元一國際&台灣歐萬 - 不動產估價/商仲/物業/顧問/南臺灣全方位地產服務團隊

13/07/2020

☝Oone歐萬小編報報☝
小港高坪特定區解除211公頃山坡地管制
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄小港高坪特定區預計劃出大坪、坪頂及山明里山坡地範圍3,970筆土地211公頃。劃出後，開發利用行為不受「水土保持法」管制，無需擬具水土保持計畫且免繳山坡地開發利用回饋金，開發成本降低、時程加速，將促進土地獲得合理利用，帶動城市整體發展。

小港區山坡地劃定之沿革，可回溯到1980年台灣省政府公告當時小港鄉山坡地範圍，即包含大坪頂、莿葱腳、中廍等地段，依「高雄市政府山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」劃入孔宅、高松、松山、大坪、坪頂、鳳鳴及山明里等5,688筆土地計794.229公頃，範圍內土地依「水土保持法」規定應擬具水土保持計畫送核並繳交高額山坡地開發利用回饋金才得進行開發利用。其中已完成區段徵收之高坪特定區建築開發成本提高約3成及水土保持計畫審查程序攏長延宕時程等影響最大。

高坪特定區於1989年至1994年間完成第一、第二期區段徵收，2001至2006年間經過大範圍整體開發，已完成整地工程及基礎設施等合法開發行為，地形地貌已和山坡地劃入時採用之圖資有所差異。礙於原檢討變更作業要點，坡度分析僅能以2009年8月4日前行政院農業委員會林務局農林航空測量所出版五千分之一像片基本圖為基準，無法以最新圖資進行檢討分析。

高雄市府特於2020年6月8日修訂「高雄市政府山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」第九點增訂但書，將市地重劃完成整地工程及基礎設施、合法申請之開發行為已完成水土保持處理與維護取得證明文件或經自然地形改變等因素而不具坡地形勢者，得依最新版像片基本圖進行坡地分析，方得依最接近目前現況之2020年1月出版像片基本圖進行檢討劃出。

山坡地劃出需於地方進行公開展示程序後送行政院審議，7月6日至8月4日於水利局及小港區公所辦理公開展示，7月15日上午10時假小港區大坪頂綜合活動中心辦理地方說明會，與居民、地主說明取得共識後，將劃出建議書送行政院審議。

小港高坪特定區解除211公頃山坡地管制

30/04/2020

☝Oone歐萬小編報報☝
搶標台南 區段徵收土地標售再創佳績

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市政府地政局2020年4月28日辦理2020年第1次區段徵收區土地標售，計有29標封參與投標，共6標13筆土地，總底價約為29.85億，全數標出，再創佳績，分別由台南、台中、高雄建設公司及一位個人得標，標售總金額為36億8133萬餘元，溢價率23.30％。

台南市長黃偉哲表示，本次土地標售位於市中心，區位優越及成熟，受到各方廣泛的詢問與關注，希望得標者未來能積極規劃優質產品帶動本市的發展。

地政局長陳淑美表示，本次最受矚目之中國城暨運河星鑽地區位於府城重要的觀光軸線，從新臨安橋接金華橋、河樂廣場、中正商圈及海安商圈，串連觀光休閒遊憩及水岸複合商圈的發展。

本次運河星鑽推出4標商業區及第二觀光休閒特專區土地公開標售，合計面積約8088.67平方公尺(2446.82坪)，標售底價約為18.3億，因標售位置近河樂廣場、緊臨運河市中心精華區，區位極佳，吸引多家投資人搶進，其中3標8筆第二種觀光休閒特定專用區用地，屬大面積土地，使用強度高，分別各以總價10億6349萬餘元、4億9616萬餘元、3億8889萬餘元標脫，每坪約68.47~91.15萬元，溢價率為1.45％~15.02％。
另1標商四用地，與河樂廣場為鄰，亦吸引3家投資人競標，以 餘7226萬餘元標脫，每坪得標價為101.86萬元，溢價率36.52％，足見本開發區的發展潛力受到投資大眾的肯定。

