高雄房地產黃大維｜雋浤

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高雄房地產黃大維｜雋浤

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🏠房地產買賣｜12年以上房仲資歷｜5年以上租賃代管經驗

❄️房地產買賣｜黃雋浤｜布布
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❑ 台慶不動產｜五甲鳳南加盟店
❑ 豐和不動產仲介經紀有限公司
❑ 高市地政籍字第10932631800號
❑ 證照字號：(102)登字第256718號
❑ 高雄市鳳山區鳳南路142號、142-1號你好，我是黃雋浤 (小雋)。
專職服務高雄地區的房地產買賣、委託銷售、找屋配對、租賃代管。

在這裡，我重視的不是「成交速度」，
而是協助你用最安心、最清楚的方式，
做出屬於自己與家人的最佳決定。

我相信，房仲的價值不只是帶看，
更是把專業、誠信與資訊透明帶給每一位客戶。
因此，我的工作流程始終保持三件事：

資訊透明：物件優缺點都確實告知

價格合理：市場比較、行情解說不藏私

溫和服務：步調不催促，給你充足思考空間

我希望這個粉專能成為你了解房市、掌握行情、
並找到理想物件的第一站。

每個家，都有它的故事；
而你的故事，也值得被好好聆聽。
歡迎你把需求告訴我，
小雋會用專業與耐心，讓過程變得簡單又踏實。🙏

24/04/2026

⭐舊城蛻變黃金地段！左營大路透天店面，卡位商圈核心。
☎️賞屋專線 0939-949143(LINE搜尋電話)
📋詳細資訊放置留言區
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▌左營大路・商四黃金店面
・一條會賺錢的路，一間會長大的資產
・左營大路上透天店面稀有釋出，賣一間少一間。

▌核心價值
・正臨主幹道｜車流＝人流＝錢流
・第四種商業區｜用途彈性高、未來性強
・買的是地段，不只是店面

▌適合族群
・想開店但不想被房東綁住
・想收租、創造穩定現金流
・想找「未來有機會增值」的資產

▌Ｔ字型路口，建物外牆廣告效益大。

▌室內格局規劃開放空間(1~2樓各有一間衛浴)

▌屋主誠意出售，歡迎預約看屋。
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❄️歡迎委託售屋、買屋、出租、預約看屋。
❄️從業12年以上，始終堅持以「誠信」來服務客戶。
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16/04/2026

2026 房地產搜尋趨勢分析
⚠️ 。

在 2026 年針對高雄市整體行政區的市場量體、成交動態與價格修正，我為您彙整了去重複後的整合分析。這份資訊排除任何業配干擾，直接對接 591、樂屋網與各大仲介（永慶、信義、住商）的後台流通數據。
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☑️ 高雄市整體待售量體分布 (2026 Q1)
目前高雄全區去重複後的總掛牌待售物件（包含預售屋、新成屋、中古屋）約為 45,000 - 52,000 戶。雖然掛牌量看似龐大，但成交量卻較去年同期萎縮了 35%-45%，這導致物件在市場上的「待售天數」從過去的 60 天拉長至 120 天以上。

待售分類比例：
中古屋 (屋齡 > 5 年)：佔 52%。多集中於成熟行政區（三民、鳳山）。

預售屋與新成屋 (屋齡 < 5 年)：佔 48%。高度集中於新興開發區。這部分是目前市場最大的壓力源，因為許多屋主面臨 7 月補貼到期與貸款成數不足的風險。
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☑️ 未來一年的三個核心影響力（實質效益分析）

1. 房價所得比的「天花板效應」
高雄目前的房價所得比已連續四季下滑（回落至約 9.39 倍）。這代表過去「薪資追不上房價」的崩潰點已到，房價正在被迫回頭尋找購屋者的實質購買力。

2. 銀行端「雨天收傘」的真實鑑價
排除房仲口中的「開價」，銀行端目前對高雄整體的鑑價（Valuation）極為嚴格。

現實情境：房仲開價 1,500 萬，實價登錄顯示 1,350 萬，但銀行鑑價可能僅給 1,200 萬。

影響：這種「估不到價」的現象直接砍斷了成交量，也是導致未來半年價格必須往下修的主因。

3. 「新青安」補貼結束後的心理震盪
7 月底補貼到期後，首購族的月負擔將立刻增加 2,000 - 4,000 元。這對總價 1,000 萬左右的小資族來說，是非常顯著的排擠效應，會導致 2026 下半年的買盤更趨保守。
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☑️ 高雄市行政區：成交量與價格修正階梯表
依據您的要求，由核心市區向邊陲郊區排列，數據顯示「核心區抗跌、郊區回調」的趨勢極為明顯。⭣⭣⭣

