13/12/2021
TERMA CİTY/TERMA GARDEN/YALOVA THERMAL PALACE TAPU ALINMIŞ DAVALARA İLİŞKİN BİLGİLENDİRME VE SIKÇA SORULAN SORULARA CEVAPLAR
Hukuk büromuz tarafından söz konusu tesise ilişkin olarak son 5 yılda 1000’in üzerinde dava açılmıştır. 500 civarında davamız sonuçlanmış, 500 civarında davamız ise devam etmektedir. Bu süreçte mağdurlar tarafından tarafımıza en çok yöneltilen sorulara genel bir cevap olması, davalardaki son durumun değerlendirilmesi ve mağdurların bilgilendirilmesi amacıyla işbu yazı hukuk büromuzca hazırlanmış olup her mağdurun hukuki süreci farklı olabileceğinden ve mahkeme kararlarında meydana gelebilecek olası değişiklikler sebebiyle sürecin sizin dosyanız özelinde de farklılık gösterebileceğini bildirmek isteriz.
DAVAYI KAZANABİLİR MİYİZ? TESİSİ KULLANMIŞ OLMAM DAVADA OLUMSUZ BİR ETKİ YARATIR MI?
Tapu devri yapılmış olan sözleşmelere ilişkin olan davalarda 2019 yılına kadar Yargıtay tarafından tapu devri yapılmış olduğu için sözleşmelerin geçerlilik kazandığından bahisle mağdurların açmış oldukları davalar reddedilmekteydi. Reddedilen davaların gerekçeleri tarafımızca detaylıca incelenmiş olup sözleşmelerde red gerekçelerinden farklı hukuki eksiklikler olduğu tespit edilmiştir. Bu eksikliklerin tespitinin ardından, reddedilen davalardan farklı hukuki gerekçelerle, davanın reddedilme riskini göze alan tapu devri yapılmış mağdurların bir kısmı adına sözleşmelerin iptali için davalar açılmıştır. Açmış olduğumuz davalarda davaya konu tesiste veya Emet, Kuşadası Bodrum gibi şirketlere ait diğer tesislerde 3 gece ve üzeri konaklama yapmamış olan mağdurların davaları kabul edilmiş ve bu kararlar üst mahkeme olan istinaf mahkemelerince de onanmıştır. Özetlemek gerekirse, 3 gece ve üzeri tesis kullanımı olmayan tapu devri yapılmış mağdurların davaları da artık kazanılmaktadır. 3 gece ve üzeri kullanımı olan mağdurların davaları ise çoğunlukla reddedilmiş ve bu red kararları üzerine tarafımızca üst mahkeme olan istinaf mahkemesine itirazlar yapılmıştır. İtirazlarımız sonucunda şu ana kadar olumlu veya olumsuz bir karar gelmemiştir. Bu sebeple 3 gece ve üzeri kullanımı olan mağdurların davalarının reddedilme riski bulunmaktadır. Hiç kullanım yapmayan veya 1-2 gece kullanım yapan mağdurların ise davaları kabul edildiğinden bu mağdurlar yönünden artık çok fazla bir davanın reddi riski kalmamıştır.
DAVALAR KAZANILIYOR AMA TAHSİLAT YAPILABİLİYOR MU?
Söz konusu tesise ilişkin devremülk sözleşmesi imzalayıp dava açarak davalarını kazanan on binlerce mağdur bulunmaktadır. Söz konusu mağdurların neredeyse tamamı kazandıkları davanın tahsilatlarını yapamadıklarından yakınmaktadır. Net oranı bilmek çok imkan dahilinde olmamakla birlikte gördüğümüz kadarıyla kazanılan davaların %90 civarındaki bir kısmında tahsilat yapılamamaktadır. Tahsilat yapılamadığı inancı sebebiyle birçok mağdur da dava açmaktan vazgeçmektedir. Şirketler dava kaybettiklerinde mağdurlara ödeme yapmamakta, tahsilatlar ancak icra kanalıyla, bazı teknik işlemler yapılarak yapılabilmektedir. Şirketlerin malvarlığı bulunmadığından birçok mağdur tahsilatını yapamamaktadır ancak tarafımızca şu ana kadar tapulu ve tapusuz toplamda 500’den fazla mağdurun tahsilatı yapılmıştır. Bu sebeple biz tahsilat konusunda şu anda bir sorun yaşamamaktayız ancak ileriki tarihler için “kesinlikle tahsilat yapılır” demek de doğru değildir zira ülkemizdeki mevcut ekonomik problemler nedeniyle şirketlerin iflası da söz konusu olabilecektir. Bu ihtimal sadece bu davalar için değil, her dava için geçerlidir. Sadece bu dava için değil, hangi dava olursa olsun “kesin tahsilat yaparız” diyen herkesin size yalan söylemiş olacağını unutmayın.
