高雄鳳山房仲職人

08/02/2024

祝大家2024新年快樂
要平安、要健康、要幸福、要快樂
一切龍賀～

06/05/2022

祝~每個家庭👨‍👩‍👧‍👦裡的神力女超人...
母親節快樂😍🥰💓
願大家一起挺過這嚴峻的疫情.
記得保護好自己.
才能守護所愛的家人

18/04/2022

🕵️‍♀️夫妻、兄弟 合資買房.
如何登記.才有保障?(文長.認真看完.有益身心)
夫妻買房該登記在誰名下？
共同財產反而會被課更多稅！
合資者該如何保障自己的權益？
🍎🍎🍎🍎🍎🍎🍎🍎🍎🍎🍎
※共同登記嗎?
缺點如下:
一、無法節稅
首先在節稅方面，土地增值稅的自用住宅優惠稅率，有「一生一次」的規定，也就是符合自用住宅條件時，每人一生限用一次優惠稅率，如果採共同登記，申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格，往後若再購置房產及出售，雖然仍可適用「一生一屋」規定，但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產，如此一來，出售第 2 間以上房屋，將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。
二、稅負增加
房屋稅認定的自住用住宅，限定本人、配偶、未成年子女名下合計最多 3 戶，超過時就須以非自住稅率課稅，若合資者本身已持有 3 戶自住房屋，又採共同登記，稅負就有可能大幅增加。
三、貸款不利
為了降低放貸風險，銀行僅接受一人擔任借款人，而且針對登記為共有的房地產，除非持有人為夫妻，否則通常會視為非自住的投資案件，傾向不承作貸款，或是給予較差的貸款條件。按照台灣民情，兄弟姊妹或朋友一起買房居住的機率偏低，會合資買房大多是為了投資，而投資案件轉手率高，銀行可賺取的利息較少，因此會給予較低的成數和較高的利率。
🍓🍓🍓🍓🍓🍓🍓🍓🍓🍓🍓🍓
※合資購屋.僅登記一人
自保有 5 招
1：抵押設定
也就是由登記名義人將房屋作為擔保品，設定抵押權給其他出資者，若有貸款時，銀行為第一順位債權人，其餘出資者為第二順位債權人，如此一來，當登記名義人私自售屋時，其餘出資者均有受償的權利，因此建議一定要辦理，不過此舉仍無法阻止登記名義人賣屋，還須搭配預告登記或信託登記。
2：預告登記
簡單來說，就是約定房屋僅能移轉給預告登記中的請求權人，房屋的登記名義人無法私自售屋、抵押貸款，或是將房子贈與給別人，屬於「限制登記」的一種，可用來防止登記名義人偷偷移轉房產，不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此近來已較少人選擇辦理預告登記。
3：信託登記
也就是由登記名義人（委託人）將房產委託給受託人，由受託人代為管理和處分，原則上委託人仍為受益人，而受託人則是形式上的所有權人，可達到互相牽制的效果。辦理信託登記後，萬一委託人在外有債務，房子就不會遭到查封或假扣押、假處分，因此建議以信託登記取代預告登記。
4：簽立合資購屋契約
除了上述 3 種做法，建議一定要簽立合資契約，載明出資比例、稅費分攤方式、持有期間如何管理與收益、轉售時獲利如何分配與交付……等，避免口說無憑，彼此交付資金時，也可以此證明為合資關係，並非贈與。
5：保留金流證明
交付資金時建議匯款，以保留金流證明，唯須注意若超過贈與稅免稅額，有可能遭國稅局追稅，屆時須以合資契約舉證並非贈與。最後要提醒，萬一房屋的登記名義人身故，房屋會變為遺產，屆時其餘合資者就須以合資契約和金流證明來主張擁有房屋實際所有權，因此契約最好經過公證，同時應詳列帳目，以免權益無法釐清。
🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈
不動產移轉買賣是大金額.務必了解.保護自己
若有須更詳細訊息.
歡迎來電📲0920-299-456...梁秝楟
歡迎委買.委賣.
台慶衛武營南京店

17/03/2022

什麼!🤢😨😰
遭欠租後擅自幫房客打包物品.房東遭判拘役及判賠三萬元(詳細內容下方有連結)

🧐提醒您如何自保.
👩‍⚖️租賃合約公證👨‍⚖️
房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人給付租金、違約金及租期屆滿交還房屋，出租人返還押租金等事項，
👂整篇文章重點在這~
👉不須訴訟就可請求法院強制執行。(免除冗長的法律順序)
雙方權利獲得保障，糾紛也可避免
聲請手續如下：
一、應到場之請求人
1、出租人（如房屋為共有者，共有人須全體共同出租並到場。）
2、承租人
3、如有保證人，保證人亦需到場。
上述請求人如不克親自到場，可授權他人代理，授權所需文件
公證人留存一份，將留存15年，具有法律效力，可透過公證驗明房東為房屋所有權人，房東也無須擔心房客以假身分承租。
如果對合約內容不清楚，民間公證人可以幫忙擬定內容，或是租屋合約也能先給公證人審核，看看是否有違反政府的租賃條例。

