公義法律代書事務所

23/07/2025

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09/03/2023

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22/07/2021

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09/10/2020

法拍屋點交的相關問題（八）

Ｑ25：在查封前由第三人占用，或租用中，是否可拒不讓承租人共用客廳廚房浴室等設施？ Ａ：拍定人因買賣不破租賃之規定，承受租賃契約，須依原契約內容，忠實履行，故拍定人無法拒絕承租人共用客廳，廚房，浴廁。

Ｑ26：標得房屋為債權人借用中，債權人稱與原屋主取得協議借用該屋抵還債務，應如何處理？

Ａ：使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條規定，是債權人要不得以拍定人前手（即債務人），與其訂有使用借貸契約，主張對拍定人有使用房屋之權利。

Ｑ27：在投標前承租人曾私下允諾，但得標後承租人或占用人卻反悔，拒不搬遷，拍定人應如何處理？

Ａ：依據契約自由，私法自治之精神，拍定人投標前與承租人或占用人之協議完全有效，故拍定人可逕依該協議，請求遷讓房屋。

Ｑ28：債務 人向民事執行處提出聲請，其子目前正在軍中服役，請求民事執行處，暫緩執行點交，拍定人應如何處理？

Ａ：因債務人負有金錢債務，致其不動產，經執行法院實施查封，拍賣程序後，如債務人或其家屬應徵召人營服役後，而該不動產又確為其維持生活所必需者，其點交當屬金錢請求權強制執行之續行程序，就債務人或其家屬而言，當有軍人及其家屬優待條例第十條規定之適用，可暫緩點交，惟若係因物之交付請求權執行點交，則不受優待，但就債務人以外之第三人，則無論占有在查封前，查封後則無該條之優待適用。

Ｑ29：標得房屋，原屋主在房屋現址設立〔××宮〕供人祭拜或該屋即為寺廟，應如何處理較為妥當？

Ａ：執行點交不動產內之動產，非強制執行範圍內之財產，應取去點交債務人或其家屬或受僱人，若無人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾期不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其它適當之處置，為強制執行法第100條之規定，至於其拍賣方法除應先期公告外，毋庸實施查封，無人應買時，債權人不願意承受，法院亦無庸撤銷查封，將拍賣物返還債務人，是寺廟內之祭祀，禮拜用品及神位雖因此可得拍賣，但依風俗習慣，必無人應買，此時執行法院宜經拍定人同意繳納費用後，將神位等送至寺廟安置，以待債務人或其家屬領取為當，建議投標前，應親至現場勘查房屋使用情況，再決定投標與否。

Ｑ30：標得房屋原屋主遺留物品，經執行處屢次通知搬走均置之不理，此時拍定人應如何處理？

Ａ：拍定人可逕向執行法院聲請依強制執行法第一百條第二項規定，拍賣而提存其價金，動物在法律上性質，視為動產，故若債務人屋內遺有動物，則可依前述辦法處理。

Ｑ31：標得廠房內有眾多生產設備，而該設備並未列拍賣之內，拍定人應如何處理？

Ａ： 拍定人係依執行處命令請工人將該設備全部拆除，並無任何”不法侵害”情事，依法不負侵權行為責任。

法拍屋糾紛 住戶不滿被逼遷 ---- 自由時報

2011年06月09日 記者潘杏惠、王定傳／綜合報導〕

法拍屋鬧糾紛住戶不滿被逼遷，新北市中和區五十五戶住戶，八十二年起陸續向板橋地方法院購買民利街的法拍建案，但建案產權糾紛不斷，地主提告要求拆屋還地，經法院判決確定強制執行，住戶昨天在市議員張瑞山、張宏陸陪同下，聚集拉白布條、舉牌抗議。

法拍屋鬧糾紛 住戶不滿被逼遷

對於新北市中和區民利街法拍爭議，板橋地方法院昨回應指出，法院已在拍賣公告中明白記載「本件建物未完工，且未保存登記，坐落他人土地，使用權源不明，應買人應自行查明」、「債務人原與土地所有權人訂立合作規劃及委託興建房屋之協議書，始在工地上興建本件未經保存登記建物。另土地所有權人於七十八年九月七日具狀主張因債務人無故停工，已沒收本件現場一切設施」等文字，可見拍定人知道只取得房屋所有權，並無占有使用土地合法權源。

法拍屋住戶代表黃秋雄說，八十二年起，五十五戶住戶陸續花一百萬元至三百萬元不等金額買下民利街法拍屋，由於黃姓地主未履行合約將土地產權過戶給建商，建商與地主因而興訟。

黃秋雄表示，法院後來判決地主沒有優先承買權，板橋地方法院當時也告知，住戶可先入住，等地主與建商解決糾紛後會再通知，基於對法院的信任，住戶們紛紛申請使用執照、繳房屋稅，隨即住進法拍屋。

沒想到地主竟提訟，控告住戶們必須拆屋還地及賠償不當得利，九十五年法院判決地主與建商已自行解約，土地權仍屬地主，地主今年四月再依判決向法院民事執行處聲請強制執行查封住戶房屋，住戶被迫遷離自己的家園。張瑞山質疑，法院明知法拍屋的建商與地主有合約糾紛，竟還以法拍程序賣給不懂法律的民眾，且在拍賣房屋時，也未善盡讓民眾充分了解法拍標的的內容與責任，希望相關單位正視問題，還民眾一個公道。

