16/02/2018
GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL SORUMLULUKLAR - Hakan DIRAZ (Başkan)
İÇİNDEKİLER
Giriş
Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Elde Edilen Değer Artış Kazancı
Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı
Safi Değer Artışının Tespiti
Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti
Değer Artış Kazancının Beyanı
Gayrimenkul Alım-Satımında KDV
Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü
GİRİŞ
Bu broşürün hazırlanmasının amacı, gayrimenkul alım-satımı sırasında vergisel yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirilmesi için önceden bilgi vermek suretiyle sorunların önüne geçmek ve aynı zamanda işlemlerin kolaylaştırılmasını sağlamaktır.
Bu broşürde gayrimenkul alım-satımı sırasında karşılaşılabilecek sorunlarla ilgili özellik arz eden belli konulara değinilmiştir. Bu bağlamda; gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel sorumluluklar, değer artış kazancının beyanı, gayrimenkul alım-satımında tapu harcı ve gayrimenkul alım satımında özellik arz eden diğer durumlara yer verilmektedir.
Bu broşürün siz değerli mükelleflerimize sağlıklı ve pratik bilgiler vererek bilinçli bir şekilde hareket etmenize katkıda bulunacağını umuyor, işlerinizde başarılar diliyoruz.
GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL SORUMLULUKLAR
Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Elde Edilen Değer Artış Kazancı
Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve ödevlerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir.
Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir.
Buna göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;
Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, k*m ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
Voli mahalleri ve dalyanlar,
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.
Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.
Ayrıca, 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır. Diğer taraftan 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazancın vergilendirilmesinde ise beş yıllık süre söz konusu olacaktır.
Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı
Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Satın alınan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilir.
Safi Değer Artışının Tespiti
Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;
Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler,
Ödenen vergi ve harçlar.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.
Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi dikkate alınacaktır.
Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için söz konusu artış oranının %10 veya üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Söz konusu endekslere www.tuik.gov.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
Değer Artış Kazancının Beyanı
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazancın tespitinde alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farkın 2016 yılı için 11.000 Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.
Beyanname, elde edilen değer artış kazancının safi miktarının açıklanan istisna sınırının aşması durumunda, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar yıllık beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen oranlar üzerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitle ödenecektir.
Bulunacak değer artış kazancına 2017 takvim yılı için uygulanacak vergi tarifesi aşağıdaki gibidir;
13.000 TL'ye kadar % 15
13.000 TL - 30.000 TL arası ( 12.600 TL’ye kadar %15 uygulanır )
30.000 TL -70.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanır )
70.000 TL üzeri ( 13.000 TL'ye kadar %15 , 13.000 TL-30.000 TL arası %20 , 30.000 TL-70.000 TL arası %27 uygulanır)
Örnek 1:
03.2012 tarihinde 100.000 TL ye alınmış bir evi , 02.2016 tarihinde 200.000TL’ye satmak istiyoruz.
Birer ay önceki Yİ - ÜFE değerlerini alıyoruz , yani alış için 02.2012 ( 204.86 ) satış için 01.2016 ( 250.67 )
2016 ÜFEsine göre yeni değer : 100.000 x ( 250.67 / 204.86 ) = 122.362 TL
Tapu Harcı : ( 200.000 TL / 100 ) x 2 = 4.000 TL
2016 İstisna Bedeli = 11.000 TL
Toplam Bedel : 122.362 TL + 4.000 TL + 11.000 TL = 137.362 TL
Satılmak İstenen Değer - Toplam Bedel : 200.000 TL - 137.362 TL = 62.638 TL
62.638 TL üzerinden vergi hesaplanır. 62.638 TL , %27 vergi dilimine girer. ( Bu vergiyi hesaplarken 12.600 TL ye kadar olan değerin %15i , 29.000 TL ye kadar olan değerin %20 si kadar vergi alınacağını ve kalan değerin %27 vergi dilimine gireceğini unutmayınız. )
Sonuç : 14.182 TL ‘dir.
Bulunan bu vergi değeri , Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.
Diğer taraftan, gayrimenkulün satış bedelinin tapuda düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik beyan edilmesi ve durumun idarece tespit edilmesi halinde; eksik beyan edilen vergi ve vergi ziyaı cezasının idare tarafından tarh edilerek gecikme faizi ile tahsil edileceği unutulmamalıdır.
Gayrimenkul Alım-Satımında KDV
İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Ancak iktisadi işletmelerin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisine tabidir.
Uygulanacak KDV oranı 150 m²’ye kadar olan konut teslimlerinde %1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerlerinin tesliminde %18’dir.
Ancak, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisnadır. Gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların bu istisnayı uygulaması için, söz konusu gayrimenkulleri aktiflerinde ticaretini yapmak amacıyla tutmamaları gerekir.
Yine konut yapı kooperatiflerince üyelerine yapılan konut teslimleri de KDV’den istisnadır.
Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu Harcı Yükümlülüğü
Gayrimenkul alım-satımı ile ilgili tapu işlemleri harca tabidir.
Harçlar Kanunu uyarınca, gayrimenkul satış işleminde tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde onbeş (%015) oranında tahsil edilir.
Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen vergi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (%25 vergi ziyaı cezası) tahsil edilecektir.
Bu nedenle, mükelleflerin ileride cezalı duruma düşmemeleri için tapuda yapacakları işlemlerde gerçek alım-satım bedelini göstermeleri gerekmektedir.
Örnek 2:
Bay Ahmet GÜZEL 15.09.2007 tarihinde 100.000 YTL ödeyerek bir gayrimenkul satın almış ancak, tapuda az harç ödemek amacıyla gayrimenkulün değeri 50.000 YTL olarak gösterilmiş ve alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı (50.000 * %015=) 750 YTL tapu harcı ödenmiştir.
Gayrimenkulün gerçek değeri olan 100.000 YTL gösterilmesi halinde alıcı ve satıcı tarafından ödenecek olan (100.000 * %015 * 2=) 3.000 YTL yerine, eksik tapu harcı ödenmesi suretiyle devletin toplam 1.500 YTL ’lik harç kaybı olmuştur.
Buna göre, gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmediğinin idarece tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı 750 YTL tapu harcı ile (750*%25=187,5) 187,5 YTL vergi ziyaı cezası tarh edilecek ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.
Hakan Dıraz
Başkan
Realty Masters Türkiye
www.realtymasters.com.tr
