28/06/2026
KADASTRO TESİSİ VE İTİRAZ
Avukat Hakan DİMDİK
1. Kadastro, her çeşit taşınmazın yer yüzündeki yer ve konumunu, alanını, değerini, üzerindeki her türlü hak ve yükümlülüklerini tespit ederek plana bağlama ve tutanakla tespit etme işidir. Amaç TMK’nin öngördüğü tapu sicilini oluşturmaktır.
2. Kadastro ile taşınmazların;
a. Ölçekli haritası çıkarılarak çapa bağlanır.
b. Üzerindeki aynî haklar, şerhler, irtifaklar vb. hususlar tutanak ile belirlenir.
3. Kadastro ile tapusuz taşınmazlar tapuya bağlanır, tapulu taşınmazların ise tapu kayıtları yenilenir.
4. Kadastro Kanunu madde 1’e göre; Kadastro Kanunu’nun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı türk medeni kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır.
5. Kadastro Bölgesi: Her ilin merkez ilçesi ve diğer ilçelerin sınırları içinde kalan yerler kadastro bölgeleridir (KK 2/1).
6. Kadastro Çalışma Alanı: Kadastro bölgesindeki herköyile belediye sınırları içinde bulunanmahallelerin her biri, kadastro çalışma alanını teşkil eder (KK 4/1).
7. Kadastro Ekibi: Kadastro ekibi; en az iki kadastro teknisyeni, mahalle veya köy muhtarı ile üç bilirkişiden oluşur (KK 3/1). Buna göre kadastro ekibi en az altı kişiden oluşmaktadır. Bir çalışma alanında gerekirse birden fazla çalışma ekibi olabilir.
8. Kadastro Tutanağı: Kadastro Kanunu m. 7’ye göre,
a. kadastro teknisyenleri,
b. hazır bulundukları takdirde mal sahipleri ile ilgililerin huzurunda,
c. varsa harita, tapu ve vergi kayıtları ile diğer belgeleri,
d. en az üç bilirkişi ile
e. muhtarın bilgilerinden yararlanarak
inceler ve mahalline uygular. Teknisyenler, elde ettikleri bilgi ve buna dair kanaatleri her taşınmaz mal için düzenleyecekleri kadastro tutanağına yazarak bu Kadastro Kanunu hükümlerine göre taşınmaz malı sınırlandırır ve hak sahiplerini tayin eder. Sınırlandırma, kadastral harita veya büyütülmüş fotoğraf veya röperli kroki üzerinde gösterilir; ihtilaflı sınırlar ayrıca belirtilir. Görüleceği üzere kadastro ekibinin katılımıyla kadastro tutanağı düzenlenir.
9. Kadastro Komisyonu: Kadastro komisyonu kadastro tutanaklarına itirazları inceler. Eğer itiraz kabul edilirse hazırlanacak kadastro komisyon tutanağı kadastro tutanağının yerine geçer. Kadastro komisyonu; kadastro müdürü veya yardımcısının başkanlığında, bir kadastro üyesi ve itirazın mahiyetine göre kontrol mühendisinden veya tasarruf kontrol memurundan oluşur. Kontrol mühendisinin bulunmaması halinde yerine fen kontrol memuru katılır. Bir çalışma alanında yalnızca bir kadastro komisyonu bulunur.
10. Kadastro müdürü, çalışma alanında işe başlamadan önce mahalli hukuk mahkemesinde, bu alandaki taşınmaz mallar hakkında görülmekte olan kadastro ile ilgili davalarla hükme bağlanmış olup da henüz kesinleşmeyen davaların listesini alır ve bunu çalışma alanı ile ilgili tüm tapu, vergi, harita ve diğer belge örnekleri ile birlikte kadastro teknisyenliğine verir (KK 5/1). Kadastro müdürünün listeyi almasından sonra açılan davalar da kadastro müdürüne bildirilir ve kadastro müdürü bunları da çalışma alanı ile ilgili tüm tapu, vergi, harita ve diğer belge örnekleri ile birlikte kadastro teknisyenliğine verir (KK 5/2). Kadastro müdürü, bu listedeki davalı taşınmaz malların tespiti yapıldıktan sonra, bunlarla ilgili tutanakları bir hafta içinde kadastro mahkemesine gönderir ve durumdan listenin alındığı mahalli mahkemeyi haberdar eder (KK 5/3).
11. Sahada teknisyenler kadastro tutanağı hazırlamak üzere çalışmaları yürütür.
12. Teknisyenler, elde ettikleri bilgi ve kanaatlerini düzenleyecekleri kadastro tutanağına yazar. Bu kadastro tutanağı ile taşınmaz sınırlanır ve hak sahipleri tayin edilir. Sınırlandırma kadastral harita veya kroki üzerinde gösterilir.