張宏陸也說，雖然法院判決已定讞，但如果法院每項法拍都可依拍賣標的不負瑕疵擔保之責作為卸責理由，未來民眾的權益、血汗錢如何把關？黃姓地主的委任律師吳玲華律師事務所則表示，整起案件由司法審判，不願多做回應。

09/10/2020

法拍屋點交的相關問題（七）

Ｑ19：標得土地，而土地上尚有其它農作物或設施應如何處理？

Ａ：應點交的土地上有農作物未併同估價拍賣者，執行法院得勸告拍定人與有收獲權人協議為相當之補償，假協議不成時，該地上農作物已經成熟者，執行法院應准許有收穫人自行收成，假如地上作物為長期性的農作物或果樹，則應與土地一併點交與拍定人（詳見辦理強制執行應行注意事項第五十七項），至於其他設施，如果未達〔定著物〕的獨立不動產階段（民法第六十六條規定參照），則應已成為土地重要成分，所以應一併點交予拍定人。

Ｑ20：標得土地，如土地已被設定地上權，應如何處理？

Ａ：要解決土地上業已被設定地上權的方法不外有三： (1) 地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得以〔存證信函〕向地上權人主張撤銷地上權，並請協同辦理塗銷登記。 (2) 地上權定有存續期間則因存續期間屆滿而消滅後，可以訴請地上權人協同辦理塗銷登記，（有認為可據土地所有權單獨向地政機關辦理塗銷登記）。 (3) 如果是屬於租地建屋的準地上權關係（土地法第102條規定參照），則可依土地法第103條規定所列各款情事之一，而主張終止基地租約，收回基地，並訴請塗銷已為地上權的登記。 1 契約年限屆滿時。 2 承租人以基地供違反法令之使用時。 3 承租人轉租基地於他人時。 4 承租人積欠金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。 5 承租人違反租賃契約時。

Ｑ21：標得土地，如無法確定土地界址，應如何處理？

Ａ：土地界址，不像建物那麼容易尋找，所以在標得土地，如要確定土地界址，即應以土地所有權人名義，聲請地政機關鑑界，共套繪測量成果圖，地籍圖存查，以資確定土地之真正界址，（詳土地登記規則）。

Ｑ22：拍定人請求租用人搬遷，如要其搬遷需支付該筆房屋押金，否則拒不搬遷，應如何處理？

Ａ：我國民法四百二十五條，固有買賣不破租賃之規定，惟押租金契約，係屬要物契約，為租賃契約之從契約，是以除非債務人曾轉交押租金予拍定人，否則拍定人並不當然承受該押租金契約，即依法不負返還之責，況押租金之返還與租賃物之遷讓，亦不得主張同時履行抗衡，故拍定人可依法逕行請求承租人搬遷。

Ｑ23：承租人稱，租金已一次全部交給原屋主，因此要住到租期屆滿，拍定人應如何處理？

Ａ：承租人依租賃契約，在租賃關係中所預付之租金，得以對抗受讓人（即拍定人），為實務上向來肯定之見解，而一般消費借貸的以息抵租，因債之關係僅發生於債務人與承租人間，故除有民法第三百條債務承擔之情形外，原約定對第三人（即拍定人）並非繼續有效，是此時拍定人應確實查證，並嚴格分辦究係，租金預付，或消費借貸的以息出抵租，而異其處理。

Ｑ24：標得房屋為第三人租用中，如果承租人不願意調高租金，是否有調高租金之補救辦法？

Ａ：拍定人因買賣不破租賃規定，承受租賃契約，如屬定期租賃，並無民法第四百四十二條請求法院增減租金之適用，故除非經由承租人同意，合意債之更改，否則依法不得主張，又押金之收取，如原租賃契約有所規定，而承租人尚未依約交付，拍定人基於繼受出租人之地位，可請求交。

要特別注意土地增值稅

2012年11月06日

土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。

在拍賣得標之時，得標人是買方，依法是要繳納房屋契稅，土地增值稅是債務人的義務，而且法院也會從得標人繳的款項中，優先扣除土地增值稅。根據86年10月的法令，如果土地標價高於公告現值，就以公告現值為「移轉現值」，反之則以土地標價為移轉現值，這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值，假設當年度土地公告現值為200萬，您的土地標價是120萬，拍賣的移轉現值就是土地標價120萬，得標後如馬上轉手出售，得標人就變成賣方；課徵土地增值稅計算時，從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬，短短幾個月，您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬，自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅，一般稅率20~40%，最少要繳160萬稅金。

一般稅率20~40%的計算，對於一般人很難了解；我以三個簡單例子來試算，可能較清楚(暫不考慮物價指數)：

１‧前手１００萬到後手１５０萬，增值額150-100=50萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，所以增值稅為50萬*20％=10萬元。

２‧前手１００萬到後手２５０萬，增值額250-100=150萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；所以增值稅為100萬*20％＋50萬*30％=35萬元。

