18/05/2018
İstanbul Kentsel Dönüşüm Davaları Avukatı ~ Kentsel Dönüşümde Haklarınızı Koruyun
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hukuki Destek
Av.Doğan Goncaloğlu- Goncaloğlu Hukuk Bürosu
BİLGİ VE DANIŞMANLIK
0536 258 40 10
0212 530 0 784
Kentsel dönüşüm projeleri genelde birden fazla kat malikini alakadar eder. Ancak birçok kişi kentsel dönüşümün hukuki işleyişine hakim olmadığı için bir takım sorunlar ortaya çıkabilir ve beraberinde hak kayıpları oluşur. Bu riskleri ortadan kaldırmak için doğru bir hukuki destek şarttır. Vatandaşlara bu konuda kentsel dönüşüm avukatları destek olur.
Arsa sahibi ya da kat maliki ile müteahhit arasında inşaat sözleşmesi yapılır. Bu sözleşme müteahhide bir takım sorumluluklar yükler. Kendisine devredilen arsa üzerinde kendi malzemelerini temin ederek ve kullanarak yeni bir yapı oluşturmayı karşı tarafa taahhüt eder. Fakat sözleşme bir takım teknik ve hukuki bilgiler içerdiği için hazırlanması yalnızca müteahhit firmaya bırakılmamalıdır. Arsa sahibinin de gerekli hukuki desteği alarak sözleşmede söz sahibi olması, kendi haklarını koruyabilmesi ve yerine getirilecek taahhüdün riske girmemesi için önemlidir.
Yapılacak olan bu sözleşmede projenin bütün detaylarına, tarafların yükümlülüklerine, işin tamamlanma süresine ve eğer iş yerine getirilmezse uygulanacak olan yaptırımlara yer verilmek zorundadır.
Eğer proje kapsamında kullanılacak olan malzemenin kalitesi, rengi, markası ve dairelerin nasıl inşa edileceği sözleşmede detaylı olarak yer bulursa ilerde yaşanabilecek olan sıkıntıların tamamen önüne geçilmiş olur. Böylece müteahhit firma belli standartların altına düşemez. Sözleşmede inşaatın bitimi için verilen süre, belediye tarafından çıkartılacak ruhsatla aynı tarihte başlar. Sürecin gecikmemesi için sözleşmeye ruhsat alım tarihi de eklenmesi gerekli olacaktır.
Kişilerin bunlara ayrı ayrı dikkat etmesi, işin bürokratik sürecini takip etmesi mümkün olmaz. Ancak inşaat sözleşmeleri avukatı bu konularda gerekli teknik ve hukuki donanıma sahip olduğu için kat maliklerine sözleşmeyi detaylı biçimde hazırlama noktasında yardım eder.
S.ARSLAN- Bu çalışma, kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkabilecek hukuki sorunları ve bu sorunların sonucu olarak idari yargı mercilerinde görülecek olan kentsel dönüşüm kapsamındaki iptal davalarının aşamalarını ve izlenecek yolları ortaya koymak amacıyla hazırlanmıştır.
Kentsel dönüşüm ne demektir ?
Yapılaşma sürecinde imar planı bulunmayan ya da imar planlarına aykırı yapılmış yerlerin, imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun hale getirilmesi için iyileştirilmesi ve eskiyen, bozulan kent dokusunun yenilenmesinin toplu adıdır.[1]
Kentsel dönüşümün amacı nedir ?
Tanımdan da çıkarılacağı gibi kentlerimizi daha yaşanılabilir kılmak, estetik bir görünüme kavuşturmak, insan eliyle üretilmiş yapıların arasında sağlıklı ve sosyal bir yaşam alanı sunmaktır.
Kentsel dönüşüm projeleri ve uygulamaları nelerdir ?
İdareler, kentsel dönüşümün, hizmet ettiği bu amaçlar doğrultusunda hareket etmekte ve kararlar almaktadır. Yine kentsel dönüşüm, uygulanacağı bölgelerde kenti yeniden ele alarak düzenli, sağlıklı ve estetik bir duruma getirebilmek için yıkımı, yeniden yapımı, canlandırılması veya yeniden yapılandırılması için proje üretilmesi ve uygulama yapılmasıdır.[2]
Ortaya çıkabilecek hukuki sorunlar nelerdir ?
Kentsel dönüşüm projeleri ve uygulamaları, dönüşüme konu olan alanlarda yaşayan kişilerin hak ve özgürlükleri üzerinde olumsuz etkiler, kısıtlamalar yaratacaktır. Başta mülkiyet hakkı olmak üzere, yerleşme hakkı, konut hakkı gibi benzeri haklar bu durumdan etkilenecektir.
