Akay Profesyonel site Yönetim Hizmetleri

Akay Profesyonel site Yönetim Hizmetleri BİZ YÖNETELİM SİZ DENETLEYİN

20/01/2020

DOĞALGAZ EN UCUZ ISINMA YOLU

Ancak yapılan hesaplamalar, gelen zamlara rağmen doğalgazın en ucuz ısınma yolu olduğunu gösterdi. Doğalgazın ulaşamadığı yerlerde hâlâ merkezî sistemle ya da bireysel ısıtma yapan evlerde odun ve kömür almak, taşımak, depolamak, sobayı tek odada yakmak gibi unutmak istediğimiz büyük zahmetli ve ‘sıfır konforlu’ metotlar bile doğalgazla ısınmanın birkaç katı fatura ödemeyi gerektiriyor. Üstelik kömürle ısınan evde her ay termosifon ve mutfak ocağına alınması zorunlu olan birer adet tüp de dâhil edildiğinde kömürle ısınan evlerdeki elektrik hariç enerji bedelinin 14 bin liraya ulaştığı görülüyor. Mazotlu merkezi sistemde yıllık gider 15 bin lirayı bulurken, doğalgazla mutfak ve banyo dâhil bedel 3.500 lirayı buluyor.

DOĞALGAZ, KÖMÜR VE MAZOT KARŞILAŞTIRMASI

Kömürle ısınan ev 8.780
Doğu ve batıdaki evlerin ortalaması alındığında aylık yarım ton kömür, 250 kilogram odun ihtiyacı var. Kömürün tonu 1.500, odunun tonu 1.000 lira. Kış boyunca 2,5-3 ton kömür, 1,5 ton odun tüketilen evin bu iki üründe gideri 6 bin lirayı buluyor. Mutfak ve banyoya birer tüp hesabıyla 24 adet tüp gideriyle birlikte tutar 8 bin 780 lira.

Mazotlu ısınma 9.080
Mazotla ısıtma yapılan bir dairede 6 ay boyunca aylık 1.000 liradan 6 bin lira gider söz konusu. Söz konusu kat kaloriferinin bakım masrafları için yılda yaklaşık 200-300 lira masraf ediliyor. Bu daireye yine mutfak ve banyodoa kullanılan 24 adet tüp dâhil edildiğinde ısınma ve tüp gideri 9 bin 80 liraya ulaşıyor.

Merkezî doğalgaz 3.450
40 daireli, doğalgazlı merkezi ısıtma yapan bir apartmana ocak ayında 15 bin lira fatura geldi. 40’a bölündü, bedel 375 lira çıktı. Havalar soğuyup fatura 600 liraya çıktığında, 5 ay maksimum 600 lira doğalgaz bedeli ödeyen benzer bir apartmandaki kullanıcı, 2 ay 100 lira, 5 ay da aylık 50 lira fatura ödüyor. Yıllık gideri 3.450 lira.

Doğalgaz kombi 3.400
Daire büyüklüğü ve ısınma şartlarına göre, beş ay boyunca 600 lira fatura gelen bir daire düşünelim. Bu dairenin beş aylık doğalgazı 3 bin lira. 2 ay 100’er lira, kalan beş ay için 40’ar liralık fatura ödendiğini düşündüğümüzde yıllık doğalgaz bedeli 3.400 lira olarak gerçekleşiyor. Mutfak ve banyoda da doğalgaz kullanıldığından, mazot ve kömür kullananların yılda harcadığı 24 adet tüp bedelini ödemiyor.

Petekleri de kombiyi de kapatmayın
Birçok kullanıcı, kullanmadığı odadaki peteği kapatarak tasarruf sağladığını sanıyor ama yanılıyor. Bunun yerine kombiyi bir derece kısmak çok daha fazla tasarrufa sebep oluyor. İşte uzmanından yüzde 60’a varan tasarrufu mümkün kılan uygulamalar:
¥ Odanızı 23-24 derece arasında ısıtmak en doğru uygulama.
¥ Evden ayrılırken asla kombiyi kapatmayın, akşam geldiğinizde bütün evi ısıtmak için daha fazla enerji harcayacaksınız.
¥ Mantolama yapılmış konut, diğerine göre en az yüzde 30-40 tasarruf sağlayacaktır.
¥ Pencereniz çift cam, kenar lastikleri yenilenmişse ısı kaybı önlenecektir.
¥ Isıyı her 1 derece artırmak, ısınmada yüzde 6’lık maliyete sebep olur. Yani, 22 derecede tutacağınız bir odayı 25 dereceye çıkarırsanız yüzde 12 fazla fatura ödersiniz.
¥ Peteklerin önünü kapatmayın ki ısı odaya eşit olarak dağılsın.
¥ Oda büyüklüğüne göre petek kullanmak da doğru bir yöntemdir.
¥ Evde tişörtle değil, kışlık kazak ya da hırkayla dolaşın, kombinizi 2 derece kısın.
¥ Kombi bakımını yaptırın. Aksi hâlde çok yakıp az ısınırsınız.