３‧前手１００萬到後手３５０萬，增值額350-100=250萬，在前手100萬一倍的範圍內，20%稅率，第二倍範圍內，３０％稅率；第二倍以上部份，４０％稅率；所以增值稅100萬*20％＋100萬*30％＋50萬*40％＝70萬元。

也許你會說，標法拍屋是自用的，不是投資馬上轉手，不用考慮那麼多。但過了20年，您要換更大間的坪數房子時，這一間從法院買來的房子要出售，除20年來的土地增值稅外，還要加上當年買法拍屋，隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳，今日標法拍屋暗藏的增值稅，您能不列入投標成本嗎？

所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時，加價金額要加在那筆土地，或者兩筆土地各加多少，牽涉更專業的計算，才能達到最大節稅目標。

09/10/2020

法拍屋點交的相關問題（六）

Ｑ13：標得房屋，拍定不依合法程序而闖入屋內或恐嚇其搬遷，會產生何種後果？應如何處理？

Ａ：標得房屋為儘速取得房屋之佔有而恐嚇屋主或第三人搬遷，可能會吃上刑法第三百零五條規定的恐嚇危害安全罪的刑事司，而且這種罪是〔非告訴乃論之罪〕，至於標得房屋在權利移轉證書核發，固然可以取得所有權，但拍定人卻不依法定程序聲請點請遷讓房屋而擅入其內，這種情節，實不無構成非法侵入他人在居罪之嫌，蓋屋主或第三人的占有縱然毫無權源，但在未取得執行名義強制執行前，均不得未經同意擅自入內居住，否則，難免吃上刑法第三百零六條規定妨害居住自由罪的刑事官司，（應處一年以下有期徒刑，拘役或三百元以下罰金）不可不慎。

Ｑ14：標得房屋，應如何聲點交，需準備那些人員，器材，執行當中如遇屋主抵抗，又如何處理？

Ａ：(1)人員器材：請村里長會同，請警察協助請鎖匠開鎖、換鎖、水、電專業人員檢視房屋水電管路。 　　(2)應先具狀聲請點交，並將可能發生狀況一併陳報。 　　(3)如遇抗拒，則應即聲請執行人員，請警察協助，以強制力解除屋主或第三人占有，以求點交予拍定人。

Ｑ15：標得房屋，該屋係拍賣持分，而屋內由共有人居住，且為不點交，應如何處理？

Ａ：拍賣共有物應有部分（即持分）時，若共有人已約定分管，執行法院應將債務人占有部分，按占有現狀點交拍定人，這是目前實務處理方式，換言之該共有物只要不是債務人占有，即無從點交，此時只有兩條途徑可走： (1) 如債務人曾與他共有人有分管協定，則可請求他共有人按分管協定交出拍定人應取得分管之共有物。 (2) 如業已分管由他共有人全部占有，或未約定分管，則倒不如依民法第八百二十三條規定隨時請求分割，以劃清權利歸屬，確保權益。

Ｑ16：標得房屋，拍賣房屋註明，該屋一部份侵佔在別人土地上，應如何處理？

Ａ：這種情形，應以越界建築來處理，換言之，應以原始建築的土地所有人建屋時為準，即依民法第796條規定意旨不外為： (1) 原來土地所有人建築房屋逾越疆界者，當時，鄰地所有人如〔知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。 (2) 但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得謮求賠償。至於越界建築之土地為國有地，則應視其情形辦理承租及承購手續。

Ｑ17：標得房屋，如係祗拍賣房屋，不包括基地，應如何處理？

Ａ：(1) 在標得房屋原屬抵押物拍賣情形，而土地與房屋同屬一人所有，而僅以建物設定抵押權而拍賣時，此時建物拍定人，得取得對土地的法定地上權（參照民法第876條，辦理強制執行應行注意事項第四十項第五款）。 　　(2) 如非一情形，應注意有無合法權源，如〔租賃權〕（事實上租賃關係），（使用權），（地上權）等等，當然最好的方式就是能向基地所有人洽購土地所有權，或在基地出賣時依土地法104條挸定主張優先購買權，否則，若無任何權源，除非屬集合式住宅或大型公寓外，難免被地主主張拆屋還地，應特別注意。

Ｑ18：標得土地，如係袛拍賣土地，不包括房屋在內應如何處理？

Ａ：這種情形，剛好跟問十五相反，假如屋主有權源（地上權已有設定，與前地主有租賃關係等等）占有，則僅能按各該法律關係請求給付地租，如屋主占有的土地是無權占有，則自得依民法第七百六十七條規定請求返還無權占有物即請求拆屋還地，但在集合住宅或公寓式住宅，無權源占有僅為其中一、二，則似只能請求依事實上租賃關請求相當於租金的給付。

買法拍屋卻沒樓梯　一年多未進家門提告勝訴

2010年10月06日 中視新聞

台北縣板橋市發生一起法拍屋糾紛。一名謝姓男子買到一棟透天厝2樓的法拍屋，沒想到廖姓屋主一家人卻關門不讓他使用1樓的樓梯，導致這一年多來，他都沒辦法走進自己家中看一看。最後謝男只好採取法律途徑，且獲得勝訴，得到樓梯的使用權。

