X日內必須辦理所有權移轉 ,不得以任何理由拒絕或拖延 。若不配合→ 視為違約,買方可直接聲請法院強制履行,或請求違約金。
2、違約金是總價20%~30%,並保留「實際損害另計」。
3、在土地上先做移轉請求權→預告登記。效果:老農不能再賣別人、不能設定抵押、防止被拿去借錢 。
4、簽約時買方就要拿到:「印鑑證明、印鑑章、身分證影本、土地權狀 」避免未來「老農不配合辦理過戶」。
5、老農要先簽好:不動產過戶授權書 、稅務申報授權書,若反悔,買方可直接代辦。
6、寫合作興建契約時,註明「禁止處分條款」:不得出售 、不得抵押 、不得出租 、不得設定任何負擔。
7、若建照未核准〈失敗處理〉:應全額退款 + 利息或違約金 。
8、註明死亡風險條款:老農若中途過世,「繼承人必須承受契約」,否則視為違約。
9、稅費歸屬寫清楚:〈建議:土增稅、契稅、規費,由買方負擔,避免老農卡關)。

關鍵是;「農舍完成第一次登記後,老農可以馬上賣嗎?」
答案是:可以,但有限制〈依據實務與法規〉:
1、買方通常要具備農民資格(避免違反農地使用目的)。
2、農地+農舍「需一起移轉」,不能只賣房子。
3、有些縣市會審查:是否假農舍(規避炒作)、是否短期買賣。

最大風險(常見違規模式):
1. 先用老農名義蓋 → 再轉賣投資客。
2. 農舍實際是住宅用途 。
3. 若分割出售、來規避限制 ,仍可能會被認定:違反農地使用、需補稅+罰鍰、甚至拆除。

安全做法;不是不能「先蓋再賣」,但不能變成「投資商品」。因為「農舍是給農民自用,不是拿來套利的商品」。

其次是:目前法令規定,購買「農地」只要是「成年本國自然人」都可以購買,沒有一定須具備農民資格的限制,但購入後用途,仍須符合農業使用,不能任意興建住宅或違章建築。若是買「農舍與農地),買方必須具備「農民資格」,否則難以合法辦理農舍移轉或登記〈因農舍應與其坐落用地併同移轉,故無法不買剩下的90%農地〉。

農民資格認定方式,包括:
1、有加入農民健康保險(農保)。
2、符合全民健康保險第三類被保險人。
3、或能提供實際從事農業生產的證明文件(如耕作紀錄、銷售證明等)。

總結;
農舍買賣涉及複雜的法規、稅務與土地政策…,每一個環節都不容馬虎。在進行交易前,建議實地走訪確認土地現況,核對無套繪證明與合法使用執照,並充分評估未來農地經營計畫,才能真正無後顧擁有屬於自己的農舍。

以上說明供參~115.04.12.

今天突然有人邀約要價購103年代管「遺產管理人的不動產」,問要準備甚麼資料?我請他先取得估價報告,再談後續~
31/10/2025

今天突然有人邀約要價購103年代管「遺產管理人的不動產」,問要準備甚麼資料?我請他先取得估價報告,再談後續~

共有土地或建物出售之優先購買權
30/10/2025

共有土地或建物出售之優先購買權

買賣不動產時,買、賣雙方應繳的稅捐包括~
29/10/2025

買賣不動產時,買、賣雙方應繳的稅捐包括~

房地合一稅試算
29/10/2025

房地合一稅試算

03/09/2025

昨天案例的後續;

債權人通知要辦理塗銷抵押權登記,要債務人負擔:
代書費+契稅+印花稅....

一、案件背景:

原本只是單純借款,正常應該只要設定抵押權。
但債權人要求:
1.簽「流抵契約」(實務上常有爭議,接近變相買斷)。
1.土地辦理「預告登記」。
3.未保存登記的房屋,竟要「贈與給債權人」。

現在債務人還款,要處理:
1.土地→塗銷預告登記。
2.土地→塗銷私人設定。
3.未保存登記的建物→再贈與回給債務人。

債權人並要求債務人應負擔:「代書費 + 契稅 + 印花稅」~

二、從法律與實務上看:

1. 債權人要求債務人負擔「代書費」→ 不合理(因債務人沒委託,不應負擔)。

◎代書費原則:委託代書辦理登記,才會產生代書費。
如果是債權人找代書處理 ,應該是債權人負擔,不應強迫債務人付。

除非雙方借款契約有約定「登記費用由債務人負擔」,才有依據。

2. 債權人要求債務人負擔「契稅、印花稅」→〈有爭議〉,因建物若要贈與回債務人;確實會涉及贈與稅申報,但因為是「返還」性質,理應檢附切結與原始契約證明,主張這不是實質贈與,而是 「清償擔保的解除行為」。可以向稅捐機關申請不課稅或退稅,主張不課,來免課,否則受贈人(債務人)恐怕要被課契稅。


三、建議:

1. 先確認當初借款契約有沒有明載「相關登記及稅費由債務人負擔」?若沒有,債務人可拒絕代書費。

2. 契稅、印花稅:若被強制課, 建議債權人應分擔。

02/09/2025

案例分享〈仲介跨足塗銷案件處理的觀察〉

近日接到客戶委託,欲辦理 「塗銷預告登記」及「塗銷私人設定登記」。

【案件比較令人意外的是,原預告登記請求人(債權人)竟是一位房仲】

依規定,我向客戶請備以下文件:
1. 塗銷同意書(需加蓋原預告登記請求人印鑑章)
2. 原預告登記請求人之印鑑證明
3. 債務清償證明書(或抵押權塗銷同意書,並加蓋原債權人印鑑章)
4. 他項權利證明書正本及原設定契約書正本
5. 債權人印鑑證明