15/01/2020

KAT MALİKLERİ KANUNU MADDE 24 SİTELERDE UYGUNMASI GEREKEN YASAKLAR
1. Bu konu, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 24’de işlenmiştir.

2. Öncelikle, bu maddede belirtilen yasak işler bağımsız bölümlerin kullanımı ile ilgilidir, ortak alanlarla ilgili yasaklar ayrı maddelerde hükme bağlanmıştır.

3. Kat irtifakı kurulurken, İmar Kanunu ve imar planları ile maliklerin tercih ve iradeleri ile bağımsız bölümlerin niteliği onaylı listede yer alır.


4. Kanundaki bu madde dolayısı ile, ikamete kullanımına yönelik bağımsız bölümün niteliği, tapuya verilen listede “konut, kat, ev, daire” vs. terimi yerine özellikle “mesken” olarak yazılmaktadır.

5. Her kat maliki, bağımsız bölümünü özgülediği amaç doğrultusunda niteliğine uygun olarak kullanmakla yükümlüdür.

6. Kanun koyucu bazı sektör işlerini ya tamamen yasaklamış, ya da oybirliği şartına bağlamıştır.

7. Kütükte, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde, hastane-dispanser-klinik-poliklinik-ecza laboratuarı gibi işletmelerin kurulması kesinlikle yasaktır.
8. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri, yönetim planları maddeleri hükümleri geçersizdir.

9. Kat maliklerinin bu konuda yazılı muvafakatleri, yazılı-imzalı tutanakları, sözleşmeleri, oybirliği kararları hükmen geçersizdir.

10. Malikleri can ve mal emniyetinden yoksun bırakan tüm sektörel işler, işletmeler de yukarıdaki açıklamalara dahildir.

11. Site içine dispanser açtığınızda, güvenlik inisiyatifi elden gider. Ancak pavyon açtığınızda, keyfiyetten dolayı güvenlik inisiyatifiniz elinizde olurken, sağlık birimi, herkesin sağlık hizmeti alma hakkı olduğundan, keyfi kısıtlama ile reddedilemez.

12. Ancak sağlıkla ilgili muayeneler bu yasağın dışına çıkarılmıştır, ancak yönetim planında veya resmi senette muayenelere de bir yasak getirilmişse, yönetim planının bu konudaki maddesi değiştirilinceye kadar, anataşınmazda söz konusu muayene açılamaz.

13. Kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde, şu veya bu sektöre bakılmaksızın, kat maliklerinin oybirliği olmadıkça hiçbir şekilde işyeri açılamaz.

14. Bununla birlikte, kanun koyucu bu madde ile özel olarak avukatlık ve hukuk büroları ile mali müşavirler hakkında bazı hükümler koymuştur. Burada belirtilen sürenin bitmesinden hemen sonra 17.04.2013 tarihli 6460 sayılı Kanunla aşağıdaki maddeler, 1136 sayılı Avukatlık Kanununda ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklik ile de Yönetim Planlarında aksi hüküm bulunsa bile, bu iki meslek bürosunun mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde ofis açabileceği hükmü getirilmiştir.

15. Önemli bir konuda, mesken olarak kütükte nitelendirilmiş bağımsız bölümde, iş yeri açılabilmesi için, kat malikleri kurulunun oy birliği şartı vardır.

16. Bu şart, usulüne uygun çağrılı olağan veya olağanüstü toplantıda, meskenlerde işyeri açılmasına ilişkin gündemin oylanması, bu oylamaya kat maliklerinin (veya vekillerinin) oy birliği ile olumlu oy vermesi gerekir.

17. Çok da ciddi olan bu kararın sağlamlığı için çağrıdan, haziruna; toplantı tutanağından, tutanağın imza altına alınmasına kadarki sürecin çok iyi yönetilmesi ve hukuki geçerlilikte tutanağa geçirilmesi gerekir.

