17/01/2026
Site Aidat Tavanı %18,95:
Niyet İyi, Hukuk ve Matematik Sorunlu
2026 yılı için site aidat artışlarına %18,95 tavan getirilmesi, ilk bakışta sosyal devlet refleksi gibi duruyor. Ancak detaylara indiğinizde bu düzenleme; Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK 634), asgari ücret artışları ve zorunlu işletme giderleri ile açık bir uyumsuzluk barındırıyor.
Bu noktada mesele “zam yapmak” değil, kanunen yapılması zorunlu giderlerin nasıl karşılanacağıdır.
1. KMK 634 Ne Diyor, Düzenleme Ne Yapıyor?
KMK 634 açık konuşur:
Ortak giderler, arsa payı oranında ve zorunlu olarak kat maliklerinden tahsil edilir.
Burada kritik kelime: zorunlu. Yani;
Personel maaşı - SGK primleri - Elektrik - Su - Doğalgaz - Bakım, onarım ve güvenlik giderleri bunlar “yönetimin keyfi” değil, kanunun emridir.
Yeni düzenleme ise fiilen şunu söylüyor:
“Bu giderler artsa bile, sen %18,95’in üstüne çıkma.”
Bu, KMK’nın ruhuna aykırı bir idari müdahaledir. Çünkü kanun gideri zorunlu kılıyor, idare ise tahsilatını sınırlıyor.
2. Asgari Ücret Artıyor, Aidat Sabitleniyor: Matematik İsyanda
Gerçekçi olalım.
Site giderlerinin %60–80’i personel maliyetidir.
Asgari ücret artıyor, SGK primi artıyor,
Kıdem, ihbar, fazla mesai yükü artıyor
Ama aidat artışı %18,95 ile sınırlandırılıyor.
Bu ne demek?
Yönetici suçlanır
Bütçe açık verir
Hizmet kalitesi düşer
Personel azaltılır
Güvenlik ve temizlik riske girer
Kibarca söyleyeyim:
Bu bir sosyal politika değil, muhasebe inkârıdır.
3. %50+1 Şartı Hukuken Mantıklı, Pratikte İşlemez
“%18,95 yetmezse %50+1 malik onayı alın” deniyor.
Kâğıt üzerinde demokratik. Sahada ise gerçekçi değil. Binlerce bağımsız bölüm
Yurt dışındaki malik kiracı–malik gerilimi, toplanamayan genel kurullar
Sonuç?
Zorunlu gider var, yetki yok, para yok.
Bu noktada yönetimler hukuki risk, kat malikleri ise yaşam kalitesi kaybı ile baş başa kalır.
4. Devlet Zam Sınırlar, Ama Gideri Değil Yetkiyi Sınırlar
Devlet isterse tavan koyar, ama o zaman şunu da yapmak zorundadır:
Personel maliyetlerine destek, SGK teşviki, enerji sübvansiyonu...
KMK’da açık ve net geçici madde
Aksi hâlde bu düzenleme şudur:
“Yönet, ama yönetme. Öde, ama tahsil etme.”
Bu ne gelenektir, ne hukuk devletidir, ne de sürdürülebilir yönetişim.
Son Söz, Bu düzenleme;
Niyet olarak sosyal, Sonuç olarak çelişkili, Hukuken tartışmalı, Operasyonel olarak risklidir.
KMK 634 yürürlükteyken, asgari ücret artarken, aidatı tavanla sınırlamak sorunu çözmez, erteler.
Ertelenen her sorun ise daha pahalı geri döner.Yönetim matematik ister, hukuk ister, gerçek ister. NOT: ALINTIDIR.
