31/01/2023
〈財經週報-兔年房市〉平均地權條例修法 土地交易只會更冷清
2023/01/27 05:30
但也不乏高總價、創新高的商用不動產交易紀錄。
記者徐義平／專題報導
根據商仲業者統計，2022年全國土地交易量明顯萎縮，甚至較2021年幾近腰斬，主因最大買家建商縮手，預期這樣的情況還會持續好幾年。至於商用不動產交易，也因升息、經濟問題，導致自用買盤退回保守觀望的態度，反而是投資型的買盤相對強勁。
房產業者指出，過去央行4度祭出選擇性信用管制，尤其限縮建商土建融，其中買地最高貸款成數5成，其中1成要動工才會撥款，等於建商若要買地自備款高達5成，也就是要一次付清一半的土地價款。因此，戴德梁行董事總經理顏炳立認為，過去未限縮土建融，建商可以跟銀行借膽（資金）買地，但管制後，建商膽破了，自然買地策略也變得保守。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，土地交易量縮主因過去3年全台至少累積1兆元的土地交易量，建商去化壓力大，而2021年開始新的信用管制，2022年又升息，今年更有「平均地權條例」修正案重擊預售市場，在融資、通膨、銷售等諸多不利條件下，未來還要面對全球經濟下行風險，因此建商對於土地投資的意願熄火。
黃舒衛分析，信用管制箝制土地市場及炒房資金，「平均地權條例」修法則威嚇預售屋投資，都是政策明確管制的對象；相對來說，商用不動產並非政策管制範圍，市場交易量萎縮主因全球升息過快，一方面迫使投資人調整獲利曲線，另一方面擔心升息引發景氣衰退的後遺症。
資產配置需求 仍有企業出高價掃貨
然而，如果買方沒有貸款的需求，也沒有追求短期投報的壓力，以通膨迅猛發展的效應、疫後產業復原或全球供應鏈重組的資產配置需求來看，反而充滿進場搶貨的動機；因此，即便壽險、建商在市場缺席，但也不乏高總價、創新高的商用不動產交易紀錄。
房產專家何世昌指出，辦公室市場榮枯雖與總體經濟呈正相關，而明年經濟展望相當疲弱，企業購置商辦需求可能受到影響，但因近年來商辦成屋現貨缺貨嚴重，2023年辦公室進入完工潮第一年，宛如久旱逢甘霖，加上「平均地權條例」修正案促使資金轉進辦公室市場，預期辦公室市場大行情還未結束。反觀土地市場，受到景氣走滑與限貸令的抑制，交易量恐持續低迷。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，建商對於未來看法偏向保守時，取得土地的意願與積極度都會下降，加上央行限縮開發商購地貸款成數，小建商也會遇到資金上的壓力，未來開發商可能「大者恆大
」，土地交易市場萎縮也可預期，尤其預售屋禁止換約轉售政策可能上路，未來朝成屋後銷售狀況應該會慢慢增加。
https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1564048
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