13/04/2026

✏️我的筆記本

【住宅房屋出租注意事項】

❑ 租金與管理費
在大樓管理制度下，管理費是由管委會向「所有權人（屋主）」收取，不是向房客。因此，不管房客是否有繳交，最終責任都還是在屋主身上。建議在一開始就將管理費納入租金內，例如直接設定為「含管理費的總租金」，避免後續代收產生糾紛或漏繳的情況。

❑ 身分證檢查重點
在看房或簽約時，可以簡單確認對方的身分證是否為補發件。若是補發，不需要直接質疑，但可以自然詢問一句，例如：「之前是遺失嗎？」透過對方的回應來判斷，若回答自然通常沒有問題，但如果出現閃躲或說不清楚的情況，就建議提高警覺，多做一點背景了解。

❑ 工作與收入確認
建議了解房客的工作狀況，例如請對方提供工作證明，或至少確認其工作地點與職業內容。這個步驟的重點不是刁難，而是確認房客是否具備穩定收入來源，降低未來發生欠租的風險。

❑ 押金收取原則
押金務必要一次收足兩個月，不建議讓房客分期支付或延後補齊。實務上經驗顯示，只要押金沒有收齊，後續發生拖欠租金的機率會明顯提高，因此一開始就建立清楚的付款規則非常重要。

❑ 寵物租屋規劃
可考慮將房屋設定為友善寵物的出租物件，這類型的房源通常租金可以略高，且房客穩定度與續租意願也較高。一般來說，有養寵物的租客多半具備一定經濟能力，但仍需設定基本條件，例如不得影響鄰居安寧，並可優先考慮較容易管理的寵物類型，如貓咪。

❑ 租金調整時機
不建議在原房客續約時直接調漲租金，這樣容易讓原本穩定的房客選擇搬離，反而造成空租期，導致更大的損失。較好的做法是在房屋空租時，再依市場行情重新調整租金，會比較彈性且風險較低。

❑ 租金設定策略
在訂定租金前，一定要先了解周邊市場行情。建議租金可以略低於市場價格，這樣能提高出租速度並降低空租風險。同時也能吸引多組房客詢問，讓屋主有機會挑選條件較好的租客。若租金高於行情，反而容易長期空租，甚至吸引到條件較不理想的房客，增加管理風險。

❑ 其他補充
房屋出租的細節會隨著經驗累積而逐漸完善，建議在每一次出租過程中記錄遇到的問題，持續優化自己的出租流程與篩選機制，才能讓整體投報與風險控管越來越穩定。

06/04/2026

【公益出租房屋稅1.2%完整說明】

🗨️每年5月房屋稅開徵，不少房東會發現：

我明明是公益出租人，為什麼不是整間房屋都用1.2%課稅？
這其實與「合法建物」有直接關係。
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一、什麼是公益出租人
房東將房屋出租給符合租金補貼資格的房客，並經政府認定，就屬於公益出租人。

政府設立這個制度，是希望鼓勵房東提供住宅給有需要的族群。
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二、公益出租人的稅務優惠
❑ #房屋稅
可適用約1.2%的優惠稅率（接近自住稅率）

❑ #所得稅
每月租金收入最高15,000元免稅

❑ #地價稅
可比照自用住宅稅率
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三、為什麼不是全部面積都適用1.2%

重點在於：
只有「合法建物」才可以適用優惠稅率。

也就是說，房屋必須符合以下條件：
• 依法登記的建築物
• 有門牌
• 實際作為住宅使用

如果房屋有以下情況：
• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 未登記增建
這些「非合法建物」的面積，不能適用1.2%稅率。
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四、實際課稅方式

稅務機關會採「分開計算」方式：

• 合法建物面積：適用1.2%
• 非法或增建面積：適用一般稅率

因此，你在稅單上看到的優惠面積，通常會小於實際使用坪數。
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五、優惠是否需要自行申請

一般來說不需要。

只要符合條件：
• 已被認定為公益出租人
• 在核定有效期間內

稅務機關會依名單自動套用優惠稅率。
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六、房東常見問題
1. 房屋有部分違建
→會導致無法全部適用優惠稅率

2. 未完成公益出租人認定
→將無法享有稅務優惠

3. 租客不符合補貼資格
→也不符合公益出租條件
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《結論》
公益出租確實可以降低稅負，但前提是：
→僅限合法建物的面積適用優惠稅率。

19/03/2026

【出售及重購土地分別為夫與妻所有，不適用申請土地增值稅重購退稅】
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⚠️出售及重購之土地，雖分別為自己與妻子所有，但兩人為夫妻關係為何不能申請土地增值稅重購退稅？