18. Bir kat malikinin veya vekilinin toplantıya katılmadan, dışarıdan rıza ve onayının alınmış olması geçerli değildir.
19. Toplantıya katılıp da olumlu oy vermeyen kat maliki, öteki kat maliklerince olumlu oy vermeye zorlanması, hakkında dava açılarak, yargı yolu ile olumlu oy vermiş sayılmasının sağlanması da mümkün değildir.

20. Kat malikleri kurulunda oy birliği sağlanmış olsa bile, belediye mevzuatına uygun olmayan işyerinde bazı işler için ruhsat alınamayabilir.

21. Ayrıca, oybirliği ile alınan kararlarda, kanunun ilgili maddesine de atıf yapılarak ve/veya özellikle de işin cinsi ve yapılacak tadilatlara da izin verildiği özellikle belirtilmelidir. Çünkü, bazı ileri tadilatlar da maliklerin muvafakatleri aranmaktadır.

22. Yargıtay’ın yerleşik karalarında doktor muayenesi, avukatlık bürosu, mali müşavirlik ofisinin yanında bazı teknik bürolara da izin verildiği görülmektedir. Ayrıca, Yargıtay kararlarında mesken niteliğindeki bağımsız bölümde pansiyon açılması da bu madde kapsamının dışında tutulmuştur.

23. Niteliği mesken olmayan bağımsız bölümlerde ise, kat maliklerinin onayı aranmaksızın işyeri açılabilir. Bu işyerlerine maddenin birinci fıkrasında kanunen getirilmiş yasak işler dahil değildir.

24. Her ne olursa olsun, mesken veya işyerinde yapılan ikamet veya ticarette diğer malikleri rahatsız etmemek şarttır.

25. Yönetim planında, bağımsız bölümlerin mesken veya ticari, özgülenen amacı dışında kullanılması oybirliğine bağlanabilir. Böylece, kasap olarak özgülenmiş bir dükkan başka maksatla kullanılmak istenirse kat maliklerinin oy birliği gerekecektir. Yoksa, herhangi bir ticari bağımsız bölümde, belediye ruhsatına uygun fiziki şartlar oluşturulduğunda, kat maliklerine sorulmadan, kanunun bu maddesinde resen yasaklanmış işlerin dışındaki her türlü ticari iş yapılabilir olacaktır.

26. Bununla birlikte, avukat ve hukuk büroları ile mali müşavirlere kanunen tanınan haktan dolayı, yönetim planlarında böyle bir kısıtlama olsa da geçersiz olacaktır.

27. Bu konuda atlanılmaması gereken bir konu da; yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanım amacı ve biçimi hakkında bir kısıtlama veya rahatlama getirmek amacıyla yönetim planında yapılacak madde değişikliklerinde 4/5 oy çokluğu ile değil, oybirliği gerekir.

28. Uygulamada, yargı önüne gelen davalar, oybirliği olmadığından, hem kiracının tahliyesi hem de eski haline getirilmesi hükmü ile sonuçlanmaktadır.

29. Bir malikin, başka bir bağımsız bölümdeki ticarete belli bir süre göz yumması, onun bu konuda dava açmasını engellemez ve bu durumda bu malikin iyi niyetli olmadığından bahsedilemez. Çünkü konu hakkında, kanunda açıkça oybirliği şartı bulunmaktadır.

30. Oybirliği ile alınan, meskenlerde özgül veya genel ticaret yapılmasına ilişkin oy birliği kararı, yönetici veya bir malikin talebi ile tapuda ilgili sayfalara şerh edilir. Bunda amaç, sonradan bağımsız bölüm edinecek kişilerin durumdan haberdar olmasını sağlamak olduğunu düşünüyoruz.

31. Tapu idaresi doğal olarak, noterce tasdik edilmiş karar defterine geçirilmemiş bir talebi, yani yalnızca onayları içeren bir yazıyı kabul etmeyecektir.

32. Tapu idaresi, kurul kararının, kat malikleri kurul defterindeki tutanağın aslına uygunluğunun noterce onanmış olmasını ve benzeri bazı evraklar talep edebilir. Sonuçta, bu oybirliği ciddi bir hukuki süreci tetiklemekte ve hak doğurmaktadır.