南台南副都心區段徵收區，與巴克禮公園、市立醫院為鄰，區內優質居住環境已發展成形，規劃設計中的「國立科學教育體驗未來館」，將為當地注入文教氣息環境，未來南台南火車站的增設，形成市中心區、高鐵台南站和北高雄的交通便利網。

繼台糖公司2019年年底釋出2,080坪土地合建案，以9.23億餘元標脫，每坪單價約44.37萬，確立本區土地優質潛力，本次地政局推出2標4筆住五土地，合計面積約10385.40平方公尺(3141.58坪) 標售底價約為11.55億，均位於照顧住宅南側，緊鄰公園道，分別以8億3869餘元及8億2181餘元標出，每坪標出價約52.19萬~53.52萬元，溢價率43.54％~43.91％。

綜觀本次標售結果，本次區段徵收區土地推出6標13筆土地， 標脫，共吸引29標封參與投標，以南台南副都心都投標者較多，中國城暨運河星鑽成交價最佳，顯見大台南開發區土地，公共設施完善、生活機能健全，又有重大建設加持，利多不斷，不動產巿場雖面臨全球疫情之挑戰，投資人對於台南房地產仍然信心十足。

本次標售結果將刊載於網站供各界查詢，網址：台南市政府地政局網站(網址：http://land.tainan.gov.tw/)

#元一國際不動產估價師聯合事務所
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23/04/2020

🙋‍♂️估價小常識-法院拍賣案件中估價師的角色為何？

👉不動產法拍程序簡介
主管機關若有執行名義(例如欠稅或是欠繳罰單)，得移送至法務部行政執行分署就義務人之不動產執行之；或債權人取得法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義得向地方法院的民事執行處聲請強制執行聲請查封拍賣債務人的不動產。
接著法院會請地政事務所先對不動產作查封登記，使其無法處分移轉，查封後，由法院行文通知其指定之鑑定人對強制執行之不動產鑑價，鑑價完成後，再發函通知債權人及債務人於排定日期至法院詢問鑑價意見，最後核定拍賣底價。

👉法院拍賣案件中估價師的角色
不動產估價師於收到鑑價通知後，將會依據相關資料，如地籍圖及建物平面圖，確認勘估標的之基本資料及權利狀態，並現場勘察該勘估標的（被強制執行之不動產）的使用現況，並做成紀錄及拍攝必要之照片，接著，不動產估價師就專業知識與上述資料對被強制執行之不動產進行鑑價，然最終不動產價格之決定權仍在法院，不動產估價師無法決定或更動法院拍賣所訂之價格，僅為價格之提供者。

💬綜上，法院進入拍賣必然有其相關程序與要件必須符合，而法院指定之鑑定單位到場並簽名屬於正常作業程序，無異常現象。

01/04/2020

💥元一國際不動產估價師事務所所長兼台灣歐萬資產顧問董事長邱俊元表示👀👀👀

疫情讓高雄房市有驚人變化　專家4字曝現況

記者蔡佩蓉／高雄報導
今年以來高雄房市買氣已不如2018年底「韓流」崛起之際火熱，今年以來建物買賣移轉棟數有衰退趨勢，高雄市地政局地籍科近日發布「新冠肺炎對高雄房地產2020年第一季影響分析」，開發商、代銷業、仲介業、估價師都不同看法，包括「榮景一片」、「影響不大」、「賣房救股」、「價格下跌」等。

該項分析指出，不論從移轉件數或棟數來看，此波疫情很可能造成高雄今年第一季表現不佳，件數及棟數與去年同期比較，預估將下跌2成左右，惟不動產買賣從簽約至過戶完畢，至少需要1個月，所以3月的移轉數量，很有可能是去年12月或今年1月已完成簽約的案件，而當時疫情並不像現在險峻。房地產是否已受疫情影響，待後續觀察。
該項分析中，也請益房地產業者的看法，其中，高雄市不動產開發公會理事長黃烱輝認為，自2019年下半年起，台灣房市因中美貿易大戰帶動大量台商資金回流，使得多項房市指標創新高，且全年產權移轉創5年新高，顯示市場回溫，雖然新冠肺炎的攪局帶給民眾不少恐慌，但疫情的影響應該只限於短期而已，長期來說，房地產市場仍是榮景一片。

