民豐地政士 - 代書不動產經紀人事務所

07/04/2023

「隔壁的雨遮碰觸到我家外牆！」一名網友在PTT發文求助，驗屋發現鄰棟住戶的遮雨棚，硬生生卡到自家外牆，煩惱該如何處置，此文曝光後，隨即引來網友關注，有內行人神解，其實有法可管。

11/01/2023

妨礙都更危老？　內政部：子法規範

2023/01/11 08:57
聯合報記者鄭媁／台北報導

立法院昨天三讀修正「平均地權條例」，內政部代理部長花敬群表示，修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序；長期而言，將有助引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障民眾購屋權益與居住正義。

內政部指出，近年來因經濟成長，促使房市購屋需求及交易熱絡，投資客或部分業者，趁勢藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法，炒作哄抬房價，並將高房價成本轉由全民負擔，因此推出修法防杜炒作行為。
在私法人購買住宅許可制部分，外界質疑將妨礙都更危老推動、審查時間過長，未有明確標準等。內政部說明，已將私法人「因必要及正當用途取得住宅」的情況納入修法規範，不會影響私法人必要的業務營運。

內政部表示，目前已規畫將參與都更危老或一般合建，依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅的情形，納入「免經許可」項目，且不受五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記的限制。

另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合的情形，雖將納入「需經內政部許可」項目，但會在子法規定提供便捷程序，以不影響現況為原則。此外，申請案件原則也會在七個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。

此外，部分業者認為，房地合一稅中私法人移轉不動產的稅率已調整，無須再限制私法人購買住宅。內政部表示，房地合一稅2.0調整私法人出售不動產的稅率，主要為避免產生短期炒作漏洞。這次限制私法人購置住宅，是考量私法人原則上無居住需求，且近年其購買住宅數量增加，恐影響國人居住權益，為避免囤積炒房，故對其取得住宅予以限制，兩者立法目的不同，並非重複限制私法人購屋。

內政部重申，修法期間社會各界或業者所提建議，都已納入修法或未來子法訂定考量。業者對都更危老關心事項，後續會盡速邀集相關機關及公會討論，並在子法中明確規範應備文件，以及簡捷申請與審查程序，以利私法人實務執行的需要，化解業界疑慮。
https://news.housefun.com.tw/news/article/197539362299.html
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09/01/2023

以房養老成顯學　擁三大潛在客群
工商時報記者朱漢崙／綜合報導
以房養老的議題從2005年11月問世以來，迄今已有15家銀行加入以房養老行列，其中已名列前四強的一銀觀察，除近三年來80歲以上的老人辦理以房養老有增加趨勢，另一個顯著現象，是單身者或獨居老人，辦理以房養老的越來越多，同時有三大客群的以房養老商機值得開發。
駁回
根據金管會統計，截至2022年第三季底，排名前四強的以房養老銀行，分別為合庫、土銀、華銀、一銀，核貸額度分別為145.86億、92.08億、49.28億、41.8億元，而截至11月底，一銀的以房養老核貸已超過44億元，總共承作648件。

迄今已有15家銀行加入以房養老行列。示意圖／中時電子報資料照片
「以房養老」發展不算快速，反倒是「留房養老」正逐漸崛起。圖／中時電子報資料照片
上述一銀所瞄準的三大客群，一是名下有不動產但無人繼承者，以獨居單身者為多；二是家中有每月生活開銷大，需長期照顧的長者，這類型的長者通常會給子女帶來較大的負擔；三為生活無虞想要享受人生者，這類型的有不少還是高資產客戶。
一銀並引述最新統計指出，截至今年11月底，第一銀行以房養老借款人平均申貸年齡73歲，年紀最大已逾90歲，另外擔保品不動產坐落位置仍以雙北市為主，占比約7成，尤其隨著超高齡社會的來臨，近三年來80歲以上申辦者已越來越多。
對於單身者或是獨居老人辦理以房養老的需求，第一銀行分析，有些獨居老人並非沒有子女，只是習慣自己住，不願意與小孩同住，或是需要請外傭在家幫忙照顧，但不願增加孩子們的負擔，此時，若透過以房養老活絡資產，創造固定的現金流，能讓老人家有尊嚴的獲得好的照顧，也能為子女減輕照護的財務負擔。
一銀目前已有不少實例。對此一銀舉例，像65歲吳女士在北市有間公寓，向銀行申請以房養老貸款，鑑價為2,000萬元，換算下來每月約可以領3萬8,000元，最長領到95歲，而且她還是繼續住在這間公寓裡，也仍為房子的所有權人，在自己熟悉的環境裡安心養老。
另一位近90歲爺爺，其自家企業與第一銀行長期往來，交棒第二代退休後回鄉下生活，和一銀辦理以房養老後，除稅務規劃外，每月還有穩定現金流讓他很安心，且還結合「不動產保全型信託」業務，將房屋信託給第一銀行，確保房產不會被詐騙而遭設定或移轉，不僅活絡現金流，其不動產的安全亦有保障。

