12/06/2023
ÜLKEMİZDE KONUT & SORUNLARI ve ÇÖZÜMLERİ
Konutu, Bireylerin tek başına veya aile olarak barınma ihtiyacını karşılayan bir yaşam alanı olarak tanımlayabiliriz.
Konuttan beklenti ticari olmaktan ziyade daha konforlu yaşam standardının olduğu koşullar olması beklenir.
Fakat ülkemizde konut bir yatırım aracı haline gelmiş bulunmaktadır. Hem çok güvenilir ve hem de çok tercih edilen bir yatırım aracı.
Dolayısıyla konut her zaman talep gören ve cazibesini yitirmeyen bir yatırım tercihi olmuş durumda. Peki konut barınma için mi yatırım için mi ? İşte işin püf noktası tam da burda…
Konutta son durum:
2020 yılına kadar genelde konutta arz fazlası vardı. Yani konut stoku fazlaydı.2020 yılının Haziran ayında konut kredisi faiz oranlarında yapılan indirim kampanyaları ile konuta talep arttırıldı. Halbuki o günün koşullarında böyle bir şeye hiç ihtiyaç yoktu. Bununla birlikte konut fiyatları yükselişe geçti. Bu süreçte pandeminin yaygınlaşması ile (o zaman bu hesaplanmadı bence) üretim yavaşladı hatta durma noktasına geldi.
2021 yılı ortalarına doğru konut stoku erimeye başladı ve daha sonra ki süreçte stok bitti.
Konutta sorunlar:
2022 yılından itibaren arz talebi karşılayamaz duruma geldi.2022 yılı verilerine göre yıllık ortalama 850 bin konut ihtiyacı oluşurken buna karşılık yıllık 550 bin civarında konut üretiliyor.Yani yıllık ortalama 300 bin adet konut açığı oluşmakta.
2021 yılında 561 bin çift evlenirken 174 bin çift ise boşanmış.
Her yıl üniversite kazanarak başka kente göç eden öğrenci sayısı yaklaşık 300 bin civarında. Bununla birlikte yeni mezun olan ve iş bulan gençlerin sayısı da artmakta.
Bunların hepsi konuta olan talebi arttırmakta.
Türkiye ‘de son yıllarda, birikim yaparak ikamet veya yatırım amaçlı konut alımı artarken ev sahipliği oranı azalmaktadır.
Ev sahipliği oranında yaşanan gerileme bu alanda ki ihtiyacı somut olarak önümüze çıkarmaktadır. Asıl amaç konut satışının artmasından ziyade ev sahipliği oranının artması olmalıdır. Yani birden fazla evi olana konut satmak yerine ilk evi olmayanı konut sahibi yapmak önemlidir. Ev sahipliği oranını arttırmak için somut çözümler ortaya koyup uygulamak gerekir.
Son yıllarda üretimin azalması sebebiyle konuta erişimde sıkıntılar yaşanmaktadır.
Üretimin azalmasının sebeplerini; maliyetlerin artması,arsa fiyatlarında ki yükseliş ve arsa arzında ki düşüş ve ekonomik sorunlar olarak sıralayabiliriz.
Artan konut fiyatların nedenlerini şöyle sıralayabiliriz:
1. Maliyetlerin artması
2. Arz yetersizliği
3. Döviz ve Enflasyonda ki artış
4. Yabancılara konut satışı
5. Konutun rant olarak görülmesi
6. Öğrencilerin barınacağı yurtların yetersizliği(talebi arttırmakta)
Artan konut fiyatlarına paralel olarak kira fiyatları da hızlı artış göstermekte ve böylece barınma sorunu ciddi bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır.
İnsani bir ihtiyaç olan barınma sorununun en kısa zamanda gerekli tedbirler alınarak çözüme kavuşturulması gerekir.
Aksi takdirde toplumda ,farklı ve istenmeyen reaksiyonlar oluşabilecektir.
Bu çözümler bir devlet politikası olacak şekilde düşünülmelidir.
Sorunların çözümü noktasında meslek odaları, ticaret odalarının ilgili komiteleri, dernekler v.s daha etkin olmalı, ciddi öneriler ve çözüm politikaları geliştirebilmelidir. Günü kurtaran söylemlerden ziyade sektörün sorunlarını cesaretli dile getirebilmeli.
Konut sorununa dair çözümler :
1.Şehir ve bölge planlamacılarının öncülüğünde Planlı bir konut üretim politikasının belirlenmesi( İhtiyaca göre ve farklı gelir gruplarına göre konut üretimi v.b. )
2. Üretimin arttırılması için gayrimenkul geliştiricilerinin maliyet yükünü azaltan teşviklerin arttırılması
3. Düşük maliyetli arsa tahsisi
4. ilk evini alana (ikamet etmek koşulu ile) vergilerde harçlarda muafiyet,düşük faizli ve uzun süreli kredi imkanı gibi kolaylaştırıcı imkanlar sağlanabilir.
5. 2 veya daha fazla konut sahibi olmak isteyenlere artan oranlarda vergi ve harçlar, cazip olmayan kredi oranları ve süresi, kira gelir vergisinde artan oranlarda vergi gibi uygulamalar devreye alınarak konutun yatırım aracı olması cazip halden çıkarılabilir.
6. TOKİ nin inşaat yapan veya yaptıran değil araştırma, planlama ve finans sağlayan bir kuruluş yapısına dönüştürülmesi.
7. Kente göçün azaltılması ve kent nüfusunun azaltılması için köylerde kalmanın ve köylere dönüş teşviklerinin arttırılması sağlanabilir. Böylece şehirde konuta olan talep azaltılabilir.
8. Kurumların ,bankaların elinde olup boş durumda olan konutların kullanılabilmesinin sağlanması.
9. Ranta dayalı olmayan, kısa sürelerde değişime uratılmayan, bilimsel ve çağa uygun imar planlarının oluşturulması.
10. Merkezi yönetimin yerel yönetimlerle ve sivil toplum kuruluşları (Mimarlar odası, akademisyenler v.b ) ile birlikte yapacakları Rantsal değil kentsel dönüşüm projeleri.
11. Öğrencilerin barınma sorununu karşılayacak yaşanılabilir ve ulaşılabilir standartlarda yurt binaları inşa etmek.
12. Yabancıya konut satışını zorlaştırmak hatta belirli bir süreliğine durdurmak.
Toplumun ağır sorunları arasında öncelikli başlıklardan biri olan bu sorunun en kısa zamanda kalıcı çözüme kavuşturulması umuduyla.
25.01.2023
Abdullah YALÇIN
Gayrimenkul Uzmanı