起初,仲介告訴客戶:「錢還一還,自己到地政事務所塗銷就可以了。」

然而,當我向仲介索取相關證件時,她卻改口表示,塗銷部分必須由她親自去辦理。

該仲介回覆,表示此類案件她處理過許多,塗銷部分可由她全權處理,而塗銷及稅籍過戶的相關費用則需由借款人負擔。

對此,我的回應是:「沒關係!誰去辦都可以,只要塗銷完成後,能提供最新謄本給我客戶,證明權利確實已經塗銷即可。」

這次經驗讓我觀察到,仲介不僅從事不動產買賣與媒合,甚至開始跨足涉及 權利塗銷、文件申辦 的範疇,與地政士的專業領域有明顯重疊。

給同業的提醒:
• 民眾常被仲介「簡化流程」的說法影響,認為只是跑一趟地政即可。
• 但實務上涉及文件準備、權利確認、法律責任,仍需要專業把關。
• 地政士更要積極向社會宣導專業價值,避免民眾因誤解而承擔風險。

最後想強調的是:
我們的角色不是在意「誰去送件」,
而是確保客戶的權利義務被正確處理,
並透過專業把關,讓客戶真正放心,
這才是地政士存在的價值與專業責任所在。

25/08/2025

案例;〈重點流程與稅務計算〉

阿公114年3月「贈與不動產持分1/2」給〝二位孫女〞,
114年8月阿公往生,剩餘的 1/2 不動產,成為遺產,
因此阿公原先「贈與持分1/2」,屬過世前 2 年內的贈與,
依遺贈稅法 §15規定;2年內的贈與,需納入遺產稅併計。

阿公的法定繼承人為二位女兒,依法每人應得 1/2(均分)。
阿公二位孫女已先受贈 1/2,必須「歸扣」與「持分更正」

繼承分配結果:
因阿公的孫女,非第一順位繼承人,
其受贈的部分要列入計算,再重新分配:
二位女兒繼承各 1/3、二位孫女繼承各 1/6(原先 1/4 會被調整)。
→ 總遺產 =〔1/3 + 1/3〕+〔1/6 + 1/6〕= 不動產全部(1/1)。

稅務方面:
(1) 贈與發生時:
二位孫女各取得 1/4 持分,依〝贈與時〞房地現值(公告現值)申
報「贈與稅」。
因二位孫女非屬直系尊親屬間贈與,依《土地稅法》第28條規定
仍須繳「土地增值稅」, 由受贈人(孫女) 繳納。

(2) 遺產發生時
遺產總額=
〔死亡時剩餘的 1/2〕+〔死前 2 年贈與的 1/2併回計算〕-〔免稅
額、喪葬費用、債務等〕 = 應納遺產稅。
★贈與時,已繳的贈與稅,可在遺產稅中「抵繳」(遺贈稅法 §18)。

(3) 結論:
贈與當時 (114年3月),孫女須繳納「贈與稅」、「土地增值稅」(因
為屬贈與移轉)。
阿公過世 (114年8月6日),剩餘的1/2不動產,進入遺產。申報遺產
稅時,贈與的1/2,需併回遺產計算。〝已繳的贈與稅〞可在遺產稅
中抵扣。

遺產分配:兩位女兒各 1/3、兩位孫女各 1/6。
兩位孫女的持分更正,屬「繼承移轉」,故免徵土地增值稅。
孫女在贈與時,已繳的土地增值稅,不會退還。

16/05/2024

辦理繼承過戶的遺產中,若有「股票」及「存款」,務必於存款結清前,先至集保公司查明股票是否結清及銷戶?必須等取得集保公司給「銷戶證明」後,才能持憑至銀行續辦存款帳戶的結清 。

被繼承人存款結清應備:
1.被繼承人除戶謄本。
2.全體繼承人的現戶謄本。
3.遺產稅繳清或免稅證明。
4.繼承人身分證件及印章。
5.繼承人無法親自辦理委託他人代辦時,應準備委託人的印鑑證明及委託書,及受託人身分證件及印章。
6.繼承人中有拋棄繼承權時,應檢附法院准許拋棄繼承備查文件。
8.由遺產管理人或遺產執行人辦理時,應檢附法院或公證處的核准文件。
9.需提供存(匯)入的銀行帳號(申請人的存摺封面影本)。
9.因每家銀行的〝存款繼承申請書〞格式不盡相同,必須親臨櫃檯洽詢。

註:檢附的戶籍謄本及印鑑證明均為正本。

被繼承人若只是小額存款(3萬元以下):
1.可由其中的一個繼承人出具切結書後臨櫃辦理。
2.需提供存(匯)入的銀行帳號(申請人的存摺封面影本)。

25/04/2024

與國土計劃法有關之影片分享…4

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苗栗縣苗栗市新庄街102巷13號
Miaoli
360

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Tuesday 09:00 - 20:00
Wednesday 09:00 - 20:00
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Friday 09:00 - 20:00
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