17/02/2017
"...kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin “muaccel olacağına" ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu (TBK 346) (NOT: Kiracı tacir, özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri ise geçerli), muaccel olmayan aylar kirasının istenemeyeceği..."hakkında, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ’nin 19.09.2016 tarihli kararı.
6. Hukuk Dairesi 2015/12226 E. , 2016/5284 K
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye(icra)
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Karar başlığında davalı ...’ın gösterilmesi gerekirken, onun adına vekaleten hareket eden ...’ın gösterilmesi 6100 sayılı HMK’nun 304/1 maddesi uyarınca mahallinde düzeltilebilir maddi hata olarak kabul edilmiştir.
Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 04.06.2007 başlangıç tarihli ve on yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel koşullar 10. maddesinde “herhangi bir aylık kira bedeli gününde ödenmediği takdirde, ihbar ve ihtara hacet kalmaksızın o döneme ait kalan diğer ayların tüm kira bedelleri muaccel hale gelir” şeklinde muacceliyet koşuluna yer verilmiştir. Davacı alacaklı tarafından 27.03.2015 tarihinde haciz ve tahliye istekli olarak başlatılan icra takibi ile aylık 1.700,00 TL'den 2014 yılı Kasım, Aralık ve 2015 yılı Mart, Nisan ayları kira bedeli toplamı 8.500,00 TL’nin faiziyle tahsili istenmiştir. Ödeme emri davalı borçluya 28.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiş, davalının itiraz etmemesi üzerine takip kesinleşmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, ekonomik sıkıntılar nedeniyle müvekkilinin bir dönem kiralarını aksattığını, ödeme emrinin tebliğinden sonra müvekkilinin birikmiş tüm kira borçlarını ödediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, takibe konu 2015 yılı Nisan ve Mayıs aylarına ilişkin kira bedellerinin yasal 30 günlük ödeme süresi geçtikten sonra ödendiği, bu yönüyle borçlunun temerrüdünün gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun, Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı başlıklı 346.maddesinde; Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı Kanun'un görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı
7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.'nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; Kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestîsi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 10. maddesinde bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muaccel olacağına dair muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.
Davalı hakkında başlatılan icra takibinde ödenmeyen 2014 yılı Kasım ve Aralık ayları kira parasının tahsiliyle birlikte muacceliyet koşulu uyarınca 2015 yılı Mart ve Nisan ayları kira bedellerinin de tahsili istenilmişse de, yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde muaccel olmayan aylar kirasının istenemeyeceğinin kabulü gerekir. Davalı tarafından dosyaya sunulan ödeme dekontlarından takip tarihi itibariyle istenebilir olan 2014 yılı Kasım ve Aralık ayları kira bedelinin ödeme emrinin tebliğinden sonra 30 günlük yasal süre içerisinde ödendiği anlaşıldığından, temerrüt olgusu gerçekleşmemiştir. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.09.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
TBK-IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.(*)
_____
(*) 4 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”.