DAVAYI KAZANINCA HEMEN TAHSİLATA BAŞLANABİLİYOR MU?
Açılan davalar aynı zamanda tapu iptali talebi de içerdiğinden ve bu tür davalarda icra takibi için kesinleşme şartı bulunduğundan bu durumda olan mağdurların tahsilat işlemleri ancak istinaf ve duruma göre Yargıtay kararı verilip karar kesinleştikten sonra yapılabilmektedir.
DAVA AÇARSAM KAÇ PARA İADE ALABİLİYORUM, FAİZ OLUYOR MU?
Mahkemece iadesine karar verilecek ana para tutarı ödediğinizi ispatlayabildiğiniz, belgeli tutardır. Bu davalarda dava tarihinden tahsilat tarihine kadar faize hükmedilmektedir. Örnek vermek gerekirse, sözleşmelere bağlı olarak 2019 yılında 50.000 TL ödediniz ancak 45.000 TL’lik ödeme belgeniz mevcut. Davanız 2021 yılında açıldı ve 2022 yılında tahsilat yapıldı. Bu durumda alabileceğiniz tutar 45.000 TL ve bu tutara dava açılış tarihi olan 2021 yılından tahsilat tarihi olan 2022 yılına kadar işleyecek faizdir. İşletilecek faiz avans faizi olup güncel yıllık faiz oranı %16.75’tir.
ŞİRKETLERE ÖDEMELERİM DEVAM EDİYOR, DAVANIN AÇILMASINDAN SONRA ŞİRKETLERE TAKSİT ÖDEMEYE DEVAM ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Açılan davalarda, şirketlere taksit ödemeleri devam eden mağdurlar için mahkemelerden tedbir kararı talep edilmekte olup çok istisnai durumlar dışında mahkemelerce tedbir talepleri kabul edilmektedir. Bu sebeple, davanın açılmasının ardından çok büyük bir ihtimalle taksit ödemelerinize devam etmek zorunda kalmayacaksınız.
ÖDEMEDİĞİM SENETLERDEN DOLAYI ALEYHİME İCRA TAKİBİ BAŞLATILDI, BU DURUM DAVALARIN SEYRİNİ DEĞİŞTİRİR Mİ?
Aleyhinize icra takibi başlatılmasının davalara olumlu/olumsuz herhangi bir etkisi bulunmamakta olup dava sonucunda icra takibinin de iptaline karar verilmektedir ancak dava açmadan önce başlatılmış olan icra takiplerine ilişkin mahkemelerce tedbir kararı verilmeyebildiğinden veya tedbir kararının ancak belirli bir miktarda teminat karşılığında verildiğinden icra takibi başlamadan dava açılmasında fayda bulunmaktadır. Hakkınızda başlatılmış bir icra takibi bulunması halinde bunu muhakkak bize bildiriniz.
SÜREKLİ ARAYIP AİDAT İSTİYORLAR, NE YAPMALIYIM?
Gerek imzalanan sözleşmelere gerekse de Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tesise ilişkin aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Davanın kazanılması halinde geçmişe etkili olarak sözleşmeler iptal olacağından geçmiş döneme ilişkin de aidat ödeme yükümlülüğü kalmamaktadır. Bu sebeple dava açan veya açacak olan mağdurların aidat ödemesine gerek bulunmamaktadır. Dava açmayacak olan veya davasını kaybetmiş mağdurların ise aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.
SÖZLEŞMELERİMİ KAYBETTİM DAVA AÇABİLİR MİYİM?