14/01/2020

DOGAL GAZ FATURALARI NASIL DÜŞÜRÜLEBİLİR?
Ortamda ısı dağılımını sağlayan radyatörlerin önüne mobilya, üzerine saksı, çamaşır gibi eşyalar konulmamalı. Perdeyle kapatılmamalı.

-Radyatör ile duvar arasına ısı yalıtımı materyali konulmalı , ısının kaybı önlenmeli.

-Camlara film uygulayarak panjur kullanarak da içeriye soğuk girmesini ve ortamdaki ısının dışarı çıkmasını engellemeli.

- Radyatörler iki yılda bir yetkili tesisatçı tarafından temizlenmeli, suyu boşaltılmalı. İstenilen düzeyde ısı için termostatik vana tercih edilmeli.

- Sıcak suyun radyatöre geçişini kısarak, kombinin daha az çalışmasını sağlayabilmeli.

-Termostatı 1 derece düşük sıcaklığa ayarlayarak, faturadan yaklaşık yüzde 5 tasarruf yapabilir.
- Evden çıkarken kombiyi kapatmak yerine düşük ayara getirin. Sıfırdan kombiyi çalıştırmak daha fazla enerji tüketir.

14/01/2020

NEDEN PROFESYONEL SİTE YÖNETİMİ?
Günümüzde çok katlı binalar, çok sayıda bağımsız bölüme sahip sitelerin oluşması sebebiyle, bu yerlere ait ortak alanların profesyonel yönetim firmaları tarafından yönetilmesi ihtiyaç ve zorunluluk haline gelmiştir.

Apartman ve sitelerde yaşayan birinin yöneticilik yapması; komşuluk ilişkileri ve aynı ortamda yaşamalarından dolayı, aidatların ödenmemesi durumlarında yasal takip yapılmasından, bir çok çeşitli konuda handikaplar içermektedir.
Normal zamanlarda sıklıkla karşılaşılan aidat ödemelerinin geciktirilmesi; bugünkü kriz ortamında nakit sıkışıklığı nedeniyle daha çok artıyor.
Profesyonel bina yönetim firması aidat ödeme sürecini baştan kontrol altına alarak zamanında, prosedüre uygun olarak yasal takipleri başlatarak aidat ödeme süreçlerini sorunsuzca çözebilmektedir.

Personel yönetimi kapsamında sözleşmelerin, talimatların bordoların ve tüm yasal yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi ile yaşanabilecek büyük problemlerin önüne geçiliyor.

Ortak alanlara ait yapılacak teknik hizmetler en ekonomik şekilde sunulmaktadır. Çok sayıda site için teknik hizmet sağlandığı için tek sitenin yöneticine göre uygun fiyatlı hizmet alınmaktadır.

Profesyonel bina yönetim firmalarının dolayı ve doğrudan pek çok yararı vardır.

10/01/2020

Kat İrtifakı Tapusu Nedir? Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?
Kat irtifakı tapusu, inşaat yapılacak veya yapılan arsa üzerinde sizin almak istediğiniz bağımsız bölümün (kat, daire, depo, işyeri) payına düşen arsa tapusu anlamına gelir. Henüz inşa edilmiş bir kat veya daire olmasa bile kat irtifakı tapusunda size ait bağımsız bölümün tüm detayları (kaçıncı katta olduğu, kapı numarası, adresi vb.) ve size ait arsa payının metrekaresi yazar.
Kat irtifakının kurulabilmesi için tapu siciline tescil yapılması gerekir. Tapu Müdürlüğünde arsa sahibi ve paydaşları arasında resmi senet düzenlenir. Kat irtifakı paydaşlar arasında gerçekleşmeyecekse ve tek bir kişiye ait olacaksa senet yerine istem belgesi düzenlenir.
Kat irtifakının sorunsuz bir şekilde yapılabilmesi için:
• Ana yapının henüz tamamlanmamış olması,
• İnşa edilecek bölümlerin bağımsız olması,
• Yapının tamamında kat irtifakının kurulması,
• Maliklerin tamamının istemde bulunması,
• Malik sayısına göre senet veya istem belgesinin düzenlenmesi gerekir.