13. Kadastro tutanağına itiraz:
a. Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibi çalışma alanında kadastro çalışmalarını bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir.
b. Kadastro tutanağına itiraz kadastro teknisyenliğine ya da kadastro müdürlüğüne yapılır.
c. Orman parsellerine, kadastro tutanaklarının düzenlendiği tarihten çalışma alanında ölçülecek orman parseli kalmadığına dair tutanağın düzenlendiği tarihe kadar, orman parselleri dışında kalan taşınmazlara ise kadastro tutanaklarının düzenlendiği tarihten kadastro ekibince çalışma alanında sınırlandırma ve tespit işlerinin bitirildiğine ve ölçülecek taşınmaz kalmadığına dair tutanağın düzenlendiği tarihe kadar itiraz edilebilir İtirazları İnceleyecek Kadastro Komisyonunun Kuruluşu ve Görevleri Hakkında Yönetmelik m. 5).
d. İtiraz, kadastro müdürlüğüne veya kadastro teknisyenlerine verilen bir dilekçe ile yapılabileceği gibi, kadastro tutanağına yazdırılmak suretiyle de yapılabilir (İtirazları İnceleyecek Kadastro Komisyonunun Kuruluşu ve Görevleri Hakkında Yönetmelik m. 6/1).
e. Kadastro tutanağına itiraz kadastro komisyonu tarafından incelenir.
f. İtirazlarda belge aranır; belgeye dayanmayan itirazlar incelenmez. İtirazları İnceleyecek Kadastro Komisyonunun Kuruluşu ve Görevleri Hakkında Yönetmelik’in 7. maddesinin son fıkrasına herhangi bir belgeye dayanmayan itirazlar müdürlükçe komisyona intikal ettirilmez ve bu husus ilgilisine bir yazı ile duyurulur ve bu duyuruda, askı ilanı süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açılabileceği bildirilir.
g. Kadastro tutanağına yapılan itiraz haklı bulunursakadastro komisyon tutanağıdüzenlenir. Bu tutanak kadastro tutanağının yerini alır.
h. Kadastro komisyonu kararı taraflara tebliğ edilir. İlgililer tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açmadıkları takdirde tutanak kesinleşir.
i. Usulsüz tebligat hâlinde tutanağın kesinleşmesinden söz edilemez (8. HD 2006/5427 K.).
14. Askı süresi içinde dava:
a. Kadastro müdürlüğü, kadastro tutanaklarına göre yapılan tespitler uyarınca askı cetvellerini düzenler. Bu cetveller ve pafta örnekleri çalışma yerinde 30 gün süre ile ilan ettirilir. İtirazı olanlar ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir.
b. 30 günlük askı süresi içinde dava açılmaz ise tutanak kesinleşir. Bu süre içinde dava açılırsa tutanak kesinleşmez.
c. 30 günlük süre ilgililer için farklılık göstermediği için kesinleşme herkes bakımından aynı tarihte gerçekleşir.
d. Kadastro tespitine itiraz davası açıldığı takdirde kadastro tutanağı mahkeme hükmüyle kesinleşir.
15. Askı Süresinden Sonra Dava:
a. İlgililer askı süresinden sonra da kadastroya itirazlarını içeren dava açabilirler.
b. Bu dava kadastro mahkemesinde görülemez, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
c. Bu dava Kadastro Kanunu m. 12’deki 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır.
16. Kadastro Tespitinden Önce Açılmış Ve Kadastroyu İlgilendiren Davalar Da Kadastro Tutanağının Kesinleşmesini Engeller (KK 27/1).
17. Devredilen davalar ile görülmekte olan davaları olan taşınmazlarla ilgili tutanaklar hâkimi, devredilen bu dava dosyaları ile KK m. 5 uyarınca kadastro müdürü tarafından gönderilen kadastro tutanaklarını birleştirerek askı ilanını yaptırır. İlan süresi bitmeden duruşmaya başlanamaz. Henüz kesinleşmemiş olan davalara, kaldıkları noktadan Kadastro Kanununda öngörülen esas ve usul dairesinde devam olunur. Bkz KK m. 27/3.
18. Kadastro mahkemesine devredilmesi gereken dava mevcut iken kadastro müdürlüğü tarafından taşınmazın askı ilanı yapılması hukuken isabetsizdir. Bu durumda kadastro tespitinin kesinleşmesinden söz edilemez.
19. 10 yıllık hak düşürücü süre dava açma tarihi ve tutanağın kesinleşme tarihi baz alınarak hesaplanır. Aslî müdahale durumunda ise aslî müdahale tarihi önemlidir (HGK 04/11/1998, 1998/8-759 E. 1998/795 K.).