據了解，男子廖啟明因積欠銀行債務，位於福德街的透天厝2樓和4樓遭到法院拍賣，其中謝宗明以近252萬元買下2樓。但要到2樓必須經過1樓室內左側的樓梯，廖家人認為說法院是違法拍賣在先，加上1樓本來不屬於拍賣範圍，使用樓梯也得和他們協商，就是不讓得標者使用，堅持謝男沒有樓梯使用權。因此謝男雖買了房子，但始終未踏入其中。

得標法拍屋主謝太太：「拍賣的時候它就是合併拍賣，你給人家分別拍賣，這已經就是無效的東西(拍賣)，你根本沒有通行權，我們現在就是沒輒啊，要怎麼辦啦！」謝男為了爭取通行權，向板橋地方法院提告。法官認為，以建築物整體結構來看，樓梯是通往樓上的必經通道，性質屬於兩家人共用共有，判決謝男勝訴。而敗訴的廖家人則堅稱法院違法拍賣，表示「為了保護自家財產，誓死抗爭到底」。

●標購法拍屋注意事項

1.租賃權問題：查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係，則買受人（得標人）必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。

2.點交問題：所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。

3.抵押權問題：確定「拍定後抵押權是否塗銷」，可避免日後的產權糾紛。

4.優先購買權：查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一旦有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

5.產權移轉限制：注意標的物是否有產權移轉限制（如國宅），若想投標之標的物有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。

●觀看法拍屋公告應注意的重點

1.標地物種類：分為房屋與土地兩種。

2.底價及保證金：保證金所指定的條件，須確實注意有一般金融機構皆可。

3.地址：須確實了解地址所在地，否則拍定後，除法院有疏失外，一概自行負責。

4.點交與不點交：注意筆錄所載的內容。

09/10/2020

法拍屋點交的相關問題（五）

Ｑ7：標得房屋，如該屋屋主已遷移，但屋內仍遺有〔公媽〕或〔佛像〕等物品，應如何處理？ Ａ：除如狀況五以遺留物品處理方式外，至於〔公媽〕（即袓先神位）〔佛像〕雖得按動產執行程序，並不受強制執行法第五十三條規定不得查封之限制，但通常都沒辦法賣得到價金提存，而且在風俗習慣上，也有一定的忌諱，所以最好以拍定人暫墊費用，聲請移往適當的寺廟供奉，並聲請法院通知債務人領取，以便解決問題。

Ｑ8：標得房屋，如該屋屋主，要索取裝璜費用，否則拒不搬遷，或加以拆毀，應如何處理？

Ａ：依民法第811條規定：〔動產因附合而成為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕，但〔舉輕以明重〕，屋主既然為原不動產所有人與裝璜材料的所有人同屬一人，在因拍賣而喪失所有權，自不得以要求拍定人支付裝璜費，至於屋主竟加以拆毀，則不無涉有刑法第354條規定之毀損罪嫌，民事上，拍定人亦可依民法第184條侵權行為規定請求損害賠償。

Ｑ9：標得房屋，通常應包括那些設施在點交範圍之內？

Ａ：除拍賣公告拍賣範圍之外，尚包括附著於房屋的裝璜，衛浴設備，各種管線，貼地之地毯及附貼之傢俱等物，其他像公共設施，增建而無獨立性的建物（如頂樓加蓋或層下之擴建廚廁等）亦包括在內。

Ｑ10：標得房屋係公寓頂樓，不在拍賣之內，屋主要搬遷至頂樓增建，應如何處理？

Ａ：如該頂樓違建無獨立出入而欠缺獨立性，依據民法第68條規定僅能算是常助主物效用之從物，而主物之處分及於從物（主，從物同屬債務人所有時）所以拍定人可以聲請法院點交，至於非從物性質的頂樓加蓋，既然沒有拍賣範圍內又非從物，則拍定人尚不得主張取得所有權而聲請點交，只能視頂樓違建程序是否構成行政取締對象之違建，而聲請行政機關依法處理。

Ｑ11：標得房屋，如遭屋主恐嚇應如何處理？

Ａ：關於標得房屋，而遭屋主恐嚇，已不是單純的民事問題，而兼含涉有刑法第305條恐嚇危害安全的罪嫌，當然拍定人得以〔被害人〕地位依法訴追屋主刑事責任（告訴或自訴之提起）但為防屋主嗣後狡辯卸責，最好先備妥錄音設備，或請傳訊在場證人，俾資佐證以懲不法，保障拍定人之權益。

Ｑ12：標得房屋，如屋主臨走前，將屋內水，電管道設施或裝璜予以破壞拍定人權如何處理？

Ａ：標得房屋，點交範圍包括屋內水，電管道設施，及附合於房屋的裝璜，換句話說，這些都是屬於拍定人所有，屋主臨走前破壞如果是在權利移轉證書核發前，應足該當刑法第356條損害債權罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金），及刑法第139條規定違背查封罪〔應處一年以下有期徒刑，拘役或三百之以下罰金〕：如在權利移轉證書核發後毀壞，則該物對債務人而言已屬他人之物，則應構成刑法第354條規定一般毀損罪（應處二年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金）如果當未撤封，亦是構成刑法第139條規定違背查封效力罪，所以當拍定人在標得房屋後，應隨時注意房屋現狀，並應積極對破壞者搜證，至於已遭破壞則得依法訴追將不法之徒繩之以法，在民事上也可以主張依民法第一百八十四條侵權行為規定請求屋主負損害賠償責任。