09/01/2020

KALORİFER ATEŞLEME BELGESİNE SAHİP OLMAYAN KAPICI YAKIT KAZANINA MÜDAHALE EDEMEZ.
Kapıcı (Blok Görevlisi) Katı ve sıvı yakıt türlerine göre kalorifer tesisatını öğrenmek, kazan usul ve tekniğine uygun olarak kalorifer kazanı işletimini sağlamak, yakıt türlerine göre kalorifer tesisatı ve kazan işletmenliği hususları bilmek için, ayrıca yakıtın tasarruflu kullanımı, güvenlik ve emniyet tedbirleri konularında bilgilere sahip olması gerekmektedir.
Kalorifer ateşleme belgesine sahip olmayan kapıcı katı yada sıvı yakıt türlerindeki hiçbir kazana müdahale edemez. Burada tamamen sorumluluk yönetimin ve yöneticinindir.

09/01/2020

Neden kalorifer peteklerimi tamamen kapatamıyorum?
Merkezi ısıtma sisteminde tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezi ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanıldığından petekleri tamamen kapatmak mümkün değildir.
Yönetmelik madde 5;
(2) Isıtma ve sıhhi sıcak su tüketimlerini ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanları ile donatılır. Bağımsız bölüm kullanıcıları bu maksatla yapılacak iş ve işlemlere izin vermek mecburiyetindedir. Arıza ve bakım halleri hariç olmak üzere bağımsız bölüm kullanıcıları ölçüm ekipmanlarına müdehale edemez.
(5) Tüketilen enerjiyi sınırlandırabilmek için merkezi ısıtma sistemi kullanılan binalarda TS EN 215’e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır.
(6) Merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki mahal sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır.

08/01/2020

Apartmanda zorunlu uyulması gereken kurallar ..

Öncelikle Apartman kapısının güvenlik açısından kapalı tutulması.

Çöp toplama saatlerinin haricinde daire kapılarının önlerine çöp bırakılmaması.

Apartmanda Daire kapılarının önlerine ayakkabı,ayakkabılık, terlik gibi özel eşyaların bırakılmaması.

Önemli hususlardan biriside yüksek sesle müzik ve televizyon çalınmaması ve komşuları rahatsız edecek derecede gürültü yapılmaması.

Blok çevresine, asansörlere, merpen sahanlıklarına ve diğer ortak alanlara çöp atılmaması.

Balkon ve pencerelerden silkeleme işlemi yapılmaması.

Apartman kapsamında kullanılan ortak alanlara özel eşya bırakılmaması.

Çocuklarımızın çevreye zarar verecek davranışları noktasında uyarılması ve apartman içinde ve apartman önünde oynamasına müsaade edilmemesi.

08/01/2020

Enerji Kimlik Belgesi Nedir?
Enerji ve enerji kaynaklarının etkin bir şekilde kullanılmasını, israfın önlenmesini amaçlayan Enerji Kimlik Belgesi (EKB) binalardaki ısıtma, soğutma, havalandırma ya da aydınlatma gibi sistemlerin yıl içerisinde ne kadar enerji tükettiğini gösterir.

Daha basit bir ifade ile anlatacak olursak beyaz eşyalarda A sınıfından G sınıfına kadar ayrılan ve enerji verimliliğini gösteren sistemin artık binalar için de yapıldığını söylemek yanlış olmaz. Örneğin, bir çamaşır makinesi söz konusu olduğunda A sınıfı en verimli enerji verimini G sınıfı ise en düşük enerji verimini belirtir. Binalarda da bu sınıflandırmayı gösteren belgeye "Enerji Kimlik Belgesi" ya da EKB adı verilir. Bu belge yönetici tarafından müracaat edilip alınmak zorundadır.