20. Kesinleşmiş kadastro tutanakları kesinleşme tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde tapu siciline işlenir (KK 12/2). Böylece tmk’nin öngördüğü tapu sicili tesis edilmiş olur.
21. Herbir tutanak kesinleşme bakımından bağımsızdır (HGK 20/10/1999, 1999/8-613 E. 1999/845 K.). Ancak bir tutanak herkes bakımından aynı anda kesinleşir. Bu nedenle hak düşürücü sürenin başlangıcı da herkes için aynı tarihtir.
22. Tekrarlamakta fayda var: 30 günlük askı ilan süresi içinde açılacak davalar kadastro mahkemesinde, 30 günden sonra açılacak davalar ise asliye hukuk mahkemesinde görülür.
23. Her ne kadar mülkiyet hakkına dayalı davalar bakımından kural olarak herhangi bir süre söz konusu değil ise de kadastro hukukunda bu kurala bir istisna getirilmiştir. Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukukî sebeplere dayanılarak dava açılamaz (KK 12/3). Bu süre hak düşürücü süre olduğundan hakim re’sen dikkate alır.
24. Bu 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçmesiyle birlikte eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt niteliğini yitirir (KK 12/4).
25. Tespit Maliki Mevhum (Gerçekten Olmayan) Kişi İse Tamamlanmış Bir Kadastro Tutanağından Söz Edilemeyeceğinden Hak Düşürücü Süreden De Söz Edilemez (HGK 01/12/1999 1999/8-987 E. 1999/1012 K.).
26. Mirasçılar arasında görülen davalar da KK 12/3’teki 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Örneğin kadastrodan önce murisin mâliki olduğu tapusuz taşınmaz kadastro ile murisin çocuklarından birine yazılmış ise diğer çocukların kadastro tespitine dava açma süresi KK 12/3’te öngörülen 10 yıllık süredir.
27. 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanmadığı durumlar:
a. Kamu malları.
b. Tespitten sonraki hukukî sebeplere dayanılması.
c. Kadastro ile oluşturulmayan kayıtlar.
aa. İdarî yoldan oluşturulan tapu kayıtları (ihdas vb.).
bb. Genel mahkemelerde verilen hükme dayanılarak oluşturulan kayıtlar.
d. Çifte tapu durumu.
e İkinci kadastro (mükerrer kadastro).
f. Tespit dışı bırakılan taşınmazlar.
g. Teknik hataların düzeltilmesi (KK 41).
28. 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulandığı durumlar:
a. Tamamlanmış ve kesinleşmiş bir kadastro tutanağı olmalı.
b. Tespitten önceki sebebe dayalı açılan davalar.
c. Hazinenin özel mülkiyet iddiası ile açtığı dava.
d. Mirasçılar arasındaki davalar.
e. Tutanağın beyanlar hanesinde gösterilen haklara karşı açılacak davalar.
f. Muhtesata ilişkin haklar.
29. Şu hâllerde kadastro komisyonu kadastro tutanağının mülkiyet hanesini boş bırakır:
a. Aynı taşınmaz bakımından aynı kuvvette kayıt ve belge söz konusu ise (KK 10/son),
b. Sonuca varılamayan ve çözümü mahkemenin takdirinde hususlar var ise (KK 10/son),
c. Kadastro tutanağı düzenlenmeden önce taşınmaza ilişkin genel mahkemede açılmış ve derdest bir dava varsa (KK 27: aktarılan dava).
30. Kadastro tutanağının mülkiyet hanesinin boş bırakılması durumunda kadastro mahkemesi mâlik hanesinin doldurulması görevini yerine getirir. Bu uyuşmazlık genel mahkemede görülemez.
31. Kadastro Kanunu m. 26’ya göre kadastro mahkemesinin yapacağı iş:
a. 10 uncu maddeye göre kadastro komisyonu tarafından gönderilen tutanaklara ait davaları (KK 10/son)1,
b. 11 inci maddede belirtilen askı ilanı içinde açılan davaları,
c. Mahalli hukuk mahkemelerinden 27 nci madde uyarınca kadastro mahkemesine devredilen dava ve dosyaları,
d. Kadastro mahkemelerine dava açıldıktan sonra, tesbitten önceki haklara dayanarak, asli müdahil olarak katılanların iddialarına dair uyuşmazlıkları,
inceler ve karara bağlar.
32. Kadastro mahkemesi,
a. Tescil harici bırakılan yerlerle ilgili,
b. Askı ilân süresinde açılmayan,
c. Taşınmaz hakkında tutanak düzenlenmemiş2
taşınmazla ilgili davalara bakamaz.
33. Aynı taşınmaza ilişkin tüm davalar birleştirilmelidir. Bu davaların birlikte görülmesi çelişkili hükümler kurulmasını engelleyecektir.