😭😤租屋糾紛事件時有所聞，不僅房客怕遇到惡房東，房東怕碰見惡房客，租約公證不僅可確認雙方身分，坦誠相見外，一旦任一方違反租約規範，可請求法院強制執行，省下訴訟產生的律師費及大量時間成本，花小錢就能省下未來發生糾紛的煩惱。

糾紛判決連結處http://www.tri.tw/archives/1239

08/03/2022

111年(2022) 遺產稅、贈與稅 免稅額調高
◎遺產稅:1333萬(原1200萬)
◎贈與稅:244萬(原220萬)
🤣🤣🤣這是13年來首次調整
另類體恤通膨壓力?

政府萬萬稅.該我們繳納的.務必誠實納稅
但....能節稅也要步步為營.能省則省
歡迎委買.委賣.~不買不賣也沒關係....真的沒關係....(當然有更好呀!😂😆
歡迎來電聊天:📲0920-299-456...梁秝楟
台慶衛武營南京店
圖片取於賣厝阿明

04/03/2022

凶宅的定義?凶宅能買嗎?凶宅的風險?凶宅能貸款嗎?

近日瀏覽房地新聞時.看到此議題.我想各位看倌們應該很想知道.讓小小職人來說給您聽~

🤓小鬼父親傳欲出售「兒子生前北投住家」.網友質疑是否為兇宅?
🤓答案:NO
根據內政部97年函釋，凶宅有「專有部分發生兇殺或是自殺致死的情事」的條件，若建築物裡發生兇殺或自殺身亡，以及在專有部分發生求死行為致死，才算是凶宅。因此，若黃鴻升最後確定為心因性猝死，或是在浴室滑倒失救，其住處就不算是凶宅。

🤓凶宅能買嗎?
😄答案:Yes
民間金句:
我怕鬼~
鬼卻未曾傷我分毫
我不怕人~
人卻把我傷得體無完膚
福地福人居~只要您不怕.您開心.當然可以買!

🤓凶宅的風險?
😟😔答案:難銷售.客戶群少.難快速轉換成現金使用
一日兇宅.終身兇宅.除非敲除滅失.打掉重蓋
👮賣屋惡意隱瞞是有刑事責任喔!
舉例說明，第一手為凶宅，第二手知道但卻隱匿賣給第三手，而第三手在不知道的情況下又再轉賣給第四手，日後第四手發現時，由於第三手是在不知情的情況下交易，因此要向上追溯跟第二手求償。資深律師表示，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約，且如果賣方故意隱瞞凶宅事實，甚至恐涉及刑事買賣詐欺。

🤓凶宅能貸款嗎?
😆答案:YES/NO
凶宅若因查封變成呆帳，流入法拍也無人標受的話，債權的損害將難以評估，因此銀行多數並不願意承作，相對，若借貸人與銀行關係良好、財力足夠，銀行可以確定不會衍生成呆帳，還是可能有特例，銀行還是會願意借款，只是差別就在成數低~
所以有意買兇宅者.自備款要準備$多多些

欲了解更詳細細節.請不吝來電0920-299-456
洽房仲職人小女子-梁秝楟
👩‍🎓陸續會有許多有關房地產相關事項.
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有想了解其他房地產資料.都歡迎留言給我.
會使盡洪荒之力解答.
知無不言.言無不盡👍👍
歡迎委買.委賣.~
不買不賣也沒關係....真的沒關係....(但~當然有更好呀!😂😆

10/02/2022

😍🍎房東快申請成【公益出租人】
👍💯享三大減稅優惠
近年來政府大推住宅租金補貼、單身婚育試辦方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙租金補貼等等，但不時遇到房東擔心增加稅負，而不願配合。
為鼓勵房東們成為公益出租人，營建署推出綜合所得稅、房屋稅、地價稅等減免優惠，只要房東租屋給租金補貼戶及為公益出租人，享有綜合所得稅每屋每月租金收入最高1.5萬元免稅，房屋稅享自用稅率1.2%，地價稅享自用稅率千分之2
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10/01/2022

🥰😍好消息~
🍎高雄加速中！4年拚建10529戶社會住宅　要擺脫六都倒數第二
😫😖難熬！租金指數110年九月再創新高　民眾嘆：買不起又租不起
繼110年11月15日高雄左營區崇實安居、19日鳳山鳳松、鳳誠安居社會住宅動土，國家住都中心也將於12月23日於三民區明仁好室社宅舉辦動土典禮，累計今年高雄市共有4處社會住宅動土興建，朝1萬戶社宅供給目標穩定推動。
根據內政部不動產資訊平台公布的社會住宅推動進度，截至11月30日達成數的數據，六都中以新北市興辦社宅的數量最多，包含既有、新完工、興建中以及以決標待開工以及規劃中，中央加地方總計有3萬7868戶。其次為台北市的3萬1346戶，接著是桃園市1萬2772戶以及台中市1萬2268戶。