07/01/2020

‘’sitelerde genel giderlere katılım"
1. Site yönetim ve hizmet giderlerinin, en etkin ve temel açılması kanunun 20. maddesinde yer almaktadır.
2. Bir sitenin ortak alanlarının, güvenlik-temizlik-teknik ve peyzaj bakımı, elektrik-su-doğalgaz edinimi ve muhasebe-danışmanlık gibi idari hizmetlerden oluşacak bazı giderleri olacaktır.
3. Bu giderlerin nasıl hesaplanacağı, hangi oranda, nasıl, kimden, ne zaman tahakkuk, tahsil edileceği, bunların tahsilatında olası gecikme ve ödenmezliklerde ne gibi hukuki süreçlerin kimler tarafından, hangi usullerle yürütüleceğine, yaptırımların nasıl olacağına dair tüm ayrıntılar bu madde ve bu maddenin üst mahkemelerce gerekçeli kararları ile ortaya konmuştur.
4. Maddenin ilk cümlesinde giderlerin nasıl paylaşılacağı konusunu kat malikleri kararına bırakmıştır.
5. Burada bahsedilen anlaşma resmi senet veya yönetim planında bu konuda hüküm bulunması halidir.
6. Anlaşma her paydaşın (malikin) rızası ile olacağından, yönetim planında bu konuda bir hüküm varsa, kat malikler genel kurulunda, bu konuda alınacak çoğunluk kararı olsa da yönetim planındaki esaslar geçerlidir.
7. Yönetim planında bu konuda bir hüküm yoksa, giderlerin paylaşımı KMK madde 20 esasları çerçevesinde yapılacaktır.
8. Resmi senet olarak bilinen sözleşmede bu konu ile ilgili madde varsa ve kat malikleri gider paylaşım esaslarını değiştireceklerse, mutlaka oy birliği ile aldıkları bir kararı tapu idaresine ibraz ederek kayıtlara geçirmedikçe, sözleşmedeki esaslar geçerlidir.
9. Yönetim planındaki konu ile ilgili maddeler ise kat maliklerinin 4/5 oyu ile değiştirilebilir. Bu durumda da oya katılmayan kat maliklerinin KMK madde 33 üzerinden mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
10. Bununla birlikte, yönetim planında ve sözleşmede gider paylaşımı konusunda özel bir hüküm yoksa, kat malikleri kurulunca da bu gider paylaşımına ilişkin bir çoğunluk kararı alınmışsa, alınan bu karara kat maliklerinden süresi içinde başta olmak üzere herhangi hukuki itiraz gelmemiş ve malikler, kurulun oy çokluğu ile aldığı karara göre paylaşımları ödüyor, yapılan icra takiplerinde de bu konu itiraz gerekçelerinden olmuyorsa, bu kurul kararı ciddi anlamda, maddenin ilk cümlesindeki anlaşma nitelinde olur.
11. Yoksa, anlaşma tam anlamıyla uzlaşmak yani oybirliği anlamındadır.
12. Medeni Kanunda düzenlenen öteki mülkiyet haklarından ayırıcı bir özellik olarak; kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya gerek olmadığı gerekçesi ile ortak giderlere katılmama hakkı yoktur.
13. Kanun koyucunun bu katılığının gerekçelerini, konumuz hukuktan ziyade mevzuat olduğundan burada ayrıca işleme gereği duymuyoruz.
14. Yönetim planını düzenleyen malikler anagayrimenkulün ilk sahipleri olabilir ve bu kişiler sözleşme niteliğinde olan bu planda veya resmi senette kendilerine ayırıp, satmayı düşünmedikleri bağımsız bölümleri giderlere katılımdan istisna tutsalar, bu tam oybirliği ile oluşmuş bir anlaşma olacaktır. Sonradan bu anagayrimenkulde mülk edinen diğer kat malikleri hangi kanunun hangi maddesine dayanarak bu sözleşmeyi iptal ettirebilecekler? Henüz herhangi bir kanun maddesinde veya Yargıtay kararında bu tip bir davaya konu hükme rastlamış değiliz.
15. Kanunun 42. ve 43. Maddelerinde temel giderlerin dışında oluşabilecek yeni giderlere katılımların esasları ayrıca düzenlenmiştir.
16. Herhangi bir kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığı veya bir müteahhit satamadığı dairelerini bahane, gerekçe göstererek bu maddede belirtilen giderlere katılmaktan kaçınamaz.
17. Gider avansını ödemesini geciktiren bağımsız bölüm maliki, geciktirdiği her gün için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu kanun hükmüdür, davaya konu edilemez bir yaptırımdır.
18. Gecikme tazminatı, gider avansının ödenmeyen bölümü için sürekli devam eder. Gecikme tazminatının başlayabilmesi için mutlaka aidatların son ödeme tarihleri belirlenmelidir veya ihtarla borçlu temerrüde düşmüş olmalıdır.
19. Gecikme tazminatının kanundaki oranı aylık %5 hesapla günlüktür. Bunun üzerinde bir gecikme tazminatına, kat malikler kurulunda karar verilebilir. Ancak bu karar yalnızca bu karara olumlu oy verenleri bağlar. Yönetim planlarında da bu tip açık kanun maddesinden farklı olarak bir oran belirlenmesini tavsiye etmiyoruz.
20. Gecikme tazminatı, faiz gibi ödeme gerçekleşinceye kadar devam eder.
21. Gecikme tazminatının asıl alacağın tahsili ile sona ereceği açıktır. Bununla birlikte, icra takibinin başladığı gün itibariyle alacaklara dahil edilen gecikme tazminatı, icra takibi süresince işletilebilirse de asıl borcun ödeyip de gecikme tazminatını ödemeyen kat malikine bu sefer ilamlı icra takibi başlatılabilir. Bununla birlikte tahakkuk etmiş gecikme tazminatının zamanında ödenmemiş olmasından dolayı alacaklının faiz istemesine yasal bir engel yoktur.
22. Konunun bu detayı hukukçuların işidir. İyi bir site yönetimi sözlü rica, yazılı ihtarlar ile komşuluk ilişkileri içinde bir an önce ve uzlaşma ile aidatları tahsil yoluna gitmelidir.
23. Kanunlar, site yönetimi aidatlarının tahsilatında çok büyük kolaylıklar getirmiştir. İlerideki bölümlerde bunlara da değinilecektir.
24. Tekrarla, iyi site yönetimi adli değil komşuluk hukukunu benimsemelidir. Komşuluk hukukuna rağmen, giderlere katılımda geciktirme veya ödemezlikte ısrar eden muhataplara gecikme tazminatı, faiz, inkâr tazminatı ile büyük maliyetler oluşturacak hukuki süreçler hukuk profesyonelleri site avukatlarınca yöneltilebilecektir.
25. Giderlere katılmayan kat maliki hakkında, yönetici veya diğer herhangi bir malik icra takibi yapabilir, dava açabilir.
26. Ortak gider borçlusu hakkında dava, eda davası niteliğindedir. Dava, değerine bakılmaksızın, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinde görülür.
27. Dava yoluna başvurmadan borçlu hakkında doğrudan doğruya icra takibi de yapılabilir. Bu durumda, takip talebinde kat malikinin borcunu gösterir bir belge veya kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi eklenir veya hiçbir ekleme yapılmadan borcun tutarı ve nedeni belirtilerek ödemede bulunması istenebilir.
28. İcra yolu ile malikten veya kiracı/sükna hakkı sahibi/bir sebeple bağımsız bölümden faydalanandan tahsilat yapılamazsa, dava yoluna başvurulur.

