04/12/2024
İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Uygulamada kiracının tahliyesi için kullanılan en yaygın yollardan biri gereksinim nedeniyle tahliye davasıdır. Gereksinim nedeniyle tahliye davası, kiraya verene belirli koşulların varlığında kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı tahliye etme imkanı sağlamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
GEREKSİNİM
1.1. İhtiyacın Kiraya Veren Veya Kanunda Sayılan Yakınlarına Ait Olması
İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için konut veya çatılı işyeri gereksiniminin varlığı aranmaktadır. Bu ihtiyaç konut veya işyerini kiralayanın bizzat kendisinin olabileceği gibi, kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksinimi sebebiyle de dava açılabilmesi mümkün kılınmıştır. Dolayısıyla kiraya verenin çocukları, torunları, annesi, babası, büyük anne ve babasının ihtiyaç duyması gibi durumlarda da gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Kiraya verenin kendisi ve kanunda belirtilen yakınları dışında birinin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
1.2. İhtiyacın Niteliği
Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için konut veya işyeri ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Böylelikle kötü niyetli olarak kira bedelini arttırmak veya mevcut kiracıyı tahliye edip taşınmazı yeniden bir başkasına kiraya verme saikiyle dava açılmasının engellenmesi amaçlanmıştır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna ilişkin ispat yükü, gereksinim nedeniyle tahliye davasını açan kiraya veren üzerindedir.
Konut veya işyerine duyulan ihtiyacın mevcut olması gerekmektedir. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun sürecek olan ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi mümkün olmamaktadır. İlaveten ihtiyacın devamlılık arz edecek nitelikte olması oldukça önemlidir. Taşınmaza geçici süre için duyulan ihtiyaç, tahliye kararı verilebilmesi için yeterli değildir.
2. DAVA AÇMA SÜRESİ
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, ihtiyacın konut veya işyerine yönelik olması fark etmeksizin aynıdır. Ancak bu süre, kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresi, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 aydır. Bu tarz kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa kiracıya ihtarname gönderme şartı aranmamaktadır. Ancak kiraya veren tarafından kiracıya sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin ihtarname gönderildiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzamaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açma süresi, her 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önceden kiracıya fesih bildiriminde bulunmak suretiyle fesih dönemi sonundan itibaren 1 aydır.
Belirtilen süre şartlarına uyulmadan tahliye davası açılması, davanın usulden reddini gerektirmektedir.
3. GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Her ne kadar gereksinim nedeniyle tahliye davası kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için açılabiliyor olsa da, tahliye davasının bizzat kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Bu sebeple örneğin kiraya veren kişinin kızı, konuta ihtiyaç duyması sebebiyle kiracıya karşı dava açamaz. Gereksinim nedeniyle tahliye davasını sadece kiraya veren ve aşağıda açıklanacağı üzere yeni malik açabilmektedir.
4. GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İhtiyaç nedeniyle açılacak olan tahliye davaları, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmaktadır. Zira görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli olan Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
5. YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde, yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılabilecek tahliye davası düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralananı satım, bağış, mirasçılık vb. yollarla edinen yeni malik de gerek kendisinin, gerekse eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilmektedir.
Yeni malik, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin kiralanan taşınmazı edindiği tarihten itibaren kiracıya 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedip altı ay sonrasında tahliye davası açabilir. Aynı zamanda belirli süreli kira sözleşmelerinde yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açma hakkına sahiptir.
6. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Kanun koyucu, kiralananın gereksinim nedeniyle tahliye edilmesi hakkının kötüye kullanılmaması amacıyla özel bir yaptırım öngörmüştür. Buna göre, kiraya veren gereksinim sebebiyle kiracıyı tahliye ettirdiği takdirde haklı sebebi olmaksızın 3 yıl geçmeden kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer bahsedilen süre geçmeden kiralanan bir başkasına kiralanırsa, eski kiracının tazminat davası açma hakkı doğmaktadır. Hükmedilecek tazminat bedeli ise son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