意外死亡是否為凶宅認定範疇？

2012年08月16日

內政部在九十七年七月函釋，「凶宅」係指在屋內曾發生「凶殺」或「自殺」而死亡之事實(不包括自然死亡)；坊間的「房地產標的現況說明書」根據此一函釋，將「兇殺」或「自殺致死」作為是否兇宅之認定標準，讓屋主勾選；這裡衍生出一個問題，兇宅之認定標準是否只限於「凶殺」或「自殺」？在屋內意外死亡，是否能列入凶宅之認定範疇？

函釋中有不同解讀

李女回頭找原售屋給她的魏姓女子，要求返還買賣價金一百四十萬元，但魏姓女子拒絕返還價金，並稱為依內政部九十七年七月二十四日函釋，「凶宅」係指在屋內發生凶殺或自殺，不包括一氧化碳中毒死亡之意外事件。

魏姓女子指出，在「房地產標的現況說明書」中第七項係記載「是否曾發生兇殺或自殺致死案」，足見雙方是以「兇殺」或「自殺」作為是否為凶宅之認定標準，現在房子所發生事故，係一氧化碳中毒亡故之意外，非屬兇殺或自殺致死，李女自不得以此解除買賣契約。

但台灣高等法院判決魏姓女子敗訴，法院認為「凶宅」是指在屋內發生「非自然死亡事件」，並不限定在凶殺或自殺，而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值，如果足以影響，應即屬於「凶宅」。而依民間一般看法，曾發生過兇殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，民眾多存有嫌惡畏懼之心理。高院指出，在房屋交易市場中，具有「非自然身故」情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，進而造成市場接受程度及價格低落之情事。因此，凶宅應屬「物之瑕疵」。

09/10/2020

法拍屋點交的相關問題（四）

Ｑ1：如為點交之空屋應如何處理？

Ａ：一般來說，所謂”空屋”是指在執行法院實施查封時，該查封的房屋無人居住或無人在內者，因此，假如是屬於可以點交的空屋，拍定人除應具狀聲請點交外，並應注意點交前，債務人以外的第三人，假冒各種假租約或其它虛偽使用關係，主張在查封前，業已占有標的物，而使得執行法院臨時決定不點交，致影響標的物的交付占有，另外在點交時，最好做好換鎖工作，以防第三人趁機再行占有徒生糾紛。

Ｑ2：不點交之空屋應如何處理？

Ａ：當第三人陳報執行法院，主張在標的物查封前已經占有，但查封時卻發現該查封房屋為空屋，即無人在內居住情形，此時通常實務作法，大多只需第三人於查封期間拍賣公告前，將租用，借用或其它使用關係以書證（如租約或借用契約，契約書）陳報於執行法院，執行法院大部分會依不點交程序處理，即使是空屋也無法聲請點交，因為執行法院只管查封時形式上第三人有無在查封前占有，至於確實有無占有權源，則並非執行法院職權所及，應是另一法律關係始能依訴訟主張，所以投標人應留意空屋不點交，在將來請求遷讓房屋，多一層的官司糾葛。

Ｑ3：標得房屋，如該屋係屋主自住點交，應如何處理？

Ａ：標得房屋，該屋是屋主自住，則屋主既然是債務人，又是可以點交的房屋，則依強制執行法第99條第一項規定，拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的占有，點交於拍定人。

Ｑ4：查封時屋主與第三者訂立租賃契約，而拍賣公告註明不點交，但確係屋主自住，應如何處理？

Ａ：查封時雖然屋主與第三人訂立租賃契約，但查封時確係屋主（即債務人）自住，則屋主仍應受點交命令拘束，換句話說，拍定人仍可以聲請執行法院點交，執行法院亦應以債務 人自住，而解除屋主之占有，點交於拍定人，至於第三人能否主張有租賃關係，而請求交付租賃物，則係另一問題，並不有礙點交之進行。

Ｑ5：標得房屋，如該屋係第三人占用，應如何處理？

Ａ：第三人占有拍定人標得之房屋，如係基於租賃關係而占有，當可依狀況三之解析處理，如係使用借貸的占有關係，則因不受民法第四百二十五條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用，故亦可依法請求遷讓返還標得房屋，至於單純並無任何合法權源，占有標得之房屋，拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位依民法第七百六十七條規定對第三占有人請求返還所有物。

Ｑ6：標得房屋，如該屋屋主已遷移，但屋內仍遺留眾多物品該如何處理？

Ａ：依據強制執行法第100條規定處理方式，應將遺留物品，應取去點交給〔債務人本人〕或〔債務人的代理人〕或〔債務人家屬〕或〔債務人受僱人〕，假如這些都已遷移，則應將該遺留物品暫付保管，而向債務人為限期領取的通知，債務人逾限不領取時，得拍賣該遺留物品而提存其價金，或為其他適當的處置。