07/01/2020

KAT MÜLKİYETİ KANUNU
1. Bu konu kanunun 19. maddesinde işlenmiştir. Kat mülkiyeti, anataşınmazın yönetimi konularında davaya en çok konu iki maddeden biri kanunun bu maddesidir. (diğeri madde 20)

2. Anagayrimenkul, yapılar ile birlikte tüm araziyi ve ekip, ekipman ile alanları da kapsayan bir deyimdir.

3. Mimari durum, yetkili merciin onaylanmış olduğu mimari projeler bütünüdür. Mimari projeler vaziyet planı, statik, tesisat, iklimlendirme, görünüm dahil imalatlar bütünüdür.


4. Anagayrimenkulün güzelliği mimari görünümüdür.

5. Kat irtifakı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen mimari projenin aslı imar müdürlüğündedir ve uyuşmazlık durumunda, imar müdürlüğündeki proje esas alınır.

6. Madde gereğince kat malikleri anataşınmazın bakımlı olmasını sağlamaya ve mimari güzelliği ile sağlamlığını korumaya mecburdur. Bu amaçla yapılması gereken tercihli işlerin kararı malikler kurulunca verilir ve uygulaması yönetici/yönetim tarafından yapılır. Tercihli olmayan sağlamlık, mimari görünüm ve imari mevzuat ile temizlik, güvenlik, teknik bakım gibi takip ve hizmetler ise yönetici tarafından resen yerine getirilir.

7. Malikler kendi bağımsız bölümlerinde ve eklentilerinde ana yapıya zarar vermeyecek şekilde tadilat yapabilirler, ancak mimari projedeki detay projelere ve mimari görünüme muhalif bir iş, işlem tadilat yapamazlar.