Ortaya çıkabilecek hukuki sorunların çözümüne ilişkin olarak gidilecek yargı yolları nelerdir ?
Kentsel dönüşüm ve 31 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanı gibi yeni kavramları ortaya çıkarmış ve bu tespitler idari yargılama konusu olmuştur.
6306 sayılı kanuna göre Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık ve İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir.
Bir yerleşim alanını riskli alan olarak belirlenebilmesi için o alanın can ve mal kaybı riski taşıması gerekir. Riskli alan belirlenmesine ilişkin uygulamalar 6306 sayılı Kanunda açık olarak düzenlenmiş, ilan edilme sürecinde yetkili idareler tanımlanmıştır.
Riskli yapı ; yine aynı kanunda tanımlandığı üzere, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
Rezerv yapı alanı ise ; 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak olan uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade etmektedir. Rezerv yapı alanları yeni yapılaşma alanı ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik olarak, alternatif yapılaşma alanlarının belirlenmesini öngörmektedir.
Yukarıda bahsedilen uygulamalar bir idari işlem niteliğinde olup, bu idari işlemlere karşı idari yargı yolu açıktır. 6306 sayılı Kanunda belirtildiği üzere, yine aynı kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında iptal davası açılabilecektir (Madde 6, fıkra 9).
Yine aynı maddede, kentsel dönüşümün söz konusu olduğu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği de düzenlenmiş idi. Ancak Anayasa Mahkemesinin 27.02.2014 tarihli kararı [3] sonucu, İdare Mahkemelerinde kentsel dönüşüme ilişkin idari kararların iptali için açılan davalarda, mahkeme eğer idari işlemin uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğması durumu varsa ve işlem açıkça hukuka aykırı görünüyorsa, gerekirse davalı idarenin savunmasını bile almadan dava açıldığında yürütmenin durdurulması kararı verebilmektedir.
Yürütmeyi durdurma kararı‘nın verilebilmesine ilişkin koşullar ve istisnası, 1982 Anayasasının 125. Maddesinde ve İYUK madde 27’de düzenlenmiş bulunmaktadır.
Öncelikle bir idari dava türü olan, riskli yapı ve riskli alan kararına karşı açılabilecek iptal davalarını inceleyeceğiz.
II – RİSKLİ ALANLARDA İPTAL DAVALARI
6306 sayılı Kanuna göre riskli alan; ‘zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan’dır. Bir yerleşim alanının riskli olup olmadığının belirlenmesinde can ve mal kaybı riski belirleyici olacaktır.
Riskli alan kararını nihai olarak Bakanlar Kurulu kararlaştırır ve Resmi Gazetede ilan edilir. Bakanlar Kurulunun aldığı riskli alan kararı bir idari işlemdir ve bu kararlara karşı iptal davası açılabilecektir. Danıştay Kanunun 24. maddesi gereğince, açılacak iptal davası Bakanlar Kurulu’nun aldığı bir karara karşı açılacağı için Danıştay’da açılması gereklidir.
Danıştay’da genel olarak dava açma süresi 60 gündür.
Ancak bu iptal davası 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un kapsamında olduğu için dava açma süresi 30 gündür. Dava açma süresi riskli alan kararının Resmi Gazetede ilanı ile başlar. İlgililer riskli alan kararına dayanılarak Belediyeler tarafından yapılan idari işlemlere karşılık da yine, tebliğinden itibaren dava açarken, süresi geçmiş bile olsa riskli alan kararını yeniden dava konusu yapabilecektir.
Riskli alanda yapılacak olan projeler hakkında Belediye, İl Özel İdaresi veya Bakanlığın yapmış olduğu diğer idari işlemlere karşı da iptal davası açılabilecektir. Hak sahipleri kamulaştırma kararlarına ve yıkım kararlarına karşı da iptal davası açabileceklerdir. İptal davasını açma süresi ilan tarihinden itibaren 30 gündür.