高雄市不動產代銷經紀商業同業公會常務監事、景銳國際總經理謝哲耀表示，每年329檔期是預售屋及新成屋開春後第一個房市銷售的黃金檔期，但今年踫上疫情的關係，從過年後到現在，高雄各案場的來客數確實有遞減現象，成交量也跟著下滑，業者紛紛取消大型促銷活動或記者會，甚致將推案延後推出，不過以過往經驗來看，高雄一年大約可成交8000棟新屋量，但現在高雄新成屋只剩4500棟左右，後續只要疫情能受控制，那麼自住型的剛性需求仍在，價格應不致變動太大。
高雄市不動產仲介經紀商業同業公會發言人鄭啟峰認為，每年1至3月是仲介業者淡季，這波疫情也導致原本看屋的人數大略減少5至10％，仍在可接受範圍，但觀察的重點，可能要落在4至6月，此時進入中古屋買賣的傳統旺季，倘若屆時疫情沒有減緩，甚致更糟的話，購屋需求勢必下降、先求溫飽，投資客也可能提前賣房救股，使得價格下跌。

元一國際不動產估價師事務所所長兼台灣歐萬資產顧問董事長邱俊元表示，疫情雖然來勢洶洶，但是短期間，對高雄不動產價格的影響尚難估計，而且現在利息調降下來，反而變成一股推力，加上原物料、工資等成本並未減少，縱然需求可能走緩，但在一季裏價格變化是不會太波動的，特別是住宅用地。
他表示，工業用地因外資回台效應，相對來說，價格仍有支撐點，目前影響最大的，應該是商業用地，百貨商場及餐飲業者在這波疫情中，首當其衝，撐不下去的，只能關門，很可能連帶房屋租金下跌，牽動房地價格。
另外，根據多家房仲統計3月最新內部成交資料，高雄年成長率皆呈現衰退。中信房屋總經理張世宗認為，主要因韓市長當選後，去年一、二季房地產交易大增，使得去年3月基期墊高所致，目前高雄房市已回歸基本面，交易也回歸常態，因此造成年增率大幅衰減的現象。

至於整體六都房市，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，通常農曆年後民眾會加快看屋腳步，積極看屋、詢價，交易量會有大幅且明顯的成長，但今年受到新冠肺炎疫情影響，部分民眾轉趨觀望，觀察3月看屋量較2月略減5％左右，尤其是3月中下旬在各國疫情大爆發的狀況下，民眾恐慌情緒明顯增加，看屋腳步更為放緩，預期第二季房市表現難樂觀。

今年以來高雄房市買氣已不如2018年底「韓流」崛起之際火熱，今年以來建物買賣移轉棟數有衰退趨勢，高雄市地政局地籍科近日發布「新冠肺炎對高雄房地產2020年第一季影響分析」，開發商、代銷業、仲介業、估價師都不同看....

01/04/2020

☝Oone歐萬小編報報☝
高雄經貿園區 時代大道西段通車

為健全多功能經貿園區基礎建設，以完備招商投資環境，加速地區繁榮發展，高雄市地政局率先開闢貫穿經貿園
區東西向的主要交通動脈—時代大道西段，並開通南側79期及83期重劃區道路，23日由市長韓國瑜親自主持通車啟用典禮。

韓國瑜表示，總面積近590公頃的多功能經貿園區是全台唯一具有海空港優勢的經貿園區，除了肩負高雄港舊港區轉型重任外，也同時擔任高雄市經濟發展的重要引擎，可惜發展不如預期，迄今還有約236公頃（占全區40%）閒置或低度利用土地，甚為可惜，因此市政府地政局規劃總面積約170公頃的10期市地重劃區及205兵工廠區段徵收區，由市府先將該區都市基礎建設完成，同步由土地所有權人辦理招商建築開發，減低投資障礙以加速地區建設。