買法拍屋 投資客人頭「洗底」 凶宅也能賺 ---- 聯合報

2013年03月15日【記者江碩涵、何醒邦／台北報導】

房仲業者表示，不少投資客喜歡低價購買法拍屋、凶宅、喪宅，透過人頭轉賣後「洗底」兼「墊高行情」；另外，也有投資客利用人頭多次轉賣預售屋，逐步墊高預售屋價格，甚至一口氣墊高行情1倍以上，大賺暴利財。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，法拍屋比市價低，不少大咖投資客早期都從法拍屋著手，利用人頭低價拍下房屋後，再用另一個人頭買下，「洗掉」法拍屋經歷，也墊高房價，其實是常見的炒房手段。

也有投資客專門尋找「凶宅」及「喪宅」，凶宅是指有人在屋內非自然死亡，例如凶殺、自殺；喪宅則是指有人在屋內自然死亡。徐佳馨表示，法律僅認定「凶宅」為房屋的瑕疵，市場行情約市價的4、5折；喪宅則非瑕疵，但不少喪宅也讓人感覺「毛毛的」，例如老人家因病死亡多日後才被發現，或是猝死在屋內，這類的房屋也不受市場歡迎，價格相對較低，也較難出售。

她表示，有些投資客專門在市場上網羅凶宅、喪宅，以人頭低價購屋，故意將房屋打入法拍市場，由於法院不提供瑕疵擔保，因此下一手買屋者買後才發現是凶宅、喪宅，無處申訴，只能自認倒楣；反觀投資客輕鬆地將凶宅、喪宅脫手，賺取中間差價。

人頭炒房也出現在店面市場。房仲業者私下說，幾個大咖投資客私下都會找「人頭租客」，故意墊高租金、寫假租約，再騙下一手。舉例來說，當地租金行情單坪只有5000元，投資客用人頭寫假租約單坪6000元，再以投資報酬率3%回推方式計算，單坪至少就拉高了20%，營造市場熱度、拉高行情。

《黑心投資客炒房告白》作者Sway表示，近期也有不少投資客與代銷業者聯手坑殺買方，舉例來說，不少建案還沒拿到建築執照前，代銷業者就會私下銷售房屋，買方只要付10萬元訂金就可拿到預約單（俗稱「紅單」）；等建照下來後，再依照紅單價格正式簽約。他表示，最近桃園、新竹代銷業者私下把「紅單」轉給熟識的投資客，一次轉十幾戶，讓投資客拿著紅單轉賣給其他人頭後、再轉賣給仲介，經過層層轉賣，預售屋簽約價格被墊高將近1倍，現金也直接流進投資客的口袋。

02/01/2019

法拍屋點交的相關問題(三)......---- 摘自盧老師講義

法拍屋，通常會點交的情形，有以下類型：

1、查封時不動產為債務人占有。

2、查封後為第三人占有。

3、第三人之占有原因為地上權，已經執行法院裁定除去。

4、第三人對其在查封前無權占有不爭執。

5、第三人或債務人於點交後又再占有。

6、債務人對現實占有之應有部分。

7、債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家的人，或基於其他類似關係，受債務人指示而對執行標的物有管領之力者，即占有輔助人，如公司之經理、職員等亦包括在內。

8、出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者(辦理強制執行應行注意事項第五十七項十 )。

9、承租人於租期屆滿後拍賣，仍占有者。

10、不動產之從物，含增建、擴建部分，而非屬獨立之建物者。

11、土地之產物，但如應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，則應俟有收穫權人收穫後，再行點交。(辦理強制執行應行注 注意事項第五十項第三款 )。

12、第三人為承租人，雖於抵押權設定前承租，惟於查封時未能得知是否承租，經債權人查報或執行法院調查為空屋或債務人自住，而承租人未於拍定前聲明有租賃關係存在，致執行法院因而拍定者，是否得點交，實務之見解不一，

甲說 : 有認為在未點交前，執行程序尚難為結終，故第三人仍得依強制執行法第十二條聲明異議，此時行法院仍可為形式上審查，如認為租約無誤時，可以公告不當拍賣程序有瑕疵，撤銷拍賣程序，再繳銷已發之權利證明書，重新公告不點交時再行拍賣，如調查結果認為租約不實在，可駁回第三人之聲明異議，俟確定後仍得逕予點交。

乙說 : 有認仍應點交，以【保護得標人之權利】之法理。有的民事執行處會於拍賣公告中載明，如拍定後發現房屋占有情形與債權人代理人所陳述占有狀況不符，本院得撤銷拍定。

13、第三人為使用借貸( 無償借住 )於抵押權設定後始借住，並經民事執行處裁定除去者，得點交。

14、第三人因買賣關係而占有不動產者，雖第三人有合法之權源而占有，但如於抵押權設定後占有者，依上開【舉重明輕原則】及司法院大法官會議第三○四號解釋，仍得除去占有後點交之。

