30/07/2026
TMK Madde 713 Kapsamında Dava Hakları
(Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyetin Kazanılması)
TMK Madde 713 Nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 713. maddesi, halk arasında "zilyetlikle tapu kazanma" olarak bilinen Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı kurumunu düzenler. Bu madde, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya maliki tapu sicilinden anlaşılamayan bir taşınmazı uzun yıllar boyunca kendi malıymış gibi kullanan kişilere, o yerin kendi adlarına tescil edilmesini (tapusunu almasını) talep etme hakkı verir.
Dava Hakkının Doğması İçin Temel Şartlar
Bir zilyedin (kullanıcının) TMK 713 kapsamında tescil davası açabilmesi için aşağıdaki şartların tamamının bir arada bulunması gerekir:
Süre Şartı: Taşınmaz, en az 20 yıl boyunca kesintisiz olarak (aralıksız) kullanılmış olmalıdır.
Davasızlık Şartı (Nizasız): Bu 20 yıllık süre içinde taşınmazın mülkiyetine veya kullanımına ilişkin kimse tarafından bir dava açılmamış veya müdahalede bulunulmamış olmalıdır.
Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Kişi, burayı bir kiracı veya emanetçi gibi değil, "gerçek sahibi" gibi benimseyerek kullanmış olmalıdır.
Taşınmazın Durumu: Taşınmaz tapuya kayıtlı olmamalıdır. (İstisna: Tapuya kayıtlı olsa bile, malikinin kim olduğu sicilden anlaşılamıyorsa, malik hakkında gaiplik kararı verilmişse veya malik 20 yıl önce ölmüşse bu yola başvurulabilir).
Dava Hakları ve Taraflar
Bu süreç kendiliğinden işlemez; tapu alabilmek için mutlaka yetkili ve görevli mahkemede dava açılması gerekir.
Kim Dava Açabilir? (Davacı)
Yukarıda belirtilen 20 yıllık davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetlik şartlarını yerine getiren mevcut zilyet (kullanıcı) bu davayı açma hakkına sahiptir. Zilyetlik süresi hesaplanırken, önceki zilyetlerin kullanım süreleri de (satın alma veya miras yoluyla geçmişse) mevcut zilyedin süresine eklenebilir.
Dava Kime Karşı Açılır? (Davalı)
TMK 713 kapsamında açılacak tescil davalarında husumet (dava edilecek taraf) taşınmazın tapulu olup olmamasına göre değişir:
1. Taşınmaz Tapusuz ise: Dava, Hazineye ve ilgili Kamu Tüzel Kişiliğine (Büyükşehir Belediyesi, İl/İlçe Belediyesi veya Köy Tüzel Kişiliği) karşı birlikte açılır.
2. Taşınmaz Tapulu ama Malik Ölmüş/Kayıp ise: Tapu sicilinde malik olarak görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Dava Türü ve Yargılama Süreci
Davanın Türü: Tapuya kayıtlı olmayan yerler için "Tescil Davası"; maliki 20 yıl önce ölmüş tapulu yerler için ise "Tapu İptali ve Tescil Davası" açılır.
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (il veya ilçe) mahkemesi.
Mahkeme Aşaması ve İlanlar
Dava açıldıktan sonra mahkeme, söz konusu yeri mahallinde (keşif yoluyla ve yerel bilirkişiler/tanıklar eşliğinde) inceler. Ayrıca, hak iddia eden başkaları olup olmadığını anlamak için ilanı yapılır. İlan tarihinden itibaren belirli bir süre içinde kimse geçerli bir itirazda bulunmazsa ve şartlar ispat edilirse, mahkeme taşınmazın davacı adına tapuya tesciline karar verir.