韓國瑜說，經貿園區的建設首重交通系統，因此市府規劃了一條向東連接籬仔內路、一心路，向西至高雄港邊，橫貫園區的東西向40米寬綠園道，即完工開放通車的時代大道西段；原本這條道路係屬尚在規劃設計階段，尚未施工的第90期重劃區範圍內，但是屢屢聽到業界反應亟需將時代大道向西延伸，以健全地區交通系統，因此特別請地政局優先開闢這條道路，如此一來，南邊的79、83期重劃區道路也可以一併通車，有利於招商引資。同時，韓國瑜也要求都發局同步檢討此區都市計畫，聚焦產業需求、商住綜合發展以及獎勵開發機制等主軸，因此對此區域未來發展深具信心。

為健全多功能經貿園區基礎建設，以完備招商投資環境，加速地區繁榮發展，高雄市地政局率先開闢貫穿經貿園區東西向的主要交通動脈—時代大道西段，並開通南側79期及83期重劃區道路，23日由市長韓國瑜親自主持通車啟用典...

01/04/2020

👏👏👏台灣歐萬繼亞灣區後全新力作💪

🔥雙北規模最大迪卡儂動土　三重旗艦店2000坪商場逛到飽

記者黃靖惠／綜合報導

新北市三重區將出現佔地2000坪、雙北地區佔地規模最大的迪卡儂旗艦店，分為1、2樓室內、室外商場空間，並結合周邊社區、運動中心及學校、河濱綠地資源，打造多元運動體驗設施，預計今年底將開幕營運。

「法商迪卡儂」2010年到台灣展店後，目前全台有14間實體門市，其中規模最大的店落腳於高雄多功能經貿園區、總建坪3900坪，而雙北平面佔地最大旗艦店落腳新北市三重區集美街，由聯上集團及迪卡儂斥資5億元興建，於今天上午舉行動土典禮。

新北中和已有1家門市「迪卡儂」，如今三重店不只為新北第二間分店，且為雙北地區佔地規模最大旗艦店，分別為新北市府、迪卡儂、聯上集團共同打造，預計今年底開幕營運。

「迪卡儂三重店」原址為2公頃停車場，業者向新北市農會承租土地，雙方簽訂40年租約，由於正對三重國民運動中心，結合周邊運動資源，業者預計打造地上1層、2000坪大型商場，但又分為室內室外1、2樓空間。

至於為何選址三重展店？迪卡儂台北區總經理傅瑞表示，三重周遭有很多運動資源，於此處設點能夠串連周邊運動中心、學校、河濱公園、地方運動社團等資源，帶來更不一樣的運動體驗，且附近也有很多居民有需求。

他指出，三重店單層佔地1100坪的運動用品商場及運動體驗區，打造室內、室外多元運動體驗設施及休閒空間，並首度與周遭各個運動據點相互結合，且這次也預計招募地方居民加入工作行列，釋出約100多名工作機會，一同為雙北規模最大旗艦店努力。

新北市經發局表示，迪卡儂去年6月由市府招商一條龍服務至今，除了協助該店落實投資外，也重視推動之後運動產業連結，期望日後可透過迪卡儂公司對於運動產業研發技術、知識，與在地中小企業與製造商合作，增進運動樂活產業發展。

https://house.ettoday.net/news/1665867

新北市三重區將出現佔地2000坪、雙北地區佔地規模最大的迪卡儂旗艦店，分為1、2樓室內、室外商場空間，並結合周邊社區、運動中心及學校、河濱綠地資源，打造多元運動體驗設施，預計今年底將開幕營運。

18/02/2020

南紡購物中心二期館預計將於2020年第四季起正式營運。有別於一期館，二期館重點著重於休閒娛樂與美食，除了有許多首次進駐台南地區的知名餐廳外，『南紡購物中心』更全台首創引進『商場KTV』，與台南在地知名連鎖KTV『.....