15、抵押人甲將其所有不動產為債權人乙設定抵押權後，將不動產所有權移轉登記予第三人丙，但仍占有該不動產，乙於債權屆清償期聲請法院對丙拍賣押物，則甲為乙之債務人，雖嗣將抵押物所有權移轉予丙，但抵押權並未隨同移轉，乙仍為抵押權人，惟依民法第八百六十七條後段之規定，抵押權不因此受影響，乙自得對現所有權人丙聲請法院拍賣抵押物，甲丙均屬強執法第九十九條第一項規定之債務人，執行法院自得點交不動產予拍定人，否則易使抵押人利用此方式移轉抵押物所有權予他人，因執行法院拍定後不點交，影響拍賣價金，有違抵押權之追及效力( 但有反對說)。

凶宅認定範圍包括附屬建物

2012年07月02日

一般而言，「凶宅」是指房屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事，通常須跟房屋本身有關，但頂樓住戶在屋頂平台上加蓋的鐵皮屋發生火災燒死人，事後將鐵皮屋拆除，這時候，頂樓住宅還算不算是「凶宅」？

台灣高等法院認為，頂樓的鐵皮屋因是違建而無法辦理登記，但係供頂樓房屋原所有權人使用，具有使用上之獨立性，自屬其專有部分，且該鐵皮屋無法與頂樓房屋分離而單獨處分，應屬頂樓的「附屬建物」；新北市消防局核發的火災證明書內載火災發生地點即為頂樓房屋，足証頂樓房屋確有「專有部分曾發生非自然身故」之情形存在，並不因該鐵皮屋嗣後拆除而有不同。

法院指出，凶宅的認定範圍包括「附屬建物」在內，這間房子符合「凶宅」定義，房屋即不具備出賣人所保證之品質，黃女就該房子之瑕疵，應負擔保責任，賠償張的損害一百四十一萬多元。

至於房仲公司方面，高院認為，威峰公司媒介訂約之事項，負有調查之義務。房屋頂樓的鐵皮屋於九十五年九月間發生火災，致屋內三人死亡，當時報紙有報導此事，當地的里長也知悉，而房仲威峰公司所屬仲介人員竟未查明此一事項，顯未善盡房仲之調查義務，也應負連帶賠償責任。

02/12/2018

法拍屋點交的相關問題（二）---- 轉載修改文章

一、依使用的情況可區分為下列4種:

(1)空屋:在查封時屋內無人居住。

(2)債務人自住:由債務人也就是房子的原持有人自行使用，屬於無權占有。

(3)租賃:房子在查封前已有租約，租給第三人使用，屬於有權占有。

(4)第三人占有:此部分可以區分為第三人查封後占有及第三人在查封前無權占有且有爭執兩大類。

*第三人查封後占有:

簡單舉個例子，房子在查封後，屋主才將該房屋出租給其他人，這種狀況就屬於查封後占有，雖然依強制執行法規定，可以具狀向法院聲請"點交"，必要時還可以請求警察協助，但是處理起來有點麻煩就是了。

*第三人在查封前無權占有且有爭執:

第三人在查封前，無抵押權的規定，且對其是否為無權占有仍有爭執時，因無適用強制執行法第99條規定，且因執行法院無實質審查權，所以應由拍定人對占有人起訴，請求判令返還拍賣物的使用權，而待其判決確定後，才能再持確定判決書向該第三人強制執行，而解除其占有。

第 99 條

債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。

第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。

依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。

前項執行程序，應徵執行費。

二、點交、不點交、部分點交:

(1)點交 : 通常，房屋實施查封後，發生租賃關係及占有等有礙執行效果的行為時，法院會將這些行為排除後再行拍賣，法院也應該會點交。

(2)不點交 : 最常發生的狀況，房屋雖遭到法拍，但原有的權利關係，如房屋已先出租給其他第三人(有權占有)，而租約尚未到期時，法院就會以不點交處理。

(3)部分點交 : 是指拍賣標的物，部分仍有租約或有其他構成不點交的狀況，這就會形成部分點交部分不點交。例如，含有車位的房子、債務人自住，但將車位出租給第三人，此時房子的部分可以點交，但車位就屬於不點交的範圍了。或債權人陳報共同使用時，例如有些建物如集合式住宅大樓、社區的地下室、樓梯間等公共設施範圍，是共同使用，此部分屬於不點交的。

@法院點交前常見的執行障礙有四種:

(1)債務人占有:例如，小王的房子受到查封拍賣，拍定後，小王還沒有搬離，仍然住在這屋子裡。

(2)債務人之占有輔助人占有:例如，債務人小王本人沒住在自己被查封的房子內，而是給他的親戚借住。

(3)第三人查封前無權占有且不爭執:例如，小王的房子受到查封之前，暫時將房子給小李棲身，彼此間也沒有簽訂任何租賃契約，當房子受到查封時，小李對搬離這棟房子也沒有任何異議。

(4)第三人租賃前有設定抵押權，經由抵押權人請求法院去除租賃:例如，小王向銀行借錢並將自己的房子設定抵押給銀行，然後將房子租給小陳後來房子遭到查封，銀行可以請求法院排除小王與小陳間的租賃關係，再行拍賣。

@法院不點交的常見原因有兩種:

(1)查封前第三人有權占有(包括租賃未除去):例如，小王把房子租給小李，後來小王的房子遭到法拍，但租約限期在得標人辦理所有權移轉之後，小李也從沒有不按時付房租等違法情形發生，在這種情況下，法院通常不點交。

(2)第三人因借貸情形而有權占有:例如，小王向小陳借了一筆錢並答應將房屋租給小陳，而且以房租來抵償借貸的利息。後來小王的房子遭到查封法拍，但法院在這情形下，並不點交。

@什麼是無權占有及有權占有?