Açılan davaların konusu sözleşmelerin iptali olduğundan bu sözleşmelerin dava dosyasına sunulması zorunludur. Burada tek istisna sözleşmeleri kayıp olsa dahi sözleşmelerin varlığını ispatlayan başkaca belgeler mevcut ise mahkeme aracılığıyla davalılardan bu sözleşmeler istenebilmektedir ancak bu husus mahkemenin takdirine bağlı olduğundan risk oluşturmaktadır. Bu durumda olanların dava açarken bu riski göze almaları gerekmektedir. Hem sözleşmeleri kayıp olan hem de sözleşmelerin varlığını ispatlayan başkaca belgesi de bulunmayan mağdurların davaları çok büyük bir ihtimalle reddedileceğinden dava açmalarını tavsiye etmiyoruz.
DAVALAR NE KADAR SÜRÜYOR?
Tapu devri yapılmış olan sözleşmelere ilişkin açılan davalarda tüketici mahkemelerinin karar süresi ortalama 4-12 aydır. Tüketici mahkemesince verilen karar sonrasında dosya üst mahkeme olan istinaf mahkemesine gitmektedir ve istinaf mahkemesinden karar gelme süresi ortalama 8 aydır. Kabaca toplam sürenin 12-20 ay olduğunu ifade edebiliriz. Bu süreler mahkemeden mahkemeye, dosya durumunuza göre ve biraz da şans faktörüne göre değişebilmektedir. Örneğin 12 ayda sonuçlanan dava mevcut iken hakimin izinli olması, pandemi nedeniyle adliyelerin kapalı olduğu döneme denk gelmesi, ödeme belgelerinin çok olması sebebiyle mahkemenin dosyayı bilirkişiye göndermesi, ödeme belgelerinin eksik olması sebebiyle bankadan mahkeme aracılığıyla temini, mahkemenin davaya konu tesiste keşif yapılmasına karar vermesi, sözleşmenin eksik olması sebebiyle davalı şirketlerden temini vb. dava sürecini uzatan sebeplerle 24 ay süren davamız da olmuştur. Bu süreler olağan döneme ilişkin süreler olup darbe, salgın vb. her türlü mahkemelerin yavaşlamasına/durmasına sebep olan sebeplerle uzayabilmektedir. İstinaf mahkemesince lehe karar verilmesinin ardından tahsilat için icra takibi süreci başlamaktadır.
DAVA AÇMA MASRAFI NE KADAR TUTUYOR?
Somut durumunuza göre dava açacak taraf ve dava açılacak şirket sayısı belirlendiğinden her mağdurun dava açılış masrafı değişiklik göstermektedir. En düşük dava açılış masrafı 400 TL civarında olup, davadaki taraf sayısına göre 1.200 TL’ye kadar çıkabilmektedir.
DAVA AÇILDIKTAN SONRA BAŞKA BİR MASRAF ÇIKAR MI?
Ödeme belgeleri sayıca çok olan mağdurların davalarında mahkemeler yapılan ödemelerin hesaplanması amacıyla dosyayı hesap bilirkişilerine gönderebilmekte veya davaya konu tesiste keşif yapılmasına karar verilebilmektedir. Bilirkişiler için ortalama 500 TL ücret tayin edilmekte, keşif kararı verilirse bilirkişi ücret/keşif harcı/yolluk vb. masraflarla birlikte 1500 TL civarında masraf çıkabilmekte olup bu tutar mağdurlar tarafından yatırılmaktadır.
DAVA DOSYASINA YAPTIĞIM MASRAFLARI GERİ ALABİLİYOR MUYUM?
Davanın kabulü halinde, gerek dava açılışı sırasında, gerekse de sonraki aşamalarda yapmış olduğunuz masrafların davalılar tarafından size ödenmesine karar verilmektedir. Buradaki tek istisna tarafımıza ödenen vekalet ücretleri olup bu ücretler iade edilmemektedir.
DAVAMI SİZ TAKİP EDİYORSUNUZ, BENİM DURUŞMALARA GELMEM VEYA BAŞKA BİR ŞEY YAPMAM GEREKİR Mİ? TÜM SÜRECİ SİZ Mİ TAKİP EDİYORSUNUZ?