18/02/2020

☝Oone歐萬小編報報☝
台南市 二空新村都更「正式簽約」

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市政府配合軍方推動活化老舊眷村土地資產，市長黃偉哲2020年2月10日親自見證「台南市二空新村A區都市更新開發案簽約儀式」，預計2021年開工，2024年完成社會住宅，2027年完成全區開發，此案市府將可獲取市值約3億元的70戶社會住宅，並可節省公帑支出約11億元；黃偉哲強調，希望此都更案能顛覆過去大家對社會住宅的不好的印象，創地區發展、公部門與投資者共贏效益，帶動地方發展。市議員穎艾達利、鄭佳欣、郭泓儀、吳禹寰亦到場共襄盛舉。

台南市長黃偉哲表示，二空新村社會住宅是市府與國防部合作首件透過都市更新容積獎勵取得之社會住宅，市府取得70戶，不僅節省公帑支出約11億元，增加南市社會住宅供給，還可以取得公園、綠地等等相關的公共設施；同時該建案距離未來捷運站非常近，是優質社會宅，顛覆過去大家認為社會宅就是傳統、偏遠，比較沒有人要去住的地方。

黃偉哲市長指出，此都更案台南市政府一定會嚴格監督施工品質，要求工務單位以及相關監造單位努力維持施工品質，希望這件案能因為它的地點好，公共設施又好，能夠帶動地方發展，更期待承造的營建公司能將社會宅蓋成一個指標性的建物，讓大家對社會宅有更新、更好的印象。

都發局長莊德樑表示，台南市政府近年配合軍方積極推動活化老舊眷村土地資產，其中仁德區二空新村(A區)基地位於台南市仁德區保仁路以北，面積約為21,869.25㎡，基地範圍北側鄰近東區南台南站副都心，極具有建構新興發展核心地區之條件，本案經由都市更新方式開發，公有土地得以順利活化處分，透過容積獎勵方式，台南市政府可順利完成約1.87公頃公共設施用地開闢(節省約7,000萬工程經費)，並獲取社會住宅約70戶(市值約3億元)。

都發局表示，本案考量地區發展需求以及社會公益性，訂定數種房型空間需求、相關設施建材水準及設備表等，未來設計亦包含綠建築規劃，並採通用設計，強化區內無障礙設施，部分樓層依據「無障礙住宅設計基準及獎勵辦法」之規定配置無障礙住宅，建構易使用、高適應性之設計，營造全齡優質住宅，完整規劃成為可循環利用的好宅。

台南市 二空新村都更「正式簽約」二空新村都更正式簽約，黃偉哲：可創地區發展、公部門與投資者共贏效益,,

18/02/2020

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高雄車站 台鐵宿舍區 公辦都更啟動！

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】繼鐵路地下化之後，高雄火車站周邊都市更新，又有新進展！2019年2月6日台鐵局與日勝生集團於台北，舉辦「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業案」簽約儀式。日勝生表示，全案開發時程約4~5年，2021年規劃設計送都審，總戶數約1500戶左右，開發投資額近100億，預計規劃10棟左右，以住宅為主，規劃坪數約17、19、50坪，沿街式店面約35~60坪、商場約7~8000坪，社區內打造全齡健康社區。

台鐵49％ 日勝生集團51％


高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業案(圖：高雄市政府)
高雄都發局長林裕益表示，非常樂見國公營事業單位帶頭招商開發，加速都市更新。又說，過去縱貫鐵路通過高雄市區，造成沿線兩側街廓阻隔，影響都市發展；目前鐵路已地下化，是都市縫合、更新的好機會，市府將會全力協助推動。林裕益說，市長韓國瑜非常重視都市更新問題，曾於市政會議聽取專案報告，指示加速推動都市更新及危老屋重建。並提示優先擇定重點地區加速推動，以改善高雄都市景觀，及居住安全。

都發局指出，高雄市區過去因縱貫鐵路經過，造成都市發展屏障，鐵路噪音及交通阻隔，影響沿線住宅商家的生活品質。因應鐵路地下化之後，沿線兩側老舊建築物及窳陋空間，已列為優先輔導都更對象。本案都市更新計畫位於高雄三民區，佔地約 27,745㎡(含17.4％道路用地)。範圍坐落長明街38巷、南臨長明街、建國二路190巷、大港街及長明街38巷5弄之間，土地使用分區為「第二種特定商業專用區」，建蔽率50％，容積率300％。

林裕益表示，本開發案屬「公辦都更」，全區採「權利變換」實施方式。係台鐵局當時依都市更新條例第9條規定，報經市府同意後，並經公開招商評選委託日勝生集團，為本案都市更新事業的實施者。本案都市更新事業計畫，將採跨街廓整併成1更新單元，再分成6個重建區段，各自檢討建築與獎勵面積。預期未來，可望結合高雄火車站每日3.7萬進出人潮，引入通勤住宅及觀光旅宿，並帶動周邊發展商機。