無權占有:是指屬於非法占有，法院可以排除占有的情形，進行點交。

有權占有則無法排除，此時法院會以不點交，分為三種:

(1)租賃:包括定期租賃契約(5年以上需經公證方得有效)及不定期租賃契約(需經公證方得有效)。(2)借用人占有。(3)典權人占有:所謂典權是指債務人將不動產的使用權設定給典權人。

06/11/2018

法拍屋點交的相關問題（一）---- 摘自永然法律

一、「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙行效果之行為，對於債權人不生效力。」、「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」是就查封之效力，《強制執行法》第51條第2項、第113條定有明文。又所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，自不得為之。

所謂債權人則應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，最高法院71年台上字第3636號判決、85年抗字第1622號裁定及94年台上字第1924號判決可資參憑。是無論與承租人有無訂立租賃契約、契約期限長短，該租賃關係如係成立於查封後，均不得對抗拍定人，拍定人此時得依《強制執行法》第99條規定請求執行法院點交或依《民法》第767條規定起訴請求返還。

二、如該租賃關係係成立於查封前，則應進一步探究租賃關係是成立於設定抵押權前或後。「前項不動產之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」《強制執行法》第98條第2項定有明文。

是如租賃關係發生於設定抵押權前，則該租賃關係應隨同移轉，惟拍定人是否受其拘束則應視有無《民法》第425條「所有權讓與不破租賃原則」之適用而定；至如租賃關係發生於設定抵押權後、查封前，並對抵押權有影響者，法院得除去後拍賣，該租賃關係既經除去，則當然不得據此對抗拍定人，拍定人此時得依《強制執行法》第99條第2項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情形者，前條規定亦適用之。」，由執行法院解除該第三人之占有，點交於拍定人。

認識法拍屋！強制點交後私人物品怎麼處理？

2017-08-14 [房地王 / 盧振池報導]

每個到法拍屋市場去撿便宜貨的民眾都知道：「要投標就要找有『點交』的法拍屋」不過，如果走到「強制點交」的程序，而屋內還是有被占用的情況時，不代表得標人就可以隨便搬動原屋內住戶的私人物品，近期就有法拍屋得標人因為私自搬移佔用者物品而挨告的例子，所以得標者一切還是依循正確的做法，才不會自己沾惹到額外的法律訴訟。

所謂「強制點交」是指，法拍屋得標人在之前會同法院書記官、轄區員警到法拍屋現場執行點交程序時，要求屋內佔用者要把私人物品搬走（法院的法官也會請雙方達成搬遷協議），並給予30天的限期。而期限到了屋內佔用者卻還是不動如山，此時得標者就可以向法院申請強制點交，也就是使用強制力排除佔用人的私人物品，讓法拍屋得標者可以完全取得此房屋。

由於強制點交的程序在法理上，只允許法拍屋的得標民眾在合法的情況下搬移屋內佔用者的物品，但並不表示如果造成佔用者的物品發生毀損、遺失等情況時可以免責，因此法拍業者建議法拍屋得標者，進行強制搬移屋內佔用者的物品時，要特別做到以下各項要點：

1.法院要執行法拍屋強制點交時，會發函債務人或現居人、得標人，但是卻不一定會通知員警到現場，所以為了後續順利的完成點交作為，得標民眾可以事先找好轄區派出所的員警及里長到點交現場。

2.不少法拍屋佔用者會故意缺席點交的現場，目的就是要阻擾點交的程序，所以要事先找好鎖匠，以免當天因為無法進入屋內，以致於什麼事情也不能做，但是也是要經過法拍屋的點交法律程序之後，才能請鎖匠準備開鎖進入屋內。

3.有的法院書記官心態較為保守，不希望強制執行落到「開鎖、強入民宅」的地步，但是只要前面的程序都走完了、得標民眾也做好萬全的準備，書記官也不能完全不作為。至於「萬全的準備」就包括開鎖進入屋之前、之後都要全程錄影，還有搬動所有的屋內佔用者私人物品之前，都要先一個一個錄影、編號、造冊，證明物品遭到搬動前的好壞狀況等等。

4.得標民眾還要事先找好搬家公司、以及放置物品的倉庫或空間，以便讓搬出來的屋內佔用者的私人物品有擺放的地方，千萬不可以隨便堆放在屋外或社區隨便的空間，因為這些私人物品如果有遺失或毀損，法拍屋得標人在這段期間還是要負責。

5.最後這些清出來的物品還是得通知對方來領取，通常是發出存證信函給對方，如果沒有通知到對方或是對方沒有任何反應，還要再向法院申請公示送達（刊登公告內容在報紙上）。萬一對方還是沒有任何動靜，法拍屋得標者才能向法院申請拍賣這些物品。