⚖️『土地稅法第35條規定』
土地所有權人在2年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，如果新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額，可就其已納土地增值稅額內，申請退還不足支付新購土地地價的數額。

⭐如本人出售土地再以配偶名義新購土地，因出售與新購土地所有權人非屬同一人，所以沒有土地增值稅重購退稅之適用。

⭐申請土地增值稅重購退稅必須是同一土地所有權人，縱使為夫妻，稅法上亦認定為不同的納稅義務人，若有意辦理重購退稅，在購買土地前，應審慎規畫。

🌐資訊來源｜市政府地方稅務局

#重購退稅
#土地增值稅
#房地合一稅

02/01/2026

📘 詳解「 #重購退稅」：一篇看懂土地增值稅與房地合一稅

🗨️在換屋過程中，賣掉舊屋要繳稅是許多人最在意的成本。政府為了照顧自住換屋族，提供了重購退稅的租稅優惠。台灣現在有兩種主要稅制➜土地增值稅（地稅）與房地合一稅（所得稅）兩者的重購退稅規定不一樣。
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🔍 什麼是重購退稅？
『重購退稅是政府給予自住換屋者的節稅優惠』
👉在出售原自住房屋（含土地）後，若在一定期限內重購新的自住房屋（含土地），且符合規定，就可以向稅捐機關申請退還或扣抵先前已繳的稅款。

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📘條件詳解
⭐土地增值稅重購退稅條件（地稅）
☑️ 出售的是自用住宅用地（有房屋）
☑️ 出售前 1 年內— 未出租、未供營業使用
☑️ 在 2 年內重購新自用住宅用地
☑️ 新舊土地的所有權人相同（不能換名）
☑️ 新購土地的地價需超過舊地價扣稅後的餘額
📌 只要條件都符合，就能申請退還先前繳納的土地增值稅（全退或按比例退）

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⭐房地合一稅重購退（抵）稅條件（所得稅）
☑️ 出售與重購的房地，是你自己或配偶、未成年子女的自住房地
☑️ 新舊屋均已辦理戶籍登記並實際居住
☑️ 出售前 1 年內未出租、未供營業使用
☑️ 新舊房地在 2 年內完成移轉登記（不論先買後賣或先賣後買）
📌 符合這些條件，可申請按重購比例退還或抵扣已繳的房地合一稅（「大換小」也是可用比例退稅）

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⚠️ 如果我是 105 年後取得的房屋，能否同時申請這兩種重購退稅？
💖答案是：可以同時申請
只要：
☑️ 房屋＋土地適用房地合一稅制（105 年後取得）
☑️ 同時符合房地合一稅的「重購退（抵）稅」要件。
☑️ 同時符合土地增值稅的「重購退稅」要件。
👉 就可以兩個制度一起申請優惠➜也就是所謂的土增稅退還 + 房地合一稅退（抵）。條件是各自獨立的，都必須符合各自規定。

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⭐為什麼可以同時申請？
這是基於租稅不同本質：
☑️土地增值稅（地稅）➜是針對土地增值部分課徵的稅。
☑️房地合一稅（所得稅）➜是針對整體房地交易所得課徵的所得稅。
👉房地合一稅並不包含土地增值稅的退還規定，兩者各自依各自法規辦理，因此並不互相抵觸。

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⭐實務操作要注意的地方
⚠️ #須分別申請
☑️ 土增稅退稅➜地方稅務機關申請。
☑️ 房地合一退（抵）稅➜國稅局申請。

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⚠️ #戶籍與實際居住一定要符合
財政部規定房地合一重購退（抵）稅的要件中，戶籍與事實居住是重點，必須在舊屋與新屋都完成登記並居住過才能適用。

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⚠️ #五年管制期
不論哪一個退稅制度，重購後都會有 5 年限制，如出售、出租或改非自住使用，原退（抵）稅額都有可能被追繳。

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📌 六、小結
如果 105 年後取得的房屋＋土地是你自住用途，
在滿足各自的要件之下，是可以同時申請「土地增值稅重購退稅」與「房地合一稅重購退（抵）稅」的。

21/11/2025

高雄房地產⭐河堤生活圈二房美屋🌈陽台進出
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🏠 房屋資訊
☑️ 地址：高雄市三民區明誠二路
☑️ 售價：888萬
☑️ 建坪：25.647坪
☑️ 樓層：26樓／27層
☑️ 格局：2房2廳1衛2陽台
#詳細資訊和完整照片放在留言區連結
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☑️河堤社區生活圈，周邊生活機能完善，鄰近學區。
☑️公園音樂會(長谷建設)-總戶數352戶。
☑️次高樓層戶，陽台進出，規劃雙陽台。
☑️室內格局方正樑柱少，空間寬敞舒適。
☑️社區規劃室外垃圾回收集中區(社區後門處)。
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🗨️歡迎委託售屋、買屋、預約看屋。
🗨️從業12年以上，始終堅持以「誠信」來服務客戶。
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🏅房地產服務｜黃雋浤 (小雋)
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#高雄房地產, #高雄大樓, #二房, #河堤社區, #公園音樂會, #高雄買房, #高雄賣房