Davasını takip ettiğimiz mağdurların duruşmalara katılması zorunlu olmayıp katılmalarına engel bir durum da bulunmamaktadır. Duruşmaya katılmanızın veya katılmamanızın olumlu veya olumsuz anlamda davaya bir etkisi bulunmamaktadır. Tapu devri yapılmış olan sözleşmelerin iptali için açılan davalar Yalova’da açıldığından duruşmalara katılmak için boşuna masraf yapmamanızı tavsiye ederiz. Dava süreci, istinaf mahkemesi süreci, icra süreci vb. tüm süreçler tarafımızca takip edilmekte ve önemli her türlü gelişme tarafınıza bildirilmektedir.
DAVAYI KAYBEDERSEM NE OLUR?
Kullanım yapmamış veya 1-2 gece kullanım yapmış mağdurların davayı kaybetme ihtimalleri oldukça düşüktür ancak 3 gece ve üzeri kullanım yapan mağdurların dava açması ve davanın reddedilmesi halinde mahkemelerce sözleşmelerinizin toplam bedelinin %15’inin davalılara ödenmesine karar verilecektir.
DAVAYI KENDİM AÇABİLİR MİYİM?
Kural olarak hukuk sistemimizde avukatla temsil zorunluluğu bulunmamaktadır, mağdurlar kendileri de dava açabilmektedir ancak teknik bir konu ve katı usul kuralları olduğundan kendisi dava açıp hak kaybına uğrayan birçok mağdur ile karşılaşmaktayız. Örnek vermek gerekirse yanlış şirkete/şirketlere dava açılması, yetkisiz, görevsiz mahkemede dava açılması, eksik taleple dava açılması vb. durumlar sayılabilir. Dava açıldıktan sonra bu hataların düzeltilmesi bazı durumlarda imkansız/bazı durumlarda da katı kurallara tabi olduğundan hatalı açılan bir davanın sonradan avukatla düzeltilebilmesi de çok mümkün değildir. Hatalı açılan davada, mahkeme karşı taraflara ödeme yapmanıza karar verecektir. Buna ek olarak, davayı kazansanız dahi mevcut durumda avukatsız olarak bu şirketlerden tahsilat yapabilmeniz çok düşük bir ihtimaldir. Bu sebeple davanın bu konularda yetkin bir avukatla takibinde fayda bulunmaktadır.
DAVAMI SİZ TAKİP EDİYORSUNUZ, SİZDEN NASIL BİLGİ ALABİLİRİM?
Davalarını bizim aracılığımızla takip eden mağdurlara dosyadaki her türlü önemli gelişme ile ilgili bilgi verilmekte olup bu bilgilendirmeler dışında dosya durumunuzla ilgili bilgi almak isterseniz, hafta içi mesai saatleri içerisinde 0535 739 55 10 numaralı telefondan Av. Banu Hanım ile veya 0216 316 38 80 numaralı telefondan doğrudan büromuz ile iletişime geçerek bilgi alabilirsiniz.
NOT: Son dönemde, devremülk mağduru kişileri hukuk bürosu adı altında arayarak “X Hukuk Bürosundan arıyorum, paranızı 3 ay içinde kesin alırız”, “30.000 TL ödemişseniz 100.000 TL geri alırız” “Bize şimdi para ödemeyeceksiniz, biz paranızı alınca paramızı alacağız ancak dava açılışı için 15.000 TL masraf var” vb. yalan vaatlerde, beyanlarda bulunan dolandırıcılar ortaya çıkmıştır. Buna ek olarak mağdurları arayıp “Yerinizi 250.000 TL’ye satarız ancak önce bizden 30.000 TL’ye yeni bir yer almanız lazım” şeklinde size yeni devremülkler satma ve sizleri bir kez daha mağdur etme peşinde olan şirketler de mevcuttur. Gerek hukuk bürosu adı altında gerekse de size yeni yer satarak size afaki bedeller teklif eden ve sizleri bir kez daha mağdur etmek amacında olan bu kişilere/şirketlere itibar etmemenizi tavsiye ederiz.
Av. MEHMET ONUR BAYRAM & Av. MURAT CAN AYDIN