高雄的社宅數量在六都中雖為倒數第二，但高雄市長陳其邁上任後以「2年拼4年」的口號，加速各項建設發展，社宅數量已從原先的8800戶增加至10529戶，並持續盤點能量，繼續提升社宅數量。以內政部公布的社宅興建進度統計表來看，高雄市中央加地方的興建數量總計也提升至1萬1106戶。
社會住宅興辦計畫地方政府有調整空間，市府會檢視社會住宅的入住資格，放寬條件提供年輕朋友就業居住，他也提到，社會住宿40%的比例保留給中低收入戶等經濟弱勢民眾，另外60%則開放青年朋友申請
🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈🌈
👩‍🦰秝楟身為房屋仲介人員~
雖然
房價屢屢創新高
高房價=高服務費佣金
但~小女子個人淺見還是希望能實踐
~~居住正義~~
人人買得起.負擔得起.
房價與所得成正比
希望社會住宅能確實施惠於民😍😍

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台慶衛武營南京店

27/12/2021

🎄想投資置產嗎?
🎄小資族可以擁有的房子
🎄好屋不等人
🎄好房搶先看
🎊愛河水岸輕豪宅
📪【前金區】
🔱開價:678
🎉屋齡:4年新屋
🎉建坪:25.80
🎉格局:2房1廳1衞
🎉樓層規劃:地上:15樓 地下:3樓
🎉所在樓層:4樓
🎉時尚裝潢
🎉衛浴開窗
🎉一卡皮箱入住

☎️台慶不動產 梁秝楟0920-299456
元利不動產仲介經紀有限公司
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14/12/2021

#央行嚴查公股銀人頭戶貸款 打炒房再出招
財政部長蘇建榮表示，將責成公股銀董總徹底清查人頭戶貸款（房貸）情形。銀行主管表示，可以從貸款人與實際還款人是否為代書或他人，以及出售利益的金流，來判斷是否人頭戶貸款。
#買屋賣屋~務必做好資金流向
https://tw.news.yahoo.com/%E5%9A%B4%E6%9F%A5%E5%85%AC%E8%82%A1%E9%8A%80%E4%BA%BA%E9%A0%AD%E6%88%B6%E8%B2%B8%E6%AC%BE-%E6%89%93%E7%82%92%E6%88%BF%E5%86%8D%E5%87%BA%E6%8B%9B-201000485.html
任何問題歡迎相互交流：0920-299-456梁小姐❤️❤️
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還有想知道什麼資訊也歡迎留言唷～

近期政府打炒房祭出鐵腕政策，財政部長蘇建榮昨表示，將立即責成公股銀董總，清查銀行人頭戶貸款情形。財政部官員表示，已經發文要求各公股銀清查房貸人頭戶、貸後使用用途等。

10/12/2021

#如何決定房屋售價？
#售屋前要注意什麼？
#找房仲賣還是自己賣比較好？
#給房仲賣簽「一般委託」還是「專任委託」好？
#如何決定房屋售價？
🧐🧐賣房的第一步就是要決定房屋的售價，合理的價格很重要，價
格定太高會乏人問津，定太低則損失賣房收入，以下建議幾種方式可以協助你決定房屋售價。
1. 至內政部實價登錄網站查詢
2. 至各大房仲網查詢比價
3. 詢問鄰居
4. #請房仲估價（免費諮詢.免費.免費~很重要所以說三次唷）
#售屋前要注意什麼？
售屋前除了決定出售價格外，最重要的一點一定是要「包裝」一下你的房屋，
讓它美美的出售，小小花費可以大大提升出售速度跟售價。
#給房仲賣簽「一般委託」還是「專任委託」好？
所謂的「一般委託約」指的是屋主可以同時委託多家仲介一起賣，
「專任委託約」則是指屋主只給一家房仲獨賣，通常專任約是約定一個月至三個月期間，
如果期間該房仲沒有賣掉，則屋主可改簽一般委託約。
專任委託的好處是，房仲會比其他一般約更加積極，因為在這段期間等於他獨家賣，
沒有競爭者，成交機率較大。然而缺點是，屋主無從比較，只能聽從這個房仲的說法，
因此通常是非常信任的房仲才會簽專任委託。
跟大家一樣，在賣房時面臨繁複的流程，因此不得不委託仲介，但也對高昂的仲介費感到心痛。
但實際交易的過程，仲介有的 #專業知識、 #談判技巧及 #人脈資源是一般人所沒有的，
因此自己賣不見得能賣的比仲介高價，而且還要面對百百款的客戶，只要心中確定好想要實拿的金額，找到好的仲介，那麼賣房也是一件很輕鬆的事。
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