34. Tespite itiraz davası,
a. Yüzölçüme ve sınıra,
b. Mülkiyete
Dair olabilir.
35. Davacı davasını ispatla mükelleftir. Fakat aynı ispat ve güçte belge varsa ya da mahkemenin takdirinde olan husus var ise (KK 10/son) ve KK 27 uyarınca aktarılan davalar söz konusu ise kadastro hakimi re’sen inceleme yapar.
36. Dava, tespit mâlikine karşı açılır, tespit mâliki ölü ise mirasçılarına karşı açılır.
37. Tespit mâlikinin kim olduğu belirlenemiyorsa 3561 sayılı Kanun uyarınca kayyım atanır.
38. Davadaki deliller:
a. Tutanak asılları (zorunlu).
b. Dava konusu taşınmaza komşu tüm parsellerin kadastro tespit tutanaklarının onaylı suretleri ile varsa komşu parsellerin tespitine dayanak yapılan kayıtlar (tapu kaydı, mahkeme kararı, vergi kaydı gibi).
c. Dava konusu taşınmazın tapu kayıtları.
d. Dava konusu taşınmazın haritası.
e. Vergi kaydı.
f. Aynı çalışma alanında davacıya ait başkaca belgesizden oluşturulan kadastro tutanaklarının olup olmadığı (edinme sınırına takılabilir).
g. Nüfus kayıtları (taşınmaz muristen intikal ediyor ise).
h. Senet (senetle satın alma varsa. Bu takdirde senette imzası olanlar keşifte dinlenir).
i. Taksim sözleşmesi (mirasçılar arasında taksim sözleşmesi yapıldığı iddia ediliyorsa).
j. Muris adına olan tüm kadastro tutanakları (miras taksim sözleşmesi yapılmış ise usulüne uygun yapılıp yapılmadığı bakımından önemli).
39. Tutanak aslının dosyada bulunması zorunludur. Tutanak aslının bulunmaması hâlinde kadastro müdürlüğünde bulunan tutanak suretine göre aslının düzenlettirilerek dosyasına eklenmesi gerekir. Tutanağın kaybolması, zayi olması, bulunamaması durumunda dosyanın esası kapatılır. Bu durumda kadastro mahkemesi kadastro tutanağının aslının düzenlenmesi için kadastro müdürlüğüne gönderme yönünde karar verir.
-----
1 16. HD 2018/7421 K.:
Tapu kaydında malik hanesi açık bulunan taşınmaz hakkında kadastro mahkemesi görevli olup, asliye hukuk mahkemesine görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir. Kadastro mahkemesince yapılması gereken iş, tutanak aslı ya da onaylı örneğinin bulunabileceği mercilerden tekrar araştırılarak onaylı örneğinin bulunması halinde, kadastro tutanağının ikmali için ara kararı ile tutanak örneği ve eklerinin kadastro müdürlüğüne gönderilerek mevcut bilgilere göre tutanak düzenlenmesinin istenmesi, sonrasında yargılamaya devam edilmesi, tutanak örneği ya da aslı bulunamadığı takdirde ise kadastro tutanağının ihyası için dosyanın nihai olarak kadastro müdürlüğüne iadesine karar verilerek kadastro müdürlüğü tarafından yeniden kadastro tutanağı düzenlenmesi ve askı ilanına çıkartılarak kadastronun olağan usullere göre tamamlattırılması sağlanmalıdır....
16. HD 2019/4911 K.:
3402 sayılı Kadastro Kanunu 'nun 30/2. maddesi uyarınca kadastro hâkimi davanın tarafları yönünden iddia ve savunma çerçevesinde hüküm kurarken taraflar ile bağlı kalmaksızın gerçek hak sahibinin tespit edilmesi için re ‘sen lüzum gördüğü diğer delilleri toplayarak, hak sahibi olduklarını saptadığı takdirde dava dışı 3. şahıslar hakkında da tescil kararı vermekle yükümlüdür.
Somut olayda da malik hanesi açık olan çekişmeli taşınmazların malik hanelerinin de belirtilen madde hükmü gereğince doldurulması zorunludur.
2 16. HD 2015/235 K.:..Hal böyle olunca; hakkında kadastro tutanağı düzenlenmeyen taşınıııazlarla ilgili çekişnıeerin kadastro mahkenıesinin görevi dışında olnıası nedeniyle nıahkemece görevsizliğe ve dosyanın görevli asliye hukuk mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekirken bu yönün göz ardı edilınesi isabetsiz olup, davacının tenıyiz itirazları açıklanan nedenle yerinde bulunduğundan kabulü ile hiiknıiin bozunıasına…