8. Pencere boyutu, daire kapısı dış kaplamasındaki renk değişikliği dahil mimari görünüme muhaliflik sayılır.

9. Aynı tür ve kattaki bağımsız bölümlerinin birleştirilmesi kanunun 10. maddesindeki esaslar çerçevesinde yapılabilir.

10. Kat maliklerinin ortak alanlarda yapacağı değişiklikler hem imar mevzuatına aykırı olmamalı hem de kat maliklerinin 4/5 kadarının onayını gerektirmektedir. Bu onay olmadan, imar mevzuatına aykırı olmasa bile ortak alanlarda değişiklik yapılamadığı gibi, yeterli oranda onay olsa bile imara aykırı olan değişiklikler de yapılamaz.

11. 5711 sayılı kanunla daha önceden tüm kat maliklerinin onayını gerektiren ortak alanlardaki değişiklikler, maliklerin 4/5 oranında yazılı onayına indirilmiştir. Böylece anagayrimenkullerin güncellenmesine kolaylık getirilmiştir.

12. Bu değişiklikten önceki, bu madde hükmündeki oybirliğini gözeten Yargıtay kararları da geçerliliğini yitirmiştir.

13. Ortak yerlerdeki değişiklikler için, kat maliklerinden alınacak rızanın yazılı olma şartı vardır. Bu yazılı olma şartı adi evrak, noter tasdikli değerli evrak veya malikler kurulunda altı maliklerce imzalanmış tutanak şeklinde olabilir.

14. Hukukçuların ekserisi, yönetim planında yasaklanmış olan bir değişikliğin, her ne kadar yönetim planında aynı oranda değiştirilme şartı olmasına rağmen, yönetim planındaki bu yasağın, ortak alanlardaki 4/5 oranının sağlanması ile ortadan kalmayacağı, değiştirilen yönetim planının tapuya şerhi ile mümkün olabileceği görüşündedir. Bu görüşe göre yapılacak değişiklik imar mevzuatının yanında yönetim planına da aykırı olmamalıdır.

15. Bunlarla birlikte, yapılacak değişiklik başka bir malik veya maliklerin bağımsız bölümünü kullanmasına engel olmamalıdır, manzarasını, ışık alma açısını dahi kabul edilebilir ölçülerde bozmamalıdır.

16. Yukarıdaki kısıtlamaların illa da hukuki olması gerekmez, site yaşam kültürü, komşuluk hukuku adli hukuktan önde gelmelidir.

17. Ayrıca ve özellikle kanunun 24 ve 45.maddesi hükmüyle oybirliğine bağlanmış olan bazı tasarruflarda da 4/5 kat maliki oranı yeterli olmayacaktır.

18. 2007’den sonraki emsal kararlardan bazı örnekler özeti aşağıya çıkarılmıştır. Bu örneklerde dikkat çeken tespitimiz, projesindeki maksat dışında başka bir amaç içermeyen değişiklikler faydalı işler madde 42 kapsamında arsa ve sayı nitelikli çoğunlukla yapılabilirken, projedeki maksadın dışında, ancak 24 ve 45. maddede özellikle belirtilmeyen konularda 4/5 yazılı malik rızası yeterli görülmüştür.

19. Sığınağın bir kısmının bağımsız bölüme katılması için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.

20. Bahçenin otoparka çevrilmesi için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.

21. TV. Anteni, gün ısısı sistemlerinin kurulabilmesini temini maksadıyla çatıya platform yapılması için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.

22. Bahçeye vaziyet planında olmayan bölme duvarları yapılması için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.

23. Mimari projede olmayan pergole yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.

24. Mimari projede olmayan çatı, oybirliği olmadan yapılamaz.

25. Sığınak özel amaçlı ortak yer olup, oybirliği olmadıkça değişiklik yapılamaz.

26. Yukarıdaki emsal kararlar özetten ibarettir.

27. Kat maliklerinden herhangi biri, yazılı ve şart oranın sağlanmasına rağmen, ortak alanlara el atmanın önlenmesi ve eski haline getirilmesi davası açma hakkına sahiptir, böyle bir dava aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilemez.

28. Bağımsız bölümde intifa hakkı sahibinin madde 19 kapsamında olan ve kendisin bağımsız bölüm ile anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasına etkili bulunmayan hususlarda dava hakkı yoktur.

29. Anagayrimenkulde tehlikesinden veya aciliyetten dolayı yapılması gereken onarım ve güçlendirmeler resen yönetim görevleri arasındadır ve kat maliklerinin rızası aranmaz.

03/01/2020

KAT MALİKLERİ KANUNU
G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin
başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Address

Konya

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Akay Profesyonel site Yönetim Hizmetleri posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share