04/01/2023

收入越高房貸利率就越低？專家揭省荷包「6關鍵2迷思」
東森新聞
https://news.housefun.com.tw/news/article/201068361493.html -article

買房貸款除了了解流程之外，還有哪些地方要注意的呢？房市達人「賣厝阿明」以申請房貸注意事項、常見的迷思、清償細節等3大面向，替大家解惑。
房貸申請起手式，無疑就是你的自備款有沒有夠。
一般申請房貸最高貸到8成左右，自備款就需要準備2~4成左右，會依照你跟人的信用程度來核定成數。
並不是每種房屋都要一次繳清自備款，例如購買預售屋自備款會分為：簽約前小定、議價完補足定金、簽約金及開工金、階段性工程款，大約在房屋總的10%~15%左右，而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。
反之，如果是買中古屋或新成屋，可能就必須在短時間內一次繳清。

2.房貸優惠方案有哪些？
抓出自己要準備的自備款要多少後，接下來就要搜集各大銀行提供的房貸優惠方案有哪幾種？像財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」、內政部「青年安心成家方案」，或「公教人員」專屬「築巢優利貸」等，可幫減輕房貸利息補貼或優惠方案。在申請前記得多方注意優惠資訊喔！

3.自身信用狀況好不好？
在申請房貸過程，銀行根據你的聯徵資料確認你有沒有不良的償債紀錄，及相關的財力證明資料，核定要給你的房貸成數、金額、利率以及寬限期。假如像軍公教、上市上櫃公司員工或律師醫師這類型專業人士等「薪資穩定」族群，銀行端比較會放寬申貸條件，取得最優惠的房貸方案。
反之，假如你是收入不穩定、曾經有欠款未結清、預借現金、使用信用卡循環利息紀錄等，銀行會認定你的財力狀況不好，而影響到你最後的核貸內容，可以申請的房貸成數也會打折扣。
大家要記得，保持良好的還款記錄，不要欠繳信用卡或其他貸款，降低自己的信用分數喔！

5.房貸利率要小心
房貸利率的計算方式會用「指標利率＋加碼利率」來計算，會依據中央銀行是否有宣布升降息，以碼為單位（1碼0.25%）來調整。
假設貸款1千萬，期限30年，原本每月房貸3萬5494元，如果升半碼等於每月房貸增加614元。也就是，一年需多繳大約7368元。
利率會影響後續繳款的金額多寡，可以依據你個人的狀況，向銀行協調指標利率要採用「月調」還是「季調」。

6.房貸年限適中即可
申請房貸最後一步「確認貸款年限」，年越長的貸款可降低每個月的還款壓力，手邊可以運用的資金就更為彈性，但是要繳的利息就會比較多。
目前最長的貸款年限多為30年，少部分可以申請到40年房貸，但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，申貸門檻比20年、30年房貸來得多。
40年房貸僅限無自用住宅首購族，借款人「年齡加貸款年限」有門檻。以目前有申辦40年房貸銀行來說；房貸年期加年紀不得超過75歲，甚至有銀行規範，擔保品屋齡+貸款年限要小於60，就是想辦40年貸款屋齡要小於20年。
因此在申請貸款時，務必考量自己財務狀況可以負擔的範圍，建議每月要繳房貸額不要超過月收入的1/3，都算在合理範圍內。
https://news.housefun.com.tw/news/article/201068361493.html -article
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04/01/2023

夫贈與妻房地產...2年內死亡　遺產稅怎課徵？
https://news.housefun.com.tw/news/article/190436361102.html -article