市府都發局強調，後續將協助本都更案，主要有5事項包括：

(一)本都更範圍市府土地有83.4㎡(佔1.38％)，將本於互蒙其利原則，協助實施者(日勝生集團)規劃產品定位、建築景觀設計，以及「權利變換分回價值」等事宜。

(二)基地緊鄰高雄車站，開發規劃設計，涉及整體交通動線的配合，將協請市府交通局、工務局等單位全力協助。

(三)因應2019年1月30日修正之都市更新條例第65條規定，本都市更新事業計畫報核時，有關建築獎勵項目，將協助實施業者研議修訂，加速完成審議。

(四)本案如依「都市更新建築容積獎勵辦法」第7條規定，須提供高市府指定之「社會福利設施或其他公益設施」時，有關提供項目、區位及面積，於本案都市更新事業報核前，也將協助先徵得目的事業主管單位之同意。

(五)後續都市更新事業計畫、權利變換計畫之報核，都將協助依都市更新條例、高雄市都市更新自治條例相關規定辦理。

林裕益局長肯定台鐵局的積極招商，更樂見日勝生集團投資高雄。6日的簽約，具有帶頭示範作用，有助帶動鐵路地下化沿線兩側，公私有土地的都市更新。林裕益坦言，高雄市區有許多「國公營土地」，多為閒置或低度利用，未予開發，影響都市更新。以高雄多功能經貿園區為例，全區590公頃，目前尚待開發土地計有236公頃，大多為「國公營事業土地」，佔有68％，其開發進度，是影響該區都市更新的關鍵，籲請各國公營事業單位加速土地開發。

此外，都發局說，為因應鐵路地下化後的沿線景觀衝擊問題，已針對台鐵左營站到鳳山站之間，沿線13.7公里兩側各約300公尺廊帶，總計812公頃的街廓，完成調查規劃，並已盤點評估較有都更潛力的老舊社區，計有11處，列為優先輔導都更的對象。又說，2019年起，已成立都更輔導團，應社區需求，走入社區辦理說明會，輔導社區自辦都更。

高雄車站 台鐵宿舍區 公辦都更啟動！ 《高雄車站》台鐵宿舍區 公辦都更啟動！ 高市府：樂見中央公營事業帶頭，加速都市更新,,

18/02/2020

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高雄前鎮 特貿五地上權開發案流標

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】位於高雄環狀輕軌C5夢時代站旁，屬高雄市前鎮區興邦段119-47、119-48、119-53地號等3筆市有土地(特貿五)，公開招標設定地上權，經開標結果無人投標宣告流標。捷運局表示，該基地位置條件優越，經分析無人投標原因可能是基地面積較大、投資成本較高，加上地上權不得分割讓與的限制，開發效益回收期較長，後續將聽取業界意見調整開發策及評估招商條件，再另行公開招標。

捷運局表示，該案基地座落在成功二路、凱旋四路與興發路交叉口，緊鄰夢時代百貨商圈，形狀完整，屬亞洲新灣區多功能經貿園區，基地位置條件優越，面積9173平方公尺，建蔽率60％，容積率630％，是結合軌道交通建設及都市規劃的土地開發案。

經招標無人投標的原因，捷運局初步研判係基地面積較大、投資成本較高，加上，地上權不得分割讓與的限制，開發效益回收期較長，因此，未獲投資者青眛。

捷運局指出，該市有地開發案除可作旅館、零售商業、餐飲、娛樂、辦公、住宅等多元使用外，更具有優勢的交通條件，同時也享有輕軌增額容積等條件，深具開發潛力，後續將持續覓訪潛在投資廠商，聽取業界意見，以作為調整開發策略及重新評估招商條件，另擇適當時機重新公開招標。
https://reurl.cc/6gWqeZ

高雄前鎮 特貿五地上權開發案流標輕軌C5站夢時代站旁特貿五土地設定地上權開發案流標,,