III – REZERV YAPI ALANI HAKKINDA İPTAL DAVALARI
Mevcut riskli yapıların başta deprem olmak üzere afetlere karşı dayanıklı hale getirilmesi, İdare açısından 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu ile birlikte bir zorunluluk haline gelmiştir. Bu zorunluluk doğrultusunda gereken tedbirlerin alınmasına yönelik olarak, İdarenin elinde var olan seçeneklerden biri de, yeni rezerv yapı alanları tespit edilerek deprem bakımından risk taşıyan bölgeler de oturan bir kısım halkın buralara yerleştirilmesi ve eski oturulan bölgelerdeki can ve mal güvenliği üzerine oluşan risklerin bertaraf edilmesidir.[7]
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 4. Maddesine göre; rezerv yapı alanı Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenir. Rezerv yapı alanlarında; riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli rezerv konut ve işyerleri oluşturulmaktadır.
Rezerv yapı alanı kararı genel düzenleyici işlemdir. Bu karara karşı açılacak iptal ve tam yargı davaları Danıştay’da görülür. Çünkü Danıştay Kanunu madde 24 fıkra 1, c bendine göre Bakanlıklar ile kamu kuruluşları veya kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında uygulanacak düzenleyici işlemler hakkında Danıştay görevlidir.
Rezerv yapı alanlarında kamu makamları ve ilgili idareler tarafından; ilgili bağımsız bölümlerin hak sahiplerine tahsisi, satışı ve devrine yönelik birçok idari işlem yapılmaktadır. Bu işlemlere karşı da taşınmazın bulunduğu idare mahkemesinde iptal davaları açılabilir.
6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre rezerv yapı alanı kararlarına ve bu alanlarda idari makamlarca alınan dağıtım, tahsis ve yerleştirme kararlarına karşı iptal davası açma süresi otuz (30) gündür. Bu otuz günlük dava açma süresi ise rezerv yapı alanı kararının ilanı veya ilgililer hakkında yapılan birel işlemlerin tebliği ile başlayacaktır. Rezerv yapı alanı kararına karşı menfaati ihlal edilen herkes dava açabilir. Bu durumda menfaati ihlal edilmiş olabilecek kişi/kişiler rezerv yapı alanı ilan edilen bölgede ikamet eden veya taşınmazı bulunanlardır.
IV – Alanında Uzman Bir Gayrimenkul Avukatının Önemi
Kentsel dönüşüm uygulamaları için idareye oldukça geniş takdir yetkisi tanınmıştır. İdarenin bu kapsamda birçok idari işlem tesis etmesi ve idari eylemlerde bulunması, pek çok idari uyuşmazlıkları beraberinde getirecektir. Bu kapsamda usul kurallarının öneminden de bahsetmek gerekecektir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında kamu kuruluşları tarafından yapılan işlemler hakkındaki davalar idari yargının görev alanına girmektedir. Diğer bir ifadeyle Danıştay ve vergi mahkemelerinin görevine girmeyen her kentsel dönüşüm uygulamasının idare mahkemelerinin görev alanına girdiğini söylemek daha doğru olacaktır.
Örneğin; riskli yapı tespiti, rezerv yapı alanı tespiti, riskli yapıların yıktırılması gibi konular idare mahkemelerinin görev alanına girmektedir. Bunun yanında Bakanlar Kurulunun almış olduğu riskli alan kararları ve kamulaştırma kararlarına karşı da Danıştay’da dava açılabilecektir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu 32. maddesi uyarınca genel yetkili mahkeme, dava konusu olan idari işlemi veya idari sözleşmeyi yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Ancak idari yargı bakımından özel yetki kuralları mevcut olup, genel yetkili mahkemelerin yetkisini kaldırabilmektedir.
Konumuzla ilintili olarak İYUK’un 34. maddesi taşınmazlara özgü bir özel yetki kuralı olması nedeniyle önem taşımaktadır. İYUK m. 34/1 uyarınca imar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskân gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşımaz malların bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
Bir idari işlemin iptal davasına konu olabilmesi için işlemin “idari işlem” olması, “kesinlik” [8] kazanmış olması ve de idari başvuru yollarının tüketilmiş olması gerekmektedir. [9]
İptal davaları bakımından, kentsel dönüşüm alanının belirlenmesine yönelik verilen karar veya kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle menfaati ihlal edilen kişiler –uygulamanın yapıldığı yerde ikamet eden malik, kiracı, ayni hak sahibi kişiler- dava açabilmelidirler. Menfaati ihlal edilen kişiler dava ehliyetine haiz olacaklardır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6 maddesini 9 fıkrasında bu Kanun uyarınca tesis edilecek idari işlemlere karşı dava açma süresi 30 gün olarak belirtilmiştir. Burada hızlandırılmış dava açma süresinin sebebi afet riski altındaki bir yaşam alanının akıbetinin ivedilikle çözülmesiyle yaşam hakkının öneminden kaynaklanmaktadır.