27/10/2025

【重購退稅注意！這些事千萬別做，否則可能被追繳土地增值稅！】
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🔔申請「重購自用住宅用地退稅」後，稅務機關會對新購的土地列管5年。這5年內，每年都會清查是否仍符合自用住宅使用條件。
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📋 以下情形都會導致被追繳退稅款：
1️⃣ 5年內出售或移轉（包含買賣、贈與、交換、拍賣等）。
2️⃣ 將房地出租或作為營業用途。
3️⃣ 戶籍遷出後，該地址已無土地所有權人、配偶或直系親屬設籍。
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💡 小提醒：
若因特殊原因必須遷出，記得保留自己、配偶或直系親屬任一人繼續設籍於該屋內，就不會失去自用住宅資格。
若有理財或換屋計畫，也務必確認「持有滿5年」後再移轉，避免被追繳原退稅。
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📞 更多詳情可向當地稅捐稽徵機關洽詢。
重購退稅能減輕負擔，但記得守規定、保權益，才能安心又划算！

#重購退稅
#土地增值稅
#稅務

18/10/2025

高雄房地產💖左營大路透天店面⭐商四用地土地價值高
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🏠 房屋資訊
☑️ 位置：高雄左營區左營大路
☑️總價：1788萬
☑️土地：24.93坪
☑️樓層：全棟 / 3樓
☑️分區：第四種商業區
🔎 #詳細資訊完整照片放在留言區連結⬇️
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🏆左營新黃金地段，長期持有未來可期
⭐位於左營大路、第四種商業區門牌，車流量穩定、人潮密集。
⭐ 店住兩用格局，適合開店、出租或自營兼住。
⭐屋況需整理，但改造彈性大、格局方正。
⭐翻修後可租金收益穩定，報酬率優於定存。
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09/10/2025

╔══════════════╗
🏡 申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅
╚══════════════╝

📋要申請重購退還土地增值稅，出售的土地與重購的土地必須為同一所有權人，主要條件如下：

✅ 申請條件：
1️⃣出售地與重購地為同一人所有。
• 若出售為本人，重購地卻登記在配偶名下，則無法申請退稅。
• 若是夫妻共有，則需符合「夫妻共有」並依法認定屬於同一自用住宅使用，才有可能適用。

2️⃣出售土地時繳納土地增值稅後，於2年內重購自用住宅用地
• 「出售後2年內重購」或「重購後2年內出售」皆可。
• 時間以「完成移轉登記日」為準。

3️⃣出售地與重購地均為自用住宅用地
• 須為本人、配偶或直系親屬設有戶籍並實際居住使用。
• 不得出租或作營業使用。

4️⃣重購地面積須符合自用住宅用地面積上限
• 通常為城市土地300平方公尺（約90.75坪）以內。
• 非都市土地700平方公尺（約211.75坪）以內。

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⚠️ 常見錯誤案例：
• 出售父母名下土地，重購登記在子女名下 ❌ 無法退稅。
• 出售夫妻共同持有土地，但重購只登記在單方名下 ❌ 不符「同一所有權人」原則。
• 出售土地已出租或未設戶籍 ❌ 不符自用住宅用地資格。

-
💡 小提醒：
• 退稅申請應於重購土地移轉登記完成後2年內提出，逾期將喪失申請資格。
• 退稅資格的「同一所有權人」原則，是許多人常忽略的重點，建議在規劃出售與購屋前，先確認登記人一致，避免影響退稅權益。

03/10/2025

╔══════════════╗
屏東九如鄉合法鋼骨廠房｜丁種建地｜30米路☘️
╚══════════════╝
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🏠 房屋資訊
☑️ 位置：屏東縣九如鄉九如路一段
☑️ 售價：26,800萬
☑️ 建坪：1027.338坪
☑️ 地坪：2143.515坪
☑️ 樓層：全棟／2層
☑️ 分區：丁種建地
🔎 #詳細資訊和完整照片放在留言區連結⬇️
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🗨️歡迎委託售屋、買屋、預約看屋。
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#鋼骨廠房
#丁種建地
#屏東廠房
#屏東房屋土地
#屏東房地產買賣
#九如鄉

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