好房網News記者林和謙／台北報導
財政部台北國稅局表示，被繼承人死亡前2年內贈與配偶的財產，雖免課徵贈與稅，仍應依《遺產及贈與稅法》第15條規定，於被繼承人死亡時，視為被繼承人的遺產、併入其遺產總額，依法課徵遺產稅。
台北國稅局指出，配偶相互贈與的財產，依《遺產及贈與稅法》第20條第1項第6款規定雖不計入贈與總額，免課徵贈與稅，不過贈與人若在贈與後2年內死亡，該財產仍視為被繼承人的遺產，應以被繼承人死亡時、該財產的時價，併入遺產總額課徵遺產稅。
被繼承人死亡前2年內贈與配偶的財產，如房地產，雖免課徵贈與稅，仍應依《遺產及贈與稅法》規定，於被繼承人死亡時，視為被繼承人的遺產，依法課徵遺產稅。
台北國稅局舉例表示，黃先生於109年7月贈其妻子台北市松山區土地1筆，公告現值為1,200萬元，申報取得不計入贈與總額證明書後，移轉登記於妻子名下。而黃先生於110年5月過世，贈與妻子的土地也已增值、110年公告現值為1,350萬元，該土地雖已不在黃先生名下，仍應以被繼承人死亡日公告現值 1,350萬元，與被繼承人其他遺產合併申報遺產稅。國稅局提醒，納稅義務人辦理遺產稅申報時，應注意被繼承人死亡前2年內財產移轉情形，以正確申報維護自身權益
此外，有民眾詢問，夫妻之間相互贈與財產不會課徵贈與稅，要贈與土地也不會課徵土地增值稅，但為何贈與房屋卻應報繳契稅？台中市政府地方稅務局表示，《遺產及贈與稅法》第20條明定，配偶相互贈與的財產不計入贈與總額；《土地稅法》第28條之2規定，配偶相互贈與的土地，可申請不課徵土地增值稅。這是夫妻相互贈與財產，免徵贈與稅及相互贈與土地不課徵土地增值稅的依據。
至於《契稅條例》並沒有夫妻相互贈與房屋而免徵契稅的規定，所以夫妻間贈與房屋，仍應在立契日起算30日內申報並繳納契稅。稅務人員指出，《契稅條例》第2條規定，不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，都應申報繳納契稅，夫妻間贈與房屋記得報繳契稅，以免逾期被罰。

30/12/2022

不動產仲介公會全聯會：2023年房市代表字「守」
2022/12/24 05:30
〔記者徐義平／台北報導〕高房價、通貨膨脹、升息，再加上打炒房政策持續進行，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳認為，房市四大衝擊在二○二三年仍會持續影響房市，因此，選擇「守」字為明年代表字，除建議投資型買家現在不適合投資、對於房市要「保守」看待外，也希望有資產者不要一窩蜂變賣資產，反而要「守成」，因為即便房市量縮、房價也不會有太大幅度的下跌。

明年房市量縮價穩 籲「守成」勿亂拋售

張世芳指出，雖然目前房市風向轉涼，但是價格要下跌的機率還是不大，即便交易量縮明顯，對於價格的衝擊也相對有限，預期明年房市會呈現「量縮價穩」趨勢，所以不建議持有資產的民眾一窩蜂拋售手中資產，反而要採取「守成」的策略
https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1558833
。

〔記者徐義平／台北報導〕高房價、通貨膨脹、升息，再加上打炒房政策持續進行，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳認為，房市四大衝擊在二○二三年仍會持續影響房市，因此，選擇「守」字為明年代表字，除建議

27/12/2022

遺囑信託預先規畫 守護您最愛的人

日前媒體報導，新北市一位宋先生與陸籍妻子結婚後生下一女，女兒5歲時兩人離婚，妻子返陸，女兒由宋先生與兩個弟弟一起照顧；2...

27/12/2022

https://estate.ltn.com.tw/article/15347

高房價、通貨膨脹、升息，再加上打炒房政策持續進行，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳認為，房市四大衝擊在二○二三年仍會持續影響房市，因此，選擇「守」字為明年代表字，除建議投資型買家現在不適合投資...

27/12/2022

不動產仲介公會全聯會：2023年房市代表字「守」
2022/12/24 05:30
〔記者徐義平／台北報導〕高房價、通貨膨脹、升息，再加上打炒房政策持續進行，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長張世芳認為，房市四大衝擊在二○二三年仍會持續影響房市，因此，選擇「守」字為明年代表字，除建議投資型買家現在不適合投資、對於房市要「保守」看待外，也希望有資產者不要一窩蜂變賣資產，反而要「守成」，因為即便房市量縮、房價也不會有太大幅度的下跌。

明年房市量縮價穩 籲「守成」勿亂拋售

張世芳指出，雖然目前房市風向轉涼，但是價格要下跌的機率還是不大，即便交易量縮明顯，對於價格的衝擊也相對有限，預期明年房市會呈現「量縮價穩」趨勢，所以不建議持有資產的民眾一窩蜂拋售手中資產，反而要採取「守成」的策略
https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1558833
。
https://estate.ltn.com.tw/article/15347

19/12/2022

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1557810

「平均地權條例」修正案插隊 列優先法案 〔記者徐義平／台北報導〕一年多來政府各部會競相打炒房後，建物買賣移轉棟數、預售屋實價揭露件數與金額等數據紛紛創低，國內房市已從降溫轉變為失

17/12/2022

16/12/2022