Dava açma süresinin başlamasına da değinecek olursak, İYUK m. 8 gereğince süreler tebliğ, yayın veya ilan tarihini izleyen günden itibaren başlamaktadır. 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 10. fıkrası uyarınca tebliğe ilişkin bir düzenlemeye yer verilmiştir.
İptal davası kabul edildikten sonra verilebilecek iki çeşit karar vardır; yürütmeyi durdurma kararı ve iptal kararı. İptal kararı verilmesi durumunda idari işlemin iptali sağlanacaktır. İdareler mahkemelerin iptal ettiği kararın yerine kanunu dolanmak suretiyle başka bir karar alamayacaktır. İptal kararı verildiğinde idari işlem ortadan kalkar ve etkileri geriye dönük olarak görülür.
Yani idari işlem uygulanmadan önce durum hangi halde idiyse o hale getirilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı idare mahkemelerinde açılan iptal davaları için yürütmeyi durdurma kararı verilemeyeceği yönündeki hükmün Anayasa mahkemesinin 27.02.2014 tarihli kararı ile iptal edilmesinden sonra, mahkemelerin hak kaybının önlenmesi açısından daha davanın başında, hızlı bir biçimde yürütmenin durdurulması kararı vermeleri yolu açılmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında uygulanacak idari işlemlere karşı açılacak olan iptal davalarının ivedilikle sonuca bağlanması gerekliliği kaçınılmazdır. Bunun yanında hak sahiplerine dava açma süresi olarak verilen sürenin 30 gün olması da dava açma süresinin kaçırılması tehlikesi oluşturmaktadır.
Kentsel dönüşümün ülkemiz için bir zorunluluk olduğunu tartışılmazdır. Zira deprem bölgesinde olmamız sebebiyle insanların sağlıklı yapılarda yaşamalarını sağlamak, çarpık kentleşmeyi önlemek, estetik ve düzenli bir kent yaşamı sunmak, sosyal donatılarla yaşam kalitesini yükseltmek idarenin birinci görevlerindendir. Yaşam kalitesini en üst seviyede tutmaya çalışan kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken; idarenin hukuka aykırı uygulamalarına maruz kalan vatandaşların haklarının en üst düzeyde korunması, hızlı bir yargılama ile hukuk dışı idari kararların ve uygulamaların iptal edilmesi de Hukuk Devletinin gereğidir.
Böyle bir durumla karşılaşıldığında mahkemeye çok iyi kanıtların sunulması ve sürelerin kaçırılmaması gerekmektedir. Bunu sağlamak için alanında uzman bir avukattan yardım alarak sürecin en doğru şekilde yürütülmesi gerekmektedir.
Av.Doğan Goncaloğlu- Goncaloğlu Hukuk Bürosu
BİLGİ VE DANIŞMANLIK
0536 258 40 10
0212 530 0 784
Kaynaklar :
[1] Gürsel ÖNGÖREN, N. İlker ÇOLAK, Kentsel Dönüşüm Hukuku, İstanbul, Öngören Hukuk Yayınları, 2013, s.17
[2] ÖNGÖREN, ÇOLAK, Kentsel Dönüşüm Hukuku, s.17
[3] Anayasa Mahkemesi, 27.02.2014 tarih ve 2012/87 E. Ve 2017/5 (yd) K.
[4] ÖNGÖREN, ÇOLAK, Kentsel Dönüşüm Hukuku, s.140
[5] Bahsedilen idare; 6306 sayılı kanunda belirtilen, Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri, Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleriyle TOKİ’dir.
[6] ÖNGÖREN, ÇOLAK, Kentsel Dönüşüm Hukuku, s.208
[7] ÖNGÖREN, ÇOLAK, Kentsel Dönüşüm Hukuku, s.79
[8] Gözübüyük, Tan, a.g.e., s.328, dn. 177; “Danıştay’ın bir kararında belirttiği gibi; bir idari işlemin kesin ve yürütülmesi zorunlu sayılabilmesi hukuk düzeninde varlık kazanabilmesi için gerekli prosedürün son aşamasını geçirmiş bulunmasına, başka bir idari makamın onayına ihtiyaç göstermeksizin hukuk düzeninde değişiklikler meydana getirebilmesine, başka bir anlatımla idare edenlerin hukukunu şu ya da bu yönde etkileyebilmesine bağlıdır.”
[9] Gözübüyük, Tan, a.g.e., s.281
(10) AV. SERHAT ARASAN web sitesi